妈祖物业管理方案.tmp.doc

物业管理实施方案 第一章 物业管理与服务需求综述第一节 本项目概况和服务定位 泗阳县妈祖文化园位于京杭运河泗阳船闸西南侧的情人岛，由新加坡凯特灵装饰设计有限公司规划设计、上海峻涌投资发展有限公司投资，园区总占地面积62.3亩，建有妈祖广场、妈祖雕像、山门、妈祖殿、观音殿、福禄寿三星殿，总建筑面积7000平方米一、本项目服务主要包括：(一)、管理范围(建筑面积：约70000平方米)1、日常管理范围具体包括：入口停车场、卫生间、园区道路、商业用房外部、莲花广场、绿化带内枯叶纸屑、及无障碍通道扶手栏杆等公共区域；管理用房、寺庙区房屋（含门窗）的清洁卫生，垃圾的收集、清运 2、建筑物的水、电使用管理，管道、线路的保养、维修，门窗、屋面的渗漏维修3、附属建筑物、公共设施的养护运行和管理，包括道路、停车场、公用照明、监控系统和楼道消防设施等 4、岛四周的环境卫生、交通秩序与车辆停放的管理5、岛内的安全防卫工作、公共秩序、安全、消防等事项的管理和服务，包括安全监控、巡视、岗位执勤、进出人员的管理和消防报警等三、服务标准（一）环境卫生1、园区内地面、绿化带内无杂物、无纸屑、无污物，做到清洁干净。

室内地面做到无浮尘、无污渍、无废弃物；墙面无积尘、蛛网2、卫生间干净整洁、无臭味；洗面台、镜面保持光洁；便池无污垢、无尿碱、无脏物，内外光洁；地面干燥，下水通畅；纸篓随时清理，保持干净二）安全保卫1、保卫工作执行24小时值班制度，白天12小时执勤执勤人员负责指挥车辆进出、停靠督促遵守园区有关消防规定和车辆安全管理规定2、定岗检查：实行24小时值班，对来访人员入内登记并及时通知相关人员，严禁收购、推销、叫卖、乞讨等可疑人物进入园区3、流动巡查：做好对车辆的停放管理，对各种车辆进行分区、分类停放，对车辆未锁、未关窗的应及时通知，重点守护，做到无被盗、无违章停车；做好对环境保护的管理，使之无乱扔、乱倒、乱吐、乱烧等现象；对突发事件要求5分钟内到现场，及时采取措施，控制局面，迅速报告有关部门，等候支援处理事故处理：事故发生后10分钟报有关部门和园区领导保护现场，制止纠纷，疏导交通，及时报案三）维修维护遵循“安全、经济、高效、节约”的原则，科学养护，节省能源、降低运行成本1、消防报警系统：a）烟感探头测试每年检查一次；b）报警盘每年清洁不少于2次；c）探头检查每年一次；d）蓄电池检查每年不少于1次；e）消防门警锁、电池每年检查1次。

消防系统：a）每天对大楼控制机检1次；b）每月对消防火阀水源开关、烟感头警铃等检查1次；c）每半年对加压风机、火幕控制阀的联动检查1遍2、供水、排水系统的管理：值班人员要对其进行日常保养、安全操作，检查其运行情况是否正常，自动控制是否良好，每周末检查和保养闸阀、逆流网、水表、联轴器、水泵轴承加油；每季度对泵体进行检查，更换易损部件，对排水系统每月进行一次清理检查，确保排水畅通消防水系统阀门、管道检修每年不少于2次，外网地沟管理阀门每年检查保养不少于1次，以上的检查维修、保养内容要做好记录并由主管部门检查验收并签字入档3、供电设备的管理：值班人员要日常检查，无缺陷，每个连接处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯是否齐全，计量表是否准确，配电室温度是否符合标准，确保其正常运转，对突然停电原因应尽快查找，及时报告主管领导，同时检查各线路的开关安全情况，并记录好配电盘运行情况和停电原因对各类电机每半年保养检修1次，高压开关柜安全工具及避雷针每年1次耐压测试，低压开关柜每年清洁除尘1次4、房屋的管理：建筑物门、窗完好无损；屋面无渗漏现象发现问题及时上报整个园区公共部分的门、窗、玻璃、大理石、设施、房顶、绿化带内灯具等完好率达到98%以上；镜面、大、小便池、灯具等设施完好率达98%以上。

