某房地产营销推广提案.ppt

淮南上品印象四期营销推广提案,金玉堂（安徽区） 二0一三年一月三十日,本报告着重解决以下三点内容,1、营销策略 2、推广策略 3、产品建议,,第一篇章,,,Chapter 1,四期整体营销策略,合理有序的推售策略，是提升去化速度与溢价能力的关键目 标,根据2013年1月5日四期提报内容，上品印象四期整体销售目标 超越6亿元！,推售回顾,推售原则,1、先商业、再住宅、后公寓，博取高价 2、商业分批推，保证热销，逐步提价 3、明线推商业、公寓，暗线推住宅,第一波推售——首批商业,推售时间：2014年1月 推售面积：局部一层临街1501㎡，二层7182.5㎡ 预计售价：一层均价1.8万元/㎡，一层均价1.2万元/㎡ 销售金额：1.13亿元 推售条件：新销售中心投入使用、工程达到预售条件、主力商家签约进驻,第二波推售——高层住宅,推售时间：2014年3月 推售面积：18770㎡ 预计售价：均价4800元/㎡ 销售金额：0.9亿元 推售条件：取得预售证,第三波推售——二批商业,推售时间：2014年5月 推售面积：局部一层6155㎡、三层6749㎡ 、四层3300㎡ 预计售价：一层均价1.8万元/㎡、三层均价0.85万元/㎡ 、四层均价0.65万元/㎡ 销售金额：1.75亿元 推售条件：商家进驻达到60%以上,第四波推售——产权式酒店,推售时间：2014年10月 推售面积：10000㎡ 预计售价：均价6500元/㎡ 销售金额：0.65亿元 推售条件：酒店签约进驻,第五波推售——毛坯公寓+精装公寓,推售时间：2014年12月 推售面积：14836㎡毛坯公寓+10000㎡精装公寓 预计售价：毛坯公寓均价5500元/㎡，精装公寓均价6500元/㎡ 销售金额：1.47亿元 推售条件：取得预售证,在工程进度及推广到位的情况下: 2013年主要工作:招商 2014年主要工作:销售 预期销售周期1年半,2014年1月首批销售,2015年6月前清盘,小 结,,第二篇章,,,Chapter 2,四期整体推广策略,依次发射五大推广冲击波，实现销售名利双收,四期整盘推广五波核心策略,[第一波] —— 旧貌换新颜,[第二波] —— 一铺定天下,[第三波] —— 无声胜有声,[第四波] —— 投资最强音,[第五波] —— 做足青春范,首期商业,住宅,产权式酒店,公寓,前期形象,第一波：旧貌换新颜 核心攻击点 全新形象出街·新售楼部启用·四期开工炒作,公寓 V派公寓,,,上品印象[4期],,,住宅 MIN公馆,商业 邦德街,先建立四期综合体形象，再次唤醒市场对本案关注，然后分物业形象依次出街,,,,,2013年5月 新售楼部启用,2013年9月 四期开工典礼,2014年8月 公寓推广启动,商业形象出街,公寓形象出街,四期综合体形象出街,四期全新形象出街,商业形象定位,——形象上突显地段价值、稀缺性、综合体物业,城市副中心·餐饮休闲中心,2013年5月四期形象出街，全新形象正式发布,商业形象定位,上品·邦德街 源自英国的时尚餐饮文化街区,2013年9月商业形象出街，正式启动商业蓄客,事件启动之新售楼部启用,时间：2013年5月中上旬。

目的：重新唤起市场对上品印象的高度关注，为四期宣传预热 活动执行：营销中心开放举行气势宏大的仪式，活动规格要高，另外邀请淮南主流媒体当天全部到场，并以媒体发布会的形式进行四期首次宣传预热主题：上品印象新营销中心绚丽开放暨四期媒体发布会,事件高潮之四期开工典礼,活动目的：项目高调亮相，引发市场关注 活动时间：2013年9月中上旬 活动内容： 1、邀请政府领导、老客户和主流媒体参加开工盛典； 2、配合淮南各主流媒体进行项目品牌炒作传播； 3、网上跟踪报道，对项目进行持续炒作主题：上品印象4期开工奠基盛典,新售楼部布局建议,,,,,,沙发卡座区,沙发洽谈区,整体沙盘,户模,主接待台,新售楼部要满足销售接待洽谈及售楼部办公使用功能 办公区空间划分：会议室、财务室、销售经理室、更衣室、VIP室 售楼部布局考虑了从沙盘讲解到户型解说、再到入座洽谈等销售动线 建议做一个四期整体沙盘，另外商业街及住宅、公寓均要做空间模型商铺模型,水吧区,,门前广场,,,沙发卡座区域,,办公区域,儿童娱乐区,新售楼部外立面包装原则,售楼部外观要达到视觉上的冲击力、时尚感、昭示性 以绚丽多彩、现代时尚为主基调，体现本案所处中心地段及综合体物业的属性。

