茶城业态可行性研究报告.ppt

茶城业态可行性研究茶城业态可行性研究报告报告【中国茶区分布】中国的产茶区主要分为西南茶区、华南茶区、江南茶区及江北茶区四大茶区【西南茶区】位于中国西南部，是最古老的茶区，茶树原产地的中心，包括贵州、四川，云南中北部和西藏东南等地主要产黑茶（云南普洱比较出名）、绿茶、红茶；【华南茶区】包括广东中南部、广西壮族自治区、福建东南部、海南、云南南部等地，是中国最适宜茶树生长的地区，著名的有安溪铁观音、 黄金桂，广东英德红茶、凤凰水仙，广西自治区六堡茶，海南白沙绿茶等，台湾冻顶乌龙、白毫乌龙等；【江南茶区】包括浙江、湖南、江西和安徽南部、江苏、湖北南部等地，是中国主要茶叶产区著名的有西湖龙井、洞庭碧螺春、君山银针、黄山毛峰、江苏碧螺春等；【江北茶区】江北茶区位于长江中、下游北岸，包括河南、陕西、甘肃、山东等省和皖北、苏北、鄂北等地江北茶区主要生产绿茶著名的茶叶有：六安瓜片、紫阳毛尖、信阳毛尖、霍山黄大茶等【行业发展】茶叶行业目前多、乱、弱的特点导致了整个行业的无序竞争和低层次竞争，消费者购买缺乏依据和方向由于历史、地理原因，我国茶叶种类众多，大约有上千种茶叶，仅名茶就有两百种左右，而每一种茶叶因采摘时节、产地又可分出众多子类；与茶叶种类多相对应的就是我国从事茶叶种植、加工的企业数量众多，分布广泛，据统计我国目前有大约8000万茶农，7万家茶企；多：茶叶种类多，行业企业多近年来，各地大建茶叶城、茶叶批发市场，市场出现供过于求，结果导致市场内商户的销量和利润越来越薄，而且批发市场由个体商户组成，自身所普遍存在的散、乱、杂和不易监管等特点，价格行业规范不足，常出现“天价茶”等情况，管理的松懈也导致食品行业普遍推行QS认证在茶叶行业也得不到有效执行；我国现行茶叶品质标准中，关于茶叶的感官品质都采用定性语言描述，消费者难以理解和应用，致使标准在交易定价中很难发挥作用，形成实施上的标准缺失情况；行业内还存在假冒伪劣、农药残留超标的情况也严重影响了行业形象和消费者的消费需求，行业管理的混乱直接导致了消费者选择的障碍，降低消费者对产品的信任度；乱：管理无序，标准缺失我国茶叶企业数量虽多，但多数都非常弱小，规模上亿的企业屈指可数，而且没有能够主导行业发展的企业。

2008年，7万家茶企共实现茶叶总产值300亿元人民币，而同年仅联合利华立顿一家茶业年产值即达到230亿元人民币；我国多数企业还处于小规模、分散经营的阶段，采用传统粗放经营模式，通过分布在各地的同乡和批发商销售产品也主要依靠散装形式销售，茶企普遍缺乏品牌意识目前我国有7万家茶厂，注册了自己品牌名称的还不到1000家；弱：企业实力弱，品牌意识弱【茶城运营模式及发展趋势】【传统经营模式】大多是包租模式，即茶城主办方通过招商收取租金，从中赚取租金的差价，或者房地产开发商开发建设茶城后，以较优惠的价格招租引进茶商开店创新模式】近年来各地茶城出现了全新的经营模式，这种模式近似于红星美凯龙的经营模式，项目投入使用前实行统一招商，分户按月/年收取租金；开发商成立专业团队，负责后期的营运管理，包括统一广告宣传，统一定期举办茶艺活动等宣传费用会分摊到各商户日常的管理费中，这样做增加了商户日常支出，但对其平均收益的增加也是有很大好处的衍生产业】现在的很多茶城不仅仅销售茶叶，茶具买卖，古玩、字画，瓷器、玉器买卖与鉴赏，茶艺人员培训、茶道展示等通常都是茶城日常经营活动中必不可少的部分尤其是在茶城中建立大型茶艺会所，举办国学堂传授国学知识，设立古玩、字画博物馆等，都成为了茶城新的经营方向。

