山东省济宁市房地产市场调研报告.ppt

山东省济宁市房地产市场调研报告山东省济宁市房地产市场调研报告目目 录录第壹篇：济宁概况及任城新区整体规划第壹篇：济宁概况及任城新区整体规划第贰篇：济宁房地产现状第贰篇：济宁房地产现状第叁篇：热点区域的起源第叁篇：热点区域的起源第肆篇：楼盘建筑风格与建筑形态第肆篇：楼盘建筑风格与建筑形态第伍篇：济宁未来展望第伍篇：济宁未来展望第壹篇：济宁概况及任城新区整体规划第壹篇：济宁概况及任城新区整体规划济宁市位于山东省的西南部，辖12个县、市、区，面积11000平方公里，人口800余万，东部是山区，中西部是平原、洼地和湖泊，河流纵横交错，交通十分方便，京杭大运河和京沪铁路、京九铁路纵贯南北，兖石铁路和济新铁路横穿东西，又是104国道和327国道的交汇处，济宁机场已经开通了济宁至北京、广州、上海、济南、青岛等多条航线 2008年全市实现地区生产总值2122.16亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%其中第一产业增加值256.81亿元，增长3.7%；第二产业增加值1183.49亿元，增长14.8%；第三产业增加值681.86亿元，增长13.5%在第三产业中，金融保险业增加值28.9亿元，增长14.2%；批发和零售贸易餐饮业增加值146.99亿元，增长16.7%；房地产业实现增加值47.78亿元，增长10.9%。

三次产业对GDP贡献率分别为3.1%、63.8%和33.1%三次产业结构比例为12.1：55.8：32.1，与上年相比，一产下降0.2个百分点，二产提高0.5个百分点，三产下降0.3个百分点人均GDP达到26721元（按现行汇率折算为3848美元） ，比上年增加4729元，按可比价格计算增长12.4%济宁概况济宁概况在宏观经济持续良好发展，面临多种发展机遇的前提下，只要政府调控得当，济宁市的房地产将在未来的几年内保持较好的发展2009年是济宁市建设经济强市、文化名市、组群结构大城市的关键之年，今后几年济宁市的城区面积将不断扩大，城市人口将不断增多，居民收入水平也将大幅提高，这无疑将给房地产业的发展提供更大的发展空间因此，尽早树立开发商良好的品牌形象，是夺取未来市场的关键，这对济宁房地产市场具有指导意义目前济宁市商业物业市场才刚刚起步，还不具备成熟市场的特征和发展规模；但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，随着社会的发展进步和人民物质文化水准的提高，济宁市商业市场已开始进行结构性调整，发展升级的趋势明显品牌店开始入驻，大型购物中心开始发展，个性化的商业街开始出现，连锁超市、便利店有了较大发展；商业市场呈现出现代化、人性化、 个性化、多元化的发展趋势。

任城区城北片区规划任城区城北片区规划城北片区开发寄托了济宁北延的梦想城北片区开发寄托了济宁北延的梦想 济宁城北片区位于西城区北侧，规划东、北、西科苑路、北外环路、西外环路，南侧沿金宇路向南约150米，规划总占地7.6平方公里 规划基地东侧为济宁市高新技术产业开发区，北侧和西侧地下均为压煤区，地上为农田，南侧为金宇路（现327国道城区段），按照城市总体规划，327国道近期改线在基地北部穿过改线后，该区域是济宁市未来建设和发展的重大区域之一 城北片区分为两个规划层次——第一层次：明确城北片区的功能定位及周边地区带来的影响，对规划范围内用地按照控制性详细规划深度进行控制；第二层次：在控制性规划的基础上，对金宇路（327国道）两侧150米范围和区内重要城市节点进行详细的城市设计，强化金宇路整体街道景观，使之成为凸现城市特色和现代气息的重要景观道路 城北片区建成后，该区居住人口约为8-10万人，通过济宁历史文化轴线（古槐路—樱花路—王母阁路—北湖路）与城市商贸区、北湖景区相联系，构成完整的城市南北主轴线任城新区1.67平方公里核心区的修建性详细规划及城市设计和3.57平方公里的控制性详细规划由上海复旦大学规划建筑设计研究院编制，并已经济宁市规委会批准。

