新乡工业园区建设五星级酒店的可行性.doc

2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作一、新乡市环境评估1、城市概况新乡市地处河南省北部，北依太行，南临黄河，紧邻省会郑州，是中原城市群“十字”核心区城市现辖两市(辉县市、卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县)、四区(卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区)以及高新技术产业开发区、西工区、新乡工业园区总面积8169平方公里，其中市区面积422平方公里共有乡镇122个、街道办事处24个总人口557.89万，其中市区人口100万 2、气候特点新乡市属暖温带大陆性气候，四季分明，冬寒夏热，秋凉春早，历年平均气温14℃7月最热，平均27.3°C ；1月最冷,平均0.2°C ；年平均降水量573.4毫米，无霜期220天，全年日照时间约2400小时，新乡地处黄河、海河两大流域，平原占地总面积78%，土地肥沃、光热充沛黄河流经新乡地区170公里，流域面积4558平方公里3、交通情况 新乡市地处河南省北部，北纬35°18′，东经113°54′，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望；北依太行，与鹤壁、安阳毗邻；西连煤城焦作，与晋东南接壤；东接油城濮阳，与鲁西相连。

新乡市地处中原腹地，地理位置优越新乡市紧邻河南省会郑州，辐射豫北，是国家二级交通枢纽，京广、太石（太原—山东石臼所）铁路在此交汇，107国道、106国道、京珠高速公路及正在规划建设的阿（内蒙古阿荣镇）—深（深圳）、济（济源）—东（山东东明）、新（新乡）—陵（山西陵川）等高速公路穿境而过方圆600公里以内重要城市有北京、天津、武汉、西安、石家庄、太原、济南、合肥、徐州、保定、洛阳、襄樊等，从新乡出发，1个半小时左右即可通达郑州、安阳、焦作、鹤壁、濮阳、菏泽等城市，4—6个小时即可通达北京、天津、西安、济南、武汉、石家庄等特大城市，沿京珠高速公路南行，距新郑国际机场不足100公里，由此可达港、澳地区和欧、亚数国4、旅游资源新乡历史遗迹众多，文物资源丰富新乡有着悠久的历史，是中华民族古代文明发祥地之一全市拥有各类自然景观数百处，现有国家级文物保护单位4处，国家级森林公园一处，国家级湿地鸟类自然保护区一处，省级文物保护单位42处，国家级名胜风景区6处，省级名胜风景区54处，市级文物保护单位500余处历史文化名城一处，历史文化名镇一处5、区域经济新乡市经济总量在全省排第三位，仅次于省会郑州市和洛阳市。

2007年全市生产总值777.90亿元，比上年增长16.0%，其中：第一产业增加值115.90亿元，增长6.1%；第二产业增加值416.89亿元，增长20.6%；第三产业增加值245.11亿元，增长13.1%三次产业结构为14.9∶53.6∶31.5全年社会消费品零售总额224.5亿元，比上年增长18.3%其中，住宿和餐饮业零售额26.3亿元，增长37.6%全年进出口总额13.84亿美元，比上年增长42.8%全年新批准外商投资企业60个，比上年增长13.2%实际利用外商直接投资1.53亿美元，增长15.6%在《2007年福布斯中国大陆最佳商业城市榜》排名中，新乡市名列第98位，河南省同时入榜的还有郑州市（第56位）、洛阳市（第87位）在此次排行榜中，新乡市在“市场潜力指数”排名中，名列37位，远远高于郑州市（第89位）和洛阳市（第81位）的排位；新乡市在“资本活力指数”中排在第96位，高于河南省入围的另外两市，郑州市（第136位）、洛阳市（第165位）6、投资环境近年来，新乡市发展环境日趋优化，对外形象明显提升新乡市是中宣部确定的全国诚信建设6个经验城市之一，是河南省4个信用城市建设试点市之一。