发展趋势】新型的茶城由于缺乏固定客群支撑，必须摒弃传统的农贸市场式的运营方式，以现代商业地产模式去运营茶城，借助大型商场的经营模式，按照一定比例从商家日常营业额中扣取费用以代替租金的收取，运营方不断地为商家的产品销售提供服务，包括统一的宣传推广和促销策划，达到和商家互利共赢的目的序号关注因素内容1租金政策优惠力度、签约年限、租金涨幅等2物业所在位置人流量中等偏上、便于寻找、交通方便3经营业态茶城经营需包括茶叶批发买卖、茶具、古玩、字画、玉器、瓷器、茶文化演绎、人才培训等上下游资源4停车状况茶城主要消费群体目前正越趋高端，停车状况越发重要，而且批发商货车同样需要大面积停车空间5格局茶城内业态分布情况、出入口数量、平层面积、层高6物业安全、卫生、制度、整体维护等方面7是否有仓库最好有独立仓库，方便茶商储存货品8消防茶叶易燃，消防工作需重点考虑9政府支持力度开发商是否与政府有良好的关系资源，是否能够获得政府支持，获得一定的税费减免10其他业态要求对商场内其他业态要求较高，由于茶叶需要较好的经营环境，所以不允许同一商场内设置其他与茶叶业态兼容性较小的业态，尤其是餐饮业态，其所产生的气味对茶叶影响较大【茶城选址关注因素】名称建筑面积（万㎡）成立时间经营业态沈阳茶城1.22007年精品名茶、茶具、礼品包装、茶文化推广及弘扬北方茶城2.32008年高档茶具、茶包装、茶保健品、茶叶机械加工设备、茶附属产品、多功能展示厅、服务中心五里河茶城22012年一、二层经营茶叶，三层经营茶具鞍山辰逸茶城-2010年茶叶、茶具经销，品茶休闲鞍山茶城1.52012年茶叶、茶具经销，品茶休闲大连金玛茶城-2005年精品的茶叶、茶具、根雕、文玩等抚顺茶城数量：1备注：该茶城名为抚顺茶城，属于单层茶叶批发市场鞍山茶城数量：3备注：分别为鞍山茶城、辰逸茶城和永乐茶城茶城业态空白区域丹东茶城数量：1备注：该茶城名为仁鹏茶城辽宁旗舰店，为茶叶穿赢点大连茶城数量：5备注：茶叶专业市场共有2家，分别为金玛茶城和双兴茶城，大部分为茶品专营店或大型商场中单层经营，有江南惠茶城、福康茶城、金三角茶城等辽宁省内茶城分布主要集中在沈阳、大连、鞍山三大城市，其他各市无此类专业市场；沈阳市茶城已初具规模，规模较大、定位高端、辐射面广，不仅提供茶叶批发业务，同时提供茶具买卖、茶叶人才培养、茶艺综合表演，及相关衍生业态展示等相关业务；大连茶叶行业发展较为分散，现在在营的两大茶城均较为老旧；鞍山市内茶叶市场除鞍山茶城规模较大外，其余均为大型门店形式，整体规模虽未形成规模，但相比于省内其他城市仍发展较快；辽西城市中无大型茶城在营，行业经营形式主要以小型门店形式为主。

辽宁省茶城分布情况】沈阳茶城数量：8备注：东北重要的茶叶销地，辽宁茶叶市场核心聚集区，能够辐射东三省及内蒙古【辽宁地区茶叶市场特点及现状】沈阳核心区近三年茶叶市场消费结构发生转变，低端市场份额下降，高端市场崛起辽宁省发达地区传统消费茶类是花茶,花茶作为低端大众消费品，消费量和市场份额逐年下降，市场份额已不足40%，安溪铁观音、武夷岩茶等乌龙茶已占据半壁江山，普洱茶市场份额超过10%，逐步缓慢增长高端市场竞争中，乌龙茶占明显优势辽西地区及内蒙古东部的通辽市、赤峰市等地，中低端消费的红茶较长时期内占据主要市场份额，高端茶普及程度较低，