任城新区8.69平方公里的中期概念性规划正由上海复旦大学规划建筑设计研究院进行编制任城新区任城新区任城新区是经济宁市人民政府批准的，由任城区人民政府实施的集行政办公、商务、生活居住、旅游、文化、商业于一体的现代、生态、园林型新区任城新区任城新区1.671.67平方公里核心区功能区的设置平方公里核心区功能区的设置任城新区核心区东至科苑路，西到济阳公路，南至327国道，北至仁兴路包含以下六个功能分区：行政办公区：行政办公区：控制在供销路以西，占地12.14公顷综合办公大楼作为整个区域的主体建筑，以庞大的体量成为新区范围内的标志性建筑，该区域容积率在1.5左右；对于单独建设的职能单位，采用裙房加塔楼形式，容积率控制在2.0左右商务办公区：商务办公区：规划占地10.96公顷，作为核心区空间景观的主要内容，容积率控制在3.0左右，较为重要的地块可以适当提高容积率，以形成标志性节点生态绿化区：生态绿化区：位于城市主干道琵琶山路西侧，琵琶山路东侧是界面统一的商业建筑群，形成建筑与公园的完美结合，突出新区生态园林的主题该区规划占地15.28公顷，容积率为0.1，建筑密度为5%，绿地率为85%文化休闲区：文化休闲区：位于琵琶山路东侧，分两段。

南段是以运河文化为主题的商业区；北段为城市展馆、图书大厦等文化功能的建筑群该区占地4.86公顷学校教育区：学校教育区：位于琵琶山路东、仁兴路南琵琶山路向东依次为实验初中和实验小学，形成为新区服务的学学校教育片区，校教育片区，共占地约10.06公顷其中实验初中占地7.78公顷，实验小学占地2.28公顷居住生活区：居住生活区：分布在生态公园的北侧与东侧北侧作为公务员小区，东侧作为当地居民回迁与商业地产开发居住区共占地62.4公顷第贰篇：第贰篇：济宁房地产现状济宁房地产现状山东省济宁市房地产价格涨幅在经历了前期回调的基础上出现了回升，2009年1-8月份，房屋销售累计平均价格同比上涨0.8% 统计数据显示，1-8月份，济宁市房屋销售累计平均价格同比上涨0.8%，房屋销售累计平均价格为3272元/平方米其中，8月份本月价格比1-8月平均价格上涨239元，房屋销售平均价格已达3511元/平方米从济宁市在售楼盘所抽查的数据来看，目前济宁市在售商品住宅签约率为63.00%，其中签约面积主要集中在2居90-100平方米，3居110平方米左右 综上表格可以看出，目前济宁在售住宅面积大多集中在90-110平方米之间，其中以3室2厅1卫的户型为主，2室2厅1卫的户型为辅。

从报价和成交价格方面来看，目前济宁在售楼盘项目的报价大致在4000元/平方米上下，其中国粹城和龙城美墅的报价最高，分别为7800、8000元/平方米，其中兴唐·国粹城为高层精装修住宅，龙城美墅为低密度6-7层花园洋房而与此同时，从成交价格方面来看，目前济宁商品住宅成交价格在3550-3650元/平方米之间，与开发商对外的报价有将近500元的浮动 从分类情况看，8月份全市新建房销售平均价格3735元/平方米，同比基本持平其中，住宅类价格同比上涨0.7%，平均价格为3125元/平方米；非住宅类价格同比下降2.1%，平均价格为5883元/平方米从分月情况看，新建住宅销售价格环比呈现出先降后升的趋势，前四个月房价处在不断下降中，而后四个月则呈现不断上涨之势 据有关专家分析，济宁市房地产价格上涨原因主要受全国房地产市场大势的影响同时，济宁的房地产市场在短期内，如果没有特殊政策或特殊情况的出现，随着建筑用地的减少，土地成本的上升以及城市人口的增加，其价格还会有所上升，但不会出现太大波动，因为国家金融政策的微调，二套房贷政策的实施，都会对房价形成稳定作用，其价格将在尊重市场规律的基础上稳定前行。