对外来投资项目实行首问负责制、服务承诺制、限时办结制和跟踪服务制，为投资者提供一站式服务市政府出台了一系列吸引外来投资的优惠政策和鼓励外贸发展的优惠政策，促进了全市对外开放的发展包括《关于进一步扩大对外开放的决定》、《关于加快发展开放型经济的若干意见》、《关于鼓励扩大出口奖励办法》、《关于鼓励投资优惠办法》、《关于引进外来投资奖励办法》等一系列文件政策的引导作用取得了良好的效果，包括世界500强企业在内的多家国内外知名企业落户新乡新乡市近年来先后获得全国加工贸易梯度转移重点承接城市、外商眼中河南最佳投资城市、中国最佳商业城市、中国中部最佳投资城市、国家园林城市、中国最佳粤商投资城市、中国中小城市魅力奖、中国优秀旅游城市等荣誉称号二、新乡工业园区概况河南新乡工业园区始建于2003年元月，2006年4月经河南省政府批准，国家发改委、国土资源部、建设部审核，正式认定为省级开发区园区辖区面积33平方公里，一期建设面积14.6平方公里，西连京港澳高速公路和建设中的京广铁路客运专线，北依济东高速公路，南邻太石铁路（园区有铁路货运专线与之接轨）经过五年来的开发建设，引进内、外资企业129家，计划总投资156亿元，其中，投资10亿元以上企业2家，投资亿元以上企业12家，千万元以上企业48家。

初步形成了以化纤纺织、精细化工、汽车及零部件三大支柱产业为主的经济新区园区规划有占地 4000 亩的居住区与中央商务区，其中包括大型商住社区，五星级酒店，3级甲等医院，中学，小学，综合写字楼，休闲广场和大型购物中心 园区东邻省级森林公园万亩刺槐林和国家级湿地白天鹅自然保护区；距新乡市文化体育休闲中心10分钟车程南距郑州金沙湖高尔夫球场35分钟车程三、河南省酒店行业概况据河南省旅游局行管处副处长王培根介绍，河南省目前拥有星级酒店近500家，其中已挂牌营业的四星级酒店49家，五星级酒店4家五星级酒店均在郑州市，运行情况良好，分别是中州皇冠假日、索菲特国际饭店、裕达国贸、兴亚建国饭店王培根说，随着经济型酒店的浪潮席卷全国，各地酒店业普遍出现了“两头热”现象，即高星级酒店发展势头不减，低星级酒店面临经济型酒店的严重挑战，河南市场表现得也非常明显目前正在申报和在建的五星级酒店已接近10家，总量超过前10年的总和” 针对我省五星级酒店快速发展的势头，我省目前的五星级酒店还远远不能适应经济发展和对外交流不断增多的要求以今年7月我省举办中博会期间的酒店需求为例，当时郑州所有宾馆全部爆满，省旅游局不得不紧急在郑州各郊县及开封等地‘搜罗’客房，一些外地领导和重要客商只能‘委屈’住进普通标间。

这种情况在某种程度上会影响到河南的形象五星级酒店一直被认为是一个地区经济与社会发展水平的象征，近年来我省的经济发展驶入了快车道，五星级酒店也相应的出现了良好的发展势头除了河南省第一家五星级酒店——中州皇冠假日酒店是在原中州宾馆的基础上改造建设的，索菲特、裕达和兴亚均为新建酒店这几家五星级酒店的共同特点是“建设一步到位，软、硬件条件兼具”五星级酒店营销开始贴近大众王茂林告诉记者，中州皇冠假日酒店的前身即中州宾馆，是省里的重要接待场所，原不向社会开放，改建为五星级酒店后，除了承担重要的政务、商务接待外，营销工作也开始面向大众由于内部设施和配套服务投入巨大，高端线路、较高价位是五星级酒店的通行做法但中州皇冠假日、索菲特近年都推出了面向商务阶层的中档客房，其价位也已被市场所接受”皇冠假日每年都举办啤酒节、圣诞节活动，面向社会开放，此外，也有一些市民在这里举办婚礼、寿筵等价位不是很高，收入稍好的工薪阶层都能接受王茂林说　　　　四、 新乡市酒店行业现状 （一）新乡市酒店基本情况1、概况新乡市现有星级酒店22家，其中四星级3家，分别是新乡国际饭店、新乡宾馆、新乡市金龙大酒店，三星级酒店12家，二星级7家，五星级酒店仍是空白。

