2007年珠海土地市场总结报告(共9页).doc

精选优质文档-----倾情为你奉上2007年珠海土地市场总结报告二〇〇八年一月目 录专心---专注---专业一、 2007年全年珠海土地供应情况表1：2007年珠海市国有土地出让情况地块用途出让宗数用地面积（万平米）总建（万平米）住宅（商住）用地682.2455 198.82商业办公用地755.04191.05合计13137.29389.87表2：2006年珠海市国有土地出让情况地块用途出让宗数用地面积（万平米）总建（万平米）住宅（商住）用地871.2600139.14商业办公用地219.9111.77合计1091.17150.91表3：2005年珠海市国有土地出让情况地块用途出让宗数用地面积（万平米）总建（万平米）住宅（商住）用地1249.3184116.14商业办公用地28.33.12合计1457.6184119.26注：表中数据主要来源于广州管理总部发展部整理的珠海土地出让汇总表，基本上包括了珠海市政府公开出让的所有土地，基本能够反映珠海市土地市场的状况，下同由表1、表2、表3可知，珠海每年出让的土地数量并不多但是出让的总面积逐年上升，2007年全年出让住宅和商业办公用地面积为137.29万平米，出让地块规模较大。

商业办公用地出让面积相较居住用地逐年上升更快二、 2007年全年珠海土地成交情况2007年，珠海政府出让并成功交易了5块商住地块，4块商业办公地块其中，香洲区的土地交易面积占了一半，预计明后两年香洲区的土地交易量将达到顶峰，而斗门区和金湾区的土地交易量会逐年上升表4：2007年珠海商住用地成交情况编号地块位置所属区地块面积(平米）建筑面积成交价（万元）楼面地价（元/平米）竞得人珠国土储2007-01前山河西岸、前山大桥南侧香洲区.74(其中S1=.49、S2=20197.08、S3=19440.37、S4=47965.30、S5=73976.50、).655.117700中信华南（集团）有限公司珠国土储2007-03洪湾工业片区南湾大道南、香工路西侧香洲区89397.14(其中S1=39555.01、S2=49842.13).2826819.141500中邦置业集团有限公司珠国土储2007-06金湾平沙镇升平大道北侧金湾区.7.424538.57971珠海市广拓置业有限公司珠国土储2007-07高栏港经济区南港西路北侧高栏港经济区20001400024320.221080珠海市恒宇发展有限公司珠国土储2007-08斗门区白蕉镇金碧丽江东侧斗门区.31.95829501.131110中邦置业集团有限公司合计.89.29.24102表5：2007年珠海商业办公用地政府出让及成交情况编号地块位置所属区地块面积(平米）建筑面积(平米）成交价（万元）楼面地价（元/平米）竞得人珠国土储2006-12斗门区井岸镇尖峰南珠峰大道西侧斗门区94110.84（其中：酒店（S1）49519.3，商业、会展（S2）44591.54）.0089034.64 800 万事益有限公司珠国土储2007-02前山三台石路南沿河路东侧香洲区86161.02（其中S1=23831.35 S2=43168.89 S3=19160.78）.5867779.00 1750 珠海市广逸咨询服务有限公司珠国土储2007-04三灶镇唐人街市场东侧金湾区4019.718088.651555.62 860 广州市正地房地产发展有限公司珠国土储2007-09万山海洋开发试验区桂山岛十三湾联检大楼道路与海滨大道北段交界处北面香洲区2000600400.00 6667 中国石油天然气股份有限公司广东销售分公司合计78769.2661518 1、 区域结构分析表5：2005年—2007年珠海市各区域住宅（商住）用地政府出让面积（单位：万平米）年度区域200520062007合计香洲区46.1154.3246.95147.39斗门区010.7414.7725.5金湾区3.26.220.5329.93合计49.3271.2682.25202.82由表5可知，香洲区的商住土地出让面积在逐渐减少，而其他两个区的出让面积在逐年快速增加。

主要原因是香洲区发展比较早，而其他两个区现在发展的相对来说比较快表6：2005年——2007年珠海市各区域商业及办公用地政府出让面积（单位：万平米）年度区域200520062007合计香洲区8.319.911846.22斗门区009.49.41金湾区000.40.4合计8.319.9127.8256.03从表6可知，2005年—2007年珠海市商业及办公用地政府出让区域依然以香洲区为主，而其他两区也在加大出让力度2、 成交价格分析表7：2005年—2007年珠海市政府出让住宅（商住）用地的成交价格年度总建筑面积（万平米）成交金额（万元）楼面地价（元/平米）200573.0996.7413242006107.24279.66 26082007134.11.550,177.241022007年，珠海市政府出让住宅（商住）用地的平均楼面地价为4102元，相比上年有很大幅度的上升主要是位于前山河西岸、前山大桥南侧的珠国土储2007-01，总面积为.74平方米，成交楼面地价达7700（元/平方米），这样拉升了整个楼面地价表8：2005年—2007年珠海市政府出让商业及办公用地的成交价格年度总建筑面积（万平米）成交金额（万元）平均楼面地价（元/平米）20053.127.7124902006000200751.8978,769.271518 2006年，政府推出位于珠海万山海洋开发试验区东澳岛大小竹湾（大竹湾南面），占地16.35万平米的酒店地块，结果却因故推迟挂牌报价，导致2006年没有商业地块成交。

