
世博区域住宅调研报告样本.doc
42页上海世博区域住宅调查与分析报告一、 研究背景:众所周知,2010年5月上海将举办第41届世界博览会,从2002年世博成功这8以来,世博园区的周围配套设施已经有了很大的变化上海素有“3年大变样”的称号,因此这7年来,浦东的发展也是翻天覆地的虽然在去年从美国刮来的金融风暴使得很多房地产业出现了危机,但是对于世博园区这一块,众多的投资者却丝毫没有减少投资的热情当开始进入世博会倒计时的时候,世博园区的住宅发展也会有很大的提升那么究竟世博园区现在情况变成了什么样呢?于是我们小组开始对其展开了一番调研考虑到世博园区建设已经有7年之久,所以我们小组着重将重点放在次新房(5~10年房龄)的住宅上,同时由于开发商的太热情和前几年火热的房产市场,也出现了许多新房(0~5年房龄),因此我们这次就新房高层、次新房高层、次新房小高层作为着眼点进行研究二、 估价小组人员介绍以及分工申明:小组成员学号具体工作数据整合、计算、结果分析、总结特定区域新房(0~5年)高层的可比实例搜集与总体介绍对比区域新房(0~5年)高层的可比实例搜集与总体介绍特定区域次新房(5~10年)高层的可比实例搜集与总体介绍对比区域次新房(5~10年)高层的可比实例搜集与总体介绍特定区域次新房(5~10年)小高层的可比实例搜集与总体介绍对比区域次新房(5~10年)小高层的可比实例搜集与总体介绍注:由于后来在调研过程中发现问题,因此对分工进行了调整,最终的分工如下,特此申明。
三、 调研区域选择:1、 特定区域:世博园区由于规划的区域由于被黄浦江横穿,所以被分为世博园区东部和西部我们小组觉得既然世博园区在浦东的地方比较大,而且这几年浦东发展得也特别的迅速,所以我们小组将特定区域定在世博园区东部2、 对比区域:我们小组将特定区域定在世博园区的浦东部分,所以也要在浦东区域找对比区域,考虑到世博园区有多条轨道交通会经过,而且又临近黄浦江,因此我们小组选择了罗山路—张扬路—东方路—黄浦江,这样一块区域作为对比区域四、 区域总体介绍:世博东部区域:正所谓百年看外滩,十年看浦东,浦东的开发开放一直是中国改革开放的一历史标杆而自从上海成功获得2010年世博会申办的那一历史时刻起,世博会就始终是上海市民乃至全国人民共同关心的一件大事同时世博效应也开始逐步走向各行各业房地产作为上海一标志性的行业领域,自然而然地也将目光投向了世博这一逐渐崭露头角的黄金板块世博区域地处虹桥机场和浦东国际机场连线的中点,上下两端被南浦大桥与卢浦大桥围住,形状宛如一只有着两根吸管的军用皮囊,沿着上海城区黄浦江两岸进行开发,交通便利程度相当完整。
她毗邻陆家嘴金融中心,结合洋山深水港以及外高桥组成的物流中心,在金融和物流等各方面都具有显著的区域优势,当然,其优势也同样带动了该区域附近的房地产业,尽管金融风暴来得多么猛烈,却丝毫不减退开发商对其的投资热情因此经过这八年来的发展,世博板块已然是一块房地产十分发达的地区 根据市委的有关规划,经过筹办期间的建设和会后的再次开发,世博会场址区域将建成以国际贸易为主,辅以会议展览、文化交流、旅游休闲等多项功能的标志性中心城区到那时,你只要一出门便会看到风格各异的会馆、绿悠悠的草坪、到处高楼林立,搞不好还有很多外商决定在这里投资建设,那么你见到的就不仅仅是现在化的都市了,还有很多的商机所以我想,这里以后一定会成为人们梦寐以求的居住地罗山路—张扬路—东方路—黄浦江”区域:过去,上海有句的老话:“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”而今,这句话已经被浦东的飞速发展冲刷得几乎要无影无踪了随着世博会的举办,浦东的发展将会更上一层楼,这也必将带动该地区及其临近地区房地产业的发展我们所选的区域“罗山路—张扬路—东方路—黄浦江”处于源深洋泾板块,改板块位于陆家嘴商务区和世纪公园这个天然氧吧之间,地理位置十分优越,周边建有源深体育中心。
此板块的交通也十分便利,而即将开通的轨道6号线也将从板块内经过,因此板块后市十分被看好,板块内新盘比较密集,这一板块也成为购房者关注的热点区域由于整体开发的时间较早,源深洋泾到今天已经发展成为一个成熟的高尚居住区,各种生活配套都很完善,势必成为人们的关注的焦点世博会过后,世博园区所在地将弥补城市功能在“国际贸易中心”中的缺位,定会吸引许多国际及国内知名企业进驻,届时,源深洋泾居住区将会备受青睐五、 计算公式:1、 比较公式:假设前提:在两个总体均值之差的假设检验中,以房地产平均单价为,方差为,标准差为S,样本数量为n,选定显著性水平a=0.05,得Za=1.96两种情况: (1)Ho:μ1=μ2;(2)H1:μ1≠μ2采用的公式:判别标准:(1)当-Za
