投资性住房与银行存款收益分析购房投资的个案分析与计算.doc

购房投资收益分析计算一、序言：有了闲钱就要投资，避免货币贬值，是现代社会的理财理念， 然而，如何掌握理财方式却是困难的投资方式常见的不过几种：银行储蓄存款：优点是简单明了安全，缺点是收益率不高，有 货币贬值的风险投资股市基金：优点是回报率高，缺点是操作复杂，需要具备 一定技能，风险是投资性太强投资房地产：优点是回报率高，稳定，且操作简单，大众化 缺点是政策变化，变现麻烦投资贵金属及艺术品：优点是回报率高，稳定，缺点是市场有 限，变现困难风险是假货太多因此，普通投资者多适用银行存款和房地产方式而不论何种 方式，跟风投资往往是没有收益甚至损失2010年底，本人也跟风购买了一套住房，面积142平方米，价 格162.33万元位于二三线城市的西部某省会城市购房耗用了全 部的积蓄77万元，加上贷款85万元现以本例购房个案分析投资房地产与银行存款的收益二、计算基础数据购房日期：20 10.11.15.房价：162万元，其中支付现金77万元，贷款85万元还贷方式：等额本息还款执行利息：5.2190% （85折），逾期利息：7.8285%（1.275倍）还贷额：7955.28元/每月还贷期限:12年（144月）随后，国家4次上调存贷款利率，月供由7955.28元/每月增加 到8 291.43元/每月（增4.23%）o为减轻月供压力，201 1年2月和 8月二次提前还贷款32万元，还贷期限减为8年（本意是减少月供 额，结果操作错误成减少年限），还贷额减为：6640 .45元/每月。

三、购房收益分析如果把这一购房行为看做是一相长期投资活动，其支付与收益如 何呢？收益分析之一：购房还贷方案分析这里考虑三个方案，按是否提前还贷和不同期挡利率分别计算 方案一：按购房时贷款协议计算（当期年利率6 .14% ,85折） 贷款85万元，还贷期限12年，每月还贷额7955.28元，到期共支付贷款本息0.795528万元xl 2月xl2年=口4 .56万元其中贷款利息支付为114.5 6-85 = 2 9.56万元贷款利息率为34.78%到期房价支付总额：114 .56 + 77 = 191.56万元考虑房屋出租收益：0.23万元辺2月xl 2年=33.12万元则到期后房屋支付成本价为：191.56-33.12 = 158.44万元这个成本价低于当期购房市场价162万元如不考虑其它因素（通货膨胀、物业费等），到期后约有盈余，而盈余大小取决于那 时的市场价，市场价高于158.44万元，有收益，市场价低于1 58.44 万元，投资亏损方案二：按购房后部分提前还贷计算（当期年利率6.14%,85折） 贷款85万元，还贷期限12年，第二年20□年2月提前还贷款22万元，还贷期限减为8年，8月又提前还贷款1 0万元，还贷额 减为每月6640.45元。

到期共支付贷款本息=32万元+ 0.66 4045万元灯2月x8.25年（表3）=32万元+65.740万元=97.7 40万元其中贷款利息支付为97.74 -85 = 12.74万元贷款利息率为14.99 %到期房价支付总额：97.7 4 + 77=174.74万元考虑房屋出租收益：0.23万元灯2月x9年=24.84万元则到期房屋总支付成本价（9年）：174.74 - 24.84 =149.90万元为了便于与方案一比较，取相同年限（12年），则到期房屋总支 付成本价：174.74-33.12=141.62 万元即方案二较方案一少支付141.62 -158.44万元=-16.82万元方案三：按现行贷款利率计算（当前年利率7.05% ,85折）贷款85万元，还贷期限12年，每月还贷额8291.43元，到期共支付贷款本息0.829143万元“2月xl2年=1 19.40万元其中贷款利息支付为119 .40- 85 =34.40万元贷款利息率为40.47%到期房价支付总额：1 19.40+ 77 =196.40万元考虑房屋出租收益：0.23万元xl2月xl2年= 33.12万元则到期房屋总价值：196.40 -33.12 = 163.28万元由于利率提高，方案三较方案一多支付163.28-158.44=4.84万 元，增3.05%o按此方案，其到期支付的成本价16 3.28万元已高于 当期市场房价162万元。

收益分析之二：提前还贷方案对比分析（当期年利率6.14%,85折）部分提前还贷按减少年限，减少月供额和既减年限又减月供额 三个方案计算方案四、减少年限（网络计算器计算）2011年2月部分提前还贷2 2万元，减少年限4年（48月）， 节省利息支出15.294万元；20口年8月部分提前还贷10万元，减 少年限丄年8月（20月），节省利息支出4 .707万元合计节省利 息支出 15.29 4+4.707=20 .001 万元方案五、减少月供额（网络计算器计算）20口年2月部分提前还贷22万元，减少月供额为5 800.17,节 省利息支出7.807万元；20口年8月部分提前还贷10万元，减少月 供额为6601.38,节省利息支出2 .302万元合计节省利息支出 7.807 +2.302 =10 .109 万元方案六、减少年限又减少月供额(网络计算器计算)20口年2月部分提前还贷22万元，减少年限4年(48月)，节 省利息支出15.2 94万元；20口年8月部分提前还贷10万元，减少 月供额为6 601.38,节省利息支出2.302万元合计节省利息支出1 5.294+2.30 2 =17.596 万元。

