2014年房地产市场分析及预测.docx

2014年房地产市场分析及预测 一 2014年房地产市场分析（一）运行情况2014年，贵州房地产市场进入了深度调整期与2012年、2013年比较，2014年市场交易明显回落，商品房销售面积增速大幅下降，销售价格增速持续回落；房屋竣工面积增速远大于销售面积增速；房地产开发企业投资意愿减弱，土地购置面积和房屋新开工面积出现明显的负增长贵州9个地区房地产开发投资、商品房销售面积的区域差异有所减小与全国平均水平相比，贵州房地产交易和价格相对平稳，库存压力较小，房地产开发企业土地购置和房屋新开工活动减缓趋势较明显；潜在供给量增速低于全国平均水平（见表1）表1 贵州省2014年房地产市场主要指标及比较（二）运行态势1.贵州商品房销售面积增速回落，高于我国东部、中部、西部地区平均水平；贵州9个地州增速差异较大（1）基本情况2014年贵州商品房销售面积3178.1万平方米，同比增长6.9%，全国为负增长（见图1）分月度看，1～8月累计销售1685.5万平方米，仅比2013年同期增加1.6%，按6～8月的发展趋势，商品房销售面积将出现负增长；9月，国家房地产利好政策的出台刺激了贵州的楼市，商品房销售回暖较明显，11月增速达12.6%，年底有所回落。

图1 2014年贵州省房地产开发企业商品房销售面积及增速从单月销售面积看，9月最高，为490.4万平方米；其次是11月，达461.5万平方米；除1～2月外，最低为7月的174.8万平方米，全年平均月度销售面积264.8万平方米传统的“金九”表现明显，但“银十”并未出现由图1可见，2014年各月贵州商品房销售面积增速均高于全国平均水平尽管下半年推出了诸多楼市利好政策，如限购的逐步取消、公积金政策放松、利率下调等，但是全国楼市表现持续低迷，直到年底才有所回暖，全年下跌7.6%2）9个地州市商品房销售增速差异较大，商品房销售量占比差异缩小2014年，贵州各个地区商品房销售增速差异明显（见表2）黔西南州增速最高，为46.6%；紧随其后的黔南州为45.6%；毕节市、安顺市、黔东南州为百分之二十几，六盘水市和铜仁为百分之十几，贵阳市和遵义市同比下降，贵阳下降幅度最大，为-27.2%从销售量的占比来看，贵阳市排名第一，占全省商品房销售的27.7%；其次是铜仁市，占比为17.1%；销售量最低的是六盘水，占比为3.8%与2007年比较，2014年各地区商品房销售量和占比均发生了较大变化，贵阳市占比下降了17.4个百分点；六盘水市占比下降4.3个百分点；黔西南州和黔东南州占比略有下降；其他5个地区占比上升，最大为铜仁市的12.1个百分点。

2007年和2014年占比方差分别为170.4和54.4，说明与2007年相比，2014年贵州省商品房销售量的地区占比差异减小表2 贵州9个地区商品房销售情况地区占比差异减小主要由于贵阳市占比下降，由图2可见，2002～2013年，贵阳商品房销售面积占比均大于40%，而2014年仅为27.7%，比2013年低15.4个百分点，比2002～2013年平均占比44.3%低16.6个百分点图2 2002～2014年贵阳市商品房销售面积占比（3）与贵州历年商品房销售面积增速比较，2014年增速处于较低水平2014年贵州商品房销售面积增速比2013年低29个百分点，远低于1999～2013年平均增速28.8%；增速低于2014年的年份有2004年、2006年、2008年、2010年（见图3）图3 1999～2014年贵州商品房销售面积增速（4）不同区域比较，2014年贵州商品房销售面积增速处于较高水平分区域比较[1]，2014年，我国商品房销售面积下跌最严重的是东部地区，下跌幅度超过全国6.2个百分点，中部地区跌幅小于东部地区，西部地区同比增加0.6%（见图4）作为西部地区的贵州，增速高于西部均值6.3个百分点。