消费群体较小，市场份额较低边销茶和红茶的传统消费区目前红茶约占70%以上市场份额，年销售量超过6000吨，滇红在红茶市场中处于绝对垄断地位红茶消费对象主要为城镇居民和农牧民，属中低档大众消费，厂商品牌众多，竞争十分激烈，利润较薄边销茶约占20%左右的市场份额，主要消费对象草原牧民，茶叶价格较低，属传统低端消费，由国家边销计划调控供应，中央财政补助，计划内企业占据市场多年，企业效益较丰厚，由于财政补助和牧民传统习惯认可等因素，计划外企业很难与计划内企业竞争。

随着收入水平和生活水平的不断提高，安溪铁观音、武夷岩茶等乌龙茶，信阳毛尖、黄山毛峰、龙井茶等绿茶和云南普洱茶等正在该区域兴起，已占据约10%左右的市场份额，属新兴高端消费，消费对象为收入较高人群和茶叶爱好者，利润丰厚传统消费茶类边销茶和红茶的市场份额呈下降趋势，但红茶仍然是多数城镇居民和农牧民饮用奶茶的生活必须品，较长时期内仍将占据主要市场份额在高端市场，乌龙茶、高香型绿茶和云南普洱茶尚属导入期，有较高知名度，但普洱茶品饮普及程度较低，消费群体较小，市场份额较低中央的反腐倡廉政策导致茶叶市场遇冷，单位采购与高端茶叶礼品采购市场份额大幅下降，市场整体缩水从去年中央开始倡导反腐政府以来，沈阳各大茶城客流明显减少，中央接连发布禁令，严控政府部门随意花费公款，单位采购与高端茶叶礼品采购市场份额大幅下降，即便是在每年茶叶销售旺季的中秋与春节期间，市场较比往年还是略显冷清，而其衍生品茶具市场也随之受到牵连，并且近年来随着茶城数量的不断增多，市场竞争激烈，各茶城的销量明显下滑商业名称北方茶城区位条件项目位置（区/路）沈阳市大东区大东路128号区域属性（城市/区域/社区）沈阳/大东区/天龙家园建筑指标总建筑面积（㎡）23000使用面积（㎡）15000平层面积（㎡）5000地上层数3外立面材料石材项目定位档次定位中端核心卖点专业批发市场消费群体省内各市批发商、市内中高端散客开业时间2008年营业时间早9：00-晚17:00业态分布楼层业态品牌1F茶叶批发、品牌代理店安香茗茶、恒雅茶业2F精品茗茶、茶叶包装彩绘壶轩、蓬发佳茗、仙仙普洱茶大观园、金品堂、绿地缘包装、易和包装3F茶具、根雕、茶艺展示、精品茗茶逸水轩茶坊、释陶斋、谭氏茶具坊、台湾宜龙、汉唐茶具、紫砂珍品、英华门核心运营指标经营方式○纯扣点○保底+扣点√固定租金固定租金品类及租金：3.5-10元/㎡/天年销售额（亿元）8单平米年销售额（万/平米）5.3年租金收入（亿元）0.3单平米年租金（元/平米）2000日客流量（人）3000-50001【案例借鉴—北方茶城】2008年开业，是东北地区最大茶叶批发市场，建筑面积2.3万平，年营业额超8亿元北顺城路北顺城路东顺城街大东路小什字街北方茶城【案例借鉴—北方茶城】内部装修老旧，品牌数量近250家，商户年均销售额70-80万，客户多以批发为主内部布置：北方茶城建成时间较长，内部布置现代感不强，主次通道略显局促，店铺外装修风格给人以老式商场的感觉；商铺品牌：品牌数量近250家，种类齐全，包括几乎全部市面上在售茶叶、茶具、根雕品种；经营状况：目前北方茶城租金为3.5-10元/㎡/天，由于整体以批发为主，有效地提升了各商户年营业额，使其商户年平均销售额高于沈阳其他茶城，达到近70-80万/年；客户情况：批发客户为主，主要来源区域为东三省及内蒙古，散客多为周边居民或沈阳市内爱茶人士；通道较窄，店面装修陈旧商家存货量大，主要以批发经营为主【案例借鉴—北方茶城】预招商测试：运营商表示对朝阳城市及交通缺乏信心，散户对异地拓展兴趣较小商户访谈：张女士店铺名称：恒雅茗茶店铺性质：云南普洱茶辽宁总代理年销售额：150-200万语录：北方茶城是东三省最大的茶叶批发市场，过年过节好的时候一个月能卖20-30万，平常每个月也能卖个8-9万。

