海南市场别墅产品竞争情况分析2011年.ppt

022011海南市场别墅产品竞争情况分析市场情况：海口城市框架向西、东、南拉大，各地产板块功能更加细 分，区域价值层级日益明显n海口房价上升的过程 中，以外销为主、拥有 强势资源、高品质的楼 盘处于领涨地位，豪宅 价格的走高引发了各板 块间价格层级的扩大；n随着海口城市框架向 西、东、南拉大，各板 块功能更加细分，区域 价值层级日益明显长流组团西海岸海口湾国 贸南海大道东 海 岸滨 江 板 块江东组团二线楼盘 临海、高品质楼盘一线楼盘 海景、豪宅Ø 比华利山庄，别墅 Ø 06年底 11000元/平方米 Ø 07年初 14000元/平方米 Ø 08年初18000～28000元/平方米Ø 浪琴湾，公寓 、联排 Ø 08年初 公寓： 8000～14000元/m2 联排：13000～20000元/平方米 独栋：30000～40000元/平方米Ø 新世界花园，多层住宅 Ø 06年初 3600元/平方米 Ø 06年底 4000元/平方米 Ø 08年初 4700元/平方米Ø 长信海岸水城，多层住宅 Ø 06年初 4300元/平方米 Ø 06年底 5000元/平方米 Ø 08年初 7000元/平方米海甸岛西海岸东海岸盈滨岛n生态环境较好的滨海休闲 度假区； n核心价值点：海资源； n独栋1.5-1.6万/ m2 ，联排7- 8千/ m2 ； n未来腹地高尔夫集群的开 发，增强休闲度假功能n城市发展方向，高端休闲度假区； n核心价值：海、城市综合配套； n复合型楼盘为主，高品质楼盘多， 多层、高层价格0.7-1万/ m2 ，别墅 价佫1.1-4万/ m2未来一居化趋势明显 。

n成熟生活和养老区； n核心价值：距城市近，成熟配套、投资价值； n小高层和高层为主，特色品质楼盘热销，3.5-5 千/ m2的2、3房为主； n城市意象更浓，岛外养老和岛内自住为主n海口城市边缘的滨海休闲度假区； n核心价值：海、高尔夫等休闲配套； n目前有部分度假型别墅和小高开发， 别墅0.8-1.3万/ m2 ，公寓4千左右； n度假氛围不浓，整体形象有待突破新埠岛国贸、中心组团市场情况：在各个板块当中，与本项目直接相关的有东海岸板块、西海 岸板块及盈滨半岛板块n滨海核心区，商贸及居住中心； n核心价值点：城市配套，一居； n多层、小高层为主，5-6千/m2；n一居价值区域，城市价值为主n西海岸、东海岸及 盈滨半岛是最具休闲 度假意象的板块：n国贸填海区、海甸 岛依靠城市配套，走 居家路线，与本项目 可比性不强本项目特征：容积率0.35，限高18m，以低密度产品为主，因此产 品研究以独栋、联排、叠加为重点项目经济技术指标3000020000100005000碧 海 金 沙溢 盈 海 岸独栋产品：单价一般在1-2万之间；大独栋产品单价稍高于中等面积产 品，但差别不大价格 ( 元)浪 琴 湾大 华 西 海 岸海 蓝 椰 风西 海 岸 高 尔 夫 温 泉 别 墅西海岸东海岸盈滨半岛40000248 m2 3-4万浪 琴 湾555m2 9万左右200多m2 1.5万800多m2 2.2万350m2左右 1.2-1.4万446、900m2 0.8-1.6万230、293m2 1-1.2万西 海 豪 园200-300 m2 1.2-1.4万 蔚 蓝 海 岸 450-550 m2 1.1-1.6万王 府437-567m2 0.9-1.3万n较之200-300平左右 的中等面积产品， 350平以上的大独栋 价格稍高2-3千左右 ；n浪琴湾、比华利山 庄等高品质楼盘价格 明显比其它楼盘高；n从区域价值看，西 海岸相对较高，东海 岸和盈滨半岛差别不 大300 m2以下面积产品大 华 西 海 岸280-460m2 1.8-2.8万1000独栋产品：大面积产品实现较高价值金额；西海岸的产品价值明显高 于其它两个区域，东海岸和盈滨半岛差别不大800600400300碧 海 金 沙 溢 盈 海 岸价格 ( 万元)浪 琴 湾大 华 西 海 岸海 蓝 椰 风西 海 岸 高 尔 夫 温 泉 别 墅西海岸东海岸盈滨半岛234、248 m2 500-900万浪 琴 湾555m2 5000万左右800多m2 1000-1600万446、900m2 438万左右230、293m2 230-300万蔚 蓝 海 岸450-550 m2 510-800万王 府437-567m2 400-567万n总价300万以上产品 是主流：n无论是200-300平产 品还是350平以上大 独栋产品，西海岸价 值均为最高，东海岸 和盈滨半岛差别不大 。

