融创非住项目移交管理办法.docx

非住宅工程移交管理方法融创服务集团7消防系统 第三方检 测开业后 95天1 .应确保第三方消防检测检查率为100%,且检杳结果全部合格：检测出的问题应全部整改完成：2 .消防系统检测合格报告应上报物业集团本部品质部等部门备案，同时抄送 物业集团本部相关部门消防系统检 测 合格报告10/18sunac融创服务非住宅移交管理方法非住宅移交管理方法至善•致美4、联合验收11/18序 号工作要点时间节点要求管控要点工作记录成果深度 验收标准1总体要求1 .移交双方对各系统各部位进行现场检查脸收，要求各系统全部完工并调试 完成，到达设计要求的使用功能，包括：强电、弱电、空调/采暖、消防控制、 消防水系统、给排水、电梯、建筑装饰等；2 .现场检查时应按照运营公司《工程移交检查检测标准》执行《工程移交检查 检测标准》2机电系统 验收开业后 90天1 .验收前，工程应具备正式供电条件，且确保两路或两路以上的外电源接入 外电源计量电表应过户完毕，电费承当方责任清晰：2 .弱电系统应全部安装完毕且经过调试合格运行，到达设计指标：（其中消防 系统验收应经集团工程中心备案：BA系统应在移交前完成调试验收工作且经 规划院签字认可）：3 .电梯系统安装调试完毕，设备档案、验收合格证、设备登记卡等资料完整、 各类钥匙、工具交接完毕：4 .消防水、电、风系统调试完毕，出具运行调试报告，到达设计指标，调试 报告应经工程公司和运营公司共同书面确认合格：5 .应具备正式供水，市政供水计量水表过户完毕，水费承当方责任清晰：6 .中央空调系统调试完毕，出具运行调试报告，调试报告应经项口公司和运 营公司共同书面确认合格：7,遮阳帘、电动挂钩、电动开启窗等系统调R完毕，出具运行调试报告并经 工程公司和运营公司共同书面确认合格：8 .应具备正式燃气，出具地方的燃气系统验收合格报告：9 .应具备正式的供热系统（按设计，如有），如为市政集中供热的，应出具地 方供热单位的供热系统及二次管线验收合格报告，并设置热计量，供热配套 及改造费承当方贡任清晰；调试合格、 运行正常合格调试检查结 果（工程公司、运 营公司书面确 认）sunac融创服务至 善•致 美非住宅移交营理方法12/18*号工作要点时间节 点要求管控要点工作记录成果深度 验收标准10.排水系统管线应按设计施工，雨污分流且与市政管线贯通，各 排水系统排水效果良好，应按设计图经过现场逐井通水通球检 查，凡运营公司和工程公司书面确认合格。

3主力店验收 移交与工程同 时移交1.进场验收：主力店及步行街小商户的进场验收由运营公司组织 进行，工程公司、当地运营公司、主力店方及步行街小商户参加： 2.竣工验收：主力店及步行街小商户的竣工验收由运营公司组织 进行，工程公司、当地运营公司、主力店方及步行街小商户参加； 3.移交：由运营公司负责进场移交由工程公司按照合同约定条 件移交给主力店及步行街小商户租赁方进行店面装修：开业移 交由工程公司按照合同约定条件移交给主力店租赁方：工程公 司在工程开业后完成对主力店管理方，即当地运营公司的移交： 4.各次验收、移交各方签字形成《主力店及步行街小商户进场/验 收/移交审批会签表》《主力店及步行 街小商户进场/ 验收/移交审批会签表》4智能化管理 系统联合验 收开业后 110天1 .“智能化管理系统”（含BA系统、节能措施及分项计量系统）的移交含在 工程移交内，移交时间与工程移交时间相同；2 .节能措施及分项计量、BA系统专项验收完成，规划院、物业集团本部进行 联合验收，书面确认合格验收合格合格报告0A 流程上报物业 集团本部备案sunac融创服务至 善•致 美非住宅移交营理方法序号工作要点时间节 点要求管控要点工作记录成果深度 验收标准5其他验收 移交开业后 90天1 .特种设备（含机械车位、擦窗机、压力容器等）的检测完成，并取得合格 证；2 .工程公司应当在开业前将所有电梯报当地政府认可的电梯检验机构检验， 取得合格的检验报告，同时向负成电梯平安监督管理的部门办理使用登记， 取得使用登记证书。

登记标志应当置于电梯的显著位置；3 .工程公司在开业后三十日内负责将相关技术资料和文件移交给运营、酒店 管理、百货等电梯使用单位电梯使用单位应将其存入平安技术档案；4 .因季节性特点，尚不能进行调试的设备系统（如冬季开业工程的空调制冷 系统）不纳入移交范围，具备条件后另行移交检测合格、 运行正常合格报告、转交 完成（工程公 司、运营公司 书面确认）13/18sunac融创服务至 善•致 美非住宅移交营理方法5、其它事项序 号工作事项时间节点要求管控要点完成成果成果深度 验收标准1工程赔偿 商户开业后 100天因工程公司原因导致租户损失的赔偿工作确认并结算完成完成赔偿商户确认函件2商户赔偿 工程开业后 100天因租户原因导致工程公司损失的赔偿工作确认并结算完成完成赔偿工程公司确认 函件3分户计量 完成开业后 100天仃增值税发票需求的主力店应按租赁合同约定完成计量及收费完成计量及收费正常开具增值 桎发票4其他费用开业后 100天】•工程公司与运营公司就相关费用达成一致并结算完成；2.费用包括不限于：开荒保洁费、旺场费、开业抢工费、绿植租 赁费、物业费及暖气费等费用支付完成运营公司确认14/18sunac融创服务非住宅移交管理方法非住宅移交管理方法至善•致美6、工程移交大会15/18序 号工作事项时间节 点要求管控要点完成成果成果深度 验收标准1移交标准1 .移交条件应符合设计和政府相关主管部门的要求：取得当地政府部门颁发的对 整体建筑的《消防验收合格报告》，完成当地政府质量检查监督部门竣工备案：2 .在移交前由运营公司推荐三家以上有资质的第三方消防检测机构，工程公司进 行招标,承当检测费用，对消防系统做逐点测试和全面联动测试，出具合格报告, 上报物业集团本部备案：3 .相关设备设施经过系统调试运行，各系统到达设计要求使用功能。

