房地产企业年度所得税汇算清缴比较分析.docx

    房地产企业年度所得税汇算清缴比较分析    张翠红摘要：自改革开放以来，我国的经济实现了快速发展，各行各业也迎来了飞速发展的时代，紧紧抓住了发展的机遇，在各自领域凸显了自身的优势和成就其中房地产行业在各行各业中处于突出和引领地位房地产行业相较于其他行业具有周期性较长，涉及资金较多，参与人员相对复杂等特性，导致在其进行财务统计和税务计算时，过程较为烦琐在房产开发的不同阶段，给予税务的统计和要求又具有不同的特点，财务人员需要承担与之相对应的较大的风险，所以在房地产行业进行具体的财务汇算任务时需要具有较高水平的财务人员才能去应对和处理，由此凸显出了房地产行业在进行年度所得税汇算时具有其特殊性在房地产销售行业，我们进行所得税汇算时需要分为三种不同的情形去处理和应对分别为：（1）只存在完工项目时的汇算;（2）预售和已完工项目同时存在的情况;（3）只存在预售项目并未完工的情形由于在具体操作情况下存在以上三种情况，所以我们在进行所得税的汇算清缴时，应该根据不同的情形具体分析本文重点分析在不同的情形下所得税汇算清缴的相关问题，分别从开发的不同阶段的收入、成本以及毛利额等方面去具体的分析，找出其中可能存在的问题以及应对的方法，进而为促进房地产业健康绿色长期化的发展作出贡献。

关键词：房地产企业;所得税汇算;比较引言所谓所得税汇算清缴是指企业根据相关的法律法规，在纳税年年末按照规定的计算方法去自行计算和统计全年应纳税所得额和应纳所得税额房地产行业是我国经济的重要组成部分在我国经济体系中扮演着不可或缺的重要作用但因具体的相关法律法规的规定，房地产行业受到国家的政策的影响和调控较为宽泛同时因其涉及的资金链较多，资金周转的周期较长，且所应缴纳的税额，包括未完工和已完工两种情形，导致所需要处理的问题较为复杂，又因地产相关企业在进行企业的核算和税金方面的统计时具有复杂性、独特性等问题需要专业素质较高经验较为充足的财务人员，才能做好相关的统计和计算本文结合实际，就所存在的预售未完工，已完工项目以及预售和完工同时并存三种情形作出具體的分析和研讨，进而比较出房地产开发企业在此三种情形下所应缴纳的金额的具体情况一、只存在预售而未完成项目的汇算当只存在预售，而项目并未完工的情形，相较于另外两种情形有所出入最明显的特征是它并不存在成本的核算，主要内容包括税金的审核、收入的审核以及各项期间使用费用的审核三个部分一）税金的审核在此阶段，税金的审核主要包括三个方面，一是土地增值税的相关处理问题，二是土地使用税的处理问题，最后是人们较为关心的增值税的处理问题，此三项是税金审核的具体内容，当我们在处理和应对这些问题时，需要具体问题具体分析，需要根据当时所现行的国家所颁布的相关法律法规的规范来进行明确的分工和处理。

增值税的处理因为房地产行业在此方面要求较高，因此我国对于房产行业颁布了专门的与之相关的增值税的征收和管理方法我们需要按照规定来履行职责，按照相关的规定，我们需要在收到预收款之后，在下个月的纳税申报期之前完成税款预缴按照规定我们的计算方法具体分为两种，按照第1种计算方法，我们所应当缴纳的税额是我们当期所有销售额总和的5%如若选择这种计算方法，我们必须在所规定的36个月内不得变更计税方法因为计税方法较为简单，且便于操作，我们称其为简单计税方法第2种现行较多的一种处理办法，我们称其为一般方法计算机，具体操作方法是将全部的价款和外交的费用扣除当期所在的土地价款后的余额与增值税的10%的税率来缴纳对于房地产项目而言，在实际操作过程中还存在着教育费附加和城市维护建设税等相关的附加费用，我们需要将这些附加税费归同于增值税来一同缴纳在税金的范畴内，第2类需要讨论的就是土地增值税的处理和方法由于按照现行的土地增值税相关条例规定，企业的纳税人必须在项目完工之前，对所在的房产进行转让，在此过程中，纳税人将会获得一笔收入，此时由于所需要去确认的该项目的成本难以通过土地增值税来进行计算因而我们需要通过土地增值税来进行预征。

