物业管理有限公司工程部运作手册.docx

第一章 人员架构及管理范围技工2人高级技工3人技工4人高级技工6人高级技工4人技工1人高级技工2人技工4人技工2人高级技工2人给排水主管1人空调主管1人强电主管1人弱电主管1人综合维修工程师1人空水工程师1人电气工程师1人资料员1人总工程师1人 1.1 架构图总人数：339人1.2 物物业管理理工程部部的主要要职责工程部负责责：A. 对物业的土土建及所所有机电电设施（电电气、电电梯、空空调、给给排水、通通讯、保保安消防防等系统统）的维维修保养养B. 日常运行管管理C. 对业主、租租户开展展有偿服服务D. 对装修工程程进行监监督管理理E. 对物业设施施提出完完善、整整改方案案具体包括以以下内容容：1.2.1 在物业总经经理领导导下，具具体负责责贯彻执执行物业业的经营营方针，制制定物业业设备管管理工作作的具体体目标和和政策1.2.2 定期编写月月、周报报告、运运行报表表等工作作，积累累有关资资料和数数据，为为管理决决策提供供依据1.2.3 负责物业设设备的规规划和实实施，运运行和使使用、维维护和修修理、改改造和更更新直到到报废全全过程的的技术和和经济管管理1.2.4 负责物业设设备的技技术改造造，引进进工作和和更新工工程的可可行性研研究，编编制年度度计划经经报批后后实施。

1.2.5 加强设备项项目验收收、运行行、维修修的原始始记录资资料；编编制物业业设备的的保养、大大修计划划、预防防性试验验计划（月月计划、年年计划）并并负责组组织计划划的完成成，控制制费用，提提高修理理的经济济效果1.2.6 根据物业设设备基本本折旧和和大修理理基金的的提取情情况，协协同财务务部门合合理计划划和安排排使用设设备购置置费用、更更新改造造费用、大大修理费费用和备备件流动动资金等等1.2.7 制定物业设设备管理理维修的的各项规规章制度度技术规规程和技技术标准准，实行行定额管管理和经经济核算算，完成成总经理理下达的的各项技技术、经经济指标标1.2.8 根据实际需需要和规规定，确确保各种种设备（电电梯、空空调和照照明等）的的准时开开启和关关闭，记记录详实实完整的的运行数数据恰恰当地安安排值班班，其中中，变配配电室、冷冷冻机房房、热交交换室、楼楼宇中央央控制室室等可能能需要224小时时值班；；夜间值值班从实实际需要要出发，由由值班工工程师带带领技术术工人组组成1.2.9 有计划、有有组织地地开展设设备的更更新和改改造，提提高物业业设备的的先进性性和低能能耗、高高效率、防防污染等等性能，保保持设备备的现代代化水平平。

1.2.10 紧急事件件总是会会遇到的的，应急急抢修是是对工程程部技术术水平、组组织水平平和员工工素质的的重要考考验所所谓紧急急事件是是指突然然发生的的停电、停停水、电电梯停运运、漏水水、污水水外溢等等影响大大的设备备故障接接到应急急报告，当当班人员员应立即即通知总总经理、总总工程师师及专业业工程师师，并尽尽快赶到到现场，采采取应急急措施尽尽可能降降低所发发生的损损失，恢恢复设备备的正常常运行1.2.11 推动全员员参加设设备管理理活动，督督促日常常维护和和保养，组组织部门门间的设设备管理理评比竞竞赛活动动和定期期的设备备普查工工作，促促进全体体员工关关心和参参与设备备管理1.2.12 以“经济济、舒适适、安全全、高效效”为指导导方针，负负责保障障经营所所必需的的水、电电、蒸汽汽、冷气气和热能能供应，做做好能源源分配和和费用核核算的基基础工作作，使每每位员工工树立环环保与节节能意识识，尽量量减少能能源的使使用，积积极推广广节能措措施，做做好能源源使用的的记录及及分析，以以提高环环保和成成本控制制的效益益1.2.13 负责设备备安全管管理，组组织物业业设备的的事故分分析和处处理；制制定安全全防火、事事故防范范措施并并督促落落实执行行。