济宁市区房地产开发曾一度低迷，之所以掀起新的开发建设热潮，房价一路走高，是因为“东拓、西跨、南联、北延”城市发展战略已经定位，加之投资环境的不断优化，济宁市政府着力做活土地文章，对土地的调控能力大大增强，投资吸引力进一步增强 同时，越来越多的开发企业也意识到公建配套设施和物业管理对商品房销售所带来的好处，用于这方面的投资明显增加，这也是房价持续上涨的原因之一 任城新区城北片区地块任城新区城北片区地块任城新区城北片区区域及周边配套任城新区城北片区区域及周边配套济宁九中济宁九中洸河路小学洸河路小学济宁职业济宁职业技术学院技术学院科苑小学科苑小学乔羽学校乔羽学校市实验中学市实验中学血管病医院血管病医院市肿瘤医院市肿瘤医院市第四医院市第四医院骨伤分院骨伤分院众和医院众和医院市中医院市中医院济宁师专济宁师专红东小学红东小学东门小学东门小学李营医院李营医院岱庄医院岱庄医院北北 环环 路路50005000元元/ /平方米以上平方米以上4000-50004000-5000元元/ /平方米平方米40004000元元/ /平方米以下平方米以下第叁篇：第叁篇：热点区域的起源热点区域的起源这里是中国近代文明的萌发之地，白话文，还有“德先生和赛先生”都是从这里开始传播的；从皇朝的中心--新文化运动--北大清华的辉煌--中国硅谷的崛起，这里投射了每个时代的历史缩影。

作为北四环核心，最后的居住品，将成为城市之美的终极收藏者这是一种有智慧的现代，它的神韵风流，在于它的文化和文明这里就是北京的中关村，中国的硅谷北京的中关村，中国的硅谷北北京京的的中中关关村村中中国国的的硅硅谷谷供应量的急剧减少，使的中关村的住宅价格持续攀升，预计未来的六个月内，该区域新房和二手房价格想超过35000元/平方米在北京的韩国人大多住在"望京小区"这座北京的卫星城，常住韩国人口达到7万，已经成为名副其实的"韩国城 "北北京京东东北北新新黄黄金金地地带带望望 京京如何开发大盘？如何开发大盘？中心城镇开发中心城镇开发模式模式紧缩城市开发紧缩城市开发模式模式综合体综合体开发模式开发模式城市中心大盘开发模式城市中心大盘开发模式Ø交通拥挤与项目的通达性；Ø项目与周边建筑的协调与和谐；Ø项目功能与城市、区域功能的互补；Ø项目自身功能的互补、空间共享与客户共享新市镇开发模新市镇开发模式式主题社区开发主题社区开发模式模式产业驱动开发产业驱动开发模式模式郊区陌生区大盘开发模式郊区陌生区大盘开发模式老年社区体育社区教育社区休闲产业体育产业商务商业Ø项目功能配比与功能分区，以满足居住的基本生活需求；Ø项目开发驱动模式，吸引消费群体。

紧缩城市开发模式紧缩城市开发模式主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发人群，提升社区的影响力，支撑项目开发模式一：模式一：主题社区模式主题社区模式主题社区开发模式主题社区开发模式核核心心驱驱动动方方式式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等的成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式通过主题主题吸引消费者的关注吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环完善的社区配套和良好的社区环境境消除消费者的心理抗性 绿地：2003年 “老街”品牌；2004年“新里”品牌；2005年推出的“绿地21城”位于上海后花园——总面积50万平方公里的昆山花桥国际商务城一侧，面积达13平方公里万由一前度假社区—绿地国际家园、二期尊老社区—孝贤坊 、商务社区和国际社区四大可持续主题板块构成。