上述分析表明，横向比较，无论与全国平均水平比较，还是分区域比较，2014年贵州商品房销售面积增速均处于较高水平图4 2014年不同区域商品房销售面积同比增速2.贵州商品房销售价格增速持续回落，为2002年以来最低增速，低于东部、中部、西部地区的平均增速（1）基本情况2014年贵州商品房销售价格同比增长0.4%，与2013年基本持平分月份看，房价呈现下降趋势，上半年同比增长0.9%，7～8月有所回升，9～11月下跌，12月止跌回升；全年商品房销售平均价格为4312元/平方米（见图5）图5 2014年贵州省房地产开发企业商品房销售价格及增速（2）比较分析由图6可见，6月之前，由于未来楼市政策走向不明朗，商品房销售价格增速与销售面积增速双双出现下滑；6月后，量和价的增速呈现明显的反向关系，在利好政策不断推出打消购房者持币待购预期的背景下，购房者对价格的敏感程度增加，价格下降，销售面积增加这种反向关系在量价环比增速中也明显地反映出来（见图7），如9月企业开展各种优惠促销活动，销售价格环比下降10.2%，销售面积环比增加149.9%例外的是11～12月，量价环比增速同向变化，这主要是由于央行降息，11月销售面积环比大幅增加，且12月出现回调。

图6 2014年贵州商品房销售价格与销售面积同比增速比较图7 2014年4～12月贵州商品房销售价格与销售面积环比增速比较由图6、图7可见，无论同比增速还是环比增速，销售价格波动幅度都远远小于销售面积波动幅度从不同年份看，销售面积增速波动幅度也远远大于销售价格增速波动幅度（见图8）图8 1999～2014年贵州商品房销售价格与销售面积同比增速比较不同区域比较，2014年贵州商品房销售价格增速不仅低于全国平均水平，也低于东部、中部、西部地区的增速（见图9）图9 2014年不同区域商品房销售价格同比增长情况3.贵州房地产开发投资空间分布趋于均匀，2014年投资增速为1998年以来的最低水平，但高于全国平均水平（1）基本分析2014年，贵州房地产开发投资2187.7亿元，同比增长12.6%，比2013年低19.8个百分点增速最高的是1～2月，达43.9%，第一季度增速大幅减缓，为13.4%；之后缓慢增加，上半年增速23.0%；下半年增速逐月下降，全年增速12.6%（见图10）图10 2014年贵州省房地产开发投资及增速从不同用途房地产开发投资增速来看，2014年增速最大的是商业营业用房投资，其次是办公楼投资，住宅投资增速最小，仅为10.3%。

从月度看，前三个月，办公楼投资增速最大，4月以来，商业营业用房投资速度加快，一直到年底均保持最高增速（见图11）图11 2014年贵州省不同用途房地产开发投资增速从不同用途房地产开发投资占比来看，住宅投资占比最大，其次是商业营业用房投资，办公楼投资占比最小从月度来看，住宅投资占比呈下降趋势，商业营业用房投资占比上升，办公楼投资占比较为稳定（见图12）图12 2014年贵州省房地产开发住宅投资、商业营业用房投资、办公楼投资占比（2）除遵义市外，其他地区房地产开发投资增速均低于2013年；贵州房地产开发投资的空间分布趋于均匀表3为贵州不同地区房地产开发投资情况，2014年房地产开发投资增速与2013年相比，仅遵义市高出6.5个百分点，其他地区增速均下降，降幅最大的是黔西南州，为73.0个百分点，其次是安顺的44.8个百分点，贵阳市、黔南州下降幅度较小（见表3）房地产开发投资占比反映了房地产开发活动的空间分布情况2007年贵阳房地产开发投资占据贵州一半，2014年下降了4个百分点，尽管有所下降，但贵阳市“一枝独大”的情况依然明显；占比下降的还有六盘水市、铜仁市、黔西南州；其他5个地区占比上升（见表3）。

