河南原阳房地产市场调研报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,群雄逐鹿 差异制胜,郑州万科地产顾问机构,原阳市场调研,原阳房地产市场调研报告,PART1：原阳映像,地理位置,原阳县隶属新乡市，位于黄河北岸，太行南麓，地处“中原城市群”核心腹地，与省会郑州,“一河之隔、三桥相连”行政区划,原阳县域面积,1329,平方公里，辖,6,镇,11,乡，城关镇是其老城区最重要的经济、商业中心，新城区位于老城区的西北方向约,10,公里处，总体规划,33,平方公里，目前，建成区面积已达,11,平方公里，围绕新城区中心广场建设的行政办公区和公共服务区也已初步形成原阳映像,交通便捷,原阳位于新乡和郑州之间，区位优越，交通便利地处中原城市群核心腹地，与郑州一河之隔、三桥相连，京广澳高速、,107,国道纵贯南北，郑焦晋高速、,310,、,311,省道横穿东西，自县城,3,分钟,车程进入全国交通主干网，,20,分钟,抵达新乡市区，,25,分,钟车程抵达郑东新区，,40,分钟,车程抵达新郑国际机场。

人口规模,至,2010,年底，原阳县总人口达,70.48,万人,，城区常住人口,11.5,万,人，其中非农业户籍人口,7.4,万人,农业户籍人口,2.0,万人,非户籍常住人口,2.1,万人,地区生产总值,原阳县是河南省农业大县，经济发展总量不大，但经过改革和转变经济发展思路，近几年，原阳县经济保持较快的增长，其经济总量也由,2007,年的,52.2,亿元增长到,2010,年的,80.1,亿元，年均增长率达,13.93%,，高于全国平均水平，经济发展潜力较大2010年，在新乡市下辖的2市6县中，原阳县的经济总排名第五位，低于辉县市、新乡县、长垣县和卫辉市，总体上处于中等偏下水平人均,GDP,20072010,年，原阳县人均,GDP,稳步增长，由,2007,年的人均,7568.44,元到,2010,年的,11125,元，,2010,年人均,GDP,折合,1719.47,美元若按世界银行,1999,年的划分标准，原阳县的人均生产总量目前还处于中等收入国家水平，世界银行的数据表明，住宅需求与人均,GDP,有密切的联系：当一个国家或地区人均,GDP,在,8004000,美元间时，房地产业将进入高速发展期，按此标准，原阳县的房地产市场正处于高速发展阶段。

产业结构,原阳县是个农业大县，产业以农业为主，近年来经过不断的产业结构升级优化，三大产业结构已由原来的,33,：,38.7,：,28.3,调整到现在的,23,：,50.3,：,26.7,，第二及第三产业比重的提升为经济的发展提供了强大的动力，从原阳县“十二五“规划看，第三产业将是原阳县发展的重点，而房地产作为第三产业的中的核心产业，具有极强的带动和促进作用，因此，“十二五“期间提升服务业发展的重点必将是房地产业社会消费品零售总额,原阳县社会消费能力逐年提高，消费总额由2007年的14亿元增长到2010年的24.5亿元，年均增长率高达20.03%，消费总额占GDP的比重由2007年26.82%提高到2010年的30.59%这说明，随着原阳经济的健康强劲发展，居民消费能力稳步提高，同时居民消费的提高又对原阳经济产生较强的拉动作用，这些为房地产业的快速发展提供了强有力的支撑居民可支配收入,2007年，原阳县城镇居民人均可支配收入7041元，农民人均纯收入3531元，到2010年，该两项数值已达10943元和4888元，年均增长分别为18.7%和13.6%整体上看，原阳县居民收入增长显著，生活水平不断提高，人们的消费能力随同提高，这为房地产业的进一步发展提供了很好的支撑。