六、 可比实例调整比例说明:1、各调整因素评分标准:(1)交通:较好为110分;一般为100分;较差为90分;(2)繁华度:较好为110分;一般为100分;较差为90分;(3)房型:五室四厅为130分;五室三厅为125分;五室二厅为120分;四室三厅115分;四室二厅为110;三室二厅为100分;二室二厅为90分;二室一厅为85分;一室二厅为85分;一室一厅为80分;(4)所在楼层(高层):20~30层为120分;15~19层为110分;12~14层为100分;9~11层为90分;1~8层为80分;(5)所在楼层(小高层):12层为120分;11层为110分;10层为100分;7~9层为90分;1~8层为80分;(6)总层数(高层):25~30层为110分;19~24层为100分;13~18层为90分;(7)总层数(小高层):11~12层为110分;9~10层为100分;7~8层为90分;(8)装修状况:豪华装修为120分;精装修为110分;中装修为100分;简装修为90分;毛坯为80分2、各因素权重:(1)交通:0.25 ;(2)繁华度:0.25;(3)房型:0.15;(4)所在楼层:0.1;(5)总层数:0.05;(6)装修状况:0.2七、 交易实例库1、 新房(0~5年)高层世博东部区域新房(0~5年)高层总体介绍:这次我负责的是世博东部区域新房高层的调查,世博会场址区域将建成以国际贸易为主,辅以会议展览等多项功能的标志性中心城区。
我通过网络还有实地的走访调查,得到了一些有价值的信息此地域新建高层房价浮动范围一般在12000-18000左右,偶尔有地理位置优越或装修豪华的房产价格在20000以上地理环境优越, “一隧、两桥、三线”的立体交通网络使得上南居民的出行十分方便,自驾车、公共交通都很畅通,自轨道交通6、8号线在去年底开通之后,两条线路可将居民快速送达人民广场和陆家嘴等繁华区域周边配套方面学校、医院、超市、银行、菜场、体育馆等一应俱全,购物方面有好又多、家得利联华等,在川杨河沿线还有永乐电器、农工商、家乐福等超市,总体而言板块内各区域的购物都比较方便;教育资源也十分丰富,有实验小学、上南中学、浦三路小学、进才中学等知名中小学;医疗方面有东方医院、仁济医院等综合医院;休闲娱乐还有康贝棒垒球中心、浦东游泳馆可作选择又由于世博场馆将于使用后改作娱乐休闲文化设施,对该区域的评价只能说是有增无减该地区无论从环境交通和配套来看,都将有很大的投资升值空间,非常适合有经济实力的人购买入住或投资,相信该地区未来一定会有更好的发展。
世博东部区域新房(0~5年)高层住宅交易实例库序号位置建筑面积(m2)单价(元/m2)估价日期交通繁华度房型建成时间所在楼层总楼层装修状况1东明苑南码头路1186弄130号84124712009-3-5119,980,638,轨道6号线东明路站中小学:浦建、浦星,综合商场:市百五店,东方电视台,华联吉买盛,易初莲花二室一厅20041422精装2云二小区成山路601弄78113602009-3-5638、119、976.、796.572.955.地铁6#、7#、8#等永乐生活电器、长清轻纺市场,六里桥地段医院、浦南医院二室一厅20052324中装3阳光摩天城浦东南路2321号龙阳路137135042009-3-5阳光摩天城浦东南路2321号龙阳路综合商场:好又多,银行:健行、交行三室二厅20041830精装4家化滨江苑浦明路1188弄426352112009-3-5640、983、987、795、338、913、、地铁4号线医院:东方医院邮局:地段邮电局五室三厅20043233精装5临沂路61弄120217152009-3-5公交线路: 593、871、771、219、626、574中小学:浦建、浦星,综合商场:市百五店,东方电视台,华联吉买盛,易初莲花三室二厅04-12-151018精装6华业翠都齐河路909弄浦三路94178722009-3-5轨道交通六号线(滨洲路站)、119、338、633、605、715、734、771、772、780、786、980、大桥一线、隧道二线、南川专线、徐川专线综合商场:好又多,银行:健行、交行二室二厅06-11-12814简装7东方路1881弄125208822009-3-5593、614、626、637、795、地铁4号线兰村路站(在建)、地铁6号线龙阳路站(在建)综合商场:沃尔玛购物广场、永乐家电,易初莲花超市,农工商卖场,国美电器二室二厅05-10-20814精装8翰景苑云台路路228号165142422009-3-5周边20余条公交线路84、576、986等超市易初莲花、家得利,医院(杨思医院、明珠医院、浦南医院等四室二厅20041314中装9紫竹华庭昌里东路333弄(东明路口)166128322009-3-5638、119、976.、796.572.955.地铁6#、7#、8#等综合商场:超市三室二厅。