未投入过运 行的设备暂不能进行移交（不影响整体移交，个别设备待条件具备后单独移交）: 4.运营公司和工程公司应根据《工程移交检查检测标准》（见附件6）对所接管设 备进行检测，并验收合格；5 .运营公司在移交前提出的质量问题及第三方消防检测发现的问题，应在移交时 均整改完成，并经运营公司与工程公司确认《工程移交检查 检测标准》2工程移交 大会及 《工程移交报告》上报开业后110天1 .移交工作准备就绪后，运营公司发起移交申请的0A流程，报物业集团本部工 程中心、地产分管负责人的 2 .待运营公司的移交巾请批准后，由工程公司发起召开移交大会会议申请流程： 3.在工程的移交大会结束后，工程公司应整理形成《工程移交报告》，报工程相关 部门、物业集团本部工程中心、主管工程相关人员，作为工程后期管理的内容及 奖金分配依据，报告应包括工程整体移交会签单、场移交结束会议纪要及相关移 交附件（移交流程需按时填报质量管理系统），《项口移交报告》流程应包含下述 文件：移交流程审 批完成移交大会会议 纪要（签字确认 文件扫描件）sunac融创服务至善•致美序 号工作事项时间节 点要求管控要点贲任人完成成果成果深度 验收标准1） XX工程移交报告：2）第三方消防设施检测报告（签字确认文件扫描件）及上报物业集团本部备案的0A流程：3）设备设施移交清单（签字确认文件扫描件）：4）工程图纸资料移交清单（签字确认文件扫描件）：5）备品备件移交清单（签字确认文件扫描件）；6）计量仪表系统移交清单（签字确认文件扫描件）：7）遗留问题移交承诺函（签字确认文件扫描件）；8）移交承诺问题清单（签字确认文件扫描件）；9）保修书清单（签字确认文件扫描件）：10）移交大会会议纪要（签字确认文件扫描件）。

非住宅移交管理方法16/18sunac融创服务非住宅移交管理方法非住宅移交管理方法至善•致美7、承诺事项相关要求序 号工作事项时间节点要求管控要点完成成果成果深度 验收标准1承诺事项 要求1 .消防平安系统问题必须整改完成，系统运行正常，存在问题不允许 承诺；2 .工程各个系统（强电、弱电、暖通空调、给排水、电梯、消防系统、 土建装饰等）必须运行正常，影响工程运行及平安的主 要问题不允许承诺：3 .防寒封堵、漏水、保温等问题不允许承诺17/18sunac融创服务至 as •致 美非住宅蔽管理方法三、考核与奖罚1 .涉及计划计划运营节点的工作内容，执行计划计划运营考核方法2 .对于违反《工程管理制度一一工程质量管理》的工作内容，按工程质量管理 制度进行考核18/18目录一、编制说明31 .编制意义32 .适用范围33 .移交时间34 .方法执行时间3二、重点环节管控要点41、工程遗留问题提42、工程遗留问题整改63、移交资料准备84、联合验收115、其它事项146、工程移交大会157、承诺事项相关要求17三、考核与奖罚18sunac融创服务至善•致美非住宅移交管理方法一、编制说明1 .编制意义为规范非住宅工程开业后移交工作，明确各区域或工程公司、地方运营公司等 相关部门的工作职责与工作内容，建立切实可行的业务流程，确保非住宅工程 开业后顺利移交，特制定本方法。

2 .适用范围本方法适用于融创服务集团非住宅运营管理中心管辖的自持物业范围3 .移交时间非住宅工程的移交时间：以开业日为移交工作的开始时间，按计划运营 要求的移交时间为移交工作的结束时间3 . 2专项移交时间1 ”智能化管理系统”（含BA系统、节能措施及分项计量系统）的 移交含在非住宅工程移交内，移交时间与非住宅工程移交时间相同； 3. 2. 2消防测试完成一开业后95天内完成消防系统测试合格报告，并完 成所有消防隐患整改4 .方法执行时间本管理方法适用于xxxx年x月x日后开业工程3/18二、重点环节管控要点1、工程遗留问题提4/18序号工作事项时间节 点要求管控要点责任人完成成果成果深度 验收标准1准备工作开业前6 个月】•工程开业日前6个月，工程部应参与到工程建设中，包括过程 检查、系统调试、分局部项验收等：2.工程公司应配合运营公司进行检查、调试、验收工作运营公司工 程副总 工程公司工 程副总开业前1 .工程公司按合同约定负责组织施工及供货单位对运营公司相关专 业人员进行培训：2 .运营公司相关专业人员应在开业前完成强电、电梯、暖通、弱 电、消防等系统及设备的操作、维保培训，受训人员考试合格。

工程公司工 程副总 运营公司工程副总2工程遗留 问题清单 提交开业后 15日 （一次） 开业后 45日 （二次）1 .整改遗留问题应按暖通、强电、弱电、电梯、给排水、消防平安、 土建装饰“七大专业”进行统计汇总：2 .公共区域、步行街商铺、每个主（次）力店分表格填写，按照“七 大专业”汇总各自工程遗。