城市战略定位,借助优越的地理位置，原阳县的战略定位是“新乡市域南部新兴的副中心城市，郑州都市圈核心地区的重要 组成部分，黄河北岸有水乡特色的现代化生态新区城市空间布局,在“原阳县县城总体规划（20092030）”的指导下，根据原阳县地理条件、交通条件、工程地质条件等多种因素，原阳县城主要向西发展，其空间布局结构为：,一个城市综合中心区、一个副中心区、一横一纵两条十字型城市发展轴线、两个工业区、七个居住区桥北区,新老城区,新老城区规模,原阳县人口已达70万，根据“原阳县县城总体规划（20092030）到2030年原阳县人口控制,黄河大道,在80万以内，驻镇人口和全县非农人口占比分别为40%和50%，2030年，城区常住人口给为27万人规划人均建设用地近期为102.5平方米，远期为98.12平方米，到2030年城区用地规模将达2600公顷目前，新城区是原阳县城市发展的重点，城区总体规划面积33平方公里，以黄河大道和农行大道交叉点为中心现已建成达11平方公里黄河大道,农行大道,新城区,老城区,项目位置,本章小结：,一、新城区是原阳县发展的方向和重点，借助优越的区位及交通优势、随着各政府机关的进驻，新城区的中心地位已经形成并为民众接受，我们项目位于新城区的中心偏北位置，这为项目的发展提供了良好的基础。

二、近年来，原阳县经济得到了良好的发展，民众的经济实力得到很大的提高，其消费意识已被开发并提升，较强的经济实力、较强的消费意识，这必将有利于项目的开发三、随着框架的不断扩大，城市的辐射能力也将不断提升，从而会为房地产业的发展吸引来更多的潜在客群，我们项目正处于城市发展的方向上，具有良好的发展潜力PART2：原阳房地产市场分析,原阳县的房地产起步较晚，2004年前，住宅主要以自建房和单位房为主，基本不存在真正意义上的房地产市场2004年开始，原阳县出现真正意义上的楼盘由于民众的购房意识没有被开发，房地产市场发展前期，市场上出现的房地产项目销售极差，即使销售价格远在1000元/平以下，还是一度出现项目无法运行下去而不得不转手的现象但经过多年的艰苦开发，加上民众经济实力的增强及房地产投资意识的提升，到2007年，原阳县房地产市场销售才真正走入正常自2007年至2010年底的三年间，原阳县房地产市场消化了70多万平米市场存量的约三分之二还要强目前，市场整体存量约在60万平米左右一、原阳房地产总体概况,在房地产市场发展的早期，原阳县的地产项目基本上在老城区，如汇宝名都小镇、丰泽园、幸福家园、，山河小区等。

随着地产市场的逐步发展及新城区规划的形成，原阳房地产开发的热点转移到新城区，且主要沿黄河大道分布，如新银座华庭、天成相苑、鑫源花园、盛世佳苑等，新城区的各地产项目占地多超过200亩，一些新技术、新观念、新的操作手法等也出现并被开发商所重视目前，新城区的房地产项目均价已达2300元/平米，个别项目均价达到甚至超过2500元/平米的均价水平，房地产市场一片热水朝天的境象可以说，原阳县房地产市场的春天已经到来并将在未来的一段时期内持续下去原阳县各楼盘产品以多层为主，户型多是面积在120M2200 M2间的大户型，小高层及高层较难被市场接受，这些是原阳县房地产市场的显著特点一）区域住宅市场现状,作为房地产竞争的主战场，原阳新区集中了,90%,以上的楼盘，其中不乏上宅公园世纪、东辉家天下等以住宅开发为主的超,500亩,大盘，而紫光明珠、汇宝名都新城、盛世佳苑、名门世家项目的组团开发势必导致新区住宅市场竞争趋向白热化面对住宅市场供应充足的现状，纯住宅项目的盲目介入，势必将为增加项目的去化难度、拉长销售周期，难以快速回笼资金，违背开发原则；,随着新区商业、金融、生活配套的逐步完善，片区优势将更加明显，周边各住宅小区的陆续入住，区域内的消费人口越来越密集，这将为商业项目提供人气支撑。