老年病科以及老年病专家门诊，孝贤坊食堂聘请营养师配制食谱，智能化设施，老年文化中心、老年休闲娱乐中心与老年运动中心，中心湖泊还设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场，安全紧急救助完备老年、医疗服务老年、医疗服务教育、文化教育、文化健康、运动健康、运动健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力Ø奥林匹克花园的健康主题：奥林匹克花园的健康主题：Ø体育场、体育馆、名牌学校的引进----体育中心；Ø宾馆、写字楼的开发、引进大卖场----商贸中心Ø大型居住区的开发、其他公共设施----居住中心Ø深圳桃源居的教育主题：深圳桃源居的教育主题：Ø建立了学校教育、社区教育与家庭教育相结合的完善的终身教育体系终身教育体系的特点是终身性和全员性由中国妇女基金会委托宝安区社区教育中心开展的桃源居妇女教育，填补了国内妇女教育的五项空白 Ø上海绿地上海绿地2121城尊老社区主题城尊老社区主题Ø老年病科以及老年病专家门诊，孝贤坊食堂聘请营养师配制食谱，智能化设施，老年文化中心、老年休闲娱乐中心与老年运动中心，中心湖泊还设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场，安全紧急救助完备。

主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设•主题社区开发主题社区开发模式基本特征模式基本特征主题鲜明主题鲜明----成为社区开发的核心支撑力；主题宣传主题宣传----让消费者接受主题，主题成为项目标签；主题先行主题先行----体现主题的硬件设施建设先行，感受主题；主题复合主题复合----单主题宣传与多主题建设，复合性舒适社区1 12 23 34 4适用条件适用条件Ø陌生区大盘开发，消消费费者者心理抗性大心理抗性大；Ø有区域内其它项目不具备的独特资源，具有打造不可复制核心竞争力潜质；Ø资金雄厚，前期投入大，项目大、实现周期长Ø符合城市发展与区域需求的市场定位与主题开发；Ø具有震撼力的鲜明主题捍卫项目的号召力，形成项目与周边项目鲜明差异；Ø主题先行，树立消费者信心成功关键因素成功关键因素新市镇模式新市镇模式——NEW TOWNNEW TOWN ：建立较为完善的市镇结构及：建立较为完善的市镇结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设公共空间体系实现对项目的规划和建设最早追溯到1898年霍华德的“花园城市花园城市” 构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百余年发展, 形成了今天New Town模式。

主要建设措施：外部功能内部化外部功能内部化Ø采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因；Ø通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配套保证郊区化生活的；Ø通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求加勒比新城加勒比新城万科城万科城New town New town 的来源的来源公共配套设施；公共配套设施；基础服务设施；基础服务设施；街区、社区；街区、社区；…………模式二：模式二：新市镇模式新市镇模式凤凰城凤凰城新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化的成熟配套和便捷的生活设施过规模化的成熟配套和便捷的生活设施New town New town 的特征的特征Ø 规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施；Ø 丰富多元的文化形态和景观；Ø 可以持续发展的生态系统；成功开发关键要素成功开发关键要素Ø 街区的建设：人性化的步行空间Ø 社区规划：独立的社区布局Ø 公共空间的营造：打造市镇社区中心（Town Center）适用条件适用条件Ø 位于城市郊区位于城市郊区, ,城乡结合部；城乡结合部； 占地规模较大，可容纳较多人；Ø 多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区 ；Ø 良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好交通相对便利通达性好。

