四平市区基于人口因素的房地产市场需求分析.doc

...wd...基于人口因素的四平市房地产市场需求分析人口变动对经济开展的重要影响已不言而喻同时，市场营销学也强调“市场= 人口+ 购置力+ 购置欲望〞,把人口因素作为市场细分的一个变量因此，本文试图探究人口因素〔包括城镇人口数量、人口年龄构造、非农业人口数量、城市化等)对四平市房地产市场需求的影响一、四平市的人口现状1、四平市市区户口数和人口数情况　户数人口数平均家庭户规模〔人/户〕合计家庭户集体户合计家庭户集体户铁西区100861956335228278741255816229252.67铁东区122876121718115833488432624386412.68总计223737217351638661362558205931566　四平市市区人口接近60万人，说明四平市为典型的中等规模城市，城市开展还有较大的空间四平市平均每户2.7个人口的家庭构造，反映在购房需求上主要以中小户型〔即小于等于90平方米〕的户型构造为主注：资料来源于四平市第六次全国人口普查资料表1四平市市区户口数和人口数情况2、四平市市区人口年龄构造四平市市区60岁以上人口占总人口的比例已经超过14%，说明四平市区已经进入了老龄化社会。

另外，25岁到34岁适婚年龄人口占总人口的比例为13%，25岁-45岁的主要购房人口占总人口的比例为32%注：资料来源于四平市第六次全国人口普查资料图1四平市市区人口年龄构成图3、四平市市区农业人口和非农业人口数量情况四平市市区非农业人口占总人口的比重接近20%，主要集中在平西乡、山门镇、石岭镇、叶赫满族镇、城东乡等乡镇农业人口进城务工的人数正在不断增加，他们是城市房屋租赁市场的消费主体，活泼的租赁市场又进一步刺激了购房需求的扩大由于城市完备的功能对于农业人口有很强的吸引力，因此乡村人口的城镇化将会是四平市房地产市场需求开展的重要推动力常住人口合计农业户口人口数非农业户口人数非农业户口人口占总人口的比重铁西区2782872450525378291.19%铁东区3333169587423744271.24%总计61160312037949122480.32%注：资料来源于四平市第六次全国人口普查资料表2 四平市市区农业人口和非农业人口数量表注：资料来源于四平市第六次全国人口普查资料图2 四平市市区农业人口和非农业人口构成图4、市区人口数量和城市化水平的变化情况2003年-2011年，四平市市区总人口数量呈现出波动中增加的趋势。

从2011年至今市区总人口数量则呈显出稳定不变的态势，甚至在2013年有所减少非农业人口呈现出不断增加的趋势人口自然增长率不断降低，而人口增长率近两年呈现出负增长态势四平市的城市化水平处于缓慢开展中，潜力很大年份2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年市区总人口511413513799561989564758568214571734573088574926605722602699589448非农业人口511413513799533534536322539633543022544112545978549322545867533023迁入961991829375100601185711323920711064683562126177迁出782684891041693281079310228104541127112883107118609机械增长率〔‰〕3.51.3-1.81.21.81.9-2.1-0.36-9.98-7.46-4.12人口增长率〔‰〕6.55.21.34.55.65.41.82.245.35-6.26-3.52自然增长率〔‰〕33.93.13.33.83.53.9-0.21.41.20.6城市化水平40%40%39%38%38%38%37%37%53%43%　注：资料来源于四平市2003-2013年统计局数据。

表2 四平市市区市区人口数量和城市化水平的变化表二、基于人口因素的住宅需求分析1、市区人口数量与住宅需求住宅总是为人服务的，人口数量在很大程度上决定了对住宅的需求数量城镇人口数量的变化包括两个方面:城镇人口的自然增长,即出生人数减去死亡人数的净值;城镇人口的机械增长〔人口迁移〕,即迁入人口减去迁出人口的净值这两方面的变化对房地产需求的影响具有较大的差异人口的自然增长并非对房地产产生现实的需求,而是二三十年后的潜在需求,因为新生婴儿既无购置住房的能力,也没购置住房的需要从另一个角度来看,新生婴儿的增多会导致家庭的抚育本钱增高,家庭的可随意支配收入减少,对住房的消费也随之减少人口的机械增长则对房地产产生现实的需求，这些迁入人口绝大多数是靠购置住房来解决居住问题的年份市区总人口〔人〕人口自然增长率〔%〕销售面积〔平方米〕20075682143.853894420085717343.5　20095730883.917066982010574926-0.2172054220116057221.477018320126026991.21136423注：资料来源于四平市统计局数据表3 四平市市区2007-2012年人口数量、自然增长率、房地产销售面积表另外，将历年人口自然增长率与销售面积的数据进展回归分析，R2=0.242364245，说明人口自然增长率与销售面积之间的相关性较低。