二）区域商业市场现状,目前，原阳县最集中的商业位于老城区胜利路与建设路交会处附近及东、西、南、北四条干道沿线上繁华街道主要以商超百货、服装专卖、餐饮、电动车、建材与汽修配件等业态为主，该区域是原阳居民消费、休闲的聚集地老城区内的商业明显表现出下述特征：,经营业态散乱分布，市场功能普遍单一；,传统商业形态占主导，无统一有效的经营管理；,商业建筑形态滞后，有待升级：,缺少核心型的商业中心,对于老城区来说，早期商业市场缺乏统一科学的规划，致使现在经营业态呈散乱、无序的分布特征，商业产品功能单一落后，人们日益提高的消费需求与品位得不到满足，致使部分客户到郑州、新乡等地消费，因此来说，原阳城区的商业功能与品位亟待得到提升小结：,住宅放量带动商业需求原阳近两年住宅市场无论是发展规模还是发展速度都十分惊人，但商业发展相对落后，甚至还停留商业发展的最基础阶段随着当地经济结构的调整和劳务经济的发展推动，城乡居民住房需求快速增加、对商业消费的需求也将随之增长翰林华府,原阳县在售项目多位于新城区且沿黄河大道分布，各项目物业以多层为主、面积区间在100200 间，但以140160 的大面积为主、均价2300元/左右，各项目间竞争较为激烈,东辉家天下,上宅公园世纪,福祥名都,锦绣城,天成相府,名门世家,盛世家园,（三）原阳楼盘分布图,项目,已投放量,消化量,存量,10年后存量,11年拟投放量,盛世佳苑,110770,90000,20770,60770,40000,名门世家,36000,21000,15000,45005,30005,新银座华庭,10400,6240,4160,36068,31908,金三角花园,8400,7980,420,12020,11600,天成相苑,31878,30284,1594,40556,38962,翰林华府,45000,10000,35000,110000,45000,阳光新城,180000,50000,公园世纪,50000,35000,15000,350000,总计,292448,200504,91944,834419,247475,2011年原阳市场投放量消化量表,根据表数据分析，现在主要项目规划建筑面积未来3-5年约100万平方米以上的投放量，对于一个70万人口的农业县来说，投放量很大。

如果后续还有新规划项目，投放量会远超100万平米整体市场处于逐步成熟发展阶段主要分布在原阳新区，东新区整体形象较,高，老城区项目较少，,供应产品以中等户型中端物业为主，高品质、高形态物业供应少；,整体市场销售状况一般楼盘名称,位置,占地（亩）,开发商,翰林华府,黄河大道与陈平路交汇处,125亩,原阳县成功置业开发有限公司,福祥明都,黄河大道与农行路交叉口,300亩,河南省地福祥实业有限公司,花样年华,西干道与北干道交汇处,30亩,新乡市华庭置业有限公司,公园世纪,黄河大道与富康路交汇处南300米,600亩,河南省上宅置业有限公司,盛世佳苑,黄河大道与陈平路交叉口西南,260亩,郑州永泰置业有限公司,名门世家,原阳黄河大道与陈平路交汇处东南,70亩,新乡百慕商贸,锦绣华城,黄河大道与思谦路交汇处,亩,河南格恩置业有限公司,天成相苑,原阳县黄河大道与西干道交汇处西南角,80亩,新乡市丰基地产发展有限公司,（四）市场特征分析,物业形态及产品特征,项目名称,产品类型,总建面（）,户型区间（）,销售价格（元/）,开发商,翰林华府,毛坯,17万,90172,2300,原阳县成功置业开发有限公司,福祥明都,毛坯,万,90160,2300,河南省地福祥实业有限公司,花样年华,毛坯,4万,80133,2300,新乡市华庭置业有限公司,公园世纪,毛坯,15万,96200,300,河南省上宅置业有限公司,盛世佳苑,毛坯,18万,90139,2000,郑州永泰置业有限公司,名门世家,毛坯,7.8万,90140,1800,新乡百慕商贸,锦绣华城,毛坯,万,90130,200,河南格恩置业有限公司,天成相苑,毛坯,7万,90130,1800,新乡市丰基地产发展有限公司,产品以中大面积为主，迎合当地客层需求，全部是毛坯，没有精装修。

销售特征,项目名称,产品类型,户数（套）,销售率,翰林华府,毛坯。