新市镇开发模式的关键是新市镇开发模式的关键是““造市造市””----有有““市市””才有镇市镇结构组成市镇结构组成 ※道道路路系系统统————市镇四周均有区域性干道环绕※邻邻里里单单位位————邻里单位内规划学校、游集场、娱乐中心等设施 ； ※社社区区中中心心————内设会堂、银行、邮电局、医院等；※商商业业设设施施————市场及邻里商业中心； ※公园绿地及运动场公园绿地及运动场※其其它它公公共共设设施施 ————汽车站、停车站、加油站等产业驱动模式产业驱动模式总部基地总部基地通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价值，达到产业与房地产开发双盈利的目的达到产业与房地产开发双盈利的目的关键词：关键词：Ø采用成片素地开发模式，通过具有特色的产业开发与经营提升区域与项目的影响力，是人口引进的重要诱因；Ø在前期成功经营中，充分展现项目景观优势、生活配套优势、产业聚集优势；通过基础设施建设与公共设施建设保证居住需求；Ø边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区特色产业；特色产业；产业经营；产业经营；产业影响力；产业影响力；…………深圳华侨城深圳华侨城模式三：模式三：产业驱动模式产业驱动模式观澜湖大宅观澜湖大宅产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营提升产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发项目的价值和影响力，并保证项目持续开发产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重要的是要总体规划，确定前后期开发关系产业，更重要的是要总体规划，确定前后期开发关系Business ParkBusiness Park发历程发历程※第一代：工业园区※第二代：商务与社区※第三代：邻里商务区※第四代： Business Town.休闲产业社区发展：休闲产业社区发展：※第一阶段：单一大中型文化主题园；※第二阶段：综合性、区域性开发；※第三阶段大型旅游休闲区的出现。

产业驱动模式特征产业驱动模式特征Ø 特色产业具有长期经营的生命力，特色产业能够为开发盈利；特色产业具有长期经营的生命力，特色产业能够为开发盈利；Ø 特色产业在城市具有号召力与影响力；Ø 特色产业对城市与区域发展具有巨大的提升作用成功开发关键要素成功开发关键要素适用条件适用条件Ø大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里，而且交通便利；Ø项目所在地生态环境好，周边的环境破坏与工业污染少项目所在地生态环境好，周边的环境破坏与工业污染少Ø开发企业资金雄厚，能够较长时期的持续开发 产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键Ø总体规划，分步实施，先确定产业，在确定开发思路；Ø综合开发，全面收益 ：通过分散开发降低风险，提高盈利能力； Ø规划合理衔接：着重处理好前期与后期、各子项目之间的衔接中心城镇开发模式：以区域规划为城市次中心、区域性中心城镇开发模式：以区域规划为城市次中心、区域性中心为基础，通过政府基础设施建设为前提的开发模式中心为基础，通过政府基础设施建设为前提的开发模式Ø概念及定义：概念及定义：Ø以中心城镇开发为依托的城镇房地产开发模式。

主要包括行政管理机构办公楼开发，中心镇公共设施开发，中心镇商业房地产与与住宅房地产开发等 区区域域性性中中心心城城镇镇主要指中等规模城镇，即人口在10万～100万之间的城镇研究表明：区域性中心城镇具有既可获得规模经济效益，又可避免人口超过100万在环境和经济社会方面过度膨胀的特点 为了缓解人口过分膨胀带来的交通堵塞、空气污染、犯罪率升高等，政府有组织地进行卫星城、新城镇建设政府有组织地进行卫星城、新城镇建设通过政府的公共设施建设、通过政府的公共设施建设、交通系统完善等带动房地产项目开发交通系统完善等带动房地产项目开发，中心城镇大盘开发模式在这种条件下产生 文化体育中心文化体育中心商务中心商务中心中心城镇开发模式依托新城建设而存在，公共设施由新城镇解决中心城镇开发模式依托新城建设而存在，公共设施由新城镇解决绿地国际花都绿地国际花都模式四：模式四：中心城镇模式中心城镇模式政务中心政务中心最重要的开发控制与要点：内部功能外部化！最重要的开发控制与要点：内部功能外部化！中心城镇开发机制关键是依托新城镇的建设，项目的开中心城镇开发机制关键是依托新城镇的建设，项目的开发节奏、价值与新城镇开发进度息息相关发节奏、价值与新城镇开发进度息息相关 国国际际大大都都市市城城镇镇开开发机制的发机制的3 3种类型种类型 Ø基本由政府包揽--以伦敦和汉城的新城镇开发为代表 ；Ø“公办商营式”--以香港的新城镇开发为代表； Ø基本以私人开发商为开发主体，但政府给予一定的政策倾斜--以东京的新城镇开发为代表。

