商业地产策划武汉民族路项目初步可行性研究报告65页.ppt

饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页民族路项目初步可行性研究报告民族路项目初步可行性研究报告 华域华域·品格制作品格制作 专稍柒铣硬戊巧筷诲千池衷表翰迭睦泄摈呈嘉津最填烷商抛狙撑揣溺临谗【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页n项目现状项目现状n项目立地研究项目立地研究n竞争区域分析竞争区域分析n竞争对手分析竞争对手分析n项目项目SWOTSWOT分析分析n项目核心价值体系的建立与挖掘项目核心价值体系的建立与挖掘n产品规划设计建议产品规划设计建议 目 录病烙杂距辞躁毋目议屋营似巧野嘿楼途搁粮粹浴演免版额怎栈蛀肌痔舜姥【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目现状项目现状 民族路项目位于武汉市硚口区民族路与大夹街交汇处，该项目始民族路项目位于武汉市硚口区民族路与大夹街交汇处，该项目始建于建于19941994年，规划修建单栋年，规划修建单栋2020层高的商住楼。

期间由于出现项目资金层高的商住楼期间由于出现项目资金周转困难而停止建设（当时已修建完成周转困难而停止建设（当时已修建完成1212层）目前该项目层）目前该项目1 1～～4 4层商层商业公建部分已进行市场运作，而项目的主体住宅部分作为烂尾楼已经业公建部分已进行市场运作，而项目的主体住宅部分作为烂尾楼已经过较长的市场闲置时间过较长的市场闲置时间振笔面屹狮腆亥怎莲兹酥刺礁潦晦般墙誊收谷战厚譬嘶肠敝更忻妥掣簧件【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页■■区域环境区域环境项目立地研究项目立地研究 本项目位于汉正街区域范围内，区内居民住宅建设年代久远，是本项目位于汉正街区域范围内，区内居民住宅建设年代久远，是城市传统意义上的居住老城区汉正街拥有城市传统意义上的居住老城区汉正街拥有500500年的悠久历史，是全年的悠久历史，是全国著名的小商品批发市场近几年随着政府对该区域资源的不断整国著名的小商品批发市场近几年随着政府对该区域资源的不断整合，把汉正街区域打造成新的商品批发中心的同时，还要将其建成合，把汉正街区域打造成新的商品批发中心的同时，还要将其建成商贸旅游中心、休闲娱乐中心及滨水生态宜居区。

商贸旅游中心、休闲娱乐中心及滨水生态宜居区并畸交跪抑闷脊庸票椒仁蜜美缨漫笛追显箱枕邪宿萌参孙爽厂拒倪谩堪矿【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目立地研究项目立地研究■■区域环境区域环境 汉正街区域总体上道路畅通，交通便利解放大道、中山大道、友谊路、沿河汉正街区域总体上道路畅通，交通便利解放大道、中山大道、友谊路、沿河大道作为区域的主要交通干道承担着区内主要的交通运输任务但在区域的南部地大道作为区域的主要交通干道承担着区内主要的交通运输任务但在区域的南部地段段——沿河大道的部分路段由于处于汉正街商圈的核心位置，车流量大，容易产生沿河大道的部分路段由于处于汉正街商圈的核心位置，车流量大，容易产生交通拥堵现象具体路况及公交线路运行情况如下：交通拥堵现象具体路况及公交线路运行情况如下：解放大道解放大道————双向双向6 6车道车道————公交线路：公交线路：201201、、4747、、502502、、506506、、592592路等；路等；中山大道中山大道————双向双向6 6车道车道————公交线路：电公交线路：电1 1、电、电2 2、、2424、、301301、、402402、、503503路；路；友谊路友谊路————双向双向6 6车道车道————公交线路：公交线路：4545、、108108、、207207、、532532、、535535、、553553路等；路等；沿河大道沿河大道————双向双向4 4车道车道————公交线路：公交线路：5656、、7171、、622622、、609609、、725725路等。

路等武胜路武胜路————双向双向6 6车道车道————公交线路：电公交线路：电1 1、电、电2 2、、1010、、4242、、7171、、291291路等咙捆铝吗挂撂宛郸黄寇肌厉影杯棍凛晤感剥傲筐又肾余湃妄祥粕仆方伎染【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目立地研究项目立地研究■■文教配套文教配套 本区域文教配套设施种类较齐全，主要包括：本区域文教配套设施种类较齐全，主要包括： 幼儿园：百灵幼儿园、爱心妈妈幼儿园幼儿园：百灵幼儿园、爱心妈妈幼儿园 小学：天一街小学、桥口区红旗村小学小学：天一街小学、桥口区红旗村小学 中学：市中学：市2424中、市中、市2929中、市中、市8585中中、友谊路中学、友谊路中学 其他：湖北广播电视大学、硚口区老年大学、武汉工业学院、其他：湖北广播电视大学、硚口区老年大学、武汉工业学院、 国展体育运动中心国展体育运动中心酬索绍奔骏禾雕稽郝阮肥隐宏衷袖饱怪买耕滨可孺莫尖反柄剃崔遭蜀讼眠【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页■■医疗配套医疗配套 本区域医疗配套设施齐全，主要包括：市第一医院、市肿瘤医院、本区域医疗配套设施齐全，主要包括：市第一医院、市肿瘤医院、武汉按摩医院、武汉现代女子医院、硚口区妇幼保健院、南威医院、武汉按摩医院、武汉现代女子医院、硚口区妇幼保健院、南威医院、武汉欣悦妇科医院。

武汉欣悦妇科医院 项目立地研究项目立地研究 本区域是城市建设中的重要商贸中心，区域范围内商业配套设本区域是城市建设中的重要商贸中心，区域范围内商业配套设 施种类较多，规模较大主要商业配套有：泰合广场、家乐福施种类较多，规模较大主要商业配套有：泰合广场、家乐福购物广场、美奇青年儿童城、汉正街第一大道等购物广场、美奇青年儿童城、汉正街第一大道等■■商业金融配套商业金融配套按拐咳徒笺凌循卯赂劫栓教另忠徊阁著叹隅缄落散铰嘘敢可刁佐予凑碌碍【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目立地研究项目立地研究环境优劣势分析环境优劣势分析优势：优势：◆◆本区域与长江、汉江相邻，拥有丰富的自然资源；本区域与长江、汉江相邻，拥有丰富的自然资源；◆◆区域范围内交通路网发达，有多条公交线路运行通过，交通便捷；区域范围内交通路网发达，有多条公交线路运行通过，交通便捷；◆◆区内商贸、文教、医疗配套设施齐全，能够满足居民日常生活需要区内商贸、文教、医疗配套设施齐全，能够满足居民日常生活需要 劣势：劣势： ◆◆本区域属于城市居住老城区，公共绿化面积较少且人流量大，居住环境不佳；本区域属于城市居住老城区，公共绿化面积较少且人流量大，居住环境不佳； ◆◆区域范围内交通主干道众多，车流量较大，会存在一定程度的噪音污染；区域范围内交通主干道众多，车流量较大，会存在一定程度的噪音污染； ◆◆区内流动人口较多，人员构成复杂，区域人文环境复杂，会对治安造成区内流动人口较多，人员构成复杂，区域人文环境复杂，会对治安造成 影响。

影响弥絮辣哄罩蝶辆旦庄奸须艇贞莲设挤绦蔫坯兢恨米停闹桑萍苑姐焰周童嘲【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目立地研究项目立地研究■■市场概况市场概况 近几年随着政府对汉正街区域市场功能的重新细化及定位，对区近几年随着政府对汉正街区域市场功能的重新细化及定位，对区域资源进行了重新整合、优化，政府针对区域基础设施配套建设资域资源进行了重新整合、优化，政府针对区域基础设施配套建设资金的投入正逐年递增，交通及生活配套等各方面得到了有效改善金的投入正逐年递增，交通及生活配套等各方面得到了有效改善同时也有力推进了区域房地产市场的繁荣发展目前汉正街区域在同时也有力推进了区域房地产市场的繁荣发展目前汉正街区域在售楼盘售楼盘4 4个，物业形态以高层为主，主要包括：汉正会馆、海山友个，物业形态以高层为主，主要包括：汉正会馆、海山友谊城、美奇谊城、美奇·青年汇和中电青年汇和中电·尊荣国际市场成交均价在尊荣国际市场成交均价在67506750元元/㎡左右目前汉正街区域房地长市场的发展正属于上升阶段目前汉正街区域房地长市场的发展正属于上升阶段。

乎壶厦浓匣漠化进或觅发酵奉枕宙华评斤沃瞎梦蜜滩泪溃倔氏侄脐嘻铃处【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目立地研究项目立地研究 ■■区域区域在售楼在售楼盘项目一目一览表表项目名称目名称项目开目开发商商总建筑面建筑面积主打面主打面积（（㎡）㎡）均价（元均价（元/ /㎡）㎡）物物业类型型海山海山·友友谊城城武武汉海山房地海山房地产公司公司38000㎡㎡70～～956600高高层汉正会正会馆武武汉市市龙腾置置业公司公司50000㎡㎡59～～896300（尾（尾盘））高高层美奇青年美奇青年汇2期期湖北地湖北地龙实业集集团公司公司22000㎡㎡36～～476300（（预热））高高层中中电尊荣国尊荣国际武武汉蓝天房地天房地产公司公司56160㎡㎡108～～1216400（尾（尾盘））高高层灼曲邢躲车淬匿妄栏砾咳力惊糊蓄谚旧山忍阴肄兴抗甜遍撇疾酥紫清贡庸【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目立地研究项目立地研究 ■■价格分析价格分析项目名称目名称均价均价(元元/m2)最低价最低价(元元/m2)最高价最高价(元元/m2)海山·友谊城670061007500汉正会馆675063007800美奇青年汇630058006500中电尊荣国际725069008000总结分析：从图表可以看出目前汉正街区域在售楼盘市场成总结分析：从图表可以看出目前汉正街区域在售楼盘市场成交均价在交均价在67506750元元/ /㎡左右；楼盘间价格差异明显，这与项目产㎡左右；楼盘间价格差异明显，这与项目产品品质、区位价值有着紧密联系。

品品质、区位价值有着紧密联系坷建呈岿啃插赛施可榨很敛桅绩噎酸卧拨攒钨扣享贷症倚诫桂扮盈剑唇彻【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目立地研究项目立地研究■产品分析产品分析 从右表可以看出汉正街区域目前在从右表可以看出汉正街区域目前在售楼盘市场供应量以中小户型为主；售楼盘市场供应量以中小户型为主；大面积户型市场占有量少，这是区域大面积户型市场占有量少，这是区域产品供应市场的一个空白点产品供应市场的一个空白点信支在剁世瘦衍畴辰孤象脉啪堕诲猫庞揍尊锤截吊仿怨吃枕插鸣咋咆疗馒【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页客源分析客源分析◆◆客户范围主要集中在汉正街区域；客户范围主要集中在汉正街区域；◆◆客户职业主要以汉正街区域个体商户为主；客户职业主要以汉正街区域个体商户为主；◆◆大部分客源多为二次置业者，文化程度不高但经济收入较高，大部分客源多为二次置业者，文化程度不高但经济收入较高，对居住环境及物业管理有较高要求，希望提高居住舒适度；对居住环境及物业管理有较高要求，希望提高居住舒适度；◆◆客户购房方式多以银行贷款为主。

客户购房方式多以银行贷款为主项目立地研究项目立地研究易唇闪洗庚安握筒栗绥朽办播哮狙嚣党辟黑慑弯醛碳访搅吩蹄当凭关乞厌【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目立地研究项目立地研究 市场优劣势分析市场优劣势分析优势优势◆◆介于政府对该区域多功能的定位规划（商品批发中心、商贸旅游中心、休闲娱乐中介于政府对该区域多功能的定位规划（商品批发中心、商贸旅游中心、休闲娱乐中心及滨水生态居住区），给项目提供了多种策划方案进行选择；心及滨水生态居住区），给项目提供了多种策划方案进行选择；◆◆目前区域市场开发项目的成功运作，大大降低了后续入市项目的市场开发风险；目前区域市场开发项目的成功运作，大大降低了后续入市项目的市场开发风险；◆◆目前区域的交通、商贸及其他生活配套设施日趋完善，极大提升了区域的地段升值目前区域的交通、商贸及其他生活配套设施日趋完善，极大提升了区域的地段升值空间；空间； ◆◆本区域与外界交通联系较多，有利于扩大区域市场客源范围；本区域与外界交通联系较多，有利于扩大区域市场客源范围；◆◆目前区域市场客户主要来自汉正街当地个体商户，有利于锁定项目的目标客户群；目前区域市场客户主要来自汉正街当地个体商户，有利于锁定项目的目标客户群；劣势劣势◆◆目前区域开发项目规模不大，档次一般，不能满足居民提高生活品质需求的需要；目前区域开发项目规模不大，档次一般，不能满足居民提高生活品质需求的需要；◆◆本区域属于城市的居住老城区，拆迁、安置费用较高，增加项目市场开发成本；本区域属于城市的居住老城区，拆迁、安置费用较高，增加项目市场开发成本；◆◆本区域是武汉的居住老城区，住宅建设年限久远，影响区域居住档次的整体提升；本区域是武汉的居住老城区，住宅建设年限久远，影响区域居住档次的整体提升；◆◆本区域存在较多竞争楼盘，会对后续项目开发构成一定的市场威胁。

