房地产开发企业筹资中的常见问题及审计策略.pdf

一．常见问题房地产开发企业筹集资金的渠道通常有以下几种形式：一是增资扩股；二是发行债券；三是利用经营性欠款；四是预售开发产品；五是向银行贷款由于我国对企业通过发行股票、发行债券这两种方式募集资金有严格的管理和要求，目前只有少数房地产开发企业能以这些方式融资而利用经营性欠款主要有由承建商垫资、利用关联企业资金等，其中由承建商垫资获得资金有限且有政策限制因此，在上述几种筹资形式中，预售开发产品、向银行贷款及利用关联企业资金是目前房地产开发企业筹措资金的常见方式下面着重分析这几种常见方式中存在的问题一)预售开发产品1．预售开发产品未取得房屋预售许可证依据《城市商品房预售管理办法》的规定，房地产开发企业在预售商品房时必须取得国土资源和房产管理局核发的((房地产预售许可证》，拥有此证的商品房才能预售房地产开发企业收取的预售楼款，必须是在取得预售许可证后收取，而且要签订房屋预售合同2．违规收取“诚意金”等认购款建设部《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房[2006]166号)明确规定，未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。

根据最新的规定，房地产开发企业取得预售许可证后应当在十日内开始销售房屋对取得预售许可证前、取得预售许可证十日后且未签订房屋预售合同的收款，要注意是否存在违规收取“诚意金”等认购款的情况3．虚假认购，哄抬房价有的房地产开发企业为抬高房价，采取一些虚假手段营造房屋供不应求的认购场面公司借款给内部员工参与认购就是一种常见的手段4．少收或未收售房款，通过关联公司虚挂往来有的房地产开发企业售楼款由关联公司代收，但所代收的售楼款却不划转，仅在往来中挂账反映这种会计处理可能存在未收取或未完全收取售楼款，虚假确认销售收入的问题5．预收售楼款未按规定计缴税金按税法规定，房地产开发企业在预收售楼款项时就要计缴相关税金在实际工作中，有的房地产开发企业收取预收款时不按规定申报缴税；有的房地产开发企业则仅就收取的售房款计缴相关税金，对预收的定金、车位款等则不及时申报纳税；有的房地产开发企业为延迟纳税，则将收取的销售款先在其他往来中挂账，尤其是混同在关联方的往来款项中6．内部职工低价购房未作纳税调整有的房地产开发企业，特别是国有房地产开发企业，对内部员工购房采用低于成本的价格发售，但在计算营业税、企业所得税时却未按规定作纳税调整，漏缴相关税金。

按照税法规定，对这种价格明显偏低且无正当理由的销售，要按当月销售同类不动产的平均价格核定计税7．预收账款未按规定及时结转销售收入在开发产品完工后，房地产开发企业应根据收款性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售楼款确认为收入但有的房地产开发企业为延迟纳税，将已符合收入条件的预收账款长期挂账，不及时结转收入二)向银行贷款及利用关联企业资金1．以“零首付”、“一成首付”等广告促销，虚假收取首付款所谓“零首付”、“一成首付”，实际上是房地产开发企业与购房人共同造假，向银行套取按揭资金的一种做法这些房地产开发企业在与购房人签订购房合同时，合同中规定的首付款比例是符合银行按揭规定的，但房地产开发企业与购房人会另外签订一份补充协议，约定首付款分期或推迟在某一时间前交纳因此，“零首付”、“一成首付”其实是推迟或分期收取首付款这种未收取的首付款一般会在应收账款中挂账2．利用关联关系虚构房屋购建业务，逃避银行对房地产专项贷款的监管目前我国银行业监管部门对房地产开发项目贷款有一些特殊要求，例如要求房地产开发企业借入的房地产专项贷款不能用于缴交土地出让金；房地产开发企业借入的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用等。

银行对房地产专项贷款的发放，一般是根据项目进度和进展，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，以防止贷款挪作他用一些房地产开发企业为逃避贷款行监管，自由使用借入资金，往往会利用关联企业虚构房屋购建业务，如先将借入资金从贷款账户转入关联企业，然后再将资金从关联企业转入自己的另一结算账户3．利用“内部按揭”筹资，销售款未按规定缴税有的房地产开发企业为筹集资金，以员工或其他关系人名义买楼并办理银行按揭贷款，但公司另与员工或其他关系人签协议约定房屋产权仍归公司内部按揭”中房屋销售具体操作与真正销售一样，只是首期房款及每月还本付息由公司出资在账务处理时，付出的首期款和利息，有的作为个人借款反映，有的虚挂企业往来款这种做法不仅是虚假销售，也是套取银行信贷资金的违法行为按税法规定，这种销售应视同正常销售申报纳税4．借款抵押资产未在会计报表反映房地产开发企业向银行借款都需要提供抵押物，但有的房地产开发企业借款抵押合同中规定的抵押物不在会计账面反映出现这种情况，有的是借款抵押资产是未入账的账外资产，有的是违规抵押，即房地产开发企业不具有用于抵押资产的所有权5．以支付不正当利益为前提取得其他企业提供的贷款担保。