所需要缴纳的预税款是根据当时的预税汇率来乘以预税款减去应预缴增值税额所得出来的，且在预缴纳土地增值税时，贷记银行存款科目，借记应缴税应缴土地增值税科目在税金的审核中，第3类即为土地使用税的处理当存在土地使用权的交换或转让时，如果在交换过程中存在获利的情形，那么我们需要在交付土地的下一个月内交付土地使用税若合同上并未规定详细的交付土地的时间，那么我们缴纳土地使用税的时间应定为在签订合同的下一个月内进行二）收入的审核因为此时只存在预售，但项目并未完工，因此纵使购房者已经从房地产销售方签署了相关的购房合同，但是因房屋并未完工，商品的实际控制和所有权并未交付给购房者，此时房地产企业所收纳的房款不能纳入收入这一条款之中，因为此时的房款与认定收入的规律和规定并不相符，我们并不能将其视为收入对待，进而在进行利益计算或风险评估以及损益计算的时候，不能将其列入计算的范围之内此时对于此类资金应记做预收账款，需要进行单独的审计和核算当需要计算房地产企业所得税，我们需要根据当时所限行的所得税的毛利率，来对其毛率进行系统计算，且进行分期在所规定的期限内，按照每期所应缴纳的费用来进行分期处理，除此之外我们需要扣除在此期限内所相关的土地增值税以及各项附加费用。

最后在进行具体的汇算清缴时，需要按照当时现行的规律条款来进行具体的汇算清缴，同时做好纳税调整三）期间人工及各项相关费用的核算首先根据现行的规范和标准，对于人员员工的薪资作出了适当的调整，需要将职工薪资的8%作为教育经费来扣除在进行相关的业务或广告宣传时，所应消耗的资金，或与之相关的费用，按以当年销售总额的5%予以扣除除却特殊的相关规定以外，如若存在超出情况，应该在纳税年结束以后进行多余部分的扣除在具体业务中存在的业务招待费，规定最高的额度为发生额的60%，且需要满足不得超过含税预收款的5‰企业在进行各类活动时会存在着佣金这一费用，此时对于佣金需要按照5%的限额来进行控制预算，且超出的部分，原则上不允许扣除对于企业所进行开发和利用的产品，当使用年限不满一年，而又作为产品进行对外销售时此时产生的相应折旧费，按照相关条款规定不得在税前进行扣除利息费用的整改，按照国家的相关法律法规的规定，在计算利息费用时应必须按照原有的资本进行计算，而不能按照后期所产生的损益来进行计算进行具体的当期税前利息时所能够进行扣除的只有一小部分，其中包括借款辅助费用以及无法按照原定开发产品所产生的财务费用产生的利息企业应该按照当时所处环境的现行条款，对所得税进行相应的调整和改善。

对于所应扣除的利息费用进行扣除所应缴纳的不得扣除的费用进行保留二、只存在完工项目的汇算现行的房地产企业相关的条文中规定，对于一个房地产企业只要拥有完备案的手续，或者相关资料已经按照相关规定办理完成以后，就可视作此项项目已完成，且不论此次的工程是否符合最后的适用标准，是否能够正常投入使用当已经认定房地产企业的房屋已完全完工时，需要對与之相关的毛利额以及所应缴纳的费用进行计算需要做好应纳税所得额与实际所取得的毛利率之间的具体数字关系对于完工后的具体核算，选取的计算方法可按照一般企业所现行的核算方法进行核算，且需要在核算过程中积极完善与之相关的各类资料和条件，且相较于只存在预售款而未完工的汇算，此时完全完工时所确定的收入不得做入招待费以及各类人工费或者宣传费的计算之中，并且需要做好与之相关的土地增值税的清缴问题三、预售与完工项目同时存在时的汇算以2008年的一处具体房产作为案例，设房屋预收款为A，实际所收房款为B，成本价记为X，按照2018年所颁布的与之相关的规定，此次项目的毛利可视作预售款的25%作为统计，记25%A，会计利润则需按照业主所交纳的费用A减去相应的成本价格X，同时扣除与之相关的土地增值税以及税金等相关附加的资金C。

此外还应扣除在本年度内所消耗的广告费业务招待费等其他费用D，最终的会计利润为B-X-C-D同时在计算时应注意广告费用的最高限额不应高于预售款的15%，业务招待费限额不得超过预售款的5%，同时户主所缴纳的房款，所对应的毛利率，应为全款的25%，同时需扣除实际所发生的各项附加费用税金此时应缴纳的企业所得税为最后扣除所剩的资金的25%，同时在年底补清所需要补缴的剩余费用因在时代的发展过程中，所现行的法律法规会随着时代的变迁而不断改变，我们应时刻关注与之相关的法律法规的颁布调整，去与时俱进地作出最新的调整与配合和适应国家的号召和响应是每一个房地产企业所应遵循的基本准则结语房地产企业是一个周期长、投资多、同时受到国家监控和督促力度较强的一个行业，房地产行业应该按照国家相关规定在会计利润以及纳税调整项目相结合的基础上交纳应纳所得税，结合上面的三个具体情形的分析，我们可以知道一个房产企业想要在其所属领域内更好且健康地实行可持续发展，做好企业相关所得税的汇算清缴工作是极其重要的好的所得税汇算清缴，能够有效地对企业当年所发生的各项收入、支出费用、税金等相关方面的资金作出全面而系统的检查同时能够发现企业在管理和经营方面的偏颇或者不足，及时发现并处理问题，提高企业的管理和执政能力，好的管理产生好的利益，好的管理能够降低企业涉税风险，进而对整个企业内部的文化氛围起到监督和控制的作用，促进一个企业健康而平稳的发展，是我们追求的目的，也是未来发展的目标。

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