本区域存在较多竞争楼盘，会对后续项目开发构成一定的市场威胁阀舱默针胡癌谗抽疑娶几谷豺冰兢肤吟暂管掖琅昏踏崔雇同侯绝衍幂除炼【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页确定竞争区域和竞争个案确定竞争区域和竞争个案■竞争区域：竞争区域：针对本项目所在的位置及市场特征，在充分的市场调针对本项目所在的位置及市场特征，在充分的市场调研的基础上，我们确定宝丰商圈板块、武广商圈板块为我们的竞争研的基础上，我们确定宝丰商圈板块、武广商圈板块为我们的竞争区域这些板块无论在建筑形态、地位位置、价格、房型上都与本区域这些板块无论在建筑形态、地位位置、价格、房型上都与本项目有着相同或相似之处项目有着相同或相似之处■竞争对手：竞争对手：在确定竞争区域的范围内，我们将海山友谊城、美奇在确定竞争区域的范围内，我们将海山友谊城、美奇·青年汇、汉正会馆、中电青年汇、汉正会馆、中电·尊荣国际、时代天骄、新华明珠确定尊荣国际、时代天骄、新华明珠确定为本项目的竞争个案，它们从规划、户型、价格、客户、园林景观、为本项目的竞争个案，它们从规划、户型、价格、客户、园林景观、配套、开发模式、定位推广等方面都对本项目有借鉴之处。

配套、开发模式、定位推广等方面都对本项目有借鉴之处犀腐吧诺破萨滞蹋文挑讥丧泣腺荡瓷芝自轩呻昭岂干帜蕴鱼涸斟冒龋声裁【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页宝丰商圈区域分析宝丰商圈区域分析 环境面环境面竞争区域分析竞争区域分析■■区域环境区域环境 宝丰商圈区域属于硚口的中心城区，宝丰路与解放大道交汇处是宝丰商圈区域属于硚口的中心城区，宝丰路与解放大道交汇处是宝丰商圈的核心位置目前区内商业氛围浓厚，是正在兴起的商业宝丰商圈的核心位置目前区内商业氛围浓厚，是正在兴起的商业区；同时该区域绝大多数居民住宅建设年限较长，属于城市的居住区；同时该区域绝大多数居民住宅建设年限较长，属于城市的居住老城区，公共绿化面积较少，整体居住环境不是很理想老城区，公共绿化面积较少，整体居住环境不是很理想话主卯割枉针描鞋叭酸记肚垂侈节二敛铅陇娱功致犬瑰轿按耗彬罢卸舱铆【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页竞争区域分析竞争区域分析宝丰商圈区域分析宝丰商圈区域分析 环境面环境面■■交通配套交通配套本区域道路畅通、交通便利，有多条公交线路通达全市。

解放大道、宝丰一路、本区域道路畅通、交通便利，有多条公交线路通达全市解放大道、宝丰一路、硚口路作为区域的主要交通干道贯穿整个区域，具体路况情况如下：硚口路作为区域的主要交通干道贯穿整个区域，具体路况情况如下：解放大道解放大道——双向双向6车道车道——主要公交线路：主要公交线路：3131、、4646、、208208、、536536路等；路等；宝丰一路宝丰一路——双向双向4车道车道——主要公交线路：主要公交线路：411411、、801801、、802802路等；路等；硚口路硚口路——双向双向4车道车道——主要公交线路：主要公交线路：5 5、、4242、、411411、、558558、、609609路等路等 ■■医疗配套医疗配套 本区域医疗配套设施齐全，主要包括：同济医院、省中山医院及沿街的本区域医疗配套设施齐全，主要包括：同济医院、省中山医院及沿街的 中中 联大药房、康宇大药房等联大药房、康宇大药房等晰骄烽庶碰梁另旋甭简曲挺典蝉罐提秋寝霄谱肖肆贞啦晤糕黑澎富端惕腕【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页竞争区域分析竞争区域分析宝丰商圈区域分析宝丰商圈区域分析 环境面环境面■■商业配套商业配套 解放大道与宝丰路交汇处是宝丰商圈的核心区域。

区域范围内商解放大道与宝丰路交汇处是宝丰商圈的核心区域区域范围内商业氛围浓厚，配套实施齐全，主要包括：中百仓储超市、时代天骄业氛围浓厚，配套实施齐全，主要包括：中百仓储超市、时代天骄商业中心、国美电器、艳阳天酒店、工贸家电等能够满足区域居商业中心、国美电器、艳阳天酒店、工贸家电等能够满足区域居民日常生活需要民日常生活需要 ■■医疗配套医疗配套 本区域医疗配套设施齐全，主要包括：同济医院、省中山医院及沿街本区域医疗配套设施齐全，主要包括：同济医院、省中山医院及沿街 的的 中联大药房、康宇大药房等中联大药房、康宇大药房等 ■■文体配套文体配套 区域文教配套设施齐全，主要包括：市区域文教配套设施齐全，主要包括：市2626中、市中、市6262中、市体育馆方中、市体育馆方 便区域居民子女教育便区域居民子女教育风粟腐帆绣舱号疵简登拢咙检列酮谣混恫踌字嫂右泣棚鹅恶衫腊笺既锑俱【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页竞争区域分析竞争区域分析宝丰商圈区域分析宝丰商圈区域分析 环境面环境面 ■■区域环境总结区域环境总结优势优势◆◆区内商贸、医疗等生活配套设施齐全，满足居民日常生活需要；区内商贸、医疗等生活配套设施齐全，满足居民日常生活需要；◆◆区域道路畅通，交通便利，有多条公交线路运行通过；区域道路畅通，交通便利，有多条公交线路运行通过；◆◆区域范围内文体配套齐全，方便居民子女教育及进行社外活动。

区域范围内文体配套齐全，方便居民子女教育及进行社外活动劣势劣势◆◆区域范围内公共绿地面积较少，道路车流量较大，存在一定程度的噪音区域范围内公共绿地面积较少，道路车流量较大，存在一定程度的噪音污染，整体居住环境不好；污染，整体居住环境不好；◆◆区域多数居民住宅过于陈旧，人口普遍受教育文化程度不高，人文环境区域多数居民住宅过于陈旧，人口普遍受教育文化程度不高，人文环境不高；不高；◆◆区域流动人口较多，人员构成复杂，会对区域社会治安造成一定的影响区域流动人口较多，人员构成复杂，会对区域社会治安造成一定的影响隐和给合佑蚊钓览嘿靳铡聋傀优恼欲滩收苔榷呸蜘痞逼畸惮缴务平扯濒捉【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页竞争区域分析竞争区域分析宝丰商圈区域分析宝丰商圈区域分析 市场面市场面■■区域在售楼区域在售楼盘项目一目一览表表项目名称目名称项目开目开发商商总建筑面（㎡）建筑面（㎡）主力面主力面积（㎡）（㎡）均价（元均价（元/ /㎡）㎡）物物业类型型时代天骄湖北润海商发联合38000102～1256500高层同馨花园武汉江华房地产公司700000121～1766500（预热）高层■价格分析价格分析项目名称目名称均价均价(元元/m2)最低价最低价(元元/m2)最高价最高价(元元/m2)时代天骄650063007200同馨花园680065007500总结分析：从图表可以看出目前宝丰区域在售楼总结分析：从图表可以看出目前宝丰区域在售楼盘市场成交均价在盘市场成交均价在65006500元元/㎡㎡左右；楼盘间价格差左右；楼盘间价格差异明显，这与项目自身条件、区位价值有着紧密异明显，这与项目自身条件、区位价值有着紧密联系。

联系薯声柜鹊撰兰崩靠治秤黎杉另着帜份瘦凌廓妒进档疤蟹蚤褐纤贼仿纳业冠【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页竞争区域分析竞争区域分析宝丰商圈区域分析宝丰商圈区域分析 市场面市场面■■产品分析产品分析 从右表可以看出目前宝丰区域市从右表可以看出目前宝丰区域市场供应以中大户型为主，主要集中场供应以中大户型为主，主要集中在在9090㎡㎡～～140140㎡为主，比例达到市场㎡为主，比例达到市场供应量的供应量的79%79%反应区域居民居住舒反应区域居民居住舒适度得到进一步提高适度得到进一步提高 砧善榆择睫肺扇蝴扮贸蹿汛驮铅卿片艘还亚胶仪汞喝鸿吃连庭每陨柿拆黑【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页竞争区域分析竞争区域分析宝丰商圈区域分析宝丰商圈区域分析 市场面市场面■■客源分析客源分析◆◆客户范围分布较广，不易锁定项目的目标客户群；客户范围分布较广，不易锁定项目的目标客户群；◆◆外地客户比例较大，占到市场销售份额的外地客户比例较大，占到市场销售份额的25%25%；；◆◆客户职业呈现多样化，包括：政府机关职员、企事业单位干部客户职业呈现多样化，包括：政府机关职员、企事业单位干部及学校老师等；及学校老师等；◆◆大部分客源多为二次置业者，文化程度高，经济收入较高，对大部分客源多为二次置业者，文化程度高，经济收入较高，对居住环境及物业管理有较高要求，希望提高居住舒适度；居住环境及物业管理有较高要求，希望提高居住舒适度；◆◆客源购房多以银行贷款为主。

客源购房多以银行贷款为主厂歇耽地康解锯湛豁证皇扣丙狡汀涪帝膊劝扫里绦天斩昧哺臃杰什脖叔雅【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页竞争区域分析竞争区域分析宝丰商圈区域分析宝丰商圈区域分析 市场面市场面区域市场优劣势分析区域市场优劣势分析优势：优势：◆◆区域市场前期项目的成功运作，大大降低后续项目的市场开发风险；区域市场前期项目的成功运作，大大降低后续项目的市场开发风险；◆◆区内市场商业氛围浓厚，有利于发挥项目市场商业部份潜力；区内市场商业氛围浓厚，有利于发挥项目市场商业部份潜力；◆◆目前本区域范围内中高档楼盘不多，有利于后续开发项目填补市场空白；目前本区域范围内中高档楼盘不多，有利于后续开发项目填补市场空白；◆◆区域地段优势明显，交通便利，客户分布范围较广，有利于增加市场客源；区域地段优势明显，交通便利，客户分布范围较广，有利于增加市场客源；◆◆目前区域市场供应产品户型种类较多，面积较广，方便客户进行购房选择目前区域市场供应产品户型种类较多，面积较广，方便客户进行购房选择劣势：劣势：◆◆本区域属于城市的居住老城区，拆迁、安置费用较高，增加项目市场开发成本；本区域属于城市的居住老城区，拆迁、安置费用较高，增加项目市场开发成本；◆◆目前区域市场楼盘价格调整频率过高，涨幅额度较大，与区域居民消费能力差距目前区域市场楼盘价格调整频率过高，涨幅额度较大，与区域居民消费能力差距较大；较大；◆◆目前区域市场客源分布范围较广，不易锁定项目的目标客户群；目前区域市场客源分布范围较广，不易锁定项目的目标客户群；◆◆本区域存在竞争楼盘，会对后续项目开发构成一定的市场威胁。

本区域存在竞争楼盘，会对后续项目开发构成一定的市场威胁翱歧社汰孵仁挑远矮云蛀吊簧纳乘棱拙门钩清慎昌若蚤吼墩惺沥愤虏够辨【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页武广商圈区域分析武广商圈区域分析——环境面环境面■■区域环境区域环境 武广商圈区域是目前武汉市配套最完善、档次最高、功武广商圈区域是目前武汉市配套最完善、档次最高、功能最齐全的综合性中心商业区其中以泰合广场、世界贸能最齐全的综合性中心商业区其中以泰合广场、世界贸易大厦和武汉广场为代表，区域内汇聚了万松园国际精品易大厦和武汉广场为代表，区域内汇聚了万松园国际精品商业街及武广、世贸、商业街及武广、世贸、SOGOSOGO等众多高品质商业广场区内等众多高品质商业广场区内公共绿化地不多，中山公园作为区内唯数不多的大型公园公共绿化地不多，中山公园作为区内唯数不多的大型公园已成为居民日常健身活动的主要场所已成为居民日常健身活动的主要场所 竞争区域分析竞争区域分析页司抡瞄樱诬胺疲肚马庇沼倒勾速令贤旅坠讥拉允填咨韦栽趁犊寒烦蓟臣【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页武广商圈区域分析■■交通配套交通配套 本区域交通路网发达，交通便利。

解放大道、青年路、京汉大道、新华路作为本区域交通路网发达，交通便利解放大道、青年路、京汉大道、新华路作为区内的主要交通干道承担着区内主要的交通运输任务随着城市地铁的建设，区内的主要交通干道承担着区内主要的交通运输任务随着城市地铁的建设，将进一步提升区域交通运输能力具体路况及公交线路如下：将进一步提升区域交通运输能力具体路况及公交线路如下： 解放大道解放大道————双向双向1010车道车道————主要公交线路：主要公交线路：571571、、524524、、705705、、808808路等；路等； 青年路青年路————双向双向8 8车道车道————主要公交线路：主要公交线路：542542、、603603、、3838、、1010、、715715路等；路等； 新华路新华路————双向双向6 6车道车道————主要公交线路主要公交线路9 9、、4242、、4747、、6464、、519519、、6969路等；路等； 京汉大道京汉大道————双向双向4 4车道车道————主要公交线路：轻轨主要公交线路：轻轨1 1号线、号线、201201、、291291路等 竞争区域分析竞争区域分析武广商圈区域分析武广商圈区域分析——环境面环境面区岩喜濒橙栗任呀宏罗属腿划答倡铜槽殃咨苏挨拎趾碎俭沼猩茹啡管巢玄【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页武广商圈区域分析武广商圈区域分析——环境面环境面■■商业配套商业配套 作为武汉市配套最完善、档次最高、功能最齐全的城市中作为武汉市配套最完善、档次最高、功能最齐全的城市中心商业区，武广商圈聚集了汉口地区中高档写字楼和商业心商业区，武广商圈聚集了汉口地区中高档写字楼和商业广场，其中以泰合广场、世界贸易大厦和武汉广场为代表。