这边是以批发为主的，东北地区的茶庄包括沈阳和省内其他城市的茶城都是从这进货，不愁卖朝阳那边市场购买力不行，而且有沈阳这边的茶城以后那边的经营环境肯定不行商户进驻分析：诸如北方茶城这类的辽宁省乃至东三省最大的茶叶批发市场，由于其经营时间长，知名度也较高，销售情况在业界的领先地位很难被动摇，其中商户很难对省内其他城市的茶城产生兴趣运营商合作意向分析：茶城主要以批发为主，运营方认为朝阳交通辐射能力及城市量级较小，难以形成集散中心，如果未来可以合作的话，可以提供一定货源，但需从本地寻找经销商，运营团队不会介入运营商访谈：刘女士单位：北方茶城职务：经理语录：我们这是国企性质的公司，政府支持的力度非常大，当初刚建茶城的时候，政府就帮助我们把原先小东门的所有散户都装了进来，现在已经成为东北最大的茶叶集散地，主要也是以批发为主，销往整个东三省及内蒙古，我们不会去朝阳的，另外朝阳的地区很难形成茶叶的批发市场，还是以零售为主，如果你们做茶城的话，我们可以考虑合作，为你们提供一定货源商业名称五里河茶城区位条件项目位置（区/路）辽宁省沈阳市和平区文体路7号（原五里河体育场）沈阳世茂百货区域属性（城市/区域/社区）沈阳/沈河区/世茂五里河建筑指标总建筑面积（㎡）20000使用面积（㎡）12000平层面积（㎡）4000地上层数3外立面材料玻璃、石材项目定位档次定位高端核心卖点大品牌茶商聚集消费群体高端散客开业时间2012年12月营业时间早9：00-晚19:00业态分布楼层业态品牌1F精品茗茶、茶叶包装爱新觉罗皇家御茶馆、韵醇香茗茶坊、三和茗茶、易武同庆号、闵芳园茶行、韵醇香茗茶坊2F精品茗茶大益茶、桐木茶农、峻岩茗茶、陈升号老班章、神农御品、雨顺茗茶、御扬茗茶业3F精品茶具、紫砂壶、根雕聚缘坊茶具行、泥阮阁、杯犀堂、阑堂茶叙、天恰茶器玩艺行、福缘茶具、易德茶行核心运营指标经营方式○纯扣点○保底+扣点√固定租金固定租金品类及租金：4.5-9元/㎡/天年销售额（亿元）0.7-1单平米年销售额（万/平米）0.6-0.8年租金收入（亿元）0.2单平米年租金（元/平米）1800日客流量（人）1000-2000136五里河茶城【案例借鉴—五里河茶城】2012年底开业，定位高端茶消费群体，建筑面积2万平，目前处于养商期，茶城提供三年免税，免物业费文化路文体路三好街青年大街【案例借鉴—五里河茶城】内部装修高贵、华丽，品牌数量近150家，销售氛围有待形成，客户以高端散客为主内部布置：五里河茶城成立于2012年底，其内部装修奢华、典雅，且物业管理到位，灯光照明设备一应俱全，给人以亲切，高贵之感；商铺品牌：品牌数量近150家，主要经营国内高端茶品、茶具、紫砂壶、根雕、古筝等产品；经营状况：由于开业仅2年，五里河茶城仍未形成有效茶叶销售氛围；客户情况：五里河茶城内茶品销售单价较沈阳茶城、北方茶城的老牌茶城并无优势，且批发业务线较为孱弱，目前仍以高端茶品消费散客购买为主；通道宽度适宜，店铺门面装修精致灯光布置合理，加倍烘托出茶具质感【案例借鉴—五里河茶城】预招商测试：运营商表示可以进一步接触，若合作的话需要开发商提供较高的优惠条件，散户表示入驻小城市更倾向门店形式商户访谈：张女士店铺名称：大益茶店铺性质：大益茶业集团辽宁总代理年销售额：尚未开业语录：沈阳市东北地区的中心城市，五里河茶城又是近年来新开发的茶城，这里面装修精良，而且物业管理较好，开发商的宣传力度又非常大，同时免税费，这是吸引我们来这的主要因素。