外立面以钢架玻璃幕墙为主材料，搭配颜色各异的色彩，打造时尚动感形象时尚绚丽 + 昭示大气,新售楼部外立面包装建议,将新售楼部的外立面玻璃幕墙进行改造，打造炫丽多彩、时尚现代的视觉鉴赏中心,新售楼部外立面包装建议,新售楼部门前广场,门前广场设置精神堡垒、休闲座椅、移动花钵,人物雕塑,售楼部门前广场,售楼部内部背景墙建议,时尚简约的主背景墙，给到客户进入售楼部内部的第一震撼,简约 时尚 大气,售楼部内装建议风格,（方案一）,空间灵感自由释放，让空间“飘动”起来，活力感更强,售楼部内装建议风格,（方案二）,第二波：一铺定天下 攻击点：1、炒概念 2、炒铺王 3、炒商家,招商说明会,活动目的：炒作商业概念、展示主力店招商成果，增强投资客及商家进驻信心 活动时间：2013年11月中上旬 活动地点：星级酒店 活动内容： 1、联合政府、商家速引爆市场，形成全城新闻轰动； 2、邀请意向客户和主流媒体参加招商说明会，引爆投资； 3、借力打力，商铺首期VIP卡震撼发售； 4、配合淮南各主流媒体进行项目价值升级炒作传播；,——活动主题—— 上品邦德街招商说明会暨商铺VIP发放,铺王拍卖暨首批商铺开盘,活动目的：商业高调开盘落定商铺意向客户，铺王拍卖拉升四期整盘价值 活动时间：2014年1月（农历年前） 活动地点：销售中心或酒店（待定）,活动主题：铺王驾临，众铺平身,活动内容： 1、邀请投资客参加铺王拍卖，轰动全城； 2、商业首期开仓放铺，旗开得胜； 2、配合淮南各主流媒体持续炒作项目；,商业价值高峰论坛暨商家签约仪式,活动目的：为商铺加推造势，进一步提升客户购买信心 活动时间：2014年4月 活动地点：销售中心或酒店（待定） 活动内容： 1、主力店及次主力店签约仪式，给客户信心 2、纵论商铺投资，释放商铺投资价值，引导客户投资 3、配合淮南各主流媒体进行项目整体价值持续炒作传播,——活动主题—— 邦德街商业价值高峰论坛暨商家签约仪式,第三波：无声胜有声 攻击点： 1、老客户深挖 2、行销拓客 3、暖场活动,鉴于本案住宅体量较小，且销售压力相对较低，因此住宅营销策略以线下为主，线上只做配合，即可实现住宅持续稳定的去化。

老客户挖掘,活动主题： 新春业主感恩季·老带新送金条 活动目的：促进住宅老带新成交 活动时间：2014年3-4月 活动内容：老业主上门领取精美礼品+业主答谢会并释放老带新信息+规定时间内老带新成交最多的客户，获得金条奖励行销拓客,海量派单：海报全城海量派发，集中地毯式扫街 集中巡展：商圈、社区、企业巡展 精准拓客：专业市场扫街，精准锁定客群 竞案拦截：主要竞争对手售楼部门口户外、派单、桁架客户拦截 行销保障：金玉堂组建行销特别足，招募小蜜蜂主动“出访”拉客上门,社区巡展,商超巡展,海量派单,以“行销+座销”的营销模式，主动走出去拉客上门,暖场活动,暖场活动一：喜迎新年，民俗贺岁 暖场活动二：植树节，树木认领 暖场活动三：3.8节砸金蛋赢大奖 暖场活动四：插花DIY培训暨现场评比 …….,住宅强销期内，做足暖场活动，保证现场人气,,第四波：投资最强音 攻击点： 1、强化产权酒店投资价值 2、媒体短平快强势出击,投资卖点强化,产权酒店 低首付·零月供·15年轻松再赚一套房 莫泰进驻·专业运营回报无忧增值无限,媒 体 短 平 快 强 攻 知 晓 度 一 夜 倾 城,户外：集中投放，强势出击 短信：全城覆盖，强势引爆 电视：节点强攻，横扫视野 报广：节点强攻，快速引爆 网络：软硬兼施，主流覆盖 派单：海量派发，全城瞩目,短时间内强势推广酒店式公寓价值，让淮南投资客注意力快速集中过来，成功实现歼灭战。

