南阳市住宅小区公共水电分摊指导规则.doc

南阳市住宅小区公共水电分摊指导规则（征求意见稿）第一条 为规范我市住宅小区公共水电分摊行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》 、 《中华人民共和国合同法》 、国务院《物业管理条例》 、《河南省物业管理条例》 、 《南阳市新建住宅项目配电设施建设与维护管理办法》等法律法规和地方规范性文件规定，制定本规则第二条 本规则适用于供水、供电部门未依法向最终用户收取费用，且未书面委托物业服务企业代收代缴相关费用，而物业服务企业又不得不向业主收取公共水电费用的本市行政区域内实施前期物业管理的住宅小区第三条 本规则所称公共水电分摊费用是指未列入物业服务费成本，为维护住宅区内共用部位、共用设施设备的正常使用，所消耗的水、电费用共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，如屋顶以及门厅、楼梯间、走廊通道等共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，如道路、绿地、智能化系统、路灯、消防设施、非经营性车场车库、公益性文体设施、电梯、照明、水泵、柴油发电机和共用设施设备使用的房屋等。

物业服务企业或其他单位自用水、电及经营性用水、用电必须单独设置计量表，其费用不得计入公共水电分摊费用公共水电分摊费用应遵循合理、公开的原则，按照住宅区共用部位、共用设施设备实际产生费用单独列帐，据实结算公摊方法、收费清单、帐目明细应定期在物业管理区域内显著位置公示，并接受业主的监督公共水电分摊收费根据“谁受益，谁承担”的原则，整个住宅小区共用部位、共用设施设备的开支列入总公摊，由整个住宅小区全体物业使用人分摊；单个梯道、楼层共用部位、共用设施设备应独立设置计量表，其开支由本梯道、楼层物业使用人分摊差额电量、水量可纳入公共分摊费用，差额电量、水量是指总表使用数与其各分表使用数之和的差额差额电量主要由变损、线损和表损等损耗量产生；差额水量主要由管损、表损等损耗量产生第四条 供水、供电部门对公共水电分摊费用有规定的，从其规定；供水、供电部门对公共水电分摊费用没有规定的，建设单位或物业服务企业在临时管理规约、商品房买卖合同、前期物业服务合同等契约中与业主有约定的，从其约定；没有规定（约定）或者规定（约定）不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定第五条 按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定公共水电分摊费用的，可以采用费用平均分摊法、费用系数分摊法两种分摊方法。

其中费用平均分摊法又可分为费用固定数额分摊法和费用动态数额分摊法采用费用固定数额分摊法的，公共水电分摊费用数额为事先测算的数值，每一计费期的数值一般为常数，盈亏均由物业服务企业享有或承担采用费用动态数额分摊法的，公共水电分摊费用数额为实际发生的数值，每一计费期的数值会有所差异，盈亏均由业主享有或承担采用费用系数分摊法的，公共水电分摊费用按产权面积、户数、楼层系数计算，盈亏均由业主享有或承担第六条 采用费用系数分摊法的，公共水电分摊项目及分摊规则如下：（一）电梯用电分摊规则之一：电梯电费采用系数分摊1、楼层系数确定原则地面架空的 1 层按系数“1”分摊电费，各楼层业主按所在层数减 1 计算分摊系数；有地下停车场的，地面 1 层按系数“1”分摊电费，各楼层业主按所在实际层数计算分摊系数2、楼层系数分摊方法每户应分摊电费=【应分摊电费各楼层系数/（应分摊电费各楼层系数之和×户数） 】×本单元电梯当月电费总量×当月电费单价如设某单元为 1-32 层，每层 4 户，共 128 户（有地下停车场） ，该单元某月电梯共用电 800 度，每度电为 0.56 元，第 32 层的每户业主电梯电费为【32/（1+2+ …32）×4（户数） 】×800×0.56=6.79 元。

规则之二：电梯用电按照产权面积或户数结合楼层系数合理分摊1、楼层系数确定原则（1）楼层系数确定：以电梯受益层的中间楼层确定楼层系数为 1，即电梯顶层与电梯受益底层折中的楼层系数为 1电梯受益层是指实际使用电梯的楼层，经本梯位全体业主同意，不使用电梯的楼层为非受益楼层2）楼层系数增减：楼层系数以 3 层为一个单位，每个楼层系数按 0.05 的差率向上、下分别增减2、产权面积结合楼层系数分摊方法S=S1K1+ S2K2+ …… +SnKnSn: 代表各户房屋产权面积; Kn: 代表各户相应楼层系数3、户数结合楼层系数分摊方法M= M1K1+ M2K2+ …… +MnKnMn：代表各楼层总户数；Kn: 代表各户相应楼层系数4、高层住宅 3 层（含 3 层）以下的各楼层业主如协商一致不用电梯的，经本梯位全体业主同意，可以不纳入电梯用电分摊范围5、住宅改商用的用户在原有分摊的基础上按 3—5 倍的楼层系数计算分摊二）二次供水水泵用电分摊二次供水水泵用电按用水量系数合理分摊，即从使用水泵楼层开始，以水泵供水用户用水量占总用水量的比例为系数，乘以水泵用电量总数分摊计算公式如下：加压层每户应分摊运行费=（某户用水量/运行费总和）×应分摊水费总量（三）备用电源耗油分摊　　1、备用电源(柴油发电机 )耗油量按供电范围分摊。

2、备用电源供电范围仅由公共部分应急使用的，耗油量按户数分摊3、备用电源供电范围为整栋楼宇的，以用户专用表用电量占电表总量的比例为系数，乘以耗油量总数分摊四）其它公共用水、用电分摊小区公共照明、景观、公共卫生间、智能化系统、消防系统、公共部位清洁等用水、用电费用，以用户房屋产权面积占建筑总面积的比例为系数合理分摊计算公式如下：其他公共水电费每户应分摊数量=（某户建筑面积/住宅总面积）×公共水电费总量第 7 条 采用费用系数分摊法的，各类共用设施、设备应具备独立计量的功能；不具备独立计量功能的，应优先采用费用平均分摊法，或者按本规则第六条第（四）项的规定对公共水电费用进行分摊第八条 住宅小区独立式共有集中空调用电分摊按《南阳市住宅小区独立式共有集中空调收费计量及纠纷处理指导规则》的规定执行第九条 符合本规则第四条规定，物业服务企业确须确定住宅小区公共水电费用分摊方法或重新调整水电分摊方法的，应按《南阳市住宅小区业主共有和共同管理权利重大事项特别表决指导规则》的规定，以公告形式向业主征询书面反对意见第十条 业主不得以房屋空置为由，拒交应承担的住宅小区公共水电分摊费用因开发建设单位原因造成房屋空置的，由开发建设单位负责该房屋应承担的公共水电分摊费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳公共水电分摊费用的，从其约定，业主负连带交纳责任第十一条 物业服务企业被迫代收代缴水电费用的，应向业主说明供水、供电部门应向最终用户收取费用；业主拒缴时，可按照《南阳市物业服务企业放弃代收代缴及垫支费用义务指导规则》的规定有序弃管第十二条 本规则实施前已约定住宅小区公共水电费用分摊方法的，或者虽未约定住宅小区公共水电费用分摊方法但业主已经接受并按住宅小区有关规定承担缴纳义务超过一年以上的，从其约定或规定第十三条 业主大会已经成立，选举产生业主委员会的住宅小区及其它类型物业的公共水电费用分摊方法可参照本指导规则执行第十四条 本规则由南阳市住宅与房地产业协会物业管理专业委员会负责解释第十五条 本规则自印发之日起施行。