上升幅度最大的是毕节市，为4.9个百分点，下降幅度最大的是铜仁，为6.4个百分点2007年房地产开发投资占比的方差为228.5，2014年为118.8，说明贵州省房地产开发投资的空间分布趋于均匀比较房地产开发投资占比与常住人口占比（见表3），人口空间分布均匀程度远远高于房地产开发投资（2007年、2014年常住人口占比方差分别为18.5、18.8）2014年，贵阳市常住人口占比为13.0%，低于毕节市、遵义市，但贵阳市房地产开发投资分别是毕节市、遵义市的5.6倍、3.2倍；2014年，贵阳市人口约是安顺市的2倍，而房地产开发投资是安顺市的10.7倍2007年，贵阳市常住人口低于毕节市、遵义市，而房地产开发投资分别是毕节市的14.9倍、遵义市的4.1倍，是安顺市的14.0倍上述分析表明，基于常住人口空间分布，2007～2014年贵州房地产开发投资空间分布趋于均匀2007～2014年，贵州省的9个地区，毕节市房地产开发投资占比增长幅度（4.9个百分点）最大，这与毕节市为贵州省常住人口最多的地区是分不开的根据2014年常住人口占比和房地产开发投资占比，可以预期的是，毕节市的房地产市场具有较大的投资空间；黔南州的房地产市场需要注意总量控制。

表3 贵州省不同地区房地产开发投资情况（3）2014年房地产开发投资增速为1998年以来的最低水平2014年贵州房地产开发投资增速处于较低水平1990～2013年贵州房地产开发投资平均增速为40.7%，1990年以来，只有1996年、1997年的增速低于2014年；1998年住房市场化改革以来，2014年房地产开发投资增速最低，比1999～2013年平均增速36.9%低24.3个百分点（见图13）图13 1990～2014年贵州省房地产开发投资增速（4）房地产开发投资贡献率持续回调，与投资率基本持平贵州房地产开发投资贡献率和投资率如图14所示，2014年，贵州房地产开发投资贡献率为25.8%，即贵州经济增长的25.8%是来自房地产开发投资，是2010年以来的最低值，远低于2012年的73.8%，也低于2013年的53.4%与投资贡献率不同，投资率（即房地产开发投资与GDP的比值）波动较小，处于长期上升趋势，从1991年的0.49%增加到2013年的25.0%，2014年小幅回落到24.4%房地产开发投资贡献率与投资率相等时，表明房地产开发投资增长速度与GDP增长速度相同，这是一种相对协调的发展。

由图14可见，1991年以来，只有三个年份（1996年、1997年、2004年）投资率大于投资贡献率，表明这些年房地产开发投资增长速度小于GDP增长速度；其他年份投资贡献率均大于投资率，特别是2012年，两者相差超过50个百分点，2014年两者基本持平图14 1991～2014年贵州省房地产开发投资贡献率和投资率（5）2014年贵州房地产开发投资增速列全国第19位，高于全国平均水平2014年，贵州房地产开发投资增速与江西相同，在31个省、市、自治区中排第19位；全国平均水平为10.5%，负增长的有5个省份，东北三省下降幅度较大，降幅最大的是辽宁，下降17.8%，增速最大的是西藏，达446.7%（见图15）图15 2014年中国各省份房地产开发投资增速排序图16 1999～2014年贵州房地产开发投资指数与商品房销售面积指数比较（6）贵州房地产开发投资增速高于商品房销售面积增速，房地产潜在供给量较大1998年住房市场化改革以来，贵州房地产市场发展迅猛，2014年贵州房地产开发投资与商品房销售面积分别是1998年的78.96倍、33.48倍由图16可见，1999～2014年的大多数年份，投资增速与销售面积增速基本持平，从2010年开始，投资增速与销售面积增速的差异逐年增大。