广场，其中以泰合广场、世界贸易大厦和武汉广场为代表经过近经过近4040年的发展现已成为目前武汉最大、最繁华的城市年的发展现已成为目前武汉最大、最繁华的城市中心商业区区域内汇聚了万松园国际精品商业街及武广、中心商业区区域内汇聚了万松园国际精品商业街及武广、世贸、世贸、SOGOSOGO等众多高品质商业广场，此商圈蕴涵的价值将等众多高品质商业广场，此商圈蕴涵的价值将不可估量不可估量 竞争区域分析竞争区域分析撕选搔巾歹奢隶拢量诺凡架篆钦工妙顾邹棱蹈奴柳淆寒殖疯韶行执靶瞄铅【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页武广商圈区域分析■■医疗配套医疗配套 本区域医疗配套设施齐全且规模较大，主要包括：协和医本区域医疗配套设施齐全且规模较大，主要包括：协和医院、东南医院能满足居民日常就医需要院、东南医院能满足居民日常就医需要■■文教配套文教配套 本区域内的文教设施比较齐全，主要包括：市本区域内的文教设施比较齐全，主要包括：市2020中、市中、市1212中、武汉市家装学校方便居民子女教育中、武汉市家装学校方便居民子女教育。

武广商圈区域分析武广商圈区域分析——环境面环境面 竞争区域分析竞争区域分析理例茶如芳失文癣疑牵唁份晌痛塑侮琶狞腔吵鞘坡枣妥君丧氛搞设阶迸舱【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页武广商圈区域分析■■区域环境总结区域环境总结优势：优势：◆◆本区域交通路网发达，且有轻轨运行经过，区域交通极为便捷；本区域交通路网发达，且有轻轨运行经过，区域交通极为便捷；◆◆作为城市中心商业区，区内云集众多大型综合商场，极大满足居民作为城市中心商业区，区内云集众多大型综合商场，极大满足居民日常生活需求；日常生活需求；◆◆区内文教、医疗配套设施齐全，为居民提供了生活便利；区内文教、医疗配套设施齐全，为居民提供了生活便利；◆◆中山公园作为城市中心区内稀有的自然环境资源已成为居民健身活中山公园作为城市中心区内稀有的自然环境资源已成为居民健身活动的主要场所动的主要场所劣势：劣势：◆◆区域内过多的车流量，会产生一定的噪音污染，不利于居住环境的区域内过多的车流量，会产生一定的噪音污染，不利于居住环境的提高；提高；◆◆区域内人口密集，人员文化层次差异大，人文环境复杂；区域内人口密集，人员文化层次差异大，人文环境复杂；◆◆区内部分街道较脏乱，存在占道经营现象，影响区域整体形象的提区内部分街道较脏乱，存在占道经营现象，影响区域整体形象的提升。

升 武广商圈区域分析武广商圈区域分析——环境面环境面 竞争区域分析竞争区域分析聂排因霖脚燎殿亡桶砚奏赛鹅筋招洞竣绚仿绦钮剃奠旗笔羊怕旗恢恭嫩娠【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页武广商圈区域分析■■区域在售楼盘情况一览表区域在售楼盘情况一览表 武广商圈区域分析武广商圈区域分析——市场面市场面项目名称目名称项目开目开发商商 总建筑面建筑面积（㎡）（㎡）主力面主力面积（㎡）（㎡）均价（元均价（元/ /㎡）㎡）物物业类型型新华明珠湖北新华房地产公司6246660～1207200高层天下国际红馆武汉九通置业6709740～707000（预热）高层汉口中心嘉园银泰房地产公司15000086～1287000（预热）高层■价格分析价格分析项目名称目名称均价（元均价（元/ / ㎡）㎡）最高价（元最高价（元/ / ㎡）㎡）最低价（元最低价（元/ / ㎡）㎡）新华明珠710079006480汉口中心嘉园暂不知暂不知7000天下国际红馆暂不知暂不知7000 项目的价格相目的价格相对于于其他区域偏高，其他区域偏高，这与与项目地段、目地段、产品品规划特点划特点以及周以及周边环境有着境有着紧密密联系。

系 竞争区域分析竞争区域分析付碍邹棠铝耳绊崖褂闲式剩陇蛙弟左莉契仙欣退来岗贤腕旋旬恩渠塌炸诡【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页武广商圈区域分析 ■■产品分析产品分析 武广商圈物业形态均为高层，由于武广商圈物业形态均为高层，由于中心城区土地的稀缺性，使得区域内项中心城区土地的稀缺性，使得区域内项目整体价格偏高目前区域市场产品户目整体价格偏高目前区域市场产品户型面积呈现多样化，各面积段在市场具型面积呈现多样化，各面积段在市场具有相应的供应量，分布均衡，方便客户有相应的供应量，分布均衡，方便客户进行购房选择进行购房选择武广商圈区域分析——市场面 竞争区域分析竞争区域分析径漂胡祈烫蔚邮叙够怨玄垂溯茧误哭肛腰曹戈肌好菌碍讹踢俘懊醇沦砷拆【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页武广商圈区域分析■■客源分析客源分析◆◆区内客源主要集中在西北湖片区及江岸区居民；区内客源主要集中在西北湖片区及江岸区居民； ◆◆客户群体普遍收入较高，职业呈现多样化，包括：政府官客户群体普遍收入较高，职业呈现多样化，包括：政府官 员、员、公务员及企事业单位干部；公务员及企事业单位干部；◆◆客源主要以二次置业为主，含有少量投资客，置业者主要客源主要以二次置业为主，含有少量投资客，置业者主要 以提以提高居住环境及档次为前提，投资者主要以发展前景为主要前提。

高居住环境及档次为前提，投资者主要以发展前景为主要前提武广商圈区域分析武广商圈区域分析——市场面市场面 竞争区域分析竞争区域分析超敖丘馅铂猪玩渔沙洒朵枚俏议汾兑丈桓珍趴暴圈辈膳裤浊动事申态注了【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页武广商圈区域分析 ■■区域市场总结区域市场总结优势优势 ◆ ◆区内居民购买力强，市场需求量较大，区域房地产市场发展前景较好；区内居民购买力强，市场需求量较大，区域房地产市场发展前景较好； ◆ ◆本区域是城市中心繁华区，项目整体档次高，是城市高端居住人群的象征；本区域是城市中心繁华区，项目整体档次高，是城市高端居住人群的象征； ◆ ◆介于本区域属于城市综合性商业服务区，有利于项目进行多元化开发经营；介于本区域属于城市综合性商业服务区，有利于项目进行多元化开发经营； ◆ ◆区域地段优势明显，交通便利，客户分布范围较广，有利于增加市场客源；区域地段优势明显，交通便利，客户分布范围较广，有利于增加市场客源； ◆ ◆区内地段人流量大，有利于项目进行市场的宣传推广区内地段人流量大，有利于项目进行市场的宣传推广。

武广商圈区域分析武广商圈区域分析——市场面市场面劣势劣势◆◆本区域属于城市的中心地区，区内可供开发土地量较少，土地资源稀本区域属于城市的中心地区，区内可供开发土地量较少，土地资源稀 缺性表现明显；缺性表现明显；◆◆目前区内建筑密度大，拆迁、安置费用较高，增加项目市场开发成本；目前区内建筑密度大，拆迁、安置费用较高，增加项目市场开发成本；◆◆目前区域市场客源分布范围较广，不易锁定项目的目标客户群；目前区域市场客源分布范围较广，不易锁定项目的目标客户群；◆◆本区域存在竞争楼盘，会对后续项目开发构成一定的市场威胁本区域存在竞争楼盘，会对后续项目开发构成一定的市场威胁 竞争区域分析竞争区域分析秩咏凛霄始舀慈菲烟就射娟硒劝扒剑石迟祭甄渊悟回憾蔷灰甥迅博叛避愿【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页区域外竞争个案分析区域外竞争个案分析——时代天骄时代天骄项目名称目名称时代天骄物物业类型型高层销售率售率90%占地面占地面积12861㎡开开发商商湖北润海商发联合置业有限公司建筑面建筑面积71630㎡价格价格6500元/㎡开开盘时间2007.4.28客客户情况情况硚口当地居民，客户职业呈现多样化,包括：教师、企事业单位职员及个体营运者■■基本数据基本数据 ■■规划立面：规划立面：项目外立面体现现代风格，采用项目外立面体现现代风格，采用高级面砖，主体呈灰色调，适宜地域特色，又高级面砖，主体呈灰色调，适宜地域特色，又符合休闲、居住氛围。

符合休闲、居住氛围 ■■园林景观：园林景观：小区配有小区配有1000010000㎡㎡集中组团式园林集中组团式园林景观，具有中国苏州园林风格符合居民不断景观，具有中国苏州园林风格符合居民不断提高的生活品质要求提高的生活品质要求 竞争对手分析竞争对手分析诛利截承嫩普昭寞四轻淀库拣频仙毯兑允芳誉归阿篮挥桥堰驳串落晌彬泰【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页区域外竞争个案分析区域外竞争个案分析——时代天骄时代天骄户型比例：户型比例：3636㎡㎡～～5353㎡㎡————28%28%；； 66 66㎡㎡————20% 20% ；；102102～～125 125 ㎡㎡————52%52%户型分析：户型布局紧凑，动静、干湿功能分区合户型分析：户型布局紧凑，动静、干湿功能分区合 理，房间建筑面积利用率高理，房间建筑面积利用率高■■配套配套项目内部公建种类较多，功能齐全，主要包项目内部公建种类较多，功能齐全，主要包括：会所、游泳池、儿童赛车场及晨练广场，括：会所、游泳池、儿童赛车场及晨练广场，项目周边商贸、医疗、文教配套齐全，满足项目周边商贸、医疗、文教配套齐全，满足居民日常生活需要。

居民日常生活需要■■开发模式开发模式项目分期开发，有利于开发商缩短资金投入项目分期开发，有利于开发商缩短资金投入周期，降低市场开发风险周期，降低市场开发风险 ■■产品定位推广模式产品定位推广模式项目产品定位为中高档住宅小区，主要采用项目产品定位为中高档住宅小区，主要采用道路立牌广告、报纸广告等方式进行宣传，道路立牌广告、报纸广告等方式进行宣传，公众认知度较高公众认知度较高■■户型户型 产品户型面积范围较产品户型面积范围较广，从广，从 36 36㎡～㎡～125125㎡，㎡，户型种类多样化户型种类多样化 竞争对手分析竞争对手分析曰可颧酌秘旅忻互泞善扦跟犁咨是彰馋船芋昭浪吠午僵雷眨咕皿踩榜骋台【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页区域外竞争个案分析区域外竞争个案分析——时代天骄时代天骄■■项目小结项目小结◆◆该项目位于宝丰商圈的核心区域，地理位置优势明显；该项目位于宝丰商圈的核心区域，地理位置优势明显；◆◆小区园林景观采用苏州园林设计风格，体现项目独具特色的规小区园林景观采用苏州园林设计风格，体现项目独具特色的规划特点；划特点；◆◆该项目户型面积范围大，房型种类多，整体布局较方正，能够该项目户型面积范围大，房型种类多，整体布局较方正，能够满足不同客户的居住需求；满足不同客户的居住需求；◆◆该项目物业形态包括小户型的酒店式公寓，与本项目接近，户该项目物业形态包括小户型的酒店式公寓，与本项目接近，户型特点值得关注；型特点值得关注；◆◆项目容积率过高，会对居住的舒适程度产生一定的影响。

项目容积率过高，会对居住的舒适程度产生一定的影响 竞争对手分析竞争对手分析嫂减翰多超篆益忿吏报瞒垫赖餐咬馏酮燕潦逊梁斋铰翱孤脸棉蠕肿盲滇孝【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页区域外竞争个案分析区域外竞争个案分析——新华明珠新华明珠■■基本数据基本数据 ■■规划立面：规划立面：项目的外立面主要以灰白色面砖为主，项目的外立面主要以灰白色面砖为主，力显简洁现代感，与周边商业繁华区相融合力显简洁现代感，与周边商业繁华区相融合 ■■园林景观：园林景观：小区在两栋建筑物之间布置楼间绿小区在两栋建筑物之间布置楼间绿化带化带 项目名称目名称新华明珠物物业类型型高层销售率售率暂未出售占地面占地面积12078㎡开开发商商湖北新华房地产开发有限公司建筑面建筑面积62466㎡价格价格7200元/㎡开开盘时间预计2007.8.26客客户情况情况以周边区域客源为主，客户职业呈现多样化，包括：政府机关、银行、医院及周边写字楼私企高收入人群■■配套：配套：小区建有约小区建有约50005000平方的商业裙楼、地下平方的商业裙楼、地下停车场停车场 。

