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财务分析评价 财务分析评价 一、 销售 本建设项目开发总建筑面积 197569.75 平方米，其中：住宅面积 126442.75 平方米，商业建筑面积 37827 平方米，办公建筑面积 27560 平方米，地下建筑面积 56033 平方米，地下人防建筑面积 22400 平方米以上住宅和商业、办公全部用于销售商品房的销售价格，根据国家有关政策要求，依据其建设成本、市场需求等因素笃定本项目各部分销售价格，总销售收入 115743 万元详见附表 1、附表 3 二、利润 利润总额=销售收入-总成本-营业税金及附加-土地增值税=32074.92 万元 三、分年利润表 详见附表 5 四、成本估算 详见附表 4 五、敏感性分析 影响本项目财务收益的主要不笃定因素为销售价格和销售面积依据市场状况小区平均售价 5000 元/平方米若市场发生变化，假设售价分别浮动 10%、-10%，对财务收益分析如下： 见下表 敏感性分析( ( 一) ) 项目 基准计划 价格+10% 价格-10% 销量+10% 销量-10% 住宅面积 126443 126443 126443 139087 113799 车位个数 2260 2260 2260 2486 2034 商业面积 37827 37827 37827 41610 34044 销售额 115743 11574 -11574 +11574 -11574 利润增减 33463.43 11574 -11574 +11574 -11574 六、盈亏平衡点 当销售利润与开发成本相等时实现盈亏平衡 住宅销售面积*P=开发成本+开发费用+住宅面积*P*销售税费率 由上式可得：售价 P=4127 元 同式代入：面积 Q=141807 平方米 该项目投资成本 73829.93 万元，取住宅和商住均价 5690 元/平方米，住宅盈亏平衡面积为 141807 平方米，盈亏平衡点售价 4007元/平方米。

七、赢利本领分析 本项目的投资赢利本领如下： 投资利润率=年利润总额/总投资*100%=36.2% 所得税：32074.92*25%=8018.73 万元 投资净利润率=年税后净利润/总投资*100%=32.58% 从利润率角度分析，投资效果较好 八、经济效益评价 1、内部收益率（IRR）30.26% ∑ (CI − C0) 2 / 2。