限额设计02328.doc

限额设计就是按照批准的可行性研究及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法限额设计通过层层分解，实现了对投资限额的控制和管理，同时也实现了对设计规模、设计标准、工程数量与概预算指标等各方面的控制建立限额设计的纵向和横向控制体系1)限额设计的纵向控制通过实施纵向控制，保证限额设计贯穿到各个设计阶段，而在每一阶段中又必须贯穿到各个专业的各个工序，使各个环节相互连接成有机的整体限额设计的纵向控制应注意以下几个环节：1)初步设计要重视方案选择，按照批准的可行性研究阶段的投资估算进一步落实投资的可能性2)在施工图设计阶段，设计必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行当建设规模、产品方案、工艺流程或设计方案发生重大变化时，必须重新编制或修改初步设计及其概算施工图设计阶段的投资分解和工程量控制的项目划分，应在与概算书要求相一致的前提下，由设计和技术人员协商并经总设计师审定。

施工图阶段的限额设计的重点应放在工程量控制上，各专业、各工序实施限额设计，以保证总限额的实现3)加强设计变更管理应该严格控制变更的发生，对非发生不可的变更，应尽量提前，变更发生得越早，损失越小(2)限额设计的横向控制限额设计的横向控制是指建立和加强设计单位及其内部的管理制度和经济责任制.环境影响评价基本程序1、首先得向当地环保局咨询,确定环境影响评价的等级(做书还是做表),2、委托一家有环境影响评价资质的单位或公司编制环境影响评价报告表（书）3、拿着编制好的环境影响评价文件提交到环保局评审4、评价单位按照评审意见修改5、将修改好好的报告送交环保局审批该流程中编制环境影响评价报告和评审都需要收费环境影响评价的过程包括一系列的步骤，这些步骤按顺序进行在实际工作中，环境影响评价的工作过程可以不同，而且各步骤的顺序也可变化 一种理想的环境影响评价过程，应该能够满足以下条件： (1)基本上适应所有可能对环境造成显著影响的项目，并能够对所有可能的显著影响做出识别和评估， (2)对各种替代方案(包括项目不建设或地区不开发的情况)、管理技术、减缓措施进行比较；(3)生成清楚的环境影响报告书(EIS)，以使专家和非专家都能了解可能影响的特征及其重要性； (4)包括广泛的公众参与和严格的行政审查程序； (5)及时、清晰的结论，以便为决策提供信息。

大市政是指规划道路及其地下综合市政管线(如:电信、雨污水、给水、中水、热力、煤气、电力等）,是为城市某区域服务的，是整个城市路网、管网的组成部分，它的宽度、位置、埋深、管径、路由等必须经规划部门批准大市政一般由政府投资,由政府(建委)或其委托的开发商组织实施. 小市政是指用地红线内的道路和地下综合市政管线,是为某地块或小区或某单一建筑服务的，如小区、庭院内管线，小市政是由开发商自行设计和投资建设的土地使用权的取得方式《物权法》第 l37 条：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拔等方式工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让严格限制以划拨方式设立建设用地使用权采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定第 138 条：采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：(一)当事人的名称和住所；(二)土地界址、面积等；(三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；(四)土地用途；(五)使用期限；(六)出让金等费用及其支付方式；(七)解决争议的方法。

第 148 条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二务的规定时该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金相关规定】 《宪法》第 10 条第 3 款：任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地土地使用权可以依照法律的规定转让《确定土地所有权和使用权的若干规定》第 27 条：土地使用者经国家依法划拔、出让或解放初期接受、沿用，或通过依法转让、继承、接受地上建筑物等方式使用国有土地的，可确定其国有土地使用权 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （以下简称《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 ）第 2 条第 l 款：国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外第 8 条：土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为土地使用权出让应当签订出让合同第 9 条：土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，由计划、有步骤地进行第 10 条：土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理邵门、房地产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。

第 16 条：土地使用者在支付全部土地使用权出让全后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权第 43 条：划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税《城市房地产管理法》第 7 条：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为第 8 条：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让第 9 条：土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划第 12 条第 l 款：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式《协议出让国有土地使用权规定》第 3 条：出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式《土地管理法》第 2 条第 5 款：国冢依法实行国有土地有偿使用制度但是，国家在法律规定的范围内划拔国有土地使用权的除外第 54 条：建设单位使用国有土地应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地。

