北京房地产市场总结.docx

2004年度北京房地产市场总结及2005年预测北京成业行房地产经纪有限公司2004年11月目录第一部分 市场总体供需及价格走势……………………………………………… 3一、 2004年回顾 …………………………………………………………………3二、 2005年预期………………………………………………………………… 9第二部分 热点区域…………………………………………………………………12一、 2004年热点区域盘点………………………………………………………12二、 2005年热点区域预测………………………………………………………15第三部分 购房群体…………………………………………………………………22一、 2004年购房群体盘点………………………………………………………22二、 2005年购房群体预测………………………………………………………25第四部分 别墅市场…………………………………………………………………26一、 2004年盘点…………………………………………………………………26二、 2005年预测…………………………………………………………………28第五部分 高档公寓市场……………………………………………………………30一、 2004年盘点…………………………………………………………………30二、 2005年预测…………………………………………………………………33第六部分 商业市场……………………………………………………………… 34一、 2004年回顾…………………………………………………………………34二、 2005年预测…………………………………………………………………36第七部分 写字楼市场………………………………………………………………37一、 2004年盘点…………………………………………………………………37二、 2005年预测…………………………………………………………………42第八部分 商住公寓市场……………………………………………………………45一、 2004年盘点…………………………………………………………………45二、 2005年预测…………………………………………………………………47第九部分 二手房市场………………………………………………………………49一、 2004年回顾…………………………………………………………………49二、 2005年预测…………………………………………………………………51第一部分 市场总体供需及价格走势主要观点：市场供应——今年，供应减少，需求旺盛，交投活跃；明年，供应平缓，郊区化趋势进一步显现。

房价走势——2004年，销售市场涨字当头；2005年，价格趋势继续向上一、 2004年回顾1、 市场运行情况2004年与2003年同期北京市房地产开发统计对比运行指标2004年前三季度2003年前三季度数额增长率数额增长率开发总投资（亿元）870.620.3%723.818.1%其中，商品住宅投资（亿元）471.617.3%402.14.7%写字楼投资（亿元）119.346.2%81.646.9%商业投资（亿元）56.780.1%31.5-4.1%其他领域（亿元）2236.9%208.648.5%土地开发面积（万㎡）172.8—67%522.9125.8%新开工面积（万㎡）1971.44.8%2069.925.3%；其中，商品房住宅（万㎡）1499.05%1577.522.0%竣工面积（万㎡）1131.227.1%889.745%其中，商品房住宅（万㎡）896.821.4%738.744.7%空置面积（万㎡）870.1-8.9%875.1%19.4%其中住宅（万㎡）627.6-11.2%699.520.1%土地购置费用（亿元）121.66%114.732.3%注：开发投资数据来源：北京市统计局和国研网销售数据来源：北京市房管局www.e—结论1：宏观调控下，房地产开发投资增速放缓、土地开发面积大幅度降低分析：2004年北京房地产市场开发投资保持了一定增长速度，但与2003年同期相比，除住宅投资增速有所上升外，其他领域增速都有不同程度的降低。

可以看出，在宏观调控作用下，北京市房地产市场投资增长速度已经明显放缓投资结构与2003年同期相比，也有较大变化，主要体现在商业投资速度有明显上升，表明2004年是商业地产繁华的一年但过于盲目的商业地产开发所带来的消极因素，在今年的销售市场已产生影响，预计2005年商业地产的持续放量将进一步加剧该领域的竞争强度在宏观政策的调控下，土地开发面积大幅度降低，截止到9月份开发土地面积仅为172.8万平米，比去年同期降低67%，将会影响到明年市场的供应量结论2：开竣工面积增速不同程度放缓分析：从表中可以看出，2004年前三季度的开工面积与去年相比在绝对数值上并无较大变化，竣工面积则比去年同期有所增加；而开、竣工增速则比去年同期相比有较大程度降低结论3：商品房空置率和绝对量7年来首次出现下降，多年老盘普焕新春分析：在今年销售形势一片大好的情况下，商品房空置率与去年同期相比有明显降低，许多滞销多年的老盘在今年焕发青春尤其是东部的高档公寓，由于高档公寓总量供给的减少，不少老盘销售状况逆转，去化速度加快2、 市场供应特征观点：受宏观调控的影响，今年市场供应总量减少，投放速度放缓，但交易火爆根据成业行市场研究部的跟踪统计，截止到9月底，2004年北京市新开商品房面积1971.4万平方米，较去年同期的2069.9万平方米减少4.8%；其中新开住宅面积1499万平方米，较去年同期的1577.5万平方米减少了5%。

