东莞市地产调查报告一期.docx

东莞市地产调查报告一期2002年以来，东莞房地产建设如火如荼，发展速度一 口千里从新行政中心到中央生活区，从大型商业地产华南MALL、第一国际到写字 楼华凯大厦、御景大厦，从中信凯旋城、理想0769到景天花园、万科运河东一 号，一栋栋高楼大厦拔地而起，房地产业可谓风光无限，抢尽无数风头2006年，一道“急刹车”政策——国十五条细则，一夜Z间似乎颠覆了房 价高涨的房地产业，地方政府改变供应土地结构、地产商放缓开发步伐、购房者 持币观望，報个房地产变得前稈未扑那么，市场发展的方向标在哪里？未来的东莞房地产市场会发展如何？作为 消费者应该购进还是观望？这一切需要用数据来支撑，用数据来说话2006年9月，《2006年东莞房地产市场分析报告》横空出世，这九份通过 调杳得出的东莞楼市报告，突破传统的“数据总结”惯例，以全方位、深层次的 调查预测楼市发展方向，并通过调查与权威分析，让消费者认清东莞地产现状， 避免盲目性投资和减少跟风行为把脉东莞地产 引导置业投资《2006年东莞房地产市场分析报告》新鲜出炉9月1 LI,由新快报主办、东莞搜房资讯有限公司、东莞好易快市场研究中 心、东莞市创新经济研究中心协办，多家协会、研究机构支持的《2006年东莞 房地产市场调杳分析报告》正式与读者见面。

据了解，此次调查为期近两个月，调杳血主要覆盖东莞市城区及部分重点镇 区，调查渠道有报纸、网络、协会、街头、中介公司、商家、已售楼盘和在售楼 盘调查等，是目前东莞市房地产业规模最大、覆盖面最广的调查活动九项报告本月全面亮相木次调查活动对房地产进行细分，形式力求精准有效新快报将在九月份毎 周五备出一刊，具体内容依次为写字楼购（租）方市场现状调查分析、商铺购（租） 方市场现状调杳分析、住宅购（租）方市场现状调杳分析（一）、住宅购（租） 方市场现状调查分析（二）、写字楼（商铺、住宅）市场分析报告及综合版调杳 分析，共有九项分析报告新快报媒体广告公司副总经理刘有为表示，本次调查活动从规模上、调查血、 影响力来说，在东莞尚属首次以往的调查形式过于单一传统，数据相对比较笼 统这次调杏通过报纸问卷、网络问卷、现场访问以及冋函等多种方式，得出的 数据将具有一定的说服力和权威性同时，委托好易快调杏公司对东莞写字楼、 商铺和住宅市场的实地调杳进行分析，真实客观反映东莞市场当前的发展特点和 走势六千份问卷支持六大调査在木次调查活动中，主办单位通过备种渠道共冋收调查问卷8751份，经过 国家认证的调杳数据分析师评审后，有效问卷样本为6327份，有效率为72.3%, 符合国家规定的调杳要求。

据统计结果显示，在6327份问卷中，写字楼调查问卷共冋收741份，占-所 有调杳问卷11.7%,其中求购问卷为210份，求租问卷为531份，占有率分别为 28.3%和71.7%；商铺调查问卷共回收1038份,占所有调查问卷16.4%,其中求 购问卷为349份，求租问卷为689份，占有率分别为33. 6%和66. 4%；住宅调杳 问卷共冋收4548份，占所有调查问卷71.9%,其中求购问卷为1833份，求租问 卷为2715份，占有率分别为40. 3%和59.7%八大渠道为分析护航调査问卷分类表木次活动主办方为确保冋收调杳数据有效性、真实性，不留余力投入调杏活 动中其中，新快报仅报纸硬广告版面就刊登十二个幣版，并进行一系列的跟进 报道另外，搜房资讯和好易快也组织了二十多人的调查队伍，深入街道、楼盘、 镇区进行问卷调查据不完全统计，主办方在此次调查活动中，投入不低于40 万元的调杏费用好易快市场研究中心钟主任表示，既然决定做调查报告就要舍得投入，这一 点很佩服新快报领导的魄力和决心此次调查让我最有信心的就是数据的真实 性，因为活动是通过报纸、网络、协会、街头、中介公司、商家、已售楼盘和在 倍楼盘调杳这八大渠道进行综合调杳，能很好的确保数据的有效性。