茶叶经营得靠“熬”，最少的熬过3年以后才能有所收益如果朝阳那边开一个茶城的话，我不认为能熬过3年商户进驻分析：五里河茶城是目前位置沈阳市内最为高端的茶叶专业市场，其中入驻的多为国内一线茶叶经销商这类企业大多是全国性企业，对城市等级、开发商实力、资金链的管理等均较为苛刻如果入驻小城市将以开设小型专门店为主要途径运营商合作意向分析：可以考虑来朝阳，但是对地段的情况、客流量与人均消费能力需要进一步考察，若与开发商合作的话，需要开发商做出较大的让步，至少要提供三年免租等优惠条件，同时需要帮助协调政府关系 运营商访谈：孙女士单位：五里河茶城职务：副总经理语录：我们老板拥有很多的业内资源，同时政府这边的支持力度也很大，开业三年可以免税，目前我们给业主提供的也是三年免物业费的服务，前期我们投入广告的宣传力度非常大，目前这里的商户都在其他茶城有店面的，去朝阳的话离市中心近还可以考虑考虑，并且开发商一定要有非常优惠的条件与政策，同时能够帮助我们获取政府的支持商业名称沈阳茶城区位条件项目位置（区/路）沈阳市沈河区市府大路288号区域属性（城市/区域/社区）沈阳市/沈河区/摩根凯利建筑指标总建筑面积（㎡）12000使用面积（㎡）7500平层面积（㎡）2500地上层数3外立面材料石材、玻璃项目定位档次定位中高端核心卖点沈阳最早的大型茶城消费群体中高端散客开业时间2007年底营业时间早9:00-晚17:00业态分布楼层业态品牌1F各种类茗茶云南兰茶坊、天马茶业、福建韵水香茶业、凤凰单枞茶、春德缘铁观音、福鼎白茶2F各种类茗茶、礼盒包装大益茶、太和祥包装、武夷山金骏眉、泰德祥、安溪铁观音、黄山先锋茶业、隆安茶业3F各种类茗茶、茶具、紫砂壶锦绣坊古典家居、冠香园茶具超市、聚缘窑茶具超市、凤凰单枞茶专卖、贵和祥青花瓷核心运营指标经营方式○纯扣点○保底+扣点√固定租金固定租金品类及租金：5-12元/㎡/天年销售额（亿元）1-1.5单平米年销售额（万/平米）0.7-1.03年租金收入（亿元）0.2单平米年租金（元/平米）2500日客流量（人）1500-2500沈阳茶城市府大路市府大路【案例借鉴—沈阳茶城】2007年底开业，是沈阳开发最早的茶城，建筑面积1.2万平，年销售额近1.5亿元惠工奉天街街市府大路【案例借鉴—沈阳茶城】内部装修保持较好，品牌数量近130家，销售情况平稳，客户以高端散客为主，拥有较为固定的高端客源内部布置：相比于北方茶城，同时期建成的沈阳茶城要稍显高端，宽敞的中庭设计，入口处长长的通道和两旁摆放的根雕工艺品给人以闲适，古色古香之感；商铺品牌：品牌数量近130家，多为福建、安徽等地茶商于沈阳的茶叶中转站；经营状况：销售情况较为平稳，由于距离市政府较近，且交通便利，一般商家年销售额近50-60万；客户情况：主要以高端散客为主，政府部门、国家企事业单位客户较多通道较为宽敞，市内宽敞明亮，高贵、典雅入口处两侧放置根雕工艺品，韵味十足【案例借鉴—沈阳茶城】预招商测试：运营商表示对朝阳的消费能力缺乏信心，散户对入驻小城市持观望态度商户访谈：许小姐店铺名称：聚缘窑茶具超市店铺性质：大型茶具专营超市年销售额：80-100万语录：沈阳茶城这里有很多“土豪”，都是第一批来沈阳买卖茶叶的南方富商，沈阳茶城也有年头了，现在知名度在沈阳也算比较高，客户也比较稳定。