5、办公室灯具、各种标牌保持表面干净无灰尘、水迹、斑点等 四、服务要求1、消防管理（1）消防监控室24小时值班达到消防管理部门的要求，符合国家消防标准和规范质量标准达到报警、通讯设备完好，离岗时有人代班，灭火迅速，措施得力，抢救及时2）消防泵、栓、带的检查每周1次泵：运转良好，无异常声音，无振动，表面无灰尘，无油垢栓：无渗漏、无锈蚀、开闭灵活带：无破损、无霉潮、带柜完好灭火器具应每周检查1次，做到放置合理，无缺失、无过期、表面清洁达到100%2、管理用房、商业服务区以及寺庙区门窗，每天打扫、擦试；室内屋顶，每月打扫1次； 3、管理用房除管委会办公室外，室内根据使用情况，服务人员要随叫随到，在规定时间内，按时保质完成工作任务活动前、后各打扫1次4、出现水、电故障，应做到随叫随到，及时维修若因处理延误，造成的损失由责任方承担5、清洁工所使用的各种工具须在指定位置摆放有序6、定时清运垃圾，对园区内的垃圾每天不少于一次清运，特殊情况随时清运7、园区地面每天清扫一次，绿化每天清理一次，全天保洁8、根据实际情况“除四害”，对园区内的公共区域蚊虫、鼠害进行消杀9、如遇应急情况，随时增派人员，要随叫随到。

10、按照国家有关规定，元旦、五一、国庆、春节等重大节日应摆放鲜花、悬挂横幅，营造节日喜庆氛围第二节 物业管理服务的总体目标及规划设想　　对于泗阳妈祖文化园的物业服务工作，我们将按照招标文件中的条款做为内控标准，按照“江苏省物业管理优秀园区”标准，制定相应的实施方案并实现目标一、实施一体化运作，为泗阳妈祖文化园设施设备、工作人员、领导及游客提供高品质的物业服务，创造一个安全、清新、舒适的展览环境二、严格认真推行并实施规范化服务，达到细微、周到、真诚、规范的服务要求，定期向业主和游客发放物业服务工作征询意见单，对合理的建议及时整改，努力提高业主满意度，使物业服务综合满意率达到98%以上三、建立严格规范的本物业防火、浸水、治安等应急体系，定期演练，防患于未燃四、确保各类设备设施运行良好设立报修、接待平台，配置电脑记录，为业主创立一个规范便捷、服务到位、维修服务配套的信息平台五、规范和完善24小时值班制度，业主对物业服务、求助、建议、咨询、投诉等及时反馈，专有、保密区域计划预约处理，建立配套的回访制度和记录六、日常管理服务标准 1、统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范 2、安保、监控、工程及设备维护工作须24小时正常运转。

3、制定物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每月向委托方报告一次计划实施情况 4、应符合物业管理行业相关标准做到文明服务、优质服务 5、有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录 6、制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度 7、服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、急修服务内容、投诉渠道服务窗口布置应人性化 8、24小时受理报修接到任何报修10分钟内到达现场处理（预约除外）小修半小时内修复有完整的报修、维修和回访记录服务时限不得因节假日和休息时间顺延 9、对投诉在1小时内答复处理 10、每年二次进行满意情况普测，对测评结果分析并及时整改11、综合管理的其它服务园区达到约定的服务标准七、建立文明礼貌服务规范，坚持文明服务接待服务坚持使用文明用语；处理事务注意礼仪礼节，报修维修注意环境文明，和谐公共服务关系八、确保卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，绿化环境洁净、舒适、宜人第三节 本项目管理特点　　通过实地考察和认真细致的研究，参照我们数年来对各种物业管理的经验，从优秀物业管理的角度出发，针对本项目提供了诸多个性的服务内容，以期紧密贴合规划泗阳妈祖文化园的高端需求，编制了本服务方案。