Ø 高标准规划：国际化、时尚现代以及生态的社区规划；Ø 高密度的交流联系---- 社区内部与社区外部的融通Ø 展示未来：高标准智能化的产品设计和服务设施Ø 政府支持：基础设施建设先行；融资渠道 适用条件适用条件Ø大城市近郊，属于规划的城市次中心或区域中心的建设范围；Ø城镇中心基础基本配套设施符合基本生活需求，解决交通通达Ø区域开发与建设政府支持，未来前景好，消除市民心理抗性 成功关键要素成功关键要素中心城镇模式特征中心城镇模式特征Ø现代化特征：现代化特征：具有强烈现代感，建筑充满现代都市气息；Ø国际化特征：国际化特征：吸引外国资本参与，建筑风格多元化；Ø人人文文化化、、生生态态化化：：通过新城镇的绿化、建筑、小品等体现健康与亲和的特征项目的交通、商业配套、区域价值等以区域开发为主要项目的交通、商业配套、区域价值等以区域开发为主要最重要特征：最重要特征：内部功能外部化！内部功能外部化！紧缩城市开发模式：在通过城市大盘开发中浓缩城市的紧缩城市开发模式：在通过城市大盘开发中浓缩城市的主要功能，通过建主要功能，通过建““城中城城中城””来保持项目的相对独立性来保持项目的相对独立性Ø““紧缩城市紧缩城市 ””(Compact City)是提倡一种密集而多样变化的城市，通过城市功能的相互重叠来增加能源的使用效率，减少消耗和污染，追求可持续发展。

提倡提倡””缩短缩短交通距离交通距离””，建立短路径城市建立短路径城市 Ø这一城市模式在欧洲颇为盛行，它反对大规模的功能分区，避免城市过分向郊区和乡村扩张，主张步行和建立邻里关系作作用用————营营造造城城市市新新的的中中心心区区，，打打造造新新地地标标，，创创造造活活力力之之源源的区和功能，避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市"24小时不夜城"等方面起着重要作用Ø紧缩城市开发模式由于主张在城市小的区域内建立一个个多功能的城市综合体，又紧缩城市开发模式由于主张在城市小的区域内建立一个个多功能的城市综合体，又称为称为““都市综合体开发模式都市综合体开发模式””综合体是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、休闲娱乐等功能的三项以上功能进行组合，在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体 模式五：模式五：紧缩城市模式紧缩城市模式亚特兰大车站工程与北京亚特兰大车站工程与北京sohosoho现代城是典型的紧缩城市现代城是典型的紧缩城市开发模式典范，建立多功能组合的都市综合社区开发模式典范，建立多功能组合的都市综合社区Ø地理位置地理位置：Ø 项目位于国贸桥西南角，东三环和长安街交叉的金十字，CBD核心区。

Ø项目性质项目性质：Ø 项目总建筑面积70万平米，分七期销售包括写字楼、商务公寓、商业街、住宅等多种写字楼、商务公寓、商业街、住宅等多种建筑形式，是集办公、商业、居住为一体的、建筑形式，是集办公、商业、居住为一体的、典型的开放式混合型都市综合社区典型的开放式混合型都市综合社区亚特兰大车站工程亚特兰大车站工程Soho现代城现代城Ø地理位置地理位置：Ø 亚特兰大中心区，车站连同已停产的钢厂138英亩Ø项目性质项目性质：Ø 城市重建项目已建成50多万平米写字楼、20万平米商业娱乐、5000套住宅单位，近百亩中心公园，另20000多个就业岗位紧缩城市开发模式的关键是选择合理的物业配比模式和紧缩城市开发模式的关键是选择合理的物业配比模式和驱动模式，政府支持，开发主体资金雄厚驱动模式，政府支持，开发主体资金雄厚紧缩城市发展模式紧缩城市发展模式 ：：Ø各种功能均衡功能均衡发展模式Ø以““商商务务””为为核核心心的发展模式；Ø以““商商业业””为为核核心心的发展模式；Ø以““酒酒店店””为为核核心心的发展模式适用条件适用条件Ø优越的地理位置－ CBD或城市中心边沿；便利的交通条件；Ø较大的规模；强制性的视觉冲击－超高层/建筑群Ø政府支持，开发主体资金雄厚 。

