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征地拆迁成本测算专题培训武汉国佳房地资产评估有限公司2009.8.6征地拆迁专题培训讲座一、国有存量土地取得成本测算二、集体土地取得成本测算三、“城中村”综合改造成本测算四、土地取得成本未来变动情况预测五、案例分析：国际博览中心土地取得成本测算一、国有存量土地取得成本测算（一）国有存量土地取得成本构成1.房屋拆迁补偿•房屋重置价•土地补偿•装饰装修补偿•配套设施补偿2.政策性补偿•搬迁奖励•政策保底•搬家费、过渡费•营业及停产停业补偿3.规费及前期费用•规划报批•拆迁管理费（已取消）•测量费用•评估费用•摸底调查4.其他•期间费用•不可预见费用（二）成本测算方法及依据      1.1.   房屋重置价房屋重置价          依据：武汉市房屋重置价格准（武价房字依据：武汉市房屋重置价格准（武价房字[2004]74[2004]74号）号）          方法：全新重置价标准方法：全新重置价标准x x房屋成新率房屋成新率   2.   2.土地补偿土地补偿          区位价（住宅、办公、临街商业）区位价（住宅、办公、临街商业）          基准地价（工业、仓储、空地）基准地价（工业、仓储、空地）一、国有存量土地取得成本测算3.3.配套设施补偿配套设施补偿        水、电、燃气、、有线、网络、空调移机等。

水、电、燃气、、有线、网络、空调移机等        标准：按照市场价格补偿标准：按照市场价格补偿4.4.装饰装修补偿装饰装修补偿　被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁　被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托具人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托具有房屋拆迁估价资格的估价机构一并进行评估房有房屋拆迁估价资格的估价机构一并进行评估房屋装修装饰估价可以单独出具估价结果，也可以附屋装修装饰估价可以单独出具估价结果，也可以附着房屋估价一并出具估价结果着房屋估价一并出具估价结果《《《《《《武汉市城市武汉市城市武汉市城市武汉市城市房屋拆迁估价实施意见房屋拆迁估价实施意见房屋拆迁估价实施意见房屋拆迁估价实施意见》》》》第第第第3 3条）条）条）条）   一、国有存量土地取得成本测算5.搬迁奖励    非强制性补偿6.政策保底        不足不足2020平米，按平米，按2525平米计算；不足平米计算；不足3030平米的，按平米的，按3030平米计算；平米计算；（一）在本市他处另无住房，且未享受住房制度（一）在本市他处另无住房，且未享受住房制度改革政策；改革政策；（二）选择货币补偿安置的。

二）选择货币补偿安置的市政府第（市政府第130130号令号令））））   一、国有存量土地取得成本测算7.7.搬家费、过渡费、临时安置补助费搬家费、过渡费、临时安置补助费 依据及标准：关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临依据及标准：关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临依据及标准：关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临依据及标准：关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临时安置费等标准的通知（时安置费等标准的通知（时安置费等标准的通知（时安置费等标准的通知（武价房字武价房字[2002]75[2002]75号）号）8.8.营业及停产停业补偿营业及停产停业补偿 依据：市政府第依据：市政府第依据：市政府第依据：市政府第130130号令第号令第号令第号令第4040条条条条         拆迁商业经营用房和生产用房，还应补偿：拆迁商业经营用房和生产用房，还应补偿：n n设备搬迁、安装费用；设备搬迁、安装费用；n n无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用；无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用；n n因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事生产经营的在册人员给予生产经营的在册人员给予6 6个月的停产停业补偿费用。

个月的停产停业补偿费用一、国有存量土地取得成本测算9.9.测量费用（房屋测绘）测量费用（房屋测绘）《《省物价局关于测绘产品价格有关问题的通知省物价局关于测绘产品价格有关问题的通知》》（鄂价房服（鄂价房服[2007]77[2007]77号）住宅每平米号）住宅每平米1.361.36元，；非住宅房屋每平米元，；非住宅房屋每平米2.402.40元10.10.评估费用评估费用《《武汉市物价局关于规范我市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收武汉市物价局关于规范我市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收费标准的通知费标准的通知》》拆迁户数拆迁户数100100户以下的，以被拆迁房屋建筑户以下的，以被拆迁房屋建筑面积为基础，评估收费标准为面积为基础，评估收费标准为8 8元元/ /平方米；评估户数在平方米；评估户数在100100户以上（含户以上（含100100户）户）300300户以下的，评估费收费标准为户以下的，评估费收费标准为7 7元每元每平方米；房屋评估户数在平方米；房屋评估户数在300300户以上（含户以上（含300300户）户）800800户以下户以下的的6 6元每平方米；评估户数在元每平方米；评估户数在800800户以上（含户以上（含800800户）为户）为5 5元元每平方米；以上标准可视情况上下浮动每平方米；以上标准可视情况上下浮动2020％。