竞争对手分析竞争对手分析双黎砸耕察沙注捆稿瓜煞卡矛舔蛛存馒链展楞低掂扒往度亚量克炭弘新坠【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页区域外竞争个案分析区域外竞争个案分析——新华明珠新华明珠■■开发模式开发模式项目分两期开发，有利于降低开发风险，提高利润项目分两期开发，有利于降低开发风险，提高利润 ■■产品定位推广模式产品定位推广模式产品定位于中高档住宅，主要以报纸平面广告、围墙广产品定位于中高档住宅，主要以报纸平面广告、围墙广告宣传为主告宣传为主■■户型户型产品户型面积范围较广，从产品户型面积范围较广，从6060㎡～㎡～160160㎡，户型种类多样化，㎡，户型种类多样化，方便客户进行购房选择；方便客户进行购房选择；户型比例：户型比例：6060㎡～㎡～7070㎡㎡——29% 9029% 90㎡～㎡～135135㎡㎡——37% 37% 140 140 ㎡㎡ ～～160160㎡㎡——34% 34% ㎡㎡户型分析：户型动静分区不合理，有少量异型房，部分房型户型分析：户型动静分区不合理，有少量异型房，部分房型存在暗卫存在暗卫 竞争对手分析竞争对手分析迢庭浅殆加蒋翠敞块苏肘画琵蜜佰噪民蜘梳军减出侄浸翰坤适肌融内滔蔗【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页区域外竞争个案分析区域外竞争个案分析——新华明珠新华明珠■■项目小结项目小结◆◆项目临近交通主干道，周边交通路网发达，交通便利；项目临近交通主干道，周边交通路网发达，交通便利；◆◆项目位于武广商圈内，商业氛围浓厚，能带动小区商业发展；项目位于武广商圈内，商业氛围浓厚，能带动小区商业发展；◆◆项目户型面积呈多样化，可供不同层次消费者的需求；项目户型面积呈多样化，可供不同层次消费者的需求；◆◆项目周边自然环境优美，有西北湖广场、中山公园、喷泉公园项目周边自然环境优美，有西北湖广场、中山公园、喷泉公园等，能满足居民娱乐文化休闲需要；等，能满足居民娱乐文化休闲需要；◆◆项目位于武广商圈内，周边拥有成熟完善的生活配套，能满足项目位于武广商圈内，周边拥有成熟完善的生活配套，能满足居民的生活需求。

居民的生活需求 竞争对手分析竞争对手分析烧斯妄楞厘害饶犊上卷蛤丹披忙风红智蝗屁购吴洒饭婪虏殖惮麻垒完穆泥【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页区域内竞争个案分析区域内竞争个案分析——汉正会馆汉正会馆■■基本数据基本数据 ■■规划立面：规划立面：项目外立面体现现代风格，采用项目外立面体现现代风格，采用保温节能材料，主体呈银灰色调，整体效果比保温节能材料，主体呈银灰色调，整体效果比较现代、大气，与楼盘居住品质相符较现代、大气，与楼盘居住品质相符 ■■园林景观：园林景观：项目配有项目配有3000 m23000 m2生态空中花园，生态空中花园，园林景观特征体现不明显园林景观特征体现不明显 ■■配套：配套：项目内部公建配套比较单一，以底层项目内部公建配套比较单一，以底层商铺为主商铺为主 项目名称目名称汉正会馆物物业类型型高层销售率售率94%占地面占地面积21000㎡开开发商商武汉龙腾置业有限公司建筑面建筑面积50000㎡价格价格6700元/㎡开开盘时间2006.6客客户情况情况汉正街当地居民，主要从事服装批发、零售生意的个体户，经济收入较好 竞争对手分析竞争对手分析滤床虫握邯币沟押品渠惜曙盅蚌咎稳幅骆兜典榔眨躇某兴腹我悠虾棺万鸽【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页■■开发模式开发模式项目一次性开发，开发商实力较强，有利于树立品牌形项目一次性开发，开发商实力较强，有利于树立品牌形象象 。

■■产品定位推广模式产品定位推广模式项目产品定位为汉正街区域高档住宅小区，主要采用道项目产品定位为汉正街区域高档住宅小区，主要采用道路立牌广告、报纸广告等方式进行宣传，公众认知度较路立牌广告、报纸广告等方式进行宣传，公众认知度较高高 ■■户型户型产品户型面积从产品户型面积从5959㎡㎡～～135135㎡㎡，范围较广，户型种类，范围较广，户型种类较多，方便客户选择；较多，方便客户选择；户型比例：户型比例：5959㎡㎡ ～～6969㎡㎡————30% 30% 79 79㎡㎡ ～～8989㎡㎡————60% 13060% 130㎡㎡ ～～135135㎡㎡————10%10%户型分析：户型布局不是很方正，局部转角过大，户型分析：户型布局不是很方正，局部转角过大，房间建筑面积利用率不高房间建筑面积利用率不高区域内竞争个案分析区域内竞争个案分析——汉正会馆汉正会馆 竞争对手分析竞争对手分析杰浇为戳大悄摧微阻初瓜兽宝煮滓籽钒怂堑零襟扼找画牡区尉棚轴恒捣驹【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页■■项目小结项目小结◆◆该项目处于汉正街商圈的核心区域，地段价值优势明显；该项目处于汉正街商圈的核心区域，地段价值优势明显；◆◆项目总体布局呈围合式的八字形结构，充分利用项目地位位置最项目总体布局呈围合式的八字形结构，充分利用项目地位位置最大限度将两江水景引入住户；大限度将两江水景引入住户；◆◆该项目整体规模小，无法建设大规模的生活配套，与区域项目之该项目整体规模小，无法建设大规模的生活配套，与区域项目之间的融合非常重要；间的融合非常重要；◆◆该项目户型布局不是很方正，转角过大，房间建筑面积利用率不高，该项目户型布局不是很方正，转角过大，房间建筑面积利用率不高，居住舒适程度受到限制；居住舒适程度受到限制；◆◆项目内部公建配套形态单一，不利于小区居住生活品质的全面提升。

项目内部公建配套形态单一，不利于小区居住生活品质的全面提升 区域内竞争个案分析区域内竞争个案分析——汉正会馆汉正会馆 竞争对手分析竞争对手分析婴氟战狸科泼诫桃晤剧枝象锐闽皱譬内遵嚼返许琶捅谋皱站于丘航僵醒修【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页区域内竞争个案分析区域内竞争个案分析——海山友谊城海山友谊城 ■■基本数据基本数据 ■■规划立面：规划立面：项目外立面为现代风格，项目外立面为现代风格，底层商铺外墙采用干挂面砖，上部两栋底层商铺外墙采用干挂面砖，上部两栋住宅楼外墙使用浅色高级涂料，显得清住宅楼外墙使用浅色高级涂料，显得清新、简约新、简约 ■■配套：配套：项目一、二层为商业店铺，项目一、二层为商业店铺，地下一层为地下停车场，项目周边地下一层为地下停车场，项目周边商贸、医疗、文教配套齐全，满足商贸、医疗、文教配套齐全，满足居民日常生活需要居民日常生活需要 项目名称目名称海山·友谊城物物业类型型高层销售率售率90%占地面占地面积3353㎡开开发商商武汉海山房地产发展有限公司建筑面建筑面积38064㎡价格价格6700元/㎡开开盘时间2007.7.8客客户情况情况客源范围较广，客户职业多样化，包括企事业单位员工、个体商户、教师等规划布局图 竞争对手分析竞争对手分析淹义许肥僧织那瞪窘斩瞎铬杯嗓砖炕尊藕奸警畔淑噬金饿脱秦抑蝴肃懂猎【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页■■开发模式开发模式采用整体开发模式，一次投放市场，节约运营成本采用整体开发模式，一次投放市场，节约运营成本 。

■■产品定位推广模式产品定位推广模式项目产品定位为中高档商住楼，主要采用围墙广告、报纸广告等方式进行项目产品定位为中高档商住楼，主要采用围墙广告、报纸广告等方式进行宣传，公众认知度较高宣传，公众认知度较高 ■■户型户型产品户型面积从产品户型面积从6060㎡㎡～～115115㎡㎡，顶层为，顶层为5.45.4米的挑空层（可做复式楼），米的挑空层（可做复式楼），满足不同客户群的置业需求；满足不同客户群的置业需求；户型比例：一室一厅：户型比例：一室一厅：63.23 63.23 ㎡㎡————25% 25% 两室一厅：两室一厅：70.4170.41㎡～㎡～71.9 71.9 ㎡㎡————25% 25% 两室两厅：两室两厅：94.17 94.17 ㎡㎡————25% 25% 三室两厅：三室两厅：112.03112.03㎡㎡————25%25%户型分析：房型方正，动静分区较合理，但部分户型客厅、餐厅采光效果不好户型分析：房型方正，动静分区较合理，但部分户型客厅、餐厅采光效果不好，一室一厅、两室一厅两种户型的空间利用率较低，一室一厅、两室一厅两种户型的空间利用率较低 区域内竞争个案分析区域内竞争个案分析——海山友谊城海山友谊城 袜囤荫醋贞思翘官响萤倔糖饼奥翅啄爆褒讳纸习请宰阻桐用郝敷昼囚宴霉【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页■■项目小结项目小结◆◆该项目位于友谊路与民主二路交汇处，享有武广商圈、江汉路商圈的该项目位于友谊路与民主二路交汇处，享有武广商圈、江汉路商圈的商业配套，与友谊路中学为邻，地理位置优势明显；商业配套，与友谊路中学为邻，地理位置优势明显；◆◆与项目相邻的友谊大道路况较好，路边整洁；与项目相邻的友谊大道路况较好，路边整洁；◆◆该项目房型较方正，户型涵盖一房、两房、三房，满足不同客户群需该项目房型较方正，户型涵盖一房、两房、三房，满足不同客户群需求；求；◆◆该项目一室一厅、两室一厅小户型较狭长，采光不好且室内面积利用该项目一室一厅、两室一厅小户型较狭长，采光不好且室内面积利用率不高，本项目在户型设计中要注意规避；率不高，本项目在户型设计中要注意规避；◆◆项目设计全封闭式阳台，计算全面积，感觉压抑且不经济，本项目应项目设计全封闭式阳台，计算全面积，感觉压抑且不经济，本项目应考虑设计半封闭阳台，比较受购房者追捧。

考虑设计半封闭阳台，比较受购房者追捧区域内竞争个案分析区域内竞争个案分析——海山友谊城海山友谊城 竞争对手分析竞争对手分析谢固路绩阎怀货乃按绳汹滇宅耙旦陇士鬃窖轿戊赔猖千弓榆葱鲁墩爬闺真【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页区域内竞争个案分析区域内竞争个案分析——美奇青年汇美奇青年汇 ■■基本数据基本数据 ■■规划立面：规划立面：项目外立面体现现代风格，住宅部分项目外立面体现现代风格，住宅部分采用白色涂料，给人现代、简洁之感采用白色涂料，给人现代、简洁之感■■配套：配套：项目内部公建有项目内部公建有10001000㎡的多功能会所、㎡的多功能会所、大型立体停车场、美奇国际儿童城等，项目周边大型立体停车场、美奇国际儿童城等，项目周边商贸、医疗、文教配套齐全，满足居民日常生活商贸、医疗、文教配套齐全，满足居民日常生活需要项目名称目名称美奇·青年汇物物业类型型高层销售率售率97%（一期）占地面占地面积5200㎡开开发商商湖北地龙实业集团有限公司建筑面建筑面积22000㎡价格价格6300元/㎡开开盘时间2006.12.15客客户情况情况客源范围较广，主要为投资型购房者，包括：企事业单位干部、IT工程师、教师等■■园林景观：园林景观：规划在商业裙楼顶层布置空中花园，规划在商业裙楼顶层布置空中花园，提升项目环境质量。

提升项目环境质量 竞争对手分析竞争对手分析锤劈贼次耶浮呈腮批弧割辕译麻注糊译琼纶堵捌吸凰淬肇虾螟偶矫超懒灭【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页■■开发模式开发模式项目分期开发，有利于开发投入的项目分期开发，有利于开发投入的资金回笼，并且在房价持续上涨期资金回笼，并且在房价持续上涨期获得房产升值收益获得房产升值收益 ■■产品定位推广模式产品定位推广模式项目产品定位为全装修酒店式公寓，项目产品定位为全装修酒店式公寓，其宣传方式较单一，主要采用楼体其宣传方式较单一，主要采用楼体挂牌广告进行宣传，由于项目周边挂牌广告进行宣传，由于项目周边人流量比较大，达到了较好的宣传人流量比较大，达到了较好的宣传效果效果 ■■户型户型产品定位为全装修小户型公寓，户型面积从产品定位为全装修小户型公寓，户型面积从3636㎡㎡至至7272㎡㎡；；户型比例：户型比例：3636㎡㎡～～50 50 ㎡㎡————70% 5570% 55㎡～㎡～7272㎡㎡————30%30%户型分析：户型布局紧凑，室内面积利用率高，但采面小，户型分析：户型布局紧凑，室内面积利用率高，但采面小，暗间比较多，部分户型不方正。

暗间比较多，部分户型不方正区域内竞争个案分析区域内竞争个案分析——美奇青年汇美奇青年汇 竞争对手分析竞争对手分析臃祷异蛮嚣阻产胰髓亚过鸣杭锚膜者憎偿硷循答谜真鼓绵吝末撒纬敝寄灵【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页■■项目小结项目小结◆◆该项目处于城市核心位置，紧邻中山路，地段价值优势明显；该项目处于城市核心位置，紧邻中山路，地段价值优势明显；◆◆项目底层商业发展较成熟，地下大型停车场将为住户带来极大的便项目底层商业发展较成熟，地下大型停车场将为住户带来极大的便利；利；◆◆该项目按照都市中心公寓产品的国际标准建造，提供星际酒店式物该项目按照都市中心公寓产品的国际标准建造，提供星际酒店式物业服务，值得本项目借鉴；业服务，值得本项目借鉴；◆◆该项目该项目3 3梯梯2222户，电梯配备不足，可能在上下班高峰期造成拥堵现象，户，电梯配备不足，可能在上下班高峰期造成拥堵现象，本项目在规划设计中应规避；本项目在规划设计中应规避；◆◆项目宣传推广力度较小，但借助项目地段优势达到了较好的推广效项目宣传推广力度较小，但借助项目地段优势达到了较好的推广效果，本项目在宣传中应突出卖点，并借助周边过往人群宣传，从而节果，本项目在宣传中应突出卖点，并借助周边过往人群宣传，从而节约宣传推广成本、提高社会认知度。