经县级以上人民政府依法批准．可以以划拨方式取得：(一)国家机关用地和军事用地；(二)城市基础设施用地和公益事业用地；(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地：(四)法律、行政法规规定的其他用地第 55 条：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后方可使用土地《划拨土地使用权管理暂行办法》第 2 条：划拔土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权按照通常的理解，获得土地使用权的方式有两种：划拨和出让下面我简单介绍一下这两种取得方式：1．土地使用权的划拨土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将土地交付给土地使用者使用的行为以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制它是无偿取得土地使用权的一种途径，正因为它的无偿性，所以法律法规对其作了严格的条件限制：(一)国家机关用地和军事用地；(二)城市基础设施用地和公益事业用地；(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(四)法律、行政法规规定的其他用地。

上述四种用地才能申请土地使用权的划拨由于划拨这一方式是计划经济体制的产物，不符合市场经济的要求，也不利于房地产市场的形成，因此不少专家和学者建议在立法上取消这一方式，但是，结合我国的具体国情，完全取消划拨方式不太现实，最后房地产管理立法也最终保留了行政划拨，针对划拨的缺点，对划拨的范围作了特别严格的限制相对于出让所获得的土地使用权，划拨的土地使用权在使用用途及转让方面还有诸多限制，我下面简单介绍一下：第一，土地使用权人不得擅自改变土地用途人民政府在批准土地划拨时，都明确了土地的用途土地使用权人在使用土地的工程中不得随意改变土地用途，不得损害公共利益，如遇特殊情况确实需要改变土地用途的，需得到县级以上人民政府批准，并依法办理土地用途变更登记手续第二，划拨土地使用权未经转化为出让土地使用权并符合其他条件，不得转租、出租、抵押，否则无效第三，因国家公共利益的需要，人民政府需要收回划拨的土地使用权时，土地使用权人有义务服从人民政府的决定，而不能以划拨土地的无期限性作为抗辩事由那么土地使用权如何划拨呢?其程序和审批权限如何呢?我将告诉大家：第一，申请由建设用地单位，持有权部门批准的建设计划等有关文件，向土地所在地县级以上人民政府土地管理部门提出建设申请。

第二，审核县级以上地方人民政府土地管理部门，对建设用地申请进行审核划定用地范围，组织商定用地补偿，安置或者拆迁安置的方案第三，批准县级以上地方人民政府土地管理部门按照规定的权限报县级以上人民政府批准经批准后，由土地所在地的县级以上人民政府发给建设用地批准书第四，划拨用地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门，根据有关人民政府批准用地的文件所确定的用地面积和范围，到实地划拨建设用地最后，登记建设项目竣工以后，由县级以上地方人民政府土地管理部门核查实际用地，经认可后，办理土地登记手续，核发国有土地地用证土地使用权划拨完成以上法定程序后，建设用地者即取得了土地使用权当县级以上人民政府发给建设用地批准书并划拨土地后，建设用地者就已经享有了使用土地进行建设活动的权利，任何组织或个人都不能妨碍其正常施工括动2．土地使用权的出让土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定期限内出让土地者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为我国是实行土地公有制的社会主义国家这就决定了土地使用权只能在一定期限内出让给土地使用者，如果允许无期限出让土地使用权，则与土地私有制无异，这必然会动摇社会主义存在的基础。

根据现行规定，土地使用权出让最高年限是按照用途确定的；居住用地70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年另外依据《物权法》第 l49 条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理，该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理可见，物权法把建设土地使用权区分为住宅和非住宅两种不同用途，住宅土地使用权到期后自动续期，这一规定符合市场资源的最优配置原则和尊重人权的精神依据《物权法》第 l48 条的规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费等费用，足额安排被征地公民民的社会保障费用，并退还相应的土地出让金土地使用权出让可以采取招标、拍卖、协议和挂牌等方式，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采用拍卖、招标和挂牌出让方式；没有条件不不能采取拍卖、招标和挂牌出让方式的，可以采取双方协议的方式但是协议出让金不能低于按国家规定所确定的最低价。

土地使用权的出让是土地有偿使用制度的体现它是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为它是介于转让(买卖)与出租的一种行为既不是出卖，因为它并不转让土地所有权；也不同于出租，因为出租仅仅创设租赁权，而租赁权属于债权在物权法上，土地使用权的出让应该理解为他物权的设立行为，设立的是一种用益物权。