上海某城市综合体项目规划及经济测算.doc

上海某城市综合体项目规划及经济测算该项目位于浦西，是世贸集团投资的一个城市综合体，由商业（含地下空间）、住宅、写字楼、酒店四个部分组成项目规划基本指标，占地面积：49934㎡，容积率：4.26，地上可建面积：212719㎡，地下可建面积：140000㎡ （其中地下商业73000㎡）各部分建筑面积见下表：功能名称建筑面积（㎡）商业（含地下73000㎡）145000住宅（地上计算容积率面积）46857写字楼（地上计算容积率面积）40500酒店（地上计算容积率面积）52000合计284357各物业类型的开发建设成本和费率根据上海市建筑造价规范和上海市有关规定来进行估算，各物业类型的售价和出租价根据临近区域或价值相似的区域市场上当前销售价格来确定开发成本的设定见下表：类别建筑面积楼面地价（元/㎡）项目造价（元/㎡）其他费用（元/㎡）单位成本（元/㎡）总成本(万元)商业145000105005000330018800176000写字楼405006000550033001480059940酒店520006000800033001730089960住宅468576000300030001200056228合计382128（注：楼面地价按现行土地价格估算，其他费用包括政府规费、前期费用、管理费用、财务费用等）一、商业的经济测算租金的确定是通过对梅龙镇广场、淮海路时代广场、港汇广场三个广场的租金水平，在通过算术平均法求得如下，B2（楼下2层）：2.5元/天/㎡，B1（楼下1层）：4.0元/天/㎡，F1（楼上1层）：18.3元/天/㎡，F2:9.7元/天/㎡，F3:6.8元/天/㎡，F4:5.3元/天/㎡.建筑面积：145000平方米开发成本：176000万元年租金收入：24137.8万元年营运成本：24137.8*30％=7241.3万元年收益：24137.8-7241.4=16896.5万元投资回收期：10.4年各楼层具体情况：楼层出租面积（㎡）租金水平（元/天/㎡）年租金收入（万元/年）B2141002.51286.6B1176004.02569.6F11510018.310086.0F2184009.76514.5F3133506.83313.5F419005.3367.6总计8045024137.8二、酒店的经济测算酒店租金的确定和出租率根据上海市前一年四星级酒店的租金和出租率来确定。

修正系数出租率、房价本项目出租率1.072.22％本项目酒店平均房价1.2704.17元/套建筑面积：52000平方米造价成本：89960万元客房数： 500套客房出租率：72.22％平均房价：704.17元/套年租金：500*704.17*72.22％*365=9280.1万元年运营成本：9281.1*42.45％=3939.8万元年收益：9280.1-3939.8=5340.3万元投资回收期：16.8年三、写字楼和住宅的经济测算写字楼的售价根据临近的绿地大厦、洛克双喜大厦以及价值相近的海银大厦、晶采世纪大厦的平均售价，在用算术平均法算出为27725元/平方米住宅的售价根据临近的畅园、东方剑桥、东方雅苑、嘉里华庭四个楼盘的平均售价，在用算术平均法算出为：24356元/平方米面积（㎡）开发成本（元/㎡）总成本（万元）平均售价（元/㎡）总销售金额（万元）写字楼40500148005994027725112286.3住宅46857120005622824356114124.9写字楼收益=112286.3-59940=52346万元住宅收益=114124.9-56228=57896.9万元（注：以上计算均为税前）。