万科物业管理系统某项目执行细案.doc

市万科物业管理目 录社区项目概况············································03顾客群特点与需求分析····································08物业管理服务模式········································09服务模式实现计划与要求··································10社区服务人员配置方案····································15物业管理费测算··········································18一、 社区项目概况万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心〔8000㎡〕和会所〔5000㎡〕各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保存并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地〔脊〕和儿童公园 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设1. 周边环境与市政配套万科城市花园位于市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。

东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居〞环境一期用地呈较为规如此的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为桥变电站，提供项目施工用电以与生活用电，于江夏大道预留接口地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供给 2. 项目主要经济指标〔设计部提供〕A． 根本情况：物业名称万科城市花园社区物业类型商住小区行政区域江夏区规划总用地面积 ha42.0318含待征道路 ha居住区用地面积 ha总建筑面积 m2393480住宅建筑面积 m2372610公建建筑面积 m221000半地下车库与人防 m226700未计入总建筑面积和容积率总户数 户3026总人口 人10591户均建筑面积 m2123含待征道路容积率不含待征道路容积率建筑密度25.08%停车位1537个900个地面停车位840个半地下架空停车位697个停车位／户数50.8%30％住宅建筑面积毛密度 万m2/ha1.04住宅建筑面积净密度 万m2/ha人口毛密度 人/ha296人口净密度 人/ha479绿地率〔与占地面积的比率〕36%小区道路面积％水体面积2％小广场数量4－5个B．户型指标：户型指标数值规划总用地面积(ha)42.0318居住区总用地面积(ha)计容积率总建筑面积(m2)393480容积率0.94覆盖率〔与占地面积比率〕21%总户数〔户〕3026总人数〔人〕10591户均面积(m2)123建筑面积建筑面积住宅总面积(m2)372610其中独立别墅〔m2〕000联排别墅〔m2〕32户250 m2/户80002.2%情景花园〔m2〕992户145 m2/户14384039%多层住宅〔m2〕1980户110m2/户21780058%小高层住宅〔m2〕初步预计400户左右22户135m2/户29700.8%公共服务总面积(m2)210001商业服务〔m2〕8000100002会所50003管理〔m2〕500〔最少800㎡〕4小学〔1所18班制〕360040005幼儿园〔1所9班制〕25006其 他1000注：未计半底下车库与人防〔平战结合人防地下室〕26700㎡C．配套指标：(一)生活给水:1．给水水源：生活给水水源来自城市自来水，城市自来水给水水压按0.40MPa。

2．给水系统：一层~七层直接由城市自来水直接供给，下行上给；小高层八~十一层由生活水泵房生活变频给水设备水泵供给，下行上给式采用变频供水3．给水量：类 别用水定额L／人d每日用水时间h变化系数k用水单位人数日用水量m3/d最大小时用量m3/h住宅25024105912643276小学5010444369幼儿园501081918商业服务501013506717绿化与其它用水按总用水量的10％计27731总计30423364．由自城市自来水管网接入给水的管径为DN300350〔Q＝400立方米／时〕一根，或DN250〔Q＝200立方米／时〕两根〔二〕消防给水:1．室外消防用水：商业区采用室消防栓式供室外消防用水同一时间的火灾为一次〔2h〕，15L/s，每次火灾室外用水量为108立方米2．室消防用水：同一时间的火灾为一次〔2h〕，20L／s(2h)+30L/s(1h)，每次火灾室用水量为252立方米3．室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室消防用水由消防水池〔72立方米〕供给〔三〕生活排水:1．小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市污水管网。

2．生活排水量：生活排水量和生活给水量一样 最高日生活排水量为：Qd=2765立方米 最大时生活排水量为：Qh=305立方米3．化粪池选用：无动力排放式化粪池(1)住宅楼：选用13#(100立方米)化粪池14座2)商业服务：选用7＃〔20立方米〕化粪池1座3)小学：选用4＃〔9立方米〕化粪池1座 (4)幼儿园：选用3＃〔6立方米〕化粪池1座四)、雨水1．小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网2．雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网市政雨水排放与小区雨水分别独立排放市雨水暴雨强度公式为：q=885×(1+1>)/(t+6.37)0.604〔L/S,公顷〕按重现期P＝1计，径流系数为0.6t=t1+mt2=10+2×t23．主雨水管管径〔末端〕为D1200.i＝0.003D．电气规划指标：(一)、供电普通住宅用电负荷按每户4KVA估算，联体别墅用电负荷按每户8KVA估算，独立别墅用电负荷按每户15KVA估算，公建用电负荷按每平方米100VA估算，另考虑道路照明等市政与物业管理设备用电，一期〔大一期〕用电量约1.3万KVA。

由于本小区用电量较大且配电围较广，总体需规划设置一座35/10KV的变电站，其中一期(大一期)用电量约1.3万KVA，需设置2个10KV开闭所为了保证供电可靠，采用两路10KV高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配电系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运行，10KV开闭所电源皆从变电站采用10KV电缆放射式引来，为了保证变配电设施与建筑规划风格的一致，小区皆采用户外箱式组合变电站配电，由10KV开闭所至箱式变的供电采用环网、开环运行，各箱式变结合各功能组团的布置风格分散布置，深入负荷中心，供配电对象明晰、不会交叉 ，同时体积较小，便于建筑外包装修处理，形成与各组团一致的建筑风格和表现形式一期(大一期)共需设置21个户外箱式变二)通信与智能化住宅每户按语音通信2门市话、数据通信一个点2~10M的容量进展规划；每户考虑2～3个有线电视插座的电平值；住宅与公建设置完善的通信、网络、有线电视、可视(非可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理小区主干网一律采用光纤，保证有较高传输速度和信号质量由于小区规模较大，整个总体规划考虑设置一个、宽带、有线电视、智能化管理干线光纤网控制中心在大一期会所。

每500户设置一个、宽带、有线电视、物业管理网络光纤接入网机房，其中一期〔大一期〕需设置6个光纤接入网机房结合规划建筑设置，可与物业管理用房统一考虑，便于管理和维护光纤接入网机房再配出传统的计算机网络线、线、有线电视线、物业管理网络线，负责本园区的通信与智能化管理三) 室外管沟布置室外管线一律入地电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设，通信与智能化主干网采用12孔D90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的开展余量室外管沟皆采用集中排水措施，将雨〔渗〕水引入统一的排水网络，保证管沟无积水、维护方便电缆沟上可铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的功能；埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护与美观的需要室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设，电力与通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱，以便分段维护和物业管理交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或围栏的建造样式，以便与建筑风格协调统一二、 顾客群特点与需求分析〔董咀良〕该项目目标客户群体具有如下共性特征：u 年龄方面，客户以31-40岁的中青年为主，这局部人普遍学历高，追求生活的档次 25-30岁的青年人也占到一定比例，这局部人经济实力有限，但对城花倡导的生活方式非常向往。

u 教育程度，80%的客户受过高等教育，其中有局部受过本科以上的教育，有出国经历u 相对于花城的客户来说，城花的客户有更高的教育程度nu 客户来源，网罗了武昌区的高校、所有的、各类研究所、金融和医疗机构，u 其中又以高校的客户最多，u 其它的客户如此绝大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等u 客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校教师，政府官员和从事信息技术等高科技含量工作的人武昌区客户所占比例也较大，关山的客户多半生活或工作在光谷附近来自汉口，汉阳和东西湖的客户多是认准万科品牌；外地客户所占比例非常小，但其中约有1/3来自江浙u 兴趣爱好u ，约有六成。