巽寮旅游度假区项目度假湾巽寮湾前期咨询可研报告.doc

巽寮旅游度假区项目前期咨询可行性研究报告深圳市度假湾企业策划有限公司世联地产顾问（深圳）有限公司目 录第一篇 项目总论 71.1基本情况 71.2研究工作依据 71.3项目研究的范围 71.4项目投资回报 81.5可行性研究初步结论 8第二篇项目背景及发展概况 102.1政府发展规划概述 102.2项目发起缘由 102.3对项目建设的初步想法 112.4项目前期成果 11第三篇相关市场调研 133.1需求市场调查 133.2供给市场调查 303.3市场规模预测 413.4产业定位研究 48第四篇资源条件分析 524.1区位交通条件 524.2气候条件 544.3旅游资源现状 564.4旅游资源评估 654.5海滨资源评估 714.6分区开发条件分析 73第五篇项目总体概念规划 755.1规划设计说明 755.2功能结构图 775.3概念设计图 795.4分区概念规划图 815.5分区说明 895.6交通规划 121第六篇环境保护措施 1316.1环境保护原则 1316.2生态环境保护 1356.3环境保护其它方面 138第七篇项目总体进度安排 1417.1关于本项目的开发模式： 1417.2关于本项目总体进度计划： 1537.2.4开发次序方案三 1707.3投资估算与资金筹措 175第一篇 项目总论1.1基本情况基 本 情 况项目名称惠州市巽寮旅游度假区项目前期咨询委托方金融街惠州置业有限公司地理位置广东省惠州市惠东县巽寮镇 东经114°48'，北纬22°40'开发规模20.2平方公里，具体规模以项目范围红线图为准资源品级巽寮湾拥有得天独厚的滨海旅游资源，是广东省唯一的滨海旅游资源处女地，以石奇美、水奇清、沙奇白著称，海水水质和大气环境质量均为国家一级（类）标准。

可行性研究执行单位深圳度假湾企业策划有限公司世联地产顾问（深圳）有限公司1.2研究工作依据1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件 2）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件3）国家和拟建地区的开发建设政策、法令和法规4）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料1.3项目研究的范围1）市场分析与规模预测2）旅游资源条件分析3）总体规划4）环境保护措施分析5）企业组织与劳动定员6）项目实施计划7）投资估算与资金筹措8）财务评价9）项目的社会效益和生态效益分析1.4项目投资回报经综合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下：方案一方案二方案三IRR21.5％19.5％21.1%投资总额208亿元201亿元211亿元1.5可行性研究初步结论n 政策可行：该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成惠州市的产业优势，亦契合惠州市“旅游兴市”的产业政策导向n 区位可行：地理位置优越，广东省唯一的滨海旅游资源处女地，适合开发滨海旅游度假区项目n 市场可行：广东海滨旅游资源丰富，气候温暖，海滨度假地成为人们度假的首选地目前该地区同类产品缺乏精品，素质一般，存在市场缺口n 效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。