％一、国有存量土地取得成本测算11.11.摸底调查摸底调查          按照建筑面积每平方米按照建筑面积每平方米1 1至至2 2元12.12.期间费用期间费用          管理费用（管理费用（2%-4%2%-4%）、财务费用等）、财务费用等13.13.不可预见费用不可预见费用          一般按照总拆迁成本的一般按照总拆迁成本的10%10%计取一、国有存量土地取得成本测算（一）集体农用地取得成本构成1.征地报批费用•耕地开垦费•征地管理费•新增建设用地有偿使用费•新菜地开发基金•水利建设基金•耕地占有税2.征地补偿费用•土地补偿费•劳动力安置补助费•青鱼苗及地上附着物补偿费3.其他费用•前期费用•期间费用•不可预见费用•“征十留一”费用二、集体土地取得成本测算（二）集体建设用地取得成本构成1.征地报批费用•征地管理费•水利建设基金2.征地补偿费用•土地补偿费•劳动力安置补助费3.拆迁安置补偿费用•宅基地补偿•房屋重置价补偿•地上附属设施补偿•集体产业用地补偿4.其他费用•评估、测绘、调查•前期费用•期间费用•不可预见费用二、集体土地取得成本测算（三）成本测算方法及依据（三）成本测算方法及依据1.1.耕地开垦费耕地开垦费征收对象：耕地征收对象：耕地标准及依据：标准及依据：《《关于印发湖北省耕地开发专向资金征收和使关于印发湖北省耕地开发专向资金征收和使用管理办法的通知用管理办法的通知》》（鄂政发（鄂政发[1999]52[1999]52号），基本农田号），基本农田为土地补偿费的为土地补偿费的1.5 - 21.5 - 2倍倍, ,其他耕地为土地补偿费的其他耕地为土地补偿费的1 - 1 - 1.51.5倍倍《《关于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函关于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函》》（武价函（武价函[2000]74[2000]74号）武汉市标准为城区基本农田保护号）武汉市标准为城区基本农田保护区内耕地区内耕地3 3万元万元/ /亩，其他耕地亩，其他耕地1.51.5万元万元/ /亩，郊区基本农田亩，郊区基本农田保护区内耕地保护区内耕地1.61.6万元万元/ /亩，其他耕地亩，其他耕地0.80.8万元万元/ /亩亩2.2.征地管理费征地管理费标准：标准：10001000亩以上：亩以上：1.1%-1.6%1.1%-1.6%500-1000500-1000亩：亩：1.6%-2.1%1.6%-2.1%100-500100-500亩：亩：2.1%-2.6%2.1%-2.6%100100亩以上：亩以上：2.6%-3.6% 2.6%-3.6% 特殊情况：特殊情况：4%×4%×征地费总额征地费总额二、集体土地取得成本测算（三）成本测算方法及依据（三）成本测算方法及依据2.2.征地管理费征地管理费依据依据: :《《湖北省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政湖北省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知事业性收费标准的通知》》（鄂价房服（鄂价房服[2002]47[2002]47号）号）标准：标准：10001000亩以上：亩以上：1.1%-1.6%1.1%-1.6%500-1000500-1000亩：亩：1.6%-2.1%1.6%-2.1%100-500100-500亩：亩：2.1%-2.6%2.1%-2.6%100100亩以上：亩以上：2.6%-3.6% 2.6%-3.6% 特殊情况：特殊情况：4%×4%×征地费总额征地费总额二、集体土地取得成本测算（三）成本测算方法及依据（三）成本测算方法及依据3.3.新增建设用地有偿使用费新增建设用地有偿使用费8080元元/ /平方米平方米( (关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知问题的通知) )4.4.新菜地开发基金新菜地开发基金《《省物价局关于发布省土地管理系统行政事业性收费项目省物价局关于发布省土地管理系统行政事业性收费项目及标准的通知及标准的通知》》（鄂价房地字（鄂价房地字〔〔19921992〕〕130 130 号），中心号），中心城区每亩城区每亩   1.5 1.5 万元；远城区每亩万元；远城区每亩   0.7 0.7 万元万元5.5.水利建设基金水利建设基金     征收对象：征收对象：   全部集体土地全部集体土地     依据及标准依据及标准: :《《湖北省水利基金征收使用管理办法湖北省水利基金征收使用管理办法》》（省政府（省政府182182号令）耕地：号令）耕地：2,0002,000元元/ /亩；亩；   非耕地：非耕地：1,5001,500元元/ /亩亩        二、集体土地取得成本测算（三）成本测算方法及依据（三）成本测算方法及依据6.6.耕地占用税耕地占用税《《耕地占用税暂行条例耕地占用税暂行条例   》》税额规定如下：人均耕地税额规定如下：人均耕地<1<1亩的地区，每平亩的地区，每平方米为方米为1010元至元至5050元；人均耕地元；人均耕地<2<2亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为8 8元至元至4040元；人均耕地元；人均耕地< 3< 3亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为6 6元至元至3030元；人均耕地元；人均耕地>3>3亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为5 5元至元至2525元。