　 　 　 （1）新乡国际饭店新乡国际饭店现为世界金钥匙酒店联盟成员，是新乡市首家四星级酒店，曾成功接待了胡锦涛、吴邦国、温家宝、曾庆红、回良玉等党和国家领导人及 100多个国家和地区的来宾， 国际饭店现有客房 291间（套），床位 508张；拥有豪华宴会厅 2个，餐饮雅间 31个，餐位 1000余个 （2）新乡宾馆新乡宾馆是一家标准的四星级酒店，始建于 1964年，是新乡市内外事活动的主要接待单位之一宾馆拥有各类客房 360间，设有餐位 1052座，多功能宴会厅 5个，宴会厢 32间，会议室 10余处3）新乡市金龙大酒店新乡市金龙大酒店是一家标准的四星级酒店，隶属新乡市无氧铜材总厂（金龙精密铜管集团股份有限公司），始建于 1999年， 2000年按三星级标准进行设计装修改造， 2005年按照四星级标准再次进行设计装修改造， 2007 年 1 月荣膺为四星级旅游涉外酒店， 是新乡市委、市政府定点接待服务单位酒店占地面积 37896.96 平方米，建筑面积 10963.96 平方米，现拥有标准客房、豪华套房等各种客房 171 间，能容纳 300 人的多功能厅 1 个、会议室 6 个2、酒店住宿人员状况根据国家统计局、国家旅游局2000的抽样调查，有42％的国外游客是于游览观光为目的，其次为商务和探亲访友。

新乡市国内客人的住宿目的也以游览观光、商务、会议为主要目的从国内旅游客人的地区来源来看突出表现为以下特点：空间距离越近，人数越多，表现在是否开通直达列车，如北京、河北、山东、山西等省市；经济发展水平越高的省区，人数越多，如广东、浙江、江苏、上海等省市3、新乡市酒店价格和出租率根据近年来的情况，四星级酒店标准间门市价平均在680元/间左右，折扣价格平均在270元／间左右，三星级酒店标准间门市价平均在240元/间左右，折扣价格平均在120元／间左右根据新乡酒店业人士估计，四星级酒店入驻率平均在80以上％，三星级酒店的入驻率在60-70％以上，其中在9月至12月份四个月旺季，四星级酒店入驻率在95％左右，甚至像新乡国际饭店这样的条件比较好的酒店经常出现供不应求的局面四、新乡市建设五星级酒店的优势和机会1、先入为主，填补空白的优势新乡市目前还没有一家五星级酒店，四星级酒店也仅有三家，这与新乡市的整体经济实力和充足的客源需求是极为不相称的另外酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据国外的经验表明，一家酒店的平均生命期为40年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到80到90年。

酒店的入住率和收益在起初的5到10年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后8到15年之间（中期）收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降（衰退期）新建的五星级酒店，其装修、设施、设备更能够符合客人的需要，相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益2、具有显著的成本费用优势酒店的成本费用是影响酒店经济效益的一个重要因素，对于一家新建的酒店，土地成本、建造成本、利息费用、家具及固定设施和其他日常运营成本等都是重要的成本费用因素新乡市作为内地城市中的二线城市，企业的综合运营成本还是相对比较低的1）电价：电价类别电压等级电度电价（元/千瓦时）一般大工业电价35-110千伏0.497商业电价1-10千伏及以上0.755居民生活电价1-10千伏及以上0.580非居民照明电价1-10千伏及以上0.635（2）水：（3）气：用气类别收费标准工业用气2.35元/立方米商业用气2.15元/立方米居民用气1.75元/立方米用水种类基本水价公共事业附加费（代收）城市污水处理费（代收）水资源费（代收）合 计工业生产2.000.100.800.253.15居民生活1.500.100.650.152.40行政。