结论1：开发地域郊区化趋势明显从新开盘的分布来看，五环外的供应量占到了总体供应量的５１％，四五环间的供应量为２４％，三四环间为１５％从侧面反映了土地市场的动向，就是政府在加大对城区别墅、公寓等高档住宅项目开发的限制力度后，开发商纷纷将目光转向郊区远郊区的房地产市场异常活跃，是2004年的典型特征之一结论2：中低档次比例加大从新开盘价格来看，今年１—１０月份新盘销售均价结构与去年同期相比，单价 ６０００元／平方米以下的项目数量，占到总新盘数量的82%结论3：新盘开盘价格普遍上涨受市场火暴及土地价格不断攀升的影响，今年的住宅项目开盘均价比去年同期同品质项目有明显提高，通州、昌平、大兴等郊区县涨幅明显，其中，销售均价同比增长幅度最大的通州区涨幅度达到２７.０５％，上涨８７８.５２元3、 市场需求特征观点1：受宏观调控的短期效应影响，市场表现与调控目标不一致，在供应量减少的情况下，需求不降反升，导致2004年北京房地产市场全线飘红Ø 根据北京房管局的月度销售统计报告，截止今年9月份，北京房地产市场成交面积为2262.75万平米，已经超过2003年全年成交量的2123.19万平米，总成交金额为1340亿元，预售部分成交价为6696元，分别比去年同期增长38.12%、49.87%和8.89%。

分析： 从上表可以看出，从2003年1月至今，北京房地产商品房（二级）市场整体呈现上升趋势，趋势明显；二手房（三级）市场的交易量则在2004年出现一定幅度的回落二、 2005年预期1、 土地供应量持续减少4号令和71号令的相继出台，使2004年的土地供应明显有减少趋势这种趋势将会一直持续下去2004年购置土地面积、完成土地开发投资、新开工面积等都出现了一定幅度的下降，表明宏观调控措施对房地产开发的影响逐渐显现，规范和理性成为市场的主题 此外，土地拍卖计划不明确、拍卖制度不完善等导致土地供应减少，土地购置价格提高，也将导致明年土地供应量减少2、 价格走势——整体趋势看涨，不同区域增长幅度不同研究2004年的销售成交情况，可以看出北京楼市发展的根本动力来自于市场的需求，而非简单的市场供应量的减少因此，我们在对2005年的市场价格走势作出预测前，首先要把握市场需求的态势，其次是市场供应情况的变化，以及土地成本等因素的影响第一， 市场需求方面：由于奥运效应和北京经济的良性发展，北京已经不再仅仅是北京人的北京，已发展成为国际化大都市，外地和外籍人士入京购房趋势日益明显据北京市房地产信息网数据显示， 2003 年外省市个人购买占普通住宅全部销售面积的四分之一，外籍人士在北京全年普通住宅投资达到 11.67 亿元。

而公寓和别墅的购买客户中外地及外籍客户所占比例达到 45% 这种趋势还会增强第二， 开发量及开发速度的放缓，需求量持续增长将导致2005年房地产市场房价上涨第三， 开发成本的增加包括土地成本、建筑成本、资金成本由于拿地的难度更大，有土地的开发商将一改以往的规模制胜的模式，而走精工路线，导致综合成本加大银行利率提高，贷款难度加大，自有资本金提高，都将导致资金成本大幅度提高第四， 由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出很强的惯性考虑到惯性因素的影响，我们认为2005年北京楼市的价格（住宅市场）将依然延续今年的形势，呈现上升趋势附表1： 2004年1-9月份销售成交情况预售套数预售面积(m2)预售金额(元)预售均价(元/m2)二手房套数二手房面积(m2)二手房金额(元)二手房均价(元/m2)2004年1月86841027376679388610066122526288514127034540044032月121201399929949274035767805871669458296341000044263月1401116497541161305100070395805696254266814513338324月1647719432071281553160965955837682192263768653338665月1568918656001202056315764436941767705297308356638726月1840421619851452841093667197837796318342601331843027月1776420868551420689772268075285585704249864697242668月14905179934411631484651646497381251123563312442345029月1456917404841184202046768038669121568650058570464117　小计1326231567453411842020467 6696 8669695295450058570464176 。