某年河南新密市场调研报告.docx

目 录第一部分分宏观经经济环境境调研22一、新密密经济发发展状况况分析22二、城市市总体规规划对零售售业的影影响100第二部分分项目SWWOT分分析133一、项目目地块基基本情况况13二、项目目SWOOT分析析16第三部分分商业市市调199一、新密密市商业业现状119二、项目目竞争商商场比较较分析338三、项目目所在区区域商业业分析339第三部分分消费者者调研441一、调查查基本情情况411二、调查查问卷情情况422三、访谈谈总结556第一部分分 宏观经经济环境境调研——新密密宏观经经济背景景及地产产状况分分析一、新密密经济发发展状况况分析（一）、新新密市基基本概况况新密市地地处中原原腹地的的嵩山东东麓，双双洎河上上游，东东临新郑郑，西接接登封，南南傍禹州州，北依依荥阳，东东北与郑郑州搭界界，西北北与巩义义相连距距省会郑郑州400公里，地地势西高高东低，西西、北、南南三面环环山，中中部丘壑壑相间，东东部地势势较为平平坦新新密总面面积10001平平方公里里，下辖辖3个乡乡、122个镇、33个街道道办事处处、3004个行行政村，总总人口880万，其中城城区人口口14..4万1、自然然环境新密市属属温带大大陆性气气候，年年平均气气温144.3℃℃，四季季分明。

地地势西高高东低，除除东部平平坦，其其余三面面多为山山地丘陵陵一般般海拔3350——8255米，最最高海拔拔11008.55米，最最低海拔拔1144米境境内水系系2000公里，常常年有流流水河流流30余余条，山山泉、湖湖泊散布布各处，水水量充盈盈2、矿产产资源新密市资资源富蕴蕴，已探探明的主主要矿藏藏有煤炭炭、石灰灰石、铝铝矾石、耐耐火土、耐火土、天然油、  石英钟、磷矿石、大理石、水晶石、石棉石、硅石、玉石等煤炭地质储量达50亿吨，煤田遍及全境，被誉为“乌金之乡”铝矾土储量4亿吨，氧化铝含量在40-80%之间工业硅储量10亿吨，氧化硅含量均在98%以上石灰石储量50亿吨，氧化钙含量50%以上特别是以坚硬、质细、色鲜、美观为特点的密玉驰名中外，储量在百万吨以上，是全国著名的玉矿基地之一，玉雕产品畅销美国、西欧和东南亚3、旅游游资源悠久的历历史，灿灿烂的文文化给新新密留下下了丰富富的人文文景观全全市拥有有国家和和省市重重点文物物保护单单位799处，其其中国家家级重点点文物保保护单位位2处轩轩辕黄帝帝宫、打打虎亭汉汉墓、神神仙洞、杨杨业祠、雪雪莲宫、天天仙庙、古古城寨等等名胜古古迹，吸吸引大量量游客。

地处郑州至少林寺国际旅游热线中段，距少林寺55公里，地理位置优越，交通十分便捷4、交通通状况境内铁路路、公路路兼备，密密新、宋宋大两条条铁路紧紧密相连连，杞密密地方铁铁路和郑郑临、灵灵永两条条省级公公路横贯贯全境，密密荣、密密新等44条干线线公路和和28条条市乡公公路纵横横交错，形形成了以以市区为为中心，联联结省会会郑州、全全国各地地的四通通八达的的交通网网络公公路总里里程9221.5571公公里（不不含村道道1011条2669.4433公公里）其其中省道道5条1113..0366公里，县县道8条条1188.5442公里里，乡道道73条条6799.9993公里里，专用用道2条条10公公里公公路网密密度922.077公里//百平方方公里，名名列全省省前茅二）、经经济发展展现状1、新密密市国民民经济持持续较快快增长20033年全市市完成生生产总值值98..4亿元元，人均均GDPP1.33万元RRMB，全全市民用用车辆拥拥有量：：2.22万辆据据初步测测算，220044年1--6月份份全市实实现生产产总值558.002亿元元，同比比增长114.77%（扣扣除价格格因素），其其中第一一产业增增加2..39亿亿元，同同比增长长1.88％；第第二产业业增加值值35..58亿亿元，同同比增长长17..0％；；第三产产业增加加值200.588亿元，同同比增长长12..9％。