可见，城镇人口数量与房地产需求之间存在较高的相关性，而影响城镇人口数量的其中一个因素人口自然增长率与房地产需求的相关性却如此之低由此推断，影响城镇人口数量的另一个因素乡村人口向城市的迁移率，也即城市化的速度在显著影响着房地产的需求年份2003200420052006200720082009201020112012城市化水平40%40%39%38%38%38%37%37%53%43%注：资料来源于四平市统计局数据表4 四平市2003-2012年城市化水平变化表“纳什姆曲线〞总结出一地区城市化率，即城镇人口占地区总人口比例到达30％以后，该地区城市化进程及对住宅需求将迎来持续增长阶段，这种增长会一直持续到城市化率到达60％四平市城市化率由2003年的40％上升到2012年的43％，由此可见，四平城市化水平的开展仍有很大潜力因此，虽然人口增速趋缓，但是乡村城镇化仍会持续进展，大量进城务工人员亦有很大的住宅需求，房地产市场需求量会持续缓慢增长，但是总需求量不大2、人口年龄构造与住宅需求从四平市人口构造上看，25岁～45岁群体是购置商品房的主要群体25岁-45岁的主要购房人口占总人口的比例为32%。

其中25岁～34岁人群处于婚龄期，25岁到34岁适婚年龄人口占总人口的比例为13%，其对住宅的需求弹性较小，城市年轻人结婚必买房的风气无疑刺激了住宅的需求，但是其人数占比不高，需求量不大四平市市区60岁以上人口占总人口的比例已经超过14%，说明四平市区已经进入了老龄化社会人口的老龄化一方面是多数父母与子女愿意分开居住，另一方面是人口寿命的增长将不会形成大量的住房遗产继承市区的总体人口构造从“成年型〞向“老年型〞转变，从而使得房地产刚性需求的主体缩小然而，其中还有一种现象在改变这种需求的构造，那就是家庭人口构造由“金字塔〞型向“倒金字塔〞型的转变在“金字塔〞型的家庭人口构造下，家庭人口规模呈指数级增长，不断分解为一个个“核心家庭〞，所需房屋的数量和面积不断增长，这就是传统的“分家〞模式在“倒金字塔〞的家庭人口构造下，人口数量自上而下逐层减少例如现在城市中的局部“三口之家〞住进了上百平米的商品房中，假设干年后随着儿子的娶媳或者女儿的出嫁，如此大面积的房屋对于两位老人来说必然会产生局部“闲置〞，而房屋的构造和设施却未必符合老年人的需求因此在老年型社会就会产生大量的对诸如老年公寓之类的房屋的需求。

根据佛朗哥·莫迪利亚尼的储蓄生命周期假设，预测人们在他们的收入相对于终身平均收入较高时进展储蓄，而在其收入相对于终身平均收入较低时进展负储蓄一个人的储蓄随着青年、成年、壮年、老年经理一个由低到高再到低的过程一个家庭的形成也随着家庭的形成、扩展和解体经历一个由低到高再到低的过程因此随着人口的老化，老年家庭的增多，全社会储蓄总额有减少之势四平市区人口中60岁以上人口数量不断增加，劳动年龄的人口增速减缓，“人口红利〞期即将完毕人口红利〞带来了高储蓄率和高社会劳动生产率前者的高位增长，为现阶段以住房、汽车为主的耐用品消费积蓄了充足的消费势能；而后者的不断提高，为建筑业和城市建设的不断开展提供了足够的动能然而人口构造到达“拐点〞，即抚养比率由下降转为上升后，就进入了“人口负债〞期高储蓄将逐步用于社会抚育本钱，社会劳动生产率也会因为宏观劳动力的减少而减速增长，房地产的需求也将显著减少住宅市场需求构造随人口年龄构造变化而变化，简单型住宅市场份额下降，随着20-34岁的青年人口数量下降，简单型住宅需求量将随之减少，而舒适型住宅将占据市场主体地位35-49岁的中年人口数变化不大，此年龄段人口对住房有较高的改善性需求，功能齐全、规模适中的舒适型住宅将是主要需求方向，享受型住宅市场需求迅速上升。

50-64岁中老年人口数量剧增，到2025年可能上升至30%，未来高品质、高性能住宅的需求量将猛增，便利型住宅为新的开展方向65岁以上的老年人口数量持续上升，专门适用于老年人的老年公寓、亲情住宅等特殊性住宅将成为未来一个新的开展方向3、家庭户规模与住宅需求市区家庭户平均人口呈现下降趋势，家庭户规模在3人以下占到总家庭户的比例为86%四平市平均每户2.7个人口的家庭构造，反映在购房需求上主要以中小户型〔即小于等于90平方米〕的户型构造为主由于城市的年轻人追求独立，多数会选择和父母分开居住，未来的城镇家庭将是以三口之家为核心家庭，两口之家的老年家庭，新婚无子女家庭和单身住户家庭为主体家庭户规模的减小将会导致住户总数的增多，引起住宅需求总量的增大，而大量小规模家庭的出现也会进一步增大对小户型住宅的需求另据四平市统计局数据〔表5〕2013年四平市市区小于等于90平方米的中小户型房屋登记销售面积占总面积比例为48%大量的小户型房屋也加速了家庭分裂的速度，减小了家庭规模户型〔M2〕批准销售套数登记销售套数批准销售面积〔平方米〕登记销售面积〔平方米〕平均成交价格〔元/平方米〕登记销售套数占批准销售套数比例登记销售面积占批准销售面积比例登记销售面积占总面积比例≤60260275512991538585379629%30%7%60-802649。