元7.7.土地补偿费土地补偿费        《《土地管理法土地管理法》》：：8-108-10倍倍( (非耕地非耕地6 6倍倍)×)×前三年平均年产值前三年平均年产值        8.8.劳动力安置补助费劳动力安置补助费   《《土地管理法土地管理法》》：每人：每人4-64-6倍倍× ×前三年平均年产值前三年平均年产值        9.9.青鱼苗及地上附着物补偿费青鱼苗及地上附着物补偿费     1 1倍倍× ×前三年平均年产值（前三年平均年产值（1-1.51-1.5万万/ /亩）亩）二、集体土地取得成本测算（三）成本测算方法及依据（三）成本测算方法及依据10.10. “  “征十留一征十留一” ”费用费用     全部征地成本的全部征地成本的10%10%作为集体经济组织产业用地补偿成本作为集体经济组织产业用地补偿成本11.11.宅基地补偿宅基地补偿      武价房字武价房字[2004]73[2004]73号号《《关于征用集体所有土地房屋拆迁关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿价标准的通知宅基地区位补偿价标准的通知》》：一类区宅基地区位补：一类区宅基地区位补偿价标准为偿价标准为22802280元元/ /平方米，二类区宅基地区位补偿价平方米，二类区宅基地区位补偿价标准为标准为19201920元元/ /平方米，三类区宅基地区位补偿价标准平方米，三类区宅基地区位补偿价标准为为15001500元元/ /平方米。

平方米12.12.地上附属设施补偿地上附属设施补偿      （武价房字（武价房字[2005]11[2005]11号）号）《《关于印发征用土地中青、鱼关于印发征用土地中青、鱼苗及地上附着物和其他有关设施补偿标准的通知苗及地上附着物和其他有关设施补偿标准的通知》》        特殊情况可进行地上附着物评估特殊情况可进行地上附着物评估二、集体土地取得成本测算成本测算内涵：按照武政办[2004]73号文《市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》和武政办[2009]36号文《市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》等文件精神和其他相关政策，列入“城中村”综合改造范围内，拟以挂牌方式捆绑供地的项目，在改造过称中所发生的费用的总和三、“城中村”综合改造成本测算“城中村”综合改造挂牌捆绑供地成本A.前期费用•A1耕地用地规划咨询费•A2勘测定界费•A3项目招商费用B.改造成本•B1开发用地的土地转让补偿费开发用地的土地转让补偿费•B2还建安置房建设成本还建安置房建设成本•B3货币补偿费用货币补偿费用•B4土地整合成本土地整合成本•B5还建房公建配套建设成本还建房公建配套建设成本•B6还建政策外的补偿费用还建政策外的补偿费用C.后期费用•新增建设用地有偿使用费；•耕地开垦费；•耕地占用税；•新菜地开发建设基金；•水利建设基金；•征地管理费；•规划方案设计费；•供地附图测量费；•其他费用。

三、“城中村”综合改造成本测算计算公式计算公式“城中村”综合改造挂牌出让土地成本T=（B1+ B2+ B3+ B4）×1.15+ A + B5+ B6+ C 三、“城中村”综合改造成本测算计算方法和标准B1. B1. 还建安置房建设成本还建安置房建设成本根据规划确定的还建房面积、结构计算建设成本，根据规划确定的还建房面积、结构计算建设成本，其中钢混高层其中钢混高层18001800元元/ /平米，小高层平米，小高层15001500元元/ /平米，平米，砖混多层砖混多层12001200元元/ /平米B2.B2.开发用地土地补偿费开发用地土地补偿费     按照相同用途、相同地段基准地价的按照相同用途、相同地段基准地价的60%60%计算B3. B3. 货币补偿费用货币补偿费用按武政办按武政办[2004]173[2004]173号文等文件规定执行号文等文件规定执行三、“城中村”综合改造成本测算计算方法和标准B4. B4. 土地整合成本土地整合成本由评估咨询机构对规划方案确定的整合范围内的土地价格由评估咨询机构对规划方案确定的整合范围内的土地价格进行专业评估确定进行专业评估确定B5. B5. 还建房公建配套建设成本还建房公建配套建设成本公建配套房屋面积公建配套房屋面积× ×房屋建造成本，单价一般取房屋建造成本，单价一般取10001000元元/ /平平方米。

方米B6. B6. 还建政策外的补偿费用还建政策外的补偿费用本村居民超面积房屋的补偿、非本村居民房屋及宅基地的本村居民超面积房屋的补偿、非本村居民房屋及宅基地的补偿、房屋及宅基地以外构筑物与地上附着物的补偿、补偿、房屋及宅基地以外构筑物与地上附着物的补偿、违章或临时建筑的补偿、房屋装修的补偿等违章或临时建筑的补偿、房屋装修的补偿等三、“城中村”综合改造成本测算土地取得成本变动相关因素的调查分析:n n房屋拆迁评估价格水平的调查分析n n二手房交易价格的调查分析n n武汉市集体土地征地成本的调查分析n n工业基准地价期日修正系数四、土地取得成本未来变动情况预测五、案例分析：国际博览中心土地取得成本测算。