西 海 豪 园200-300 m2 300-400万350m2左右 400-480万200多m2 300万起价300 m2以下面积产品大 华 西 海 岸280－460 m2 500-800万独栋产品：销售速度上，小面积、低总价产品消化相对较快；超过 400平的产品销售缓慢8642碧 海 金 沙销售速度 (套/月)浪 琴 湾海 蓝 椰 风西海岸东海岸盈滨半岛234、248 m2 3-4套浪 琴 湾555m2 0.25套350m2 1套蔚 蓝 海 岸王 府西 海 豪 园200-300 m2 7.8套300 m2以下面积产品大 华 西 海 岸200多m2 5.5套n销售速度较快的产品 面积区间在200-300平 米，总价一般在300万 左右；n小面积产品销售上， 西海岸较快；n大独栋产品中，东海 岸和盈滨半岛的消化 速度反而稍快于西海 岸的项目溢 盈 海 岸230、293m2 2套左右西 海 岸 高 尔 夫 温 泉 别 墅437-567m2 1.3套450-550 m2 0.1套446、900m2 1.6套800多m2 0.45套典型畅销楼盘位 置户 型 面 积 （ m2 ）单 价 （ 万 ）总 价附加值西 海 豪 园西 海 岸 二 线 海 景200 - 3 0 01.2- 1. 4300 - 4 0 0• 水系园林 • 别墅是纯独栋大 华 西 海 岸西 海 岸 二 线 海 景200 多1.5300 万 起• 纯独栋别墅盘，纯粹 高端 • 户型设计方正、空间 功能实用 • 私家花园，私密性强 ，环境安静浪 琴 湾西 海 岸 一 线 海 景234 、 2 4 83-4500 - 9 0 0• 万科品牌 • 产品品质、大空间感 • 西海岸唯一一线海景 房，私家海滩营造的 高端意象溢 盈 海 岸盈 滨 半 岛 一 线 海 景230 、 2 9 3 m 21- 1. 2230 - 3 0 0• 纯独栋 • 470－600平米 的超大 花园赠送面积 • 有很大部分老板私人 关系客户因素核心价值点内容1、地段（1）位于西海岸即海口高端休闲度假板块，虽然目前配套并不成熟，但口碑和区域印象好； （2）一线海景产品的溢价较高。

2、面积及价格 区间（1）户型面积200-300 m2 左右； （2）单价多为1-1.5万左右； （3）总价300万及以下（浪琴湾价值相对较高）3、产品附加值（1）品牌开发商、纯独栋、高品质楼盘可产生较高溢价或加快消化速度； （2）大空间感，私密性较强的园林和私享空间；独栋产品：畅销楼盘依托良好的区域意象，以小户型低总价产品为主 ，并通过品质感和园林空间等产品附加值实现热销独栋产品小结：中型独栋别墅是高价高速产品，大独栋别墅是高价低 速产品，但能实现较高的总价金额单价速度高价高速 n200-300 m2中等面积； n单价1-1.5万，总价300 万左右； n月均销售3-8套10000 元2套高价低速 n400-550 m2大独栋； n单价1-1.6万，总价 400万以上； n月均销售不到1套， 较依赖关系客户.n面积和总价适中的产品回现速度相对较快； n大独栋单价差别不大，且消化速度慢，但能实现较高总价金额；n区域价值、开发商品牌及产品品质和设计感能实现产品溢价联排产品：单价以1.2-1.4万左右为主；面积不影响单价，依托区域价 值及高尔夫、温泉等高端休闲配套实现溢价1000080006000碧 海 金 沙价格 ( 元)浪 琴 湾海 蓝 椰 风西 海 岸 高 尔 夫 温 泉 别 墅西海岸东海岸盈滨半岛12000145-232m2 1.2万100-200m2 1.4-1.8万200-250m2 6300-9300294-310m2 1.2万龙 墅 湾360-390m2 1.3万n主力面积区间在150- 300平米左右，有一些小 面积产品；n区域价值梯度明显，西 海岸>盈滨半岛>东海岸n西海岸高尔夫温泉别墅 由于高尔夫、温泉等高 端休闲配套实现较高价 值。