从2005年和2007年的成交地价来看，下降了接近900元三、 经典案例2007年9月28日，珠海市国土资源局将对编号为珠国土储2006-12、2007-01、02、03、04、05、06、07、08、09号等10宗国有土地使用权公开挂牌出让其中比较典型有珠国土储2007-01地块按照《珠海市城市规划条例》，中心城区不再供应房地产用地，又由于前山河改造工程，使此次政府推出的前山片区的地块成为开发商在市区争夺的大蛋糕位于珠海前山河沿岸黄金地段的01地块，在万科、仁恒、绿景、中信、中化方兴及中邦等大开发商的角逐下，经过77次举牌最终中信华南以7700元/平米的楼面地价获得此地块，刷新了珠海地价最高记录，地块位于华发新城和世纪城之间，地形较为方正，周边配套成熟，随着一河两岸改造的实施，前山住宅环境大大改善四、 土地交易特点从地理位置来看，出让地块逐渐从香洲区转移到金沙区和斗门区从成交价格来看，最高的成交楼面地价是位于前山河西岸、前山大桥南侧的珠国土储2007-01地块，达到了7700元/平米，其起始底价3000也是最高的，显然与其优越的地理有关但总的来说最终的成交楼面地价基本上较起始楼面地价升幅不大，部分更以起始楼面地价成交。

另外还有一些地块因为报价没有达到政府保留价而流拍，导致过段时间再次推出市场出让可见珠海的土地市场竞争还不是特别激烈五、 土地价格趋势香洲区的楼面地价远远高于其他两个区，而斗门区与金湾区的楼面地价亦呈上升趋势根据珠海市的经济发展和城市规划，预计三个区的地价仍有上升空间，而斗门区与金湾区的上升空间则更大 六、 2007年底土地市场新变化2007年10月－12月期间，珠海市没有一手土地推出市场，因此年底土地市场暂时没有对政府宏观调控政策显示出反应 从整体上看，珠海市第三季度土地市场较为平稳，与上半年相比供应的地块为政府集中出让，规模大、综合性用途地块面积较大，而用于酒店及商务则相对较小由于市区地块的稀缺行，此次2007-01地块最高地价达到7700元/平方米，与去年地王价格翻了一番而西区供应地块中，起始楼面地价除了用于酒店的地块外，价格主要分布在800－1100元/平方米之间与上半年成交价格相比，差距拉小了，竞拍成交后价格增幅在400元/平方米左右，除2007-01地块外，其他地块竞拍价升幅不大从第三季度土地供应来源看，市区可建用地减少，而西区供应较多可见，西区将成为未来的投资建设和城市发展热点。

七、 主要竞争对手获得地块情况表9： 珠海市市场中主要竞争对手的土地储备区域开发商所在区域项目名称项目状况建筑规模（万㎡）外埠品牌项目方圆集团新香洲云山诗意在售12仁恒置业新香洲仁恒星园在售，二期已开工35拱北仁恒海滨中心预热，未开工23中化方兴地产唐家湾每一间花园在售12远大集团唐家湾远大美域在售35吉大原日东烂尾别墅预热，未开工15绿景地产唐家湾凤凰山一号预热11新加坡雅科本唐家湾明星大厦预热，预计09年初交楼5时代地产前山时代廊桥预热，已开工12.3金湾西湖新城项目预热，未开工32.0保利地产前山夏村改造预热，未开工30金地项目新香洲山猪坑地块预热9中海地产唐家湾银坑项目预热，未开工21.2中港城置业斗门东方威尼斯预热，已开工110祥祺集团金湾金湾一号预热，一期明月湾已开工14.0金地集团唐家湾金地天大项目预热，未开工10.0万科地产老香洲金域蓝湾在售9.2吉大珠海宾馆改造项目预热，未开工30新光地产吉大吉大旧村改造预热，已开工13吉大粤财酒店旁项目预热4新世界地产金湾新世界海滨花园在售3期8.5和记黄埔地产唐家湾海怡湾畔4期预热，即将开售10.0淇澳岛项目预热：未开工20.0合计///大于400本地品牌项目华发股份南湾华发新城1-4期售罄，5期将开工80南湾华发世纪城预热,一期将发售80南湾05-13地块项目预热,即将开工70斗门里维埃拉地块预热，未开工106吉大华发龙庭预热，已开工，年内发售11.5中珠股份新香洲中珠上城预热，即将发售28拱北合强项目。