n 技术可行：按照国际湾滨海旅游度假区项目案例，本项目技术上可行，方案立足长远发展，为后续发展留有足够空间，整体空间布局以土地的资源禀赋为出发点，并进行人性化考虑；严格保护自然环境，控制构筑物的比例，减轻人工开发对环境的影响； n 文化可行：巽寮拥有客家文化、渔农文化、广府文化等多种文化渊源，在此基础上可充分挖掘，适当使用，能够打造人与自然和谐共生的文化产品第二篇项目背景及发展概况2.1政府发展规划概述政府对旅游业的大力支持与市场需求的强劲为本项目的发展提供了契机,随着旅游业持续的发展，政府根据行业发展的实际水平与趋势制定了许多相关政策来促进旅游项目的开发广东省政府把发展度假旅游特别是生态型的海滨度假旅游作为“十五”发展重点方向之一，惠州市政府“十一五”期间旅游业发展目标是，将惠州发展为粤港澳地区的综合旅游基地、珠三角人口稠密区的绿色生态休闲基地、内陆省份旅游者进入中国南大门的旅游目的地之一到2010年，把惠州打造成为全国乃至亚太地区知名的旅游城市而巽寮湾旅游度假区拥有良好的区位条件与滨海资源，开发成国际一流的海滨旅游度假区既顺应了旅游业宏观背景，又符合市场需求，市场开发的潜力巨大2.2项目发起缘由1)项目发起单位：金融街惠州置业有限公司2)发起缘由：n 资源优势：巽寮湾20多公里的海岸线内有8个海湾，岸线迂回曲折，海底坡度平实，海水清澈蔚蓝，沙滩晶莹细软，海礁千姿百态，与岸边山上的奇岩怪石交相辉映，有“东方夏威夷”、“广东的马尔代夫”之称，是目前广东省内自然环境最优美的沙滩之一，也是《广东省省域城镇体系规划》确定的广东省八大滨海旅游度假区之一。

n 区位优势：珠三角是全国旅游业最发达的地区之一，在广州、深圳的带动辐射下，珠海、惠州等旅游城市也纷纷崛起，共同构建成珠三角旅游城市带，该区域是目前我国最为发达、最具活力的旅游区域n 市场机会：珠三角整体旅游市场开发水平与经济实力不匹配，庞大的消费需求未能满足；巽寮所面临的珠三角旅游市场竞争中，一流的区域级旅游度假胜地存在极大市场空缺；珠三角度假市场需求旺盛，购买力水平较高2.3对项目建设的初步想法n 将巽寮湾最终建成国际知名的一流旅游度假胜地n 经过初期开发，使巽寮湾成为金融街新的盈利增长点通过对资源、市场等要素的整合，以高品位的规划和高质量设计来打造一个符合度假旅游的一流海滨旅游区，通过开发旅游来达到优化环境，提高周边土地价值，并在适当的时候开发出符合市场需求的地产项目，从而把资源价值转化为土地价值，把土地价值转化为资金优势，使开发商在开发旅游项目的同时，也带动了相关产业的发展，实现了开发商对土地价值终值价值的实现2.4项目前期成果《巽寮湾旅游度假区区域市场调研报告》《巽寮湾旅游度假区土地价值评估与分级》《巽寮湾旅游度假区旅游市场及竞争力调研报告》《巽寮湾旅游度假区项目整体定位发展战略》《巽寮湾旅游度假区旅游功能区项目开发建议》第三篇相关市场调研3.1需求市场调查3.1.1游客基本特征珠三角高收入的城市居民和外籍在粤工作人员将是项目主要服务对象，会议市场将会成为项目另一经济效益增长点从调查结果的显示和官方网站的统计中可以看出，广东省内的滨海度假区主要的游客构成主要为当地的市民。

因此可以判断，本项目未来的主要服务对象将来自珠三角地区而从游客的出行情况来看，家庭型的游客占据了主导性的位置，同时，随着游客对度假产品认识的趋于成熟，他们对产品档次的要求也越来越高所以，从游客的基本特征上分析：本项目未来的一级市场将锁定珠三角地区的高收入城市家庭游客及在粤工作的外籍人员通过对游客的职业调查我们发现，企事业员工和私营业主以及商务人员在抽样调查中占大部分比例，从这组数据中我们看到项目的潜在发展商机，由于企事业单位和商务人员参加会议旅游的机会较多，而从目前我国的会议旅游发展趋势来看，会议市场将有可能成为项目未来的另一个主要经济收益点附游客基本特征调查数据分析表游客居住地调查：现居住地广东省香港特别行政区其他省市比例80.4%2.6%16.97%游客出游家庭结构调查：家庭结构单身二人世界三口之家三代同堂比例27.07%25.05%37.58%10.3%游客职业情况调查：职业企事业单位职工私营业主商务人员农民公务员比例29.7%14.95%23.84%1.6%4.24%职业服务行业人员教师离退休人员其它/比例9.9%3%10%10.5%/3.1.2游客行为调查调查结论自驾出游是珠三角度假游客主要的选择，夏秋两季是出游选择旺季。