联排产品：主流总价在300万左右，面积区间较为分散，东海岸联排 为价格洼地，其他区域总价差别不明显300200100碧 海 金 沙价格 ( 元)浪 琴 湾海 蓝 椰 风西 海 岸 高 尔 夫 温 泉 别 墅西海岸东海岸盈滨半岛400145-232m2 300-500万100-200m2 200-360万200-250m2 120-230万294-310m2 360万左右龙 墅 湾360-390m2 460-500万n总价区域价值梯度明显 ，西海岸>盈滨半岛>东 海岸联排产品：销售速度与总价关系密切，同时受到资源、地段的影响， 为总价敏感性产品8642碧 海 金 沙销售速度 (套/月)浪 琴 湾西海岸盈滨半岛145-232 m2 5套 龙 墅 湾360-390m2 4-5套西 海 岸 高 尔 夫 温 泉 别 墅294-310m2 3-4套100-200m2 8-10套核心价值点内容1、地段（1）位于西海岸即海口高端休闲度假板块，虽然目前配套并不成熟，但口碑和区域印象好； （2）溢价能力跟随楼盘素质的提高而提高，2、面积及价格 区间（1）面积跨度较大，主流户型面积180-250 m2 左右； （2）单价多为1.2-1.4万左右； （3）总价跨度较大3、产品附加值（1）区域、资源、高品质楼盘可产生较高溢价或加快消化速度； （2）特色不明显，主要为独栋的辅助产品；n总价低的产品销售速度较快，总价敏感性产品； n区域价值、资源条件能实现产品溢价，但溢价能力不及独栋联排产品小结：大面积联排别墅是平价低速产品，小面积联排别墅是 平价高速产品，主要为各区域独栋别墅的辅助产品出现叠加产品：偏一居路线，价值实现不高，销售速度与区域成熟度和配 套高度相关项 目别墅产品对比消化 速 度客户 特 征叠加独栋联排万 科 浪 琴 湾32套 ； 户型 16 4- 21 7m2 单价 1.8 万 ， 总 价 约 38 0万39栋 ；234 、 24 8m2单价 3-4 万 ， 总 价 50 0- 90 0 万64套 ；145- 23 2 m2 单价 1. 2 万 ， 总 价 30 0- 50 0 万销售 较 慢海口 工 作 的 人 ； 看 中 离 市 中 心 较 近 、 未 来 商 务 中 心 规 划 比 华 利 山 庄4层空 中 别 墅 ；186- 28 5m 2 ；单价 50 00- 70 00二期 只 有 独 栋 在 推 ；200 多 m2 单价 1.5 万 ， 总 价 30 0 万 起——销售 比 独 栋 产 品 缓 慢本地 新 海 口 人 为 主海 蓝 椰 风少量 叠 加 ； 25 0m 2左右 ， 单 价 60 00 元 /m2350 m2 左 右 单价 1.2 - 1.4 万 ， 总 价 40 0- 48 0 万三期 全 推 联 排 ；200- 25 0 m2 单价 63 00 - 93 00 ， 总 价 12 0- 23 0 万叠拼 剩 余 较 多东海 岸 配 套 缺 乏 ， 度 假 客 为 主 ， 多 选 择 联 排 、 小 独 栋 等 性 价 比 高 产 品 荣 域小高层公寓为主， 少量叠加洋房； 户型160-170m2 价格与电梯公寓差 别不大，7700元 左右消化 相 对 较 快 ， 但 比 小 高 产 品 慢海口 新 移 民 为 主 ， 看 重 海 甸 岛 城 市 。