南城东城两区向心力显著据统计结果显示，在I川收的有效调杳样木中，有4536份间卷选择区域是东莞城区，占有效问卷总量的71.7%其中，南城东城两区占据明显优势，在区域 选择中占-了四成Z多，遥遥领先于力•江、莞城和其他镇区瑞丰置业总经理陈强表示，市民Z所以多数选择南城和东城，主要是城市发 展的影响，南城和东城不管从规划、交通、建设方面，还是从环境、商业、居住 方面，都具有明显的优势如南城是行政中心，其配套设施是其镇区难于比拟， 特别近两三年的建设开发使南城更具吸引力商业地产发展超前统计结果显示，住宅依I 口是房地产交易市场的主力军，消费群体占有量高达 七成多，不管是求购市场还是求租市场都相对活跃在写字楼与商铺方面，消费 群体占有率分别为一成多，其中大部分客户集中在求租市场，占有率在七成左右慧谷集团副总裁黄海涛认为，住宅市场占有率高是一个正常现象，这说明东 莞的住宅市场前景还不错从商业地产的占有比例情况来看，市场的发展后劲还 略显不足，主要原因是近年来东莞的商业地产发展有点超前，市场供应明显偏多， 不过从东莞的城市发展、经济增长速度和价格而言，其投资前景还是相对乐观的《2006年东莞房地产市场分析报告》系列报告刊登时间安排表9月01 《2006年东莞市写字楼购方市场现状调查分析》；《2006年东莞市写字楼租方市场现状调杳分析》。

9月08 U ,《2006年东莞市商铺购方市场现状调杳分析》；《2006年东莞市商铺租方市场现状调杳分析》9月15 U,《2006年东莞市住宅购方市场现状调杳分析》一期；《2006年东莞市住宅租方市场现状调查分析》一期9月22 《2006年东莞市住宅购方市场现状调杳分析》二期；《2006年东莞市住宅租方市场现状调查分析》二期9月29 |」，《2006年东莞市写字楼市场分析报告》；《2006年东莞市商铺市场分析报告》；《2006年东莞市住宅市场分析报告》及现状调杳分析综合版[NextPage]2006年东莞市写字楼租方市场调查分析东莞是一个以制造业著称的城市，在相当长的一段时期里，这座城市里的企业是以劳动密集型的制造业为主由于大部分东莞金业公办点都设置在工厂内 部，写字楼市场租赁市场长期以来都难于兴旺起来，这一点在工厂相对集中的镇 区表现尤为明显近年来，东莞市政府加速了城市发展步伐，在城市升级和产业升级的推动下， 第二、三产业的比例明显提升在行政中心落成后，东莞一改以往没有中心区的 现状，吸引了越来越多的企业在城区设立办公点，写字楼需求曾经一度快速上升, 但与其增加数量与城市吗字楼开发总量还存在一定的差距。

据调查了解，东莞市新开发写字楼主要分布在东城区的沿东纵（城）大道一 带和南城区的行政中心周边值得一提的是，行政中心区周边集中了大量新兴的 高档写字楼从城市发展的角度来看，东莞城区写字楼将是未来企业进军东莞市场的主要 落脚点，因此投资写字楼的购楼者有必要对租户的企业选址、租金承受度、公办 场地要求进行了解，木调杳分析就租户需求等方面进行了一次专项调杳调査时间:2006年07月05日一08月25 |_|调查方法：报纸调查、网站调查、街边问卷调查等有效样木量：531份［关键词］求租区域求租区域20016873■系列1东城南城吸引力明显5150°东城 南城 莞城 万江 镇区调杳结果显示：在冋收的531份调查样木中，有意在东莞城区设立办公点的 企业占总意向样木数的79.9%选择在城区办公的调杳问卷中，31.7%样木选择 了东城区，24.9%的样本选择了南城区，13.7%的样本选择了莞城区，9.6%的样本 选择了万江区从数据可以得出，东城区和南城区是企业办公的首选区域，占总意向调查样 本的56.6%,可见两大区域对企业的吸引十分明显在冋收的镇区调查样本中， 主要选择的镇区是虎门、厚街、长安、大朗、常平、塘厦等经济强镇。