而且这里离市政府近，卖茶的人也多租金可能贵点，但是茶叶买卖不太在乎多的这点租金商户进驻分析：沈阳茶城知名度高，地理位置优越，可吸引全市散客购买茶叶对于这里的大部分经销商来讲，多数将此地作为其业务在东北地区的中转站对于入驻朝阳的问题，此内的众多茶商持观望态度运营商合作意向分析：不会考虑朝阳市场，主要是对朝阳的消费能力和茶叶消费习惯没有信心，认为朝阳缺乏高端市场，并且整个茶叶市场目前经营环境较为低迷，对异地市场尤其三四线城市更加缺乏信心运营商访谈：于先生单位：沈阳茶城职务：总经理语录：我们茶城已经经营很多年了，这里的商户基本是沈阳最早的一批茶商，70%以上的商户都来自南方的产茶区，现在平时很少过来，都是顾人来打理朝阳我们是不会去的，我们团队曾经研究过朝阳，朝阳的消费能力太低，喝茶以红茶为主，并且是红茶中比较偏中低端的滇红，高端的茶叶在那里没有市场，现在整个大市场环境就不好，更加不会考虑了茶庄集中地带福建福隆茗茶【朝阳本地茶商情况】本地商户多数表示若项目未来能够成较大规模，运营试水成功，愿意考虑进驻【商户数量】朝阳全市含茶叶类经营业态商户近80家，其中专业经营茶叶的商户占比30%左右；【商户分布】专业茶庄、茶叶专营店主要集中于市中心区域，而城市南侧则聚集较多烟酒茶行；【商户构成】品牌代理商较少，主要以个体私营为主，专业经营茶叶的商户较少，主要以“烟酒糖茶”店为主；【经营情况】主要以红茶、花茶为主，高端茶份额较低，整体消费层次较低，单价在200元/斤的茶叶已经为高档茶叶，消费群体主要集中在单价在80元/斤以下的品类，专业经营茶叶的商户已在此行业经营数年，年营业额最高能达到30万左右，且多数商户的商铺为自己的产权；【进驻意向】共访谈21家商户，其中4家对项目表示关注，其他商户进驻意向较差，表示若项目未来能够成较大规模，运营成功，愿意考虑进驻；惠风茶楼源之泉茗茶茶飘香万茶之源宽融茶庄汀州茶庄珠江路久源烟酒茶商行兴亿烟酒茶行大益茶彤源烟酒茶古堂香茗茶飞翔茶业天福茗茶（燕都店）江南茶庄盛泰名烟名酒名茶专业茶庄、茶行烟酒茶行御茶园茶叶专卖蔚蓝烟酒茶行盛中烟酒茶行合旺烟酒茶超市烟酒茶超市 叶烟酒茶 中地带集 金【茶城可行性结论】【机会评估】市场空白：从整个辽西来看，目前还没有一个成型且比较规范的茶城，因此，开设茶城在整个辽西地区具有非常大的优势，并且能够辐射整个辽西及内蒙；资源嫁接：能够整合朝阳当地古玩、字画、紫砂等产业资源，并与本案化石古玩成形成较好的业态互动与文化衔接；【风险评估】招商风险：本地商户资源整合度较低，若开设茶城，预计70%-80%商户需从异地资源导入，而目前茶叶市场整体遇冷，沈阳等核心区域商户缺乏异地拓展意向，运营公司及行业协会对朝阳地区及项目缺乏信心，合作意向较差；运营风险：茶城本身属非聚集人气业态，短期内难以聚集大量人气关注，同时对于新入市的茶城需要大量的商业运作，若缺乏运营团队配合与大量资金投入，或者运营公司仅作为“二房东”角色出现，后期将面对非常高的运营风险；在缺乏成熟运营团队合作与行业资源导入情况下，不建议以茶城为主营业态运作专业市场，可做补充业态出现•THANK YOU。