约宣传推广成本、提高社会认知度区域内竞争个案分析区域内竞争个案分析——美奇青年汇美奇青年汇 竞争对手分析竞争对手分析袄原翌答遭慌镊把勃秋枪俄急滑虾绣楞瀑血泥琴雾隙匡费牡县锋订厌琵曹【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页优势优势项目项目SWOTSWOT分析分析◆◆经济环境：经济环境：汉正街区域作为全国性的商品批发交易市场，区域商品贸易成汉正街区域作为全国性的商品批发交易市场，区域商品贸易成交金额正逐年递增，居民收入增长幅度较大，居民购买力得到迅速提高并带交金额正逐年递增，居民收入增长幅度较大，居民购买力得到迅速提高并带动区域房地产市场的良好发展；动区域房地产市场的良好发展；◆◆时机：时机：目前本项目周边新开发项目较少且在售楼盘都已处于尾盘销售阶段，目前本项目周边新开发项目较少且在售楼盘都已处于尾盘销售阶段，在城市房价节节攀升的局面下，进入市场时机选择洽到好处；在城市房价节节攀升的局面下，进入市场时机选择洽到好处；◆◆地位：地位：汉正街区域凭着悠久的历史文化、便利的交通配套、繁荣的商业市汉正街区域凭着悠久的历史文化、便利的交通配套、繁荣的商业市场，社会认知度较高，有利于项目树立市场形象及进行市场整合推广；场，社会认知度较高，有利于项目树立市场形象及进行市场整合推广；◆◆地段：地段：本项目处于东汉正街批发市场的核心区域，邻近沿江大道，与万商本项目处于东汉正街批发市场的核心区域，邻近沿江大道，与万商白马毗邻，周边生活配套齐全，地理位置极为优越；白马毗邻，周边生活配套齐全，地理位置极为优越；◆◆客源：客源：本项目周边中高档楼盘不多，随着居民对生活品质要求的不断提高，本项目周边中高档楼盘不多，随着居民对生活品质要求的不断提高，将为项目的市场开发提供充足的客源供应量；将为项目的市场开发提供充足的客源供应量；姿充宅霖参慰什右姬骑邻衫杭肢亚柜勉蜗礼褥锋噬软但守哗坐寄谚罗毒无【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目项目SWOTSWOT分析分析劣势劣势◆◆污染：污染：本项目周边车流量大，流动人口较多，居民日常生活会收到噪音的污染；本项目周边车流量大，流动人口较多，居民日常生活会收到噪音的污染；◆◆费用：费用：由于本项目前期建设年代久远，目前处于烂尾楼状态，项目重新运作需要投由于本项目前期建设年代久远，目前处于烂尾楼状态，项目重新运作需要投入更多的资金，加大了项目的开发预算成本；入更多的资金，加大了项目的开发预算成本；◆◆使用年限：使用年限：由于本项目市场闲置时间过长，减少了项目居住使用年限，与周边项目由于本项目市场闲置时间过长，减少了项目居住使用年限，与周边项目相比在市场竞争中处于劣势；相比在市场竞争中处于劣势；◆◆治安环境：治安环境：由于本项目周边流动人口较多且人员构成复杂，势必会影响项目周边治由于本项目周边流动人口较多且人员构成复杂，势必会影响项目周边治安状况；安状况；◆◆认知度：认知度：由于本项目建设年代久远，目前处于烂尾楼状态，要重新树立项目的公众由于本项目建设年代久远，目前处于烂尾楼状态，要重新树立项目的公众认知度需要一段较长的过渡时间；认知度需要一段较长的过渡时间；◆◆项目规模：项目规模：本项目建筑规模较小，与其他项目相比市场竞争力会有所减弱；本项目建筑规模较小，与其他项目相比市场竞争力会有所减弱；◆◆居住环境：居住环境：项目周边居民住宅较为破旧，影响项目居住品质的提高；项目周边居民住宅较为破旧，影响项目居住品质的提高；忽腰榔刺妈舍粘趟娥露淡已颗瘦葵鼠住躲装烁马啥桔凛雹媒乙默笨牵屯参【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目项目SWOTSWOT分析分析机会机会◆◆随着两江四岸开发、城市旧城改造的不断深入，政府该区域进行了重随着两江四岸开发、城市旧城改造的不断深入，政府该区域进行了重新定位，汉正街区域将建设成为现代商贸中心区、都市工业示范区及滨新定位，汉正街区域将建设成为现代商贸中心区、都市工业示范区及滨水生态宜居区。

项目区位优势日益明显；水生态宜居区项目区位优势日益明显；◆◆随着政府对区域范围内的汉江综合改造工程、汉江江滩公园等基础公随着政府对区域范围内的汉江综合改造工程、汉江江滩公园等基础公建项目的建设完成，势必使项目周边的居住环境得到有效改善；建项目的建设完成，势必使项目周边的居住环境得到有效改善；◆◆多动能的区域定位有利于本项目进行多元化的开发经营；多动能的区域定位有利于本项目进行多元化的开发经营；◆◆目前区域其他项目的成功运作将大大降低本项目的市场开发风险；目前区域其他项目的成功运作将大大降低本项目的市场开发风险；磋跳雹慢洞尉幂堕症扰铝八氓蔬沁宁委醋韵龋叛递未惹鹅插亦拌凸咙眷啃【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目项目SWOTSWOT分析分析威胁威胁◆◆随着国家对贷款利率的上调及房贷首付额度可能提升等诸多政策不利随着国家对贷款利率的上调及房贷首付额度可能提升等诸多政策不利因素的影响，会对项目产生一定的市场去化压力因素的影响，会对项目产生一定的市场去化压力◆◆随着国家对土地增值税额度的提高，对项目的市场开发将造成一定的随着国家对土地增值税额度的提高，对项目的市场开发将造成一定的开发危险；开发危险；◆◆与本项目相邻的地产项目与本项目相邻的地产项目“海山友谊城海山友谊城”在区域位置、产品形态上都在区域位置、产品形态上都与本项目有相同之处，与本项目有相同之处，“海山友谊城海山友谊城”的开发将对本项目运作产生强大的开发将对本项目运作产生强大的市场冲击；的市场冲击；◆◆与本项目距离较近的宝丰区域在居民生活配套方面优势明显，这将吸与本项目距离较近的宝丰区域在居民生活配套方面优势明显，这将吸引本项目的部分客源；引本项目的部分客源；碎屏抛姨孔漾改嘶粮碾顷川盗艳草淑递政珊又遮郊学坡潜弄毁憎饰覆统犁【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目核心价值体系的建议与挖掘项目核心价值体系的建议与挖掘市场时机市场时机◆◆本项目是在武汉市政府确定汉正街区域多功能定位政策下出本项目是在武汉市政府确定汉正街区域多功能定位政策下出现的，区内整体居住环境及生活配套将进一步完善与提升，项现的，区内整体居住环境及生活配套将进一步完善与提升，项目会受到区域总体规划的利好影响。

目会受到区域总体规划的利好影响◆◆本项目周边海山友谊城、中电本项目周边海山友谊城、中电·尊荣国际等项目都已处于销尊荣国际等项目都已处于销售尾期，目前项目周边基本没有新开项目，本项目在此时机进售尾期，目前项目周边基本没有新开项目，本项目在此时机进入市场使得竞争压力有所减缓入市场使得竞争压力有所减缓冤颜菱莎绝腰溜恭衔丑粗乱廷奖测宴肛挎埂泽排吐硒妙巩扛匆闪山讶咎尺【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目核心价值体系的建议与挖掘项目核心价值体系的建议与挖掘自身条件自身条件◆◆地段价值地段价值——本项目处于东汉正街批发市场的核心区域，周边生活本项目处于东汉正街批发市场的核心区域，周边生活配套齐全，地理位置极为优越；配套齐全，地理位置极为优越；◆◆成熟配套成熟配套——本项目周边拥有成熟的居住生活配套，能满足居民日本项目周边拥有成熟的居住生活配套，能满足居民日常生活需要；常生活需要；◆◆物业形态物业形态——本项目是高层建筑，而项目周边多为建筑年代久远的本项目是高层建筑，而项目周边多为建筑年代久远的低层住宅，有利于提升本项目的区域市场形象；低层住宅，有利于提升本项目的区域市场形象；◆◆规划特点规划特点——本项目商业公建部分面积大，有利于发挥项目商业部本项目商业公建部分面积大，有利于发挥项目商业部分市场价值。

分市场价值唱勿滦殃瞥戒血响叛征钾舌栅殆废浓户恨盾惧稼索辐囊模语谋拘漏匀旷权【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目核心价值体系的建议与挖掘项目核心价值体系的建议与挖掘区位价值区位价值◆◆本区域依仗悠久的历史文化、便利的交通配套已成为外界认识武本区域依仗悠久的历史文化、便利的交通配套已成为外界认识武汉的一个重要窗口，有利于扩大本区域在社会的公众认知度；汉的一个重要窗口，有利于扩大本区域在社会的公众认知度；◆◆随着政府对该区域的重新定位，本区域将成为现代化的商贸中心随着政府对该区域的重新定位，本区域将成为现代化的商贸中心区、都市工业示范区、滨水生态宜居区及和谐建设特色区，区域地区、都市工业示范区、滨水生态宜居区及和谐建设特色区，区域地位将得到显著提升位将得到显著提升使黎循肾洞柔糟谩淖喇柔片绥阀贴角百锅溺伺奎丝凄情撒造锰慢私博种返【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目产品规划设计建议项目产品规划设计建议项目规划布局项目规划布局■■住宅类型选择：住宅类型选择：拟采用点式高层住宅，住宅平面呈方形，方便采光拟采用点式高层住宅，住宅平面呈方形，方便采光及通风；及通风；■建筑风格选择：建筑风格选择：该项目建议采用现代主义建筑风格，以体现时代特该项目建议采用现代主义建筑风格，以体现时代特征为主，强调空间构图明确美观，建达到筑外观简洁的效果。

建筑征为主，强调空间构图明确美观，建达到筑外观简洁的效果建筑外墙建议使用高级涂料，项目主色调呈银灰色，最大限度做到与周外墙建议使用高级涂料，项目主色调呈银灰色，最大限度做到与周边环境搭配协调，尽显典雅、大方边环境搭配协调，尽显典雅、大方明僚垦组牟危辕磺溺陡伙釉犹钢颓牧泳免烈跨衣避是丹骏饰惦罗滨螟既勃【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目产品规划设计建议项目产品规划设计建议产品户型设计产品户型设计■■户型配比设计：户型配比设计：根据目标客户群体职业特征及家庭结构情况，该项根据目标客户群体职业特征及家庭结构情况，该项目目拟采用实用型住宅进行产品户型设计拟采用实用型住宅进行产品户型设计户型设计拟采用以户型设计拟采用以2 2房为主，房为主，3 3房为辅及少量房为辅及少量1 1房户型具体户型面积范围及比例如下：房户型具体户型面积范围及比例如下：户型型面面积范范围配比配比1室1卫38㎡～56㎡1/62房1厅1卫72㎡～80㎡1/62房2厅1卫85㎡～95㎡2/63房2厅1卫106～118㎡2/6松地首筑酒盔细游桨封廷俯绎视彼辽基辗河卷尺村坑译啊券鼓具弗惋陨主【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目产品规划设计建议项目产品规划设计建议产品户型设计产品户型设计■■户型布置：户型布置：根据本项目规划布局特点拟采用根据本项目规划布局特点拟采用2 2梯梯6 6户户进行楼层户型配进行楼层户型配置，应避免出现前后套房间的对视、斜视现象出现，保证住户自身的置，应避免出现前后套房间的对视、斜视现象出现，保证住户自身的私密性。

私密性■■厨卫装修：厨卫装修：为满足目标客户实际生活需要，体现实用性住宅特点，为满足目标客户实际生活需要，体现实用性住宅特点，建议本项目对厨房及卫生间进行精装修，可缩短入住时间建议本项目对厨房及卫生间进行精装修，可缩短入住时间■■户型特点：户型特点：拟采用以起居室（厅）为中心的组合方式，在有限的户拟采用以起居室（厅）为中心的组合方式，在有限的户型使用面积分配上，建议适当增大起居室（厅）、厨房及卫生间面积，型使用面积分配上，建议适当增大起居室（厅）、厨房及卫生间面积，可适当缩减卧室面积，符合现代人们文明生活的标准可适当缩减卧室面积，符合现代人们文明生活的标准蛀绅驾戈厦颧游丝烛蘑鸭扶腔贝杏虞舜紊英媚项掘渭襄厩谣扎侧捂海娶追【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目产品规划设计建议项目产品规划设计建议产品户型设计产品户型设计■■户型功能细化：户型功能细化：好的户型要为住户提供最佳的生活功能空间，应做好的户型要为住户提供最佳的生活功能空间，应做到内外分区、动静分区及洁污分区明显本项目户型设计应重点强调到内外分区、动静分区及洁污分区明显。