1.2.14 收集和编编制设备备有关技技术资料料和维修修图纸，做做好设备备的技术术档案工工作1.2.15 负责组织织物业各各种设备备的备件件确定、订订货和供供应对对备品、备备件的储储存作出出监控记记录，以以确保在在抢修时时有足够够材料应应用，达达到成本本控制的的目的1.2.16 经常总结结和推广广物业设设备管理理的经验验作法以以及应用用维修新新技术，提提高维修修技术水水平负负责组织织设备管管理和技技术人员员的培训训学习，通通过技术术讲座，知知识问答答等各种种形式，积积极开展展营业部部门人员员的设备备管理基基础知识识培训，不不断提高高全员的的设备管管理意识识和水平平1.2.17 检察和指指引所有有承判商商在物业业内进行行的工程程，以确确保其依依照物业业管理公公司所定定的规章章和安全全标准施施工1.2.18 解答物业业管理部部一切有有关工程程之问题题及查询询，处理理物业内内住客之之投诉，尽尽力为他他们解决决工程有有关问题题1.2.19 制定各种种运行维维修管理理制度及及表格，将将各种运运行保养养工作准准确记录录，达到到管理的的标准化化、文件件化、表表格化，避避免人为为原因对对工程运运行造成成影响。

1.2.20 外判维修修保养把重要设备备及系统统的日常常维修保保养工作作，包括括零、配配件的存存仓，皆皆外判给给合格的的承造商商一方方面可确确保物业业的重要要资产得得到妥善善保养，使使设备能能畅顺运运行，另另一方面面，可令令设备的的寿命得得以延长长可外外判维修修保养的的设备有有：a. 制冷机组b. 电/扶梯c. 空调自控机机组d. 交换主主机e. 消防报警系系统f. 保安技防系系统g. 水处理系统统h. 电脑系统1.3 工工程各班班组职责责范围1.3.11 强电电专业职职责范围围1.3.1.1 负责整个电电气系统统的运行行和资料料管理1.3.1.2 负责发电机机的运行行管理1.3.1.3 负责所有高高低压配配电柜、变变压器、发发电机等等设备的的维修保保养及故故障修理理1.3.1.4 负责空调、冷冷冻设备备动力电电源供给给1.3.1.5 负责水泵房房等电器器设备的的维修保保养及故故障检修修1.3.1.6 负责物业公公共范围围内所有有照明设设备的保保养和故故障检修修1.3.1.7 负责物业临临时供电电的安排排和计划划1.3.1.8 对供电系统统不完善善的地方方，提出出整改方方案及施施工计划划。

1.3.1.9 负责燃油的的储存和和发放1.3.1.10 配合物业管管理处负负责向业业主、租租户提供供有偿服服务1.3.1.11 详列故障的的各种现现象，汇汇报上级级取得总总维修方方案1.3.1.12 负责物业内内电/扶扶梯的运运行管理理1.3.1.13 负责监督电电梯维修修公司的的维修保保养和故故障检修修工作1.3.22 弱电电专业职职责范围围1.3.2.1 负责物业的的门磁，监监控设备备，消防防警报设设备，电设备备，公共共广播设设备， 楼宇自自动管理理设备，电电视设备备，综合合布线，信信号增强强等系统统的运行行管理1.3.2.2 负责所有以以上设备备的维护护保养和和运行记记录1.3.2.3 详列设备故故障的种种种现象象，汇报报给有关关的专业业维修承承造商，使使他们于于最短时时间内，作作出适当当检修，使使设备重重新投入入运行1.3.2.4 配合物业管管理部，负负责向业业主、租租户提供供有偿服服务1.3.2.5 熟悉电脑及及打印机机等部件件的应用用，掌握握系统软软件的操操作1.3.2.6 熟悉系统的的分类、监监控设备备的分布布，掌握握设施的的参数及及其操作作方法1.3.2.7 严格执行工工程部规规定的机机电系统统的运行行方案。