［NextPage］［关键词］ 求租面积（平方米）小面积岀租相对活跃51-80 81*100 101-150 151-200 201 250 251-300 301-400 401-800 8000±Ta50调查结果显示：在求租调杏样木统计过程中，记者发现样木求租面积主要集 中在51-80和81-100平方米两个面积段，其占有率高达45.8%另外，101-150 和151-200平方米这两个面积段也备受求租关注，其占有率也达到了 26.6%其 他面积段的分别是：50平方米以下占81%, 201-250平方米占8.1%, 251-300平 方米占6. 2%, 301-400平方米 占2. 8%, 401-800平方米占1.9%, 800平方米以上 占 0. l%o从求租调杳样木可以看出，东莞市的中小企业是写字楼市场的主力消费群， 未来小面积的写字楼出租市场相对活跃［关键词］ 意向月租金（元/月）两千元之内市场空间大意向月租金（峰值:份）□系列1调查结果显示：求租样本对支付写字楼租金相对偏低，主要集中在1001-1500元和1501-2000元两个价位，选择率分别为25. 2%和24. 3%,占一据了 近一半的样木数量。

其他价格的租金占有率分别为：1000元以下为9. 6%, 2001-2500 元为 11. 9%, 2501-3000 元为 10%, 3001-4000 元为 7. 7%, 4001-5000 元为 7. 9%, 5001-10000 元为 2.4%, 10001-20000 元为 0.9%, 2 万元以上为 0从数据可以看出，在写字楼租赁市场方血，求租方市场的租金支付意向相对 较低，与对应的求租曲积拆，其每平方米租金在20元左右［关键词］楼层要求要求不明显桜层要求（峰值：份）无要求25楼以上21-25楼19-20樓16T8 樓□系列113-15楼11-12楼6・8楼5楼以下050100150调杳结果显示：在求租过程中消费者对写字楼的楼层有一定的要求,但也有 约21%的求租样本认为，写字楼的楼层不是主要因索在79%的楼层要求样本中 有：租用5楼以下的占2%；租用6-8楼的占9%；租用9-10楼的占11%；租用11-12 楼的占15%；租用13-15楼的占14%；租用16-18楼的占一 14%；租用19-20楼楼 的占9%；租用21-25楼的占4%；租用25楼以上的占1%［关键词］承受物业管理费水平1. 1-2元大众化承受物业管理费水平（元/月）口1元以下■ L 1-202. 1-3□ 3. 1-4■ 4. 1元以上调查结果显示，求租方普遍接受的1. 1-2元/月/方的物业管理费，共有314 份。

接受其他物业管理费的求租样本量分别为：1元/月/方以下为62份；2. 1-3 元/月/方为87份；4. 1元/月/方以上的为2份[NextPage][关键词]装修标准希望直接使用居多装修标准66> 12%调查结果显示：求租样木对承租写字楼要求有装修的比例较大，人总冋收样本的63%；要求均需装修的调杳样本有133份，占总冋收样本的25加对写字楼 是否装修的样本有66份,占总回收样本的12%［关键词］选择物业首选普通写字楼选择物业比例调杳结果显示：求租样木主要求租对象依次是普通写字楼、高级写字楼、豪 华写字楼、其他、小区住宅其占有率分别为：普通写字楼为44%、高级写字楼 为25%、豪华写字楼为16%、其他为概、小区住宅7%o从求租样木对吗字楼的意向来看，大部分的。