2001年，规模工业增加值完成19.05亿元，原煤产量达到750吨，居河南省第一位；造纸业年产量95万吨，尤其是大隗镇，被誉为全国造纸第一镇，耐火材料工业年产150万吨，成为全国八大耐火材料生产基础之一2004年1-6月份，规模工业增加值累计完成16.79亿元，同比增长31.2%1-6月，原煤产量380万吨，比去年同期增长10.9%；纸浆70.2吨，比去年同期增长26.7%；耐火材料65.6吨，比去年同期增长41.7%2、民营营经济———新密密市经济济发展的的主力军军至20004年66月底，新新密市非非公有制制经济户户数为11．2万万余家，其其中私营营企业112188家，个个体工商商户1．．1万家家，民营营经济占占全市经经济总量量的800％以上上，成为为新密市市财源主主导力量量3、消费费品零售售市场状状况1-6月月份，全全市社会会消费品品零售总总额达221.222亿元元，同比比增长117.11％按按销售地地区分：：市区零零售额为为8.225亿元元，同比比增长224.33％；市市以下零零售额为为13..96亿亿元，同同比增长长12..9％按按行业销销售分：：批发零零售贸易易企业为为18..16亿亿元，同同比增长长17..9％；；餐饮业业为2..03亿亿元，同同比增长长13..3％；；其他行行业为11.033亿元，同同比增长长11..0％。

社社会消费费品零售售总额持持续增长长，消费费市场稳稳中趋活活4、新密密房地产产住宅市市场新密市的的房地产产发展基基本处于于刚刚起起步阶段段，市场场上没有有形成具具有一定定规模和和档次的的住宅产产品目目前仅有有三个较较有小区区规模的的住宅小小区，其其基本情情况如下下：新密市在在售楼盘盘调查表表项目名称称凯悦园邸邸鑫苑花园园栖霞花园园公司名称称东森房地地产垄鑫房开开个人位置长安路与与青屏路路交汇处处西大街青青屏广场场西侧长乐路与与嵩山路路交汇处处规模总建筑面面积：33．4万万㎡左右右9栋七层层住宅300余余户4栋六层层住宅楼楼100余余户建筑结构构别墅、联联排、叠叠加、多多层多层（七七层）一层车库库多层户型面积积（㎡）二房：1108三房：1130--1600四房：1150--1822联排：2220叠加：2200--2300别墅：3327--3477二房：1100三房：1130--1400四房：1180--2000二房：约约1000三房：1130--1700四房：1170复式：2200左左右住宅价格格（元/㎡㎡）多层：112000沿街多层层：11100叠加：114200联排：116200别墅：119000左右900———11160二、三、四四层：9950五层：7750六层：6650层差价（元元/㎡）100100左左右100--2000商铺价格格（元）一层商铺铺：38800二层商铺铺：28800沿西大街街36间间商铺，基基本空置置35000元左右右物业管理理价格未定定0.300元左右右/㎡未定销售率（%%）907060新密商品品房主要要集中在在惠丰街街以西、雪雪花路以以东、嵩嵩山大道道以北区区域，开开发规模模小，楼楼盘档次次较低，多多以自建建房为主主。