1.3.2.8 监视设施状状况，探探测报警警，如发发现不正正常立即即做出适适当的反反应并作作报告及及提出建建设性意意见1.3.2.9 做好电器设设备及弱弱电房的的消防工工作和卫卫生工作作1.3.2.10 实行24小小时四班班/三班班制不得得擅离职职岗，交交接班之之前做好好各类汇汇总并打打印1.3.2.11 定期对各类类设备和和工具做做定期清清洁、检检修、测测试1.3.2.12 每周、每月月总结运运行、故故障、记记录1.3.2.13 积极参加业业务学习习和技术术培训、复复训，不不断提高高自己的的业务水水平1.3.33 空调调班组职职责范围围1.3.3.1 熟悉空调系系统设备备性能、运运行状况况、控制制状态，制制定合理理运行方方案，研研究改进进措施，减减低能耗耗1.3.3.2 制定月、年年度维修修保养计计划，做做好日常常运行维维修记录录及月、年年度总结结上报1.3.3.3 做好空调系系统日常常维修保保养工作作，确保保设备处处于优良良技术状状态1.3.3.4 做好应急抢抢修工作作，当班班人员接接到应急急报告应应立即赶赶到现场场，处理理事故1.3.3.5 班组员工积积极参加加业务学学习和技技术培训训，不断断提高业业务水平平。

1.3.3.6 做好空调系系统图纸纸，资料料、维修修工具的的保管，检检测仪表表的校正正1.3.3.7 做好空调设设备机房房的清洁洁工作，做做到无污污迹，无无灰尘，无无垃圾1.3.3.8 做好不同工工种的配配合，努努力完成成领导交交给的各各项任务务1.3.44 给排水水班组职职责范围围1.3.4.1 负责给排水水设备及及管路的的维修，处处理有关关设备运运行时发发生的设设备维护护技术事事务，跟跟踪给排排水设备备报修工工作的具具体落实实，做好好应急的的抢修工工作及日日常维护护工作1.3.4.2 熟悉掌握给给排水系系统设备备运行状状况，定定时巡视视主要部部位及主主要设备备工作情情况，如如有发现现设备发发生异常常或故障障，应立立即作出出正确的的判断，采采取有效效的措施施，避免免造成损损失各各设备的的巡视记记录依照照有关表表格1.3.4.3 做好给排水水设备运运行记录录，如有有发现问问题，应应及时处处理如如果无法法处理时时，马上上上报总总工程师师1.3.4.4 做好本班组组设备运运行报表表，对请请修单进进行登记记、编号号，同时时记录请请修完成成后的情情况，掌掌握维修修的进展展情况，保保证各部部门的维维修需要要。

1.3.4.5 积极处理日日常遇到到的技术术难题，对对于无法法处理或或重要问问题应及及时报告告总工程程师，同同时提出出个人建建议或解解决措施施1.3.4.6 做好水泵房房的管理理工作，严严禁无关关人员进进入，负负责消防防泵的日日常清洁洁及试运运行工作作，负责责水箱的的清洗1.3.4.7 负责燃气系系统、设设备的维维修保养养1.3.4.8 认真贯彻执执行总工工程师下下达的维维修、保保养计划划，并认认真讨论论实施，确确保安全全生产1.3.4.9 积极配合其其它班组组工作，努努力完成成领导交交给的各各种任务务1.3.4.10 积极参加业业务和技技术培训训，不断断提高业业务水平平1.3.55 综合合维修职职责范围围1.3.5.1 负责公共范范围内和和管理处处的家具具、陈设设的修理理和翻新新1.3.5.2 负责公共范范围内的的天花、玻玻璃窗、橱橱窗、门门锁等的的各种修修理及整整改.1.3.5.3 负责公共范范围内的的墙壁、天天花、金金属构架架的油漆漆翻新1.3.5.4 负责土建结结构方面面例如渗渗漏水及及墙体的的修补及及整改等等1.3.5.5。