减少年限可以更多的减少利息支付，但月供压力大方案六是 可行的四、银行存款收益分析收益分析之三：如果不购房，将本金和月供存银行的收益计算按当期利率(2010.10.20 ~)计算按不同存期组合不同方案：方案七：5年+5年+2年存款(一)、现金77万元存入银行整存整取本息合计:77 万元x(l+4.2%x5 年)=93.170 万元93.170 万元x(l+4.2%x5 年)=112.736 万元112.736 万元x（l+3.25 %x2 年）=120 .064 万元（二）、"月供"（方案一）存入银行零存整取一整存整取存款 1＞第一个5年1. 零存整取5年本金=0.795528万元x（12月x5年）=47.732万元利息=0.79552 8 万元xl830x2 ,5%/12=3.0 33 万元本息合计=4 7.732+3.03 3=50.765 万元%1 •整存整取5年本息合计=50.756万元x（l+4.2%x5年）=61.41 5万元%1 •整存整取2年到期本息合计=6 1.415万元x（1 +3.25%x2年）=65.407万元1. 第二个5年1. .零存整取5年本金=0.7955 28万元x（12月x5年）=47.7 32万元利息=0.7 95528 万元灯8 30x2.5%/12 =3.033 万元本息合计=47.732+3.033=50.7 65 万元2. 整存整取2年到期本息合计=50.765万元x（l+3 .25%x2年）=5 4.065万元3. 第三个2年1. •零存整取2年按1+1年计算先零存整取1年（第1年）本金=0.795528万元x（12月xl年）=9.546万元利息=0.79552 8 万元x78xl,9 1%/12= 0.0 99 万元本息合计=9 .546+0.099 = 9. 645万元再整存整取1年（第2年）本息合计=9.645万元x（l+2.5%xl年）=9 .886万元%1 .零存整取丄年本金=0.7 95528万元x（l 2月xl年）=9 .546万元利息=0 .795528 万元x78xl.91%/l 2= 0.099 万元本息合计=9.546 +0.099= 9.645万元%1 •到期本息合计=9.8 86+9.645万元=19.531万元4、到期月供本息总计=65.407+54.065+19.531 =139.003 万元 方案七：存款本息总计=120.06 4+139.003=259.067万元方案八：3年x4次存款（一） 、现金77万元存入银行整存整取本息合计：77 万元x（l+3.85%x3 年f=77 万元xl.548 =119.2 25 万元（二） 、"月供〃（方案一）存入银行零存整取一整存整取存款1＞第一个3年：先零存整取3年：本金=0.795528万元x（12月x3年）=28.639万元利息=0.7955 28 万元x666x2 ,2%/12=0.9 71 万元本息合计=2 8.639+0.97 1=29.610 万元再整存整取3年x3：29.610 万元x（l+3.85%x3 年）3=29.610 万元xl.388=4 1.101 万元2、第二个3年：先零存整取3年：本息合计=28 .639+0.971 =29.610万元（计算同1> ）再整存整取3年x2：29.610 万元x （1+3.85%x3 年）2 =29.610 万元xl.2443=36.845 万元3、 第三个3年：先零存整取3年：本息合计=28.6 39+0.971=2 9.610万元（计算同1> ）再整存整取3年：29.610 万元x （1+3.85 %x3 年）=29.6 10 万元xl.115 5 =33.030 万元4、 第四个3年：零存整取3年：本息合计=28.639+0.971=29.610万元（计算同1> ）5、 本息合计=41.101+36.845 +33.030+29 .610=140.5 86 万元方案八：存款本息总计=119.225+ 140.5 86=259.811万元方案九：1年xl2次存款（一） 、现金77万元存入银行整存整取本息合计：77 万元x（l+2.5 %严=77 万元xl.345 = 10 3.556 万元（二） 、"月供〃（方案一）存入银行零存整取一整存整取存款1>第一个丄年：先零存整取丄年：本金=0.7955 28万元x（12月xl年）=9.546万元利息=0.795 528 万元x78xl ,91%/12=0.099 万元本息合计=9.546+0.09 9=9.645万元再整存整取1年“丄：9.645万元x （l+2.5%xl年严=9.645万元xl.312 =12 .655 万元2、第二个1年：先零存整取1年：本息合计=9.5 46+0.099=9 .645 万元（计算同 ）再整存整取1年“0： 9.645万元X (1+2.5 %xl年)10=9.645万元xl.28 0=12.346 万元3、同理第三个 1 年：9.645 万元x (l+2.5%xl 年)9=9.645 万元xl.249 =12. 045万元第四个 1 年：9.645 万元x(l+2.5%xl 年)8=9.645 万元xl.218 =11 .751 万元第五个 1 年：9.645 万元x(l+2.5%xl 年)7=9.645 万元xl.189 =1I. 465万元第六个1年：9.645万元x (l+2.5%xl年『=9.645万元xl.160 =II. 185万元第七个1年：9.645万元x (l+2.5%xl年尸=9.64 5万元xl,131=10.912万元第八个 1 年：9.645 万元x (l+2.5%xl 年f=9.64 5 万元xl,104=。