由此此可见，新新密房地地产开发发处于初初级阶段段新密密的房地地产主要要表现出出以下几几个方面面的特点点：（1）、规规模有限限自建房基基本是单单体建筑筑，而所所开发的的住宅小小区，规规模都比比较小，凯凯悦花园园、鑫苑苑花园目目前开发发面积都都不到55万平方方米，很很难体现现出规模模社区的的优势2）、没没有高层层建筑，欧欧式建筑筑风格为为主建筑形态态以多层层、别墅墅为主，建建筑风格格也多为为欧式房房地产市市场产品品单一，可可供选择择的余地地很小3）、园园林景观观单一除新开发发的凯悦悦园邸、鑫鑫苑花园园规划有有园景观观外，其其他以自自建形式式的楼盘盘基本没没有园林林景观概概念作作为新密密目前最最高档的的小区凯凯悦花园园，小区区内设有有园林景景观，但但别墅区区密度过过大，都都没有设设置前后后私家花花园，依依然有比比较理想想的销售售业绩4）、由由于缺乏乏投资理理念，房房价相对对较低在新密房房地产投投资仅限限于自建建房形式式，商铺铺也以出出租为主主房产产投资理理念没有有形成，还还有待进进一步引引导由由于房地地产开发发还处于于初级状状态，房房地产价价格也相相对较低低5）、房房地产市市场渴望望高品质质楼盘出出现从凯悦花花园的销销售及客客户了解解到，新新密有大大量的潜潜在客户户群，只只是还处处于有市市场无产产品的阶阶段。

就就凯悦花花园与鑫鑫苑花园园比较看看出，消消费者更更看好品品质较高高的产品品6）、基基本没有有物业管管理意识识在所调查查的楼盘盘中，只只有凯悦悦花园有有物业管管理公司司进行统统一管理理，其他他小区基基本是值值班室形形式出现现按城城市发展展规划的的要求，规规模开发发逐步增增加，对对物业管管理水平平要求也也越来越越高5、零售售业市场场未来预预测在对新密密商业调调查结果果显示，零零售商业业分布主主要在农农业路、行行政路与与东大街街交汇区区域为核核心向四四周延展展商业业形态较较普通，多多以沿街街商业形形式存在在1）、存存在问题题A、业态态分布零零乱，缺缺乏整体体规划虽然部分分业态分分布相对对集中，但但多为自自然形成成从总总体上看看，业态态分布缺缺乏整体体规划，各各种业态态长期处处于混杂杂经营状状态，相相互间在在形象上上、经营营上都受受到一定定影响 B、规模模较小 沿街商铺铺面积一一般在1100平平方米以以内，商商场、超超市面积积一般在在10000-330000平方米米之间受受规模的的限制，无无法提供供高档次次的购物物环境C、档次次不高整体档次次不高，由由于受规规模、经经营理念念等各方方面的约约束，难难以提供供高品位位、高档档次的购购物环境境，只限限于一般般的售卖卖形式。

而而消费者者的消费费理念也也有待正正确引导导D、缺乏乏商业配配套沿街商业业基本上上没有商商业配套套，商场场、超市市由于规规模较小小，商业业配套设设施简单单，一般般只提供供简单照照明所需需，基本本不设专专用停车车场、电电动扶梯梯也处于于停滞状状态2）、未未来分析析随着新密密城市规规模的进进一步扩扩展，城城镇化水水平不断断提高，逐逐渐形成成具有规规模化、多多元化、集集约化、档档次高、配配套齐、管管理体制制完善的的新型商商业形态态A、商业业功能化化分明显显，业态态分布科科学有序序B、档次次有所提提升无无论是经经营商品品档次，购购物环境境档次还还是服务务管理水水平都有有较大提提升C、完善善的商业业配套将将成为未未来商业业的基本本所需D、服务务品种多多样化：：一站式式购物、电订购购、网络络购物等等各种形形式陆续续出现，诸诸如244小时便便利店之之类的新新型经营营模式，将将引起市市场的更更多关注注E、纯商商业步行行街吸引引更多消消费者关关注F、集购购物、餐餐饮、文文化娱乐乐、运动动休闲于于一体的的大型购购物广场场出现，不不但改变变了人们们的生活活体验、提提高了人人们生活活档次，同同时也是是城市形形象的展展示。

6、城市市总体规规划对零零售业的的影响二、城市市总体规规划对零零售业的的影响（一）、总总体规划划A、城镇镇化水平平（20。