房地产开发企业为取得银行借款，有时需要其他企业提供贷款担保在无关联关系的情况下，房地产开发企业取得这种贷款担保会支付给提供担保企业一定的利益这种情况下有时可能会存在不正当的利益交换6．关联方借款不符合规定，未作企业所得税纳税调整有的房地产开发企业向关联企业借款，约定利率超过了国家相关规定，但在企业所得税汇算清缴时未作纳税调整；有的房地产开发企业向关联企业借款金额超过了注册资金的50％，超过部分负担的利息也未在企业所得税汇算清缴时作纳税调整二．审计策略(一)对预售开发产品中常见的问题1．检查《房地产预售许可证》，明确许可证发放时间检查收取预售楼款的原始凭证及预售合同，明确款项收取时间，然后与((房地产预售许可证))取得时间比较，确定是否存在预售开发产品未取得房屋预售许可证的问题在审计中要注意，房地产开发企业收取的预售楼款不仅仅在“预收账款”中反映，要对“应收账款”“其他应收款”“预收账款”“其他应付款”等往来款明细账进行审查，了解各科目所核算业务中有无预收售楼款2．可将收取的预售楼款与收款原始凭证及房屋预售合同核对，对挂账的非预收售楼款要明确款项的性质、金额及收款时间，判断是否存在违规收取“诚意金”等认购款的情况。

3．检查“其他应收款”明细账时，对员工备用金借款要关注借款人职位、借款金额、借款时间及归还时间要检查相关原始单据，判断借款的合理性同时要检查收取购房认筹款的会计处理如果会计处理时将收取的购房认筹款直接冲减“其他应收款”中职工借款，可能存在公司借款给内部员工参与认购的情况4．检查关联企业间往来款明细账时，要明确往来款项的性质、金额及发生时间如果存在由关联企业代收房款的情况，要取得收款原始单据、相关销售合同检查，关注房屋交付使用情况记录，尤其要注意期后是否有销售退回，判断是否存在虚假销售问题5．在对往来款项详细检查的基础上，汇总各月已收取的房屋、商铺、车位等销售款或定金，测算应交税金；对已取得的各月纳税申报表进行检查，将测算的应交税金与已预交税金进行比较，确定是否存在延迟申报纳税或未足额缴纳税金的情况6．对房屋销售明细表及房屋销售合同进行检查，要重点关注销售价格明显偏低的合同，要求被审计单位解释销售价格明显偏低的原因据被审计单位的性质，判断低价销售的合规合法性，如是国有企业，要注意低价销售是否经过相关主管部门的授权批准，是否造成国有资产流失取得企业所得税纳税申报表，检查价格明显偏低的销售有无按当月同类房屋正常销售价格申报纳税。

7．结合收入、成本的检查，确定房屋销售收入确认时间，检查在往来款项中挂账的预收销售款是否及时转为收入，关注有无长期挂账未支付的债务，检查入账时的原始单据，确定是否存在虚挂债务，隐匿销售收入的情况二)对向银行贷款及利用关联企业资金中的常见问题1．检查“应收账款”、“其他应收款”等应收债权时，关注有无长期挂账的应收售楼款；取得相关分期收款销售合同时，可将合同中约定的收款时间、收款金额与账面数核对正常的分期收款销售中，应收售楼款挂账时间不会太长，也可以与房屋销售合同核对存在虚假收取首付款时，应收售楼款金额及收款时间与房屋销售合同均无法核对2．检查关联企业间往来款明细账时，如果存在房地产开发企业将大额资金转至关联企业，短期内资金又由关联企业转回的情况，要检查相关原始凭证，关注转账单上注明的款项用途可根据关联企业间经营范围、业务性质等情况，判断资金划转是否合理，是否存在虚构房屋构建业务套取银行信贷资金的行为3．检查房屋销售合同时，要关注购房人中是否有本企业员工，如有本企业员工，追查首付款收取的原始凭证；要检查按揭合同内容填写是否完整(虚假按揭合同与正常按揭合同相比，合同条款的内容填写往往不完整)；要检查业主入住手续签证资料，虚假销售往往没有业主入住资料；检查往来款中是否有长期挂账的异常项目，对定期等额增加的往来款要重点检查，因为可能是每月支付的银行按揭款挂账；必要时还可到所售楼盘了解房屋的使用情况；要测算应付银行借款利息金额，与财务费用中银行借款利息金额对比。

通过以上检查程序，可确定是否存在利用“内部按揭”套取银行资金情况4．对银行借款合同及抵押合同、贷款信息卡等资料检查时，要关注抵押物的名称、权属人，再与房地产开发企业账面记载资产对比，可由此发现是否存在账外资产及违规抵押等问题如是其他单位提供借款担保，要了解房地产开发企业与担保单位之间的关系，关注与担保单位间的业务往来，检查是否存在与担保事项有关的异常费用支付5．对向关联企业借款的合同或协议，要检查约定利率有无超出国家相关规定，有无不合理的借款条件；测算利息计算是否正确；检查利息列支单据是否合法；对企业所得税汇算清缴资料，要检查不符合企业所得税税前扣除标准的借款费用是否已作纳税调整作者单位：深圳天华会计师事务所)。