紧缩城市模式特征紧缩城市模式特征Ø功能复合：功能复合：项目基本具备城市的主要功能；Ø建筑形态多样化：建筑形态多样化：建筑形态与建筑形式多样化、现代化；Ø资源共享：资源共享：通过合理功能配比实现项目客户资源共享与空间共享Ø合理的功能配比：功能选择与物业配比，符合城市需求；Ø高标准规划：规划要站在城市的高度，具有前瞻性 成功关键要素成功关键要素紧缩城市开发模式对于城市重建与旧城改造项目特别适用紧缩城市开发模式对于城市重建与旧城改造项目特别适用第肆篇：第肆篇：楼盘建筑风格与建筑形态楼盘建筑风格与建筑形态一个楼盘的建筑风格和建筑形态一个楼盘的建筑风格和建筑形态取决于当地人的风俗习惯取决于当地人的风俗习惯万城万城万城万城物业地址：万城位于惠阳区淡水白云坑金惠大道旁物业类别：住宅、洋房 项目特色：花园洋房,景观居所 建筑类别：高层 装修状况：毛坯 开盘时间：2009-4-25 入住时间：2009-9 容 积 率：2.62 绿 化 率：38.50% 物 业 费：1.50元/平方米·月物业公司：香港第一太平戴维斯物业 开 发 商：惠州怡展房地产开发有限公司 投 资 商：万城国际开 发 商：惠州怡展房地产开发有限公司代 理 商：中原地产广 告 商：深圳青处于蓝建筑设计：汉森国际伯盛设计集团景观设计：泛亚国际景观设计有限公司室内设计：韦格斯杨设计物管顾问：第一太平戴维斯 “万城”项目位于惠阳白云坑，由万城国际控股有限公司倾力打造，项目规划总占地约500亩（约33.35万平方米），总建筑面积达80万平米，绿化率为38.5%，容积率为2.62。

项目分三期开发，共约5000户，户型以三房、四房为主；其中一期占地113549平米，总建筑面积约30万平米物业类型包括高端花园洋房、星级酒店、精装修公寓 项目秉承打造区域内标志性品质大盘的宗旨，项目建筑与景观设计邀请了国际知名的汉森国际伯盛设计集团以及亚洲最负盛名的景观设计公司之一——泛亚国际景观设计有限公司进行精心设计，以最人性、最合理的建筑与景观规划，来匹配80万平米中央城的恢弘为保证项目周边资源的最大优化，小区采取中心下沉，各组团抬高的设计手法，围绕16000平方米的下沉式中央花园为核心呈放射性展开特设两梯两户双开门电梯，电梯可直接入户；创新户型，户户南北对流私家入户花园；新颖空中院落；双向景观阳台；50-110米超宽楼距；1：1.1高车位配比；100%人车分流；21%超低建筑密度，高贵大气、厚重奢华的生活意境完美呈现我们力争打造的建筑应该是什么样子呢？我们力争打造的建筑应该是什么样子呢？高品质的楼盘是我们为之奋斗的目标！高品质的楼盘是我们为之奋斗的目标！第伍篇：济宁未来展望第伍篇：济宁未来展望北京北京上海上海济宁济宁未来的济宁市该是什么样子呢？未来的济宁市该是什么样子呢？ 2010-2012新增住房建设总面积255万平方米，包括：普通商品住房139.4万平方米； 经济适用房34.6万平方米；廉租房10万平方米；其他商品房71万平方米。

三年内保障性住房建设量44.6万平方米，达到了总建设量的17.49% 2010-2012年，全市新增住房供应用地177公顷其中，普通商品住房100公顷；经济适用房28.5公顷；廉租房8.8公顷；其他商品房39.7公顷与政府与政府联手打造联手打造济宁济宁城市名片城市名片结语： 在本次提案中仅根据自身对济宁房地产市场的初步理解所做的几点假象，如有幸正式合作，我们将再次委派专业团队赴济宁做更进一步的详尽研究，继而展开实质性工作 因时间较紧，难免存在诸多不当之处，敬请斧正。