在对游客的出游行为分析中，我们为使结果更具有科学性和可靠性，以现场的调研成果为主的同时，结合官方网站一些相关性的旅游游憩信息，最后分析得出，珠三角地区市民由于经济消费能力上的优势，在省内选择度假多以自驾或自助的形式与家人、朋友一同出游而目前的珠三角地区还暂无一处可为自驾游客提供服务、娱乐和休闲的综合性产品一些高端的客户群体外出度假最看重的是个人健康和家庭关系，而这样的调查结果也为我们产品的设计做出了提示，亲子和康体类的项目应在重点的考虑之中而在季节的选择上，夏季和秋季将有可能成为未来项目的两个人气较旺的季节从调查中我们还获知，在省内度假的游客停留的时间一般约为2——3天游客行为调查分析表出游目的度假专项游客调查游客出游季节调查：度假停留时间调查：3.1.3游客偏好调查调查结论游客向往生态自然的度假氛围，追求舒适的度假环境，渴望人性化的度假服务游客在度假项目的选择上更倾向于自然与度假区内的和谐游客对休闲养生及自然观光产品偏好度最高，这也是目前滨海度假的主要特色及卖点同时，随着生态环境越来越被人类所重视后，追求生态及自然的空间成为了现在都市人追求的主要度假特色和需求随着旅游服务档次的不断提高，人性化的服务也成为了游客普遍关注的问题，一个舒适的环境可以使他们得到更好的放松和休闲空间。

度假的游客表示，他们需要一个具有文化内涵，有主题的度假区域，而不是一个娇柔造作的经过包装的产品，因此未来项目应在自然、原生、人性化服务上多做文章减少不必要的人工痕迹滨海别墅和产权式酒店会是游客选择在滨海度假区置业的主要选择对象虽然目前巽寮湾在大众中的知名度并不高，但大部分的游客还是持期望和观望的态度附游客偏好调查分析表对度假区属性的调查：度假产品喜好调查：度假区特色偏好调查：滨海置业偏好调查：项目认知度调查：3.1.4消费水平调查调查结论游客对所热衷的度假地忠诚度高，消费指向集中，住宿和餐饮是度假游客的主要花费从度假消费的总支出调查中获悉，50001到10000元之间是大部分的纯度假可以接受的数字同时他们的消费指向也相对观光游客更为集中，大部分的度假客如找到一处心仪的度假地，会选择重复进行消费，而不会花费太多的费用于分散消费，因此他们也是度假区内度假物业的主要置业群体，因为放松休息是他们度假最主要的目的由于重视度假区内的生态环境和生活质量的关系，度假客人的消费多集中在品尝美食和住宿上，这也正是度假客和观光客最大的区别在调查结果中，人均日消费娱乐、餐饮总和约为336元人均日住宿约为271元。

餐饮人均日消费费用约为225元消费情况调查数据分析表游客重游率调查度假消费支出调查人均日消费调查餐饮、娱乐总支出费用人均日住宿费用调查人均日餐饮消费调查3.1.4度假住宅市场从人均GDP、私人汽车拥有量和中高收入阶层规模等若干指标上看，珠三角区域目前已经具备了在旅游度假地开发第二居所的必备条件同时，调研显示，珠三角客户相对于北京和天津客户表现出了更强的珠三角度假置业购买力，珠三角中高端客户将是初期高品质度假物业主要需求群体并且由于距离和成本因素，在本区域置业用于周末度假的客户主要集中在珠三角从珠三角各城市度假物业的客户构成来看，香港客户均为重要的置业力量香港客户在珠三角区域休闲置业非常普遍，对于本案度假物业来讲，是重要的潜在买家本项目具备成为。