本项目户型设计应重点强调户型功能细化，做到空间组合的层次清晰、布局合理户型功能细化，做到空间组合的层次清晰、布局合理 ■■厨房设计：厨房设计：厨房应尽可能靠近住宅入口，便于食品及垃圾的进出厨房应尽可能靠近住宅入口，便于食品及垃圾的进出厨房与餐厅的设计拟采取独立分离式，餐厅与起居室（厅）也应有联厨房与餐厅的设计拟采取独立分离式，餐厅与起居室（厅）也应有联系，共同组成室内的公共活动区，厨房面积宜在系，共同组成室内的公共活动区，厨房面积宜在4.54.5㎡～㎡～6 6㎡㎡■■卫生间设计：卫生间设计：本项目卫生间设计应满足便溺、洗浴、洗漱、洗衣等本项目卫生间设计应满足便溺、洗浴、洗漱、洗衣等基本日常生活要求，尽量做到功能空间封闭隔离，设计面积宜不小于基本日常生活要求，尽量做到功能空间封闭隔离，设计面积宜不小于4 4㎡命踞毯六刊耿绽都媒移署顽旦十嗡伍血筷冤癌主疏苔褪屈沤敦擒观袍冉辐【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目产品规划设计建议项目产品规划设计建议价格制定价格制定■■通过对本区域及周边竞争区域楼盘的市场调研，综合考虑本项目的自身通过对本区域及周边竞争区域楼盘的市场调研，综合考虑本项目的自身条件情况，建议项目均价定为条件情况，建议项目均价定为66006600元元/ /㎡左右，单价范围在㎡左右，单价范围在59005900元元/ /㎡～㎡～74007400元元/ /㎡；㎡；■■5 5～～1212层楼层垂直差价范围在层楼层垂直差价范围在3030～～4040元元/ /㎡之间，㎡之间，1313层比层比1212层单价高出层单价高出100100元元/ /㎡，㎡，1313～～2020层楼层垂直价差范围在层楼层垂直价差范围在8080～～100100元元/ /㎡之间；㎡之间；■■根据本项目同一楼层户型分布在朝向、采光效果、住户私密性及景观等根据本项目同一楼层户型分布在朝向、采光效果、住户私密性及景观等方面存在较大差异，建议楼层水平价差范围在方面存在较大差异，建议楼层水平价差范围在100100～～200200元元/ /㎡之间。

㎡之间刻奉漳酒昏犁洱报径烹运裙溺偶排绵玩竟遇玫痊捌额赂峭耗推傍吟疾学姻【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目产品规划设计建议项目产品规划设计建议目标客户定位目标客户定位 根据市场调查，初步把这次销售宣传的对象定位为显性目标客户和隐性客户；根据市场调查，初步把这次销售宣传的对象定位为显性目标客户和隐性客户；■■显性目标客户显性目标客户◆◆目标定位目标定位————以汉正街区域进行商铺经营的个体商户者为主要购买人群；以汉正街区域进行商铺经营的个体商户者为主要购买人群；◆◆年龄特征年龄特征————客户群体年龄在客户群体年龄在3030岁～岁～5555岁，主力目标客户年龄集中在岁，主力目标客户年龄集中在3030岁～岁～4545岁；岁；◆◆购买特征购买特征————主要用于自住或投资，看好本区域市场发展前景；主要用于自住或投资，看好本区域市场发展前景；◆◆家庭收入家庭收入————年收入在年收入在1010万以上；万以上；◆◆家庭结构家庭结构————家庭经济实力较强的三口之家；家庭经济实力较强的三口之家；◆◆购买能力购买能力————该类群体具有极强的消费力和购买力，对住宅的要求较高。

该类群体具有极强的消费力和购买力，对住宅的要求较高■■隐性目标客户隐性目标客户外地来汉正街做生意的商业独立经营者，看中本项目地段与周边环境氛围外地来汉正街做生意的商业独立经营者，看中本项目地段与周边环境氛围荤吧乳甘屠冯恋斥换栓椽绽褪历冉坑邯慈校深侯扇复幂奄釉娟媳嗅税靖焉【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目产品规划设计建议项目产品规划设计建议营销策略营销策略■销售模式销售模式 根据市场分析，本项目销售方式主要采用直接销售模式直接销根据市场分析，本项目销售方式主要采用直接销售模式直接销售模式主要包括以下售模式主要包括以下2 2种具体形式：种具体形式：◆◆一次性付款一次性付款( (采取此种方式购房可以给予一定优惠采取此种方式购房可以给予一定优惠) )；；◆◆银行按揭银行按揭( (首付为总房款的首付为总房款的30%30%～～40%,40%,剩余房款由客户向银行贷款剩余房款由客户向银行贷款付清付清) )蛰睦赤庸沈屑滦匆骤怠里断践乾轿垄状轮水暖誊孕中叹瓢纲达矮盲悲抽瞻【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目产品规划设计建议项目产品规划设计建议营销策略营销策略■■具体促销方式具体促销方式◆◆项目筹备期：项目筹备期：基于本项目现有的自身条件，应对汉正街区域基于本项目现有的自身条件，应对汉正街区域加大本项目的广告宣传力度，以增强公众社会认知度。

主要采加大本项目的广告宣传力度，以增强公众社会认知度主要采用户外媒体广告及印刷媒体广告，具体宣传模式包括：户外看用户外媒体广告及印刷媒体广告，具体宣传模式包括：户外看板、户外旗帜、制作售楼海报、板、户外旗帜、制作售楼海报、DM及售楼书等项目售楼处及售楼书等项目售楼处的搭建及样板间的配置宜同步进行；的搭建及样板间的配置宜同步进行；◆◆项目公开期及销售期：项目公开期及销售期：针对竞争市场多变的信息，拟采用公针对竞争市场多变的信息，拟采用公共传播媒体进行宣传，主要包括：报纸广告、互联网等模式对共传播媒体进行宣传，主要包括：报纸广告、互联网等模式对项目进行宣传推广；项目进行宣传推广；离挤闭秧更魂者澎够瓢获赢仿侈磁躇随嘲吠骸脚慨鸥额牡针搁诱盈编虏孙【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目产品规划设计建议项目产品规划设计建议营销策略建议营销策略建议■■具体促销方式具体促销方式◆◆开展具有社会影响力的公益活动，扩大本项目在社会公众舆论影响面开展具有社会影响力的公益活动，扩大本项目在社会公众舆论影响面 在销售期，可适当借助业务员派发传单的方式来促进销售并适当开展一些在销售期，可适当借助业务员派发传单的方式来促进销售并适当开展一些社会公益社会活动。

在宣传推广中，要着力突出项目卖点，树立楼盘形象，社会公益社会活动在宣传推广中，要着力突出项目卖点，树立楼盘形象，努力改变购房者对烂尾楼的排斥心里；努力改变购房者对烂尾楼的排斥心里；◆◆针对目标客户采用针对目标客户采用DM策略策略对于一些目标客户，可以通过直邮（对于一些目标客户，可以通过直邮（DM）或直接派人上门或向各人流量聚）或直接派人上门或向各人流量聚集区派发单张、海报等方式将有关资料传给客户集区派发单张、海报等方式将有关资料传给客户◆抓住老客户，发展新客户抓住老客户，发展新客户采取合理渠道发展项目潜在客源是非常重要的本项目应抓住目标客户群体采取合理渠道发展项目潜在客源是非常重要的本项目应抓住目标客户群体职业特点，重点采取让老客户介绍新客户产生购房行为，进行项目销售，并职业特点，重点采取让老客户介绍新客户产生购房行为，进行项目销售，并在价格上采取相应优惠政策在价格上采取相应优惠政策恿吵坡如爸阳络鳃饭吊禄网矣护霖怒苏钩洱寒缺宪政钞篇么膘沮券剑持既【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目产品规划设计建议项目产品规划设计建议产品形象定位产品形象定位 为体现本项目地域特点，提升产品公众社会形象，促进项目销为体现本项目地域特点，提升产品公众社会形象，促进项目销售，需要对该项目进行命名。

售，需要对该项目进行命名■■建议名称建议名称——丽锦名邸丽锦名邸——该名称充分体现项目地理位置优势及居住品质，易于传播和该名称充分体现项目地理位置优势及居住品质，易于传播和记忆，无形中提升了项目的社会公众形象记忆，无形中提升了项目的社会公众形象■■备选名称备选名称——润鑫苑（汉正润鑫苑（汉正·独秀居）独秀居） ——该名称充分体现本项目的规划特色和商业地段价值该名称充分体现本项目的规划特色和商业地段价值扁扶钠洗剥换莫榜镰美纯臭奋洽啥菠衣榷斜莎蓟伐末葱锻蛆除笺冉舔虚脐【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页项目产品规划设计建议项目产品规划设计建议产品形象定位产品形象定位■■概念定位概念定位◆◆核心概念核心概念 多功能用途住宅多功能用途住宅——居住、投资组合，升值价值不可估量居住、投资组合，升值价值不可估量◆◆ 区位概念区位概念 高含金量的绝佳地段高含金量的绝佳地段——实用性住宅实用性住宅 紧邻城市武广中心商圈，是汉正街区域商业最集中、生活配套最紧邻城市武广中心商圈，是汉正街区域商业最集中、生活配套最完善、最具发展前景的区域，商业地段优势明显。

完善、最具发展前景的区域，商业地段优势明显◆◆形象概念形象概念 绝佳地段，精致生活绝佳地段，精致生活崭蜡瞄埠目绊单开浓冶涩镇滨认妈接糖垂竖澳谰凌中钦折藉耘淀荚促墩墟【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页 NEWTOWN NEWTOWN需要新鲜度，市场需要兴奋点，三期需要大创意需要新鲜度，市场需要兴奋点，三期需要大创意   —— ——本方案为本方案为20022002年年9 9月月9 9日汇河新起点公司提案之补充延展文本日汇河新起点公司提案之补充延展文本诱朱酒塌趋糊牧哀纤蘸钨诸彭伶活蒂努辗嘿秒阎神讲诡宠鸳遍踊犬河柞疏【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页目目 次次 概念包装部分概念包装部分 ■ 为NEWTOWN加温 ■ 为三期800套三房以上购买市场提供兴奋点 ■   为“60一代”打造NEWTOWN新生活磁场 ■ 闪亮的案名，NEWTOWN的高潮 ■ 三期“美丽时光”—— 给NEWTOWN新生活最完美的诠释 ■    三期“美丽时光”——树立“生活的高地” ■    三期“美丽时光” 产品建设策略 ■ .三期“美丽时光” 映像建设策略 ■    三期“美丽时光”推广主语 ■    三期“美丽时光”视觉系统方案线聊狸斜篆敛知昧琴恃鸳砰馆森进畜芋侧宛澜皱初结夹渗帜化雁催店掂靴【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页推广传播部分推广传播部分■ “统一脸谱”——多元化产品的一致性推广价值统合■ “深度征服”——“美丽时光”诉求力量组合■ “美丽攻略”——三期“美丽时光”情感渗透 ■ “热度100%”——三期“美丽时光”市场推进主线■ “三点两线”——三期“美丽时光”卖场组织■ “新生活开幕”——三期“美丽时光”概念市场导入策略■ “为新生活排号”——三期“美丽时光”上市策略■ “心动NEWTOWN，情定美丽时光”——三期“美丽时光”首次开盘策略■ “新生活连锁专卖”——三期“美丽时光”二次开盘造势策略■ “人气是真正的媒体”——三期“美丽时光”媒体方案秸华表擎妨瞥宗琳浆们浊擎泵屁疼痘鹰崎来蔑降幅禽屯怪立肥蝉籽策貉爸【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页城市推进城市推进NEWTOWNNEWTOWN：：■  城市建设的快速发展，人口的增长，不断要求城市实力、规模和 功能作出相应的扩容，这是居民区向外拓展的外在动力。

 ■  城市散发的热能、废气、噪音，以及绿化缺乏等各种恶劣环境因 素，已不能适应现代居住品质要求空气质量好、人居密度低” 逐渐成为人们追求新生活的标准，这是NEWTOWN新生活的内在动力 ■  随着交通条件的改善、家庭轿车拥有量的增加，以及郊区居住生 活环境的完善，NEWTOWN的时尚居住日益成为可以体验的潮流 ■   商业氛围活跃、自然环境优美、功能与布局合理、配套设施完善、 社区服务齐全、居民充分就业、生态良性循环的NEWTOWN，势 必成为城市生活、文化的有机补充 一、为一、为NEWTOWNNEWTOWN加温加温概念包装部分概念包装部分泛鉴策冬赊茶很蹬嫂旬翻呈纵像淀祁焚慰诫恐揽居窘衫苦卑黍喀夫制医诛【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页69饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页万科推进万科推进NEWTOWNNEWTOWN：： ■ NEWTOWN起源欧美，50年代开始盛行美国。

万科率先在中国进行 NEWTOWN新居住区建设，相继在深圳、上海、天津、沈阳等各大 城市取得实践性的成功■ 成都万科城市花园实现NEWTOWN进程式： “城花”一期：从环境优势阐释大盘概念 ——“坡地新城 假日风情”  “城花”二期朗晴苑：以NEWTOWN三大特征“文化、休闲、健康” 展开演绎，使NEWTOWN新生活逐步获得市场认同  “城市”三期：规模性商业配套以及完善的生活服务，让 TOWNCENTER建设极致展现NEWTOWN新生活魅力掣妻宇拆撕婉握赤彼峦掀犊糕低选太居卢忘伦炔门狄悔匣角严编扯敛首搬【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页二、为三期二、为三期800800套三房以上购买市场提供兴奋点套三房以上购买市场提供兴奋点（一）重点产品市场确认（一）重点产品市场确认 第一重点：情景花园洋房；理由：单价最高、总价最高、 占总面积比（37%）最大 第二重点：商铺；理由：目前商气不足，外来消费兴趣有 待引导 第三重点：电梯公寓；理由：不符合目前市场的选择偏好 其它产品说明：其它产品说明： ◆大三房因为单价、总款都与花园洋房存在比较优势， 销售上受花园洋房的拉动性明显 ◆二房始终是市场的基础选择 ◆小户型低总价、低首付，易于市场消化 栖亩锄乍绑屹澡丰烙嗽始厚藐靶藕预冯行哀娘净利墒卫辫袭犹被巨途杖佩【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页小小 结结 ◆商铺力求有最大价值升值回报，在人气、商气旺盛之前不急于销售 ◆小户型比例不高 ◆因此以花园洋房为代表的三房以上户型（含大三房、电梯公寓） 将是我们整个推广工作的重点钻连蔗柿榜纺蛹甫贬玛描典斡得匠峪袜阻败懒呈单恨卡拎桓砧沟算酒萍绊【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页■    客源区域全市化客源区域全市化 三房总款基本都在25万以上，随着轻型车的普及、按揭购车的流行，该消费层次人群基本都有自购车能力，因此将逐渐淡化交通时间成本顾虑，为项目带来全市范围内的消费群体。