第五波：做足青春范 攻击点：1、渠道创新 2、V青年评选活动造势,渠道创新,网络水军 淮房网、新地产等网站合作，推出版主军校活动，通过组织版主体验本案及并给予利益（如小礼品、聚餐等），于项目节点强势发帖给予支持 微博营销 新兴的网络营销手段，在全国在合肥不乏在微博营销中尝到甜头的项目（万科、华润），预计此渠道在淮南将逐渐主流化 群 目标客户的行业群的潜入渗透，传播项目信息或引出项目相关话题，购房交流群，汽车车主群等 线上线下联动 项目的实体活动，充分运用网络预热与跟踪网上报名、踩楼活动、秒杀活动、网络评选、网上征集等转发+活动+奖品，目前地产微博营销的主要方式公寓推广除大众媒体外，做足论坛+群+微博等新兴媒体,病毒一：中高档餐饮、酒店、会所的杂志阅览架广告 覆盖淮南市区主要中高档餐饮、酒店、会所，每天有很多准客户会光临这些餐饮娱乐场所病毒二：联合百大、商之都发行购物卡 全线覆盖政府、事业单位、大型企业等，实现客户联动及形象提升病毒四：电影贴片及ktv包厢开机屏广告 全线覆盖城市年轻群体病毒五：淮南各银行合作 信用卡客户资源共享，联合讲座活动,病毒三：写字楼框架广告 主要针对市中心商务圈的主要写字楼，点对点的针对性年轻上班族营销。

相关行业资源利用，实现病毒式传染扩散,渠道创新,活动时间：2014年8-9月 活动目的：配合公寓推广蓄客制造话题，吸引全城年轻人群目光，短时间内快速引爆公寓关注度 活动内容：登陆网站进行注册，上传照片，发布个人置业梦想即可拉人投票，凭投票数量赢得奖品：一等奖：一辆价值6-7万的汽车十年使用权/二等奖：IPAD/三等奖：数码相机 活动阵地：现场售楼部+网络专题活动页面,活动主题：寻找淮南V青年，品牌汽车开回家,寻找淮南V青年,上品·印象,,第三篇章,,,Chapter 3,产品优化建议,对商业布局、户型设计做合理优化，提升物业价值，促进销售商业优化建议,,,,,,,,,,,增加垂直交通，强化此区域商业价值,增加垂直交通，强化此区域商业价值,增加垂直交通，强化此区域商业价值,建议外部挑廊或者内部内退连廊，强化2层以上商业价值,给餐饮娱乐预留排烟排污管道，便于销售和后期经营使用,,,修改后,,住宅产品优化建议,1、原产品线配置为124㎡三房配102㎡两房，产品过大，户型无偷面积； 2、建议产品以110㎡三房为主，配90㎡小三房产品； 3、户户偷面积,约108㎡,约109㎡,赠送面积,赠送面积,赠送面积,赠送面积,赠送面积,,,赠送面积,赠送面积,赠送面积,赠送面积,,约88㎡,赠送面积,赠送面积,赠送面积,住宅户型参考,住宅户型参考,约89㎡,,约107㎡,赠送面积,赠送面积,赠送面积,赠送面积,,赠送面积,,赠送面积,赠送面积,赠送面积,赠送面积,赠送面积,赠送面积,赠送面积,赠送面积,约114㎡,赠送面积,赠送面积,。