整体服务方案概述如下：一、整体服务思路：“一个中心、两个基本点”　　一个中心：所有服务工作紧紧围绕园区这个中心　　两个基本点：以强力保障和优化形象为基本点二、四项服务内容：秩序维护+保洁卫生+设施维护+花卉摆放三、整体服务模式：三个重点一体化　　“整体形象 + 强力保障 + 配套服务”三个重点工作综为一体，在做好日常物业服务工作的基础上，多种举措时刻准备做好应急服务，有效树立园区的窗口形象，并强力保障园区的正常公共秩序第二章 设备设施的维修养护方案第一节 设备设施服务标准及制度一、设备设施服务管理标准1、维修员熟悉泗阳妈祖文化园结构，了解设施设备的种类、分布和安全要求，掌握各类管线的分布、位置、走向和使用情况，研究科学的养护方法，在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，使设备始终处于良好的技术状态，保证其正常用行2、设施、设备维护保养的管理　　设施、设备管理是现代物业管理的关键，熟练的掌握设备管理技术保证所有设备的正常运行，保持设备、设施的最佳状态，延长设备的使用年限；加强对机器的保养，防止故障、事故的发生，努力节市能源，降低运行成本具体检修保养如下：（1）自控系统的管理：　消防报警系统：①烟感探头测试每年检查一次；②报警盘每年清洁不少于2次；③探头检查每年一次；④蓄电池检查每年不少于一次；⑤消防门警锁、电池每年检查一次。

消防系统：①每天对CJ控制机检查一次；②每月对消防火阀水源开关、烟感头警铃等检查一次；③每半年对火幕控制阀，卷帘门的联动检查一遍2）供水、排水设施的管理：值班人员要对其进行日常保养、安全操作，检查其运行情况是否正常，自动控制是否良好，每周末检查和保养闸阀、逆流网、水表、联轴器、水泵轴承加油；每季度对泵体进行检查，更换易损部件，对排水系统每月进行一次清理检查井，确保排水畅通地下室的污水池要随时排净消防水系统阀门管道检修每年不少于2次；以上的检查维修、保养内容要做好记录，并由主管部门检查验收并签字入档3）供电设备的管理；值班人员要日常检查，无缺陷，各连接处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯是否齐全，计量表是否准确，配电室温度是否符合标准，确保其正常运行，对突然停电原因应尽快查找，及时报告主管部门领导，同时检查各线路的开关安全情况，并记录好配电盘运行情况和停电原因对各类电机每半年保养检修一次，配电室及电闸设备每月检查保养一次，高压开关柜安全工具集避雷器每年一次耐压测试，低压开关柜每年清洁除尘一次二、设施设备综合管理规程1、设施设备的编号按公司统一编号进行；（1）以设施的整体为编号对象，不含设备的主要部件和配套部件。

2）对设施设备进行Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ分类编号方式：（3）设施设备一经编号，须挂牌标示，并应保持相对稳定.（4）所有设施设备的值班、检查、维修保养在填写相关记录时，必须统一使用设施设备的确定编号2、设施设备卡（1）设施设备卡具体要求：　a、字体的大小由设备名称字数多少而确定；　b、设施设备名称，编号应与设备台帐一致；　c、设施设备卡用白纸黑字外套塑封；　d、公司标一般用原色，也可用黑色；　f、设施设备卡可由公司企发部统一制作2）设施设备卡、设施设备名称、设施设备编号（3）设施设备卡应张贴与设备上便于识别的固定部位，卡片如有污损则应更换3、设施设备台帐（1）物业服务中心工程部对辖区的设备设施按系统登记填写《设备清单》（2）依据《设备清单》逐台建立《设备台帐》3）每份《设备台帐》背面的空格表应记录该设备的重大事故，重要部位的维保中大修及零配件更换等相关内容，并写明日期，维修单位或维修人4）每台(套)设备的帐、卡、物应保持一致4、设施设备状态标识（1）工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏2）设备状态。