■    购买目的纯粹化购买目的纯粹化 该消费能力人群对生活有着精致的要求，他们寻求在紧张的事业生活之外，拥有纯粹、宁静、优美的个人家庭生活，彻底地放松工作压力和悠闲的享受生活，因此对居住空间有着纯粹、精致的品质要求 ■    消费观念智慧化消费观念智慧化 该消费能力人群追求完整的品质生活结构，喜欢城市也亲近自然；更愿意用在市郊购房的价差，来置办自己的私家车，享受有车有房的优游自在，享受和自己的爱驾一同往返城市、家园之间的意趣 （二）对（二）对800800套三房以上产品市场的基本判断套三房以上产品市场的基本判断止纱既逼滑衰嫂卢郸辙暂坐灵唇弧响辆尝俺息甚诸吵琴悍合搅越狠我煎椿【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页三、为三、为“60“60一代一代””打造打造NEWTOWNNEWTOWN新生活磁场新生活磁场  “建筑你的生活，从懂得你的生活开始”，谁是三期三房以上户型的主力目标群体？他们的特征？无论是从整个城市地产市场，还是从城市花园一、二期销售表现观察，30—45岁年龄的人群是城花三期三房以上户型的主力购买群体。

他们是社会的中坚力量，也是备受社会关注的“60一代”津瓤笆躇圾阿睡苑费菠图篓狸湍粮条厢么乒琼稻溉剪色鸵诫栓扭烙缘隋模【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页 ■ ■ 他们的年代特征他们的年代特征————走过青春与理想的走过青春与理想的“60“60一代一代””  ● 该群体大多从一开始就享受了国家恢复正常的教育轨道， 在台湾校园歌曲声中进入青春期，对新颖思潮、对政治 理想饱含空前热情，并富有个人的人生设计愿望与个人 理想 ● 时光飞逝，他们成长、成熟、收获，在积极的财富运动 和个人成功的历程中，也对刻画下自己心路历程的八十 年代充满怀念 ● 一条红领巾、一部老式珠江相机、一首罗大佑的《鹿港 小镇》……都是充满回忆的“美丽时光” ● 个人的家庭，自己的公司 ，与自己同奋斗的爱车，日益 丰硕的事业成果，都是他们正在体验的美丽时光脯哈殊束苑陨菠窝盾肾憎糕短悉侥辞铣复瘦陇移邮藩帜掀钵弛唇佑殉攒窃【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页■■   他们的主线条他们的主线条————理想主义基因与现实主义生活态度理想主义基因与现实主义生活态度 ●理想、激情卷入加速的年代中，激荡生活里。

爱的歌，舒展的青春， 自由的精神，都是他们生命中最热烈的符号，给予他们直面未来的 一切激情与信心  ●告别“理想主义的青春班车”，走进现实的生活，投入与个人理想略 有偏差的工作，投入与爱情设想略有偏离的婚姻，在暴富时代之后， 以自己的知识、理想、热忱，投入以智慧、秩序、渐进为特征的新 一轮财富运动在获得爱，获得家，获得成就过程中，以现实重塑 生活的理想  ●在理想主义基因与现实主义生活态度的相互作用下，他们需要丰沛 的物质生活，也怀念并寻找理想中的精神生活，并不矛盾地看待理 想与现实，物质与精神，寻求一种完整，渴望一种格调次沈颜已焚惭标摩萌葫讥急初棘泄刀欣坚漏诺耪酉谱含瓣讼据龚短矽规眺【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页四、四、““美丽时光美丽时光”” —— ——闪亮的名字，闪亮的名字，NEWTOWNNEWTOWN的高潮的高潮 骂蹄嘛绕婴梨讹妊刹矗栖野掣宁假蛛尹版艺时芳瓤剐岳压姬舍撅衷却稼澈【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页 ■    高度概括NEWTOWN新生活意境  ■    对三期多元化产品具有最全面概括性  ■    可以获得最大面积人群的认同性  ■    耳目一新的新鲜性 五、五、 三期三期“美丽时光美丽时光” ——给NEWTOWN新生活最完美的诠释糙硬恤骚镍押耙载讲鼎祸栋炔慰仗抑噶痕儒柠确陪血惺嗓蝇垄庄洛擒淳郸【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页““美丽时光美丽时光””与城花三期目标人群的共鸣与城花三期目标人群的共鸣  ■ “美丽时光”本身是一种对美好生活的描述与祝愿，与NEWTOWN 新生活倡导的积极、喜悦的人生态度一致 ■ “美丽时光”包含对过去珍贵时刻的眷恋，对现今幸福时光的珍 视，对未来理想生活的憧憬 ■ 有效延伸“NEWTOWN新生活”的闲适、轻松的生活理念和特有文 化，并对NEWTOWN新生活作出更为具象化的词义解释 ■ NEWTOWN目标群普遍对八十年代、九十年代的经典性事物怀有 强烈的爱恋，亲近和寻觅生命中的所有经典片段，以自己的感 受、审美剪辑出个人的“美丽时光”埠侧杭重什隶臼夹究缩擎闯京遏遏呀聪手碑独不潞区孝困弘榷每恶急胆陵【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页六、六、 三期三期““美丽时光美丽时光”——”——引领优雅成熟的引领优雅成熟的““生活高地生活高地”” ■  城花三期独具特色的中心商业街区，采用美国Pasadena中心生 活街的多点渗透式休闲布局，集金融、通讯、餐饮娱乐、文体 教育等商业业态于一体，为三期提供最为强大的场所支持  ■  城花三期的景观体系强调愉悦的参与性，与推广主题和游乐项 目紧密结合，形成活泼有色的健康社区氛围  ■  谷底公园等一系列一期、二期生活设施将作为社区大配套与三 期共享，业主可以有更多的优越的条件享受丰沛的“美丽时光”江镇乡碌堵鸭火热化猫去梭翱啦玄庚燕允佐皋去晒坎本辊狱敲督璃姨交腊【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页三期三期““美丽时光美丽时光”——”——客户聚合与文化识别客户聚合与文化识别 ◆ 以“美丽时光”为定义的TOWNCENTER商业街建设，以其时尚、 潮流的感觉传递，将热切吸引社区各域居民，及城市追求新 生活情调的人群，从而产生积极的接触意愿和自发的归属感。

 ◆ 以“美丽时光”为感受标准的各环境场所建设，将赋予与普通居 家生活中不同的崭新意义 ◆ 以“美丽时光”为感受标准的塑造、人文建设，将表现出极具时 尚的NEWTOWN个性文化，为城市花园带来极大的市场识别，为 市场的快速认知认同起到四两拨千斤的意义  雕邻毡亮诊轮廊妙猾征捶课嫩昨宠伎赏从蜕咖略辩淤樱牵抖轿馋曼淳费罕【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页标标 识识 释释 意意   标准字明艳夺目，内蕴丰厚标准字明艳夺目，内蕴丰厚  ■   标准字以极富想象力的动感星光带造型，将案名巧妙艺术 化，流露出无限梦想遐思 ■   状如银河的内旋弧线，直观展示以深邃永恒的浩瀚时空感 赋予“美丽时光”哲学性的丰厚内涵丰富的色彩变化，则寓 意了“美丽时光”无限缤纷的生活色彩 寞赠贱绸腕抡篙酋忘涧签职莱茶姬愈或规所誊站猛毙填砍拼凡巧疯奴涌呸【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页淄毫鲤闺恒岛切钓酶楷绵为喉器蕾钨勿靡姑烙祖胀簿燕熔溶涨毒捅藏唤窟【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页  三期三期“美丽时光美丽时光”英译方式英译方式 “Wonderful   Hours” “Wonderful   Moment” “Grace   Year” “Beautiful   Time” 忠溺摆虱佯典徒丙尊魂撰事税笑活哼篮囊楔盛障歇菏巧但扰柏孙耶柴汹瑶【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页七、三期七、三期“美丽时光美丽时光” 产品建设产品建设（一）依照（一）依照newtownnewtown四大魅力标准四大魅力标准建设有趣的，有特征的，独具文化识别性的建设有趣的，有特征的，独具文化识别性的TOWNCENTERTOWNCENTER中心生活空间中心生活空间  复合性 开放性 场所性 标志性寻 找 兼 备 构 筑 塑 造 群体性 可读性 内容性 象征性具文化识别性的环境意象 丰 富 强 化 贴 近 NEWTOWN中心就业街 三期主题 三期客户目标群俏妓闲掉购盐颊撤悄圆格熟氢蔬办咐熟年淡邵皱舵纬慕鳖荷溯襄行舀淹疑【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页类似美国加州类似美国加州PASADENAPASADENA的商业街区模式，即将在万科的商业街区模式，即将在万科NEWTOWNNEWTOWN三期全景展现三期全景展现残蜒步词图瓜眺才仿炔抨散伴舟褐衔义烁峻烘填唐兰宾挛韵裔踊异没轿钒【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页（二）（二）TODTOD生活港（中心商业街区）生活港（中心商业街区） —— ——业态规划业态规划TODTOD生活港商业功能分区生活港商业功能分区提高中心商业街区优势，激发提高中心商业街区优势，激发NEWTOWNNEWTOWN社区活力社区活力 形成立体商业空间网络型结构，体现综合性、多层次的特点形成立体商业空间网络型结构，体现综合性、多层次的特点 由外向内、由闹至静形成五个不同特色的区段由外向内、由闹至静形成五个不同特色的区段溺甥轨安大裸掣蠕挺蛾驶砂哑恐狞慷捎舆失蔬落奎覆粉烽偶计梅赐叼朗爽【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页特色餐饮区特色餐饮区 火锅、川菜、西餐、烧烤、料理等金融商务区金融商务区 SOHO办公、银行、邮政、电讯及快餐（包括麦当劳或肯德基）、 小吃名店等休闲娱乐区休闲娱乐区 露天茶座、咖啡屋、酒吧、茶坊、影院、网吧、电玩中心、保龄 球馆、浴足房等精品商业区精品商业区 运动名店、名牌专卖、精品内衣店、中高档鞋店、皮件皮具、饰 品店等综合服务区综合服务区 纯净水、花店、诊所、音像自选、美容美发、摄影室、书屋、糕 点店等梅灿均侧啃践虞洲搁惧莲愿陛挪疹海焙命缔垢恬禹痴酵奈绍躇嗣届缅荔椭【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页TODTOD生活港全景示意图生活港全景示意图夯盂饵脑墨弊俯段户仕汾摘乾士兑杨纯旗输荚蜘贷元抖伞晾讣枯诫保汲傀【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页（三）（三）TODTOD生活港景观规划关系示意生活港景观规划关系示意 味觉旅行（美食广场） 中悦世纪（中心广场） 港口大门 芙瑞德（FRIENDS）中央大街 时光画廊 鹿港故事 捍迈琶炎瞳茅谬吠秩水承阮征买式搁爽虽晒毯佛仟辖盗戎馋姆澡容仲喳允【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页 NEWTOWN NEWTOWN需要新鲜度，市场需要兴奋点，三期需要大创意需要新鲜度，市场需要兴奋点，三期需要大创意   —— ——本方案为本方案为20022002年年9 9月月9 9日汇河新起点公司提案之补充延展文本日汇河新起点公司提案之补充延展文本渝磕煌唁倘指韵臂犀邯壕核给逮华径寨抚蚤伯屠法晦要攘殃天分蛮堵攫邻【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页目目 次次 概念包装部分概念包装部分 ■ 为NEWTOWN加温 ■ 为三期800套三房以上购买市场提供兴奋点 ■   为“60一代”打造NEWTOWN新生活磁场 ■ 闪亮的案名，NEWTOWN的高潮 ■ 三期“美丽时光”—— 给NEWTOWN新生活最完美的诠释 ■    三期“美丽时光”——树立“生活的高地” ■    三期“美丽时光” 产品建设策略 ■ .三期“美丽时光” 映像建设策略 ■    三期“美丽时光”推广主语 ■    三期“美丽时光”视觉系统方案叉肩畸獭搏决床墩场岿鹤沫州塞茹萧宰坝惊修软藤梁潞钨毫挛酵赴陷剧缆【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页推广传播部分推广传播部分■ “统一脸谱”——多元化产品的一致性推广价值统合■ “深度征服”——“美丽时光”诉求力量组合■ “美丽攻略”——三期“美丽时光”情感渗透 ■ “热度100%”——三期“美丽时光”市场推进主线■ “三点两线”——三期“美丽时光”卖场组织■ “新生活开幕”——三期“美丽时光”概念市场导入策略■ “为新生活排号”——三期“美丽时光”上市策略■ “心动NEWTOWN，情定美丽时光”——三期“美丽时光”首次开盘策略■ “新生活连锁专卖”——三期“美丽时光”二次开盘造势策略■ “人气是真正的媒体”——三期“美丽时光”媒体方案纪坝盾庚蜂妓吟蒜妨贰潦郎褂疾疾简烂稽忽抄阑剁扼冉茅隆魄泽仓卉迹省【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页城市推进城市推进NEWTOWNNEWTOWN：：■  城市建设的快速发展，人口的增长，不断要求城市实力、规模和 功能作出相应的扩容，这是居民区向外拓展的外在动力。

 ■  城市散发的热能、废气、噪音，以及绿化缺乏等各种恶劣环境因 素，已不能适应现代居住品质要求空气质量好、人居密度低” 逐渐成为人们追求新生活的标准，这是NEWTOWN新生活的内在动力 ■  随着交通条件的改善、家庭轿车拥有量的增加，以及郊区居住生 活环境的完善，NEWTOWN的时尚居住日益成为可以体验的潮流 ■   商业氛围活跃、自然环境优美、功能与布局合理、配套设施完善、 社区服务齐全、居民充分就业、生态良性循环的NEWTOWN，势 必成为城市生活、文化的有机补充 一、为一、为NEWTOWNNEWTOWN加温加温概念包装部分概念包装部分浪毕射阑恭钳秽好寓痰图肌燎遭忍心券解熏疏时蜗需悄槛探妓涵丹捕箱赎【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页94饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页万科推进万科推进NEWTOWNNEWTOWN：： ■ NEWTOWN起源欧美，50年代开始盛行美国。

万科率先在中国进行 NEWTOWN新居住区建设，相继在深圳、上海、天津、沈阳等各大 城市取得实践性的成功■ 成都万科城市花园实现NEWTOWN进程式： “城花”一期：从环境优势阐释大盘概念 ——“坡地新城 假日风情”  “城花”二期朗晴苑：以NEWTOWN三大特征“文化、休闲、健康” 展开演绎，使NEWTOWN新生活逐步获得市场认同  “城市”三期：规模性商业配套以及完善的生活服务，让 TOWNCENTER建设极致展现NEWTOWN新生活魅力旱努街澎靳普彭膏杏库涡帛映齐彩助狞棺柑卞况帜糟强涯拦禁辨杜汞版亡【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页二、为三期二、为三期800800套三房以上购买市场提供兴奋点套三房以上购买市场提供兴奋点（一）重点产品市场确认（一）重点产品市场确认 第一重点：情景花园洋房；理由：单价最高、总价最高、 占总面积比（37%）最大 第二重点：商铺；理由：目前商气不足，外来消费兴趣有 待引导 第三重点：电梯公寓；理由：不符合目前市场的选择偏好 其它产品说明：其它产品说明： ◆大三房因为单价、总款都与花园洋房存在比较优势， 销售上受花园洋房的拉动性明显 ◆二房始终是市场的基础选择 ◆小户型低总价、低首付，易于市场消化 字舱芹铝倪拣裴罕嵌肘扁仍障令隔剔乏拷胜偷驭芜什吠掸脐悉踊孜权奋帝【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页小小 结结 ◆商铺力求有最大价值升值回报，在人气、商气旺盛之前不急于销售 ◆小户型比例不高 ◆因此以花园洋房为代表的三房以上户型（含大三房、电梯公寓） 将是我们整个推广工作的重点蛰氏畸恼面消整予贱睡靳耶帆集拎奔债挞拟繁掐互忽舰娠畏拯虎涎疾陕错【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页■    客源区域全市化客源区域全市化 三房总款基本都在25万以上，随着轻型车的普及、按揭购车的流行，该消费层次人群基本都有自购车能力，因此将逐渐淡化交通时间成本顾虑，为项目带来全市范围内的消费群体。

■    购买目的纯粹化购买目的纯粹化 该消费能力人群对生活有着精致的要求，他们寻求在紧张的事业生活之外，拥有纯粹、宁静、优美的个人家庭生活，彻底地放松工作压力和悠闲的享受生活，因此对居住空间有着纯粹、精致的品质要求 ■    消费观念智慧化消费观念智慧化 该消费能力人群追求完整的品质生活结构，喜欢城市也亲近自然；更愿意用在市郊购房的价差，来置办自己的私家车，享受有车有房的优游自在，享受和自己的爱驾一同往返城市、家园之间的意趣 （二）对（二）对800800套三房以上产品市场的基本判断套三房以上产品市场的基本判断涛膘厚冠我抢深庸谓馁噪钧意埂傀糯椅介佑伍前虑岿钧搔览岩增胆赵确归【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页三、为三、为“60“60一代一代””打造打造NEWTOWNNEWTOWN新生活磁场新生活磁场  “建筑你的生活，从懂得你的生活开始”，谁是三期三房以上户型的主力目标群体？他们的特征？无论是从整个城市地产市场，还是从城市花园一、二期销售表现观察，30—45岁年龄的人群是城花三期三房以上户型的主力购买群体。

他们是社会的中坚力量，也是备受社会关注的“60一代”茁炉毛慷喷版晋砌胶究谴苛粕伸堑德蔗馈玫醚什熄谋潜膜沽姻逢艾钎伦煽【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页 ■ ■ 他们的年代特征他们的年代特征————走过青春与理想的走过青春与理想的“60“60一代一代””  ● 该群体大多从一开始就享受了国家恢复正常的教育轨道， 在台湾校园歌曲声中进入青春期，对新颖思潮、对政治 理想饱含空前热情，并富有个人的人生设计愿望与个人 理想 ● 时光飞逝，他们成长、成熟、收获，在积极的财富运动 和个人成功的历程中，也对刻画下自己心路历程的八十 年代充满怀念 ● 一条红领巾、一部老式珠江相机、一首罗大佑的《鹿港 小镇》……都是充满回忆的“美丽时光” ● 个人的家庭，自己的公司 ，与自己同奋斗的爱车，日益 丰硕的事业成果，都是他们正在体验的美丽时光容熊耪联像势兰哑烟徽阻茫能奥墒暴仆皿菌声痊脾闺俱槐涪花诫店吊僻铝【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页■■   他们的主线条他们的主线条————理想主义基因与现实主义生活态度理想主义基因与现实主义生活态度 ●理想、激情卷入加速的年代中，激荡生活里。

爱的歌，舒展的青春， 自由的精神，都是他们生命中最热烈的符号，给予他们直面未来的 一切激情与信心  ●告别“理想主义的青春班车”，走进现实的生活，投入与个人理想略 有偏差的工作，投入与爱情设想略有偏离的婚姻，在暴富时代之后， 以自己的知识、理想、热忱，投入以智慧、秩序、渐进为特征的新 一轮财富运动在获得爱，获得家，获得成就过程中，以现实重塑 生活的理想  ●在理想主义基因与现实主义生活态度的相互作用下，他们需要丰沛 的物质生活，也怀念并寻找理想中的精神生活，并不矛盾地看待理 想与现实，物质与精神，寻求一种完整，渴望一种格调兄样轩濒新镇刮香杭蔡工型滇拓戌坑蚀膏丈恿稻拂堤七灼晒剥撮文协甘钵【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页四、四、““美丽时光美丽时光”” —— ——闪亮的名字，闪亮的名字，NEWTOWNNEWTOWN的高潮的高潮 着袱华物夸谨洋竭掸瞧船呸成哉乳碘涵斟寡旷薯一食蒸碑篆疫竹艺振反港【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页 ■    高度概括NEWTOWN新生活意境  ■    对三期多元化产品具有最全面概括性  ■    可以获得最大面积人群的认同性  ■    耳目一新的新鲜性 五、五、 三期三期“美丽时光美丽时光” ——给NEWTOWN新生活最完美的诠释擒抒遮累酸图垢遵茫奈牺炎订意朴淌确摔欧稚棠掳赃融皮景隋邑熄硼五碑【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页““美丽时光美丽时光””与城花三期目标人群的共鸣与城花三期目标人群的共鸣  ■ “美丽时光”本身是一种对美好生活的描述与祝愿，与NEWTOWN 新生活倡导的积极、喜悦的人生态度一致 ■ “美丽时光”包含对过去珍贵时刻的眷恋，对现今幸福时光的珍 视，对未来理想生活的憧憬 ■ 有效延伸“NEWTOWN新生活”的闲适、轻松的生活理念和特有文 化，并对NEWTOWN新生活作出更为具象化的词义解释 ■ NEWTOWN目标群普遍对八十年代、九十年代的经典性事物怀有 强烈的爱恋，亲近和寻觅生命中的所有经典片段，以自己的感 受、审美剪辑出个人的“美丽时光”谆恕迄靖博纹泥市梅从对误开故太塔娇粉仲曹尸簇炙铂溃拘刃浊蓬人锁批【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页六、六、 三期三期““美丽时光美丽时光”——”——引领优雅成熟的引领优雅成熟的““生活高地生活高地”” ■  城花三期独具特色的中心商业街区，采用美国Pasadena中心生 活街的多点渗透式休闲布局，集金融、通讯、餐饮娱乐、文体 教育等商业业态于一体，为三期提供最为强大的场所支持  ■  城花三期的景观体系强调愉悦的参与性，与推广主题和游乐项 目紧密结合，形成活泼有色的健康社区氛围  ■  谷底公园等一系列一期、二期生活设施将作为社区大配套与三 期共享，业主可以有更多的优越的条件享受丰沛的“美丽时光”篱渤盲朋肺谣帘曾爆班伪款界朝鬃真钳烦框赡孟棘渗琢葬乐泽贩扛益峙又【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页三期三期““美丽时光美丽时光”——”——客户聚合与文化识别客户聚合与文化识别 ◆ 以“美丽时光”为定义的TOWNCENTER商业街建设，以其时尚、 潮流的感觉传递，将热切吸引社区各域居民，及城市追求新 生活情调的人群，从而产生积极的接触意愿和自发的归属感。

 ◆ 以“美丽时光”为感受标准的各环境场所建设，将赋予与普通居 家生活中不同的崭新意义 ◆ 以“美丽时光”为感受标准的塑造、人文建设，将表现出极具时 尚的NEWTOWN个性文化，为城市花园带来极大的市场识别，为 市场的快速认知认同起到四两拨千斤的意义  骗禄奏瓢幂豆夜非毋辜访雁柱协磅阔晴菩裸境捣彻所楷菜追蒂坎昏溅匀敦【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页标标 识识 释释 意意   标准字明艳夺目，内蕴丰厚标准字明艳夺目，内蕴丰厚  ■   标准字以极富想象力的动感星光带造型，将案名巧妙艺术 化，流露出无限梦想遐思 ■   状如银河的内旋弧线，直观展示以深邃永恒的浩瀚时空感 赋予“美丽时光”哲学性的丰厚内涵丰富的色彩变化，则寓 意了“美丽时光”无限缤纷的生活色彩 甫湿诉榨渐耳蛔阿漆舱员帧灸搞烤讳诚陛夯疗涅元寥凿谓亩举圣尺途露盛【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页嗡与琶秃哼饼候弃孟吱啸疚瑶炮奴栈霍烬奴放贫邹漆隙酬漾蛔镐称衷挟彤【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页  三期三期“美丽时光美丽时光”英译方式英译方式 “Wonderful   Hours” “Wonderful   Moment” “Grace   Year” “Beautiful   Time” 涕棠抛烂颊淖策债缚蔫箕邹僳赢盾迫娘祖啄搜咎射曹扇马较甥忆巍琐斯糕【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页七、三期七、三期“美丽时光美丽时光” 产品建设产品建设（一）依照（一）依照newtownnewtown四大魅力标准四大魅力标准建设有趣的，有特征的，独具文化识别性的建设有趣的，有特征的，独具文化识别性的TOWNCENTERTOWNCENTER中心生活空间中心生活空间  复合性 开放性 场所性 标志性寻 找 兼 备 构 筑 塑 造 群体性 可读性 内容性 象征性具文化识别性的环境意象 丰 富 强 化 贴 近 NEWTOWN中心就业街 三期主题 三期客户目标群砖卜水俄伞宽竞丧姿死户嫌趾包剃勋葫望魄涂室臆痞叫枯沾求亏家喝党仇【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页类似美国加州类似美国加州PASADENAPASADENA的商业街区模式，即将在万科的商业街区模式，即将在万科NEWTOWNNEWTOWN三期全景展现三期全景展现坊粕呸弥吐碎腐嘱孕千役哪彭剩稻诽立录明皱堵露粉摊坡嫩趣滓尾渝疤潦【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页（二）（二）TODTOD生活港（中心商业街区）生活港（中心商业街区） —— ——业态规划业态规划TODTOD生活港商业功能分区生活港商业功能分区提高中心商业街区优势，激发提高中心商业街区优势，激发NEWTOWNNEWTOWN社区活力社区活力 形成立体商业空间网络型结构，体现综合性、多层次的特点形成立体商业空间网络型结构，体现综合性、多层次的特点 由外向内、由闹至静形成五个不同特色的区段由外向内、由闹至静形成五个不同特色的区段抖讲锑俐乞韵都扶聪玛兄遗磅啪倍题闸雏谎卖招叉敌刻包刃稗韶菌鹅但志【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页特色餐饮区特色餐饮区 火锅、川菜、西餐、烧烤、料理等金融商务区金融商务区 SOHO办公、银行、邮政、电讯及快餐（包括麦当劳或肯德基）、 小吃名店等休闲娱乐区休闲娱乐区 露天茶座、咖啡屋、酒吧、茶坊、影院、网吧、电玩中心、保龄 球馆、浴足房等精品商业区精品商业区 运动名店、名牌专卖、精品内衣店、中高档鞋店、皮件皮具、饰 品店等综合服务区综合服务区 纯净水、花店、诊所、音像自选、美容美发、摄影室、书屋、糕 点店等档飘傅韶敝呀矛貉魔鸡却撕课强睫晤盆泅辗龟剑律锌掣溯户婿跳偶五山蛊【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页TODTOD生活港全景示意图生活港全景示意图孝捂怕枪醒特喂搂坷摄踞避厕枯靡顶惜入坡汤玻夯帆泛厌郊视杯赚梭柞辖【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页饲拙牢恬廓偷醛训澄七流纸份小照卞笑方亚井芜豆向希辜塌逼妈玲佃算振【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页（三）（三）TODTOD生活港景观规划关系示意生活港景观规划关系示意 味觉旅行（美食广场） 中悦世纪（中心广场） 港口大门 芙瑞德（FRIENDS）中央大街 时光画廊 鹿港故事 具嗅蛇磨染煽伶六芦徐夫糠巴猩署粳胡砸枷劝芳柿愉谈绥莉迭聪恢时舀块【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页【商业地产策划】武汉民族路项目初步可行性研究报告65页。