盱眙市场调查研究报告11.03.21.doc

盱眙房地产市场竞争个案调研数据一、调研目的1、通过调研寻找市场空白点,为公司领导决策提供参考依据2、初步判断目标市场价值构造方向,为产品定位提供参考,为利润目标提供市场依据3、充分认识地盱眙当地块市场,最大化规避免运营风险二、调研方式1、通过网络和等渠道进行成交等相关资料的查找2、直接到售楼部等现场勘查、了解3、相关业内人士包括销售员、负责人、客户的直接调研、咨询三、个案分析1、目前盱眙的商业地产从20XX开始,盱眙才逐渐形成聚集性商业,主要以老城区的商贸和新城区的国贸为典型代表但整目前观盱眙商业地产发展存在散、乱、杂的现象,而且多以经营低档服饰、餐饮、小商品等生活必需品尽管庞大的消费市场支撑起盱眙目前的商业消费,但无规划、无档次、无定位使得这里的零售消费不断外流,眼睁睁的看着大量消费流向上海、XX、XX等周边城市正因为这样,在最近两年,使很多外来客商看到商机,涌现出一个个专业的商业楼盘2、代表项目1﹚五洲国际广场该项目项目由香港五洲集团投资兴建,总占地96亩,分二期开发、一期为纯商业,占地51.82亩,总建15．9万平米,容积率3.5,绿化率35%,机动车位626个,非机动车位7500个。

项目业态规划有大型超市、星级影院、时尚百货、餐饮娱乐、酒店式公寓为一体的大型商业综合体具体大型超市面积约20000平米；影院4000平米；28层酒店式公寓规划总面积约8万平米,具体设计未定；商务写字楼19层,具体设计和体量也未定商场百货均为4层,地下2层,沿东XX路外街长1200米,内街长800米,具体面积和体量未公布目前主要推广媒体有：户外看板、报纸、盱眙楼市等工程进度正在平整场地,工地现场正在建造接待中心,项目规划尚未通过据销售人员介绍,项目规划一期15万方商业,20%销售,30%招商﹙包括电影院,超市等﹚、50%是用来运营管理﹙主要是商场,娱乐休闲区﹚目前电影院已成功签约,但销售人员未公布名称,猜测是开发商的战略说辞大型超市还在招商中,目前正在和家六福恰谈当中2﹚万豪国际广场该项目由XX达达置业投资兴建,总占地为30亩,总体量为5万平米,业态主要规划有沿街商铺、卖场、写字楼、酒店式公寓建筑结构为地下为2层、商场和步行街地上4层,长度为120米,宽80米商场业态主要分布：1层规划时尚精品店、二层规划高级购物商场、三层规划大型生活超市、四层规划浪漫休闲会馆沿街商铺挑高最高达达6.6米,每间面积都是130平方。

步行街商铺层高4.5米,面积在30-60平米酒店式公寓共13层,每层20户,一部电梯、单间面积是60平米左右,得房率高达90%写字楼共10层,每层12户,每一层配置3付梯、每户面积从90-130平米,得房率在85%左右另外还有2幢多层住宅共56户,面积在86-131平米之间同时整个项目配置200个机动车位目前只有沿街商铺、和步行街对外公布的价格,分别是沿街商铺均价在40000元/平米,步行街商铺为2元/平米项目已经在准备销售签约,后期再做招商打算项目推广媒体渠道主要有：媒体、报纸、户外、活动营销等预计在5月份开盘,工程进度在做地下工程4﹚家囍广场该项目由XX圣天龙工贸投资开发,总占地为47亩,分2期开发一期纯商业,商业总建筑面积为6万平米业态主要规划为汽车城、美食街、休闲娱乐、电影院其中电影院规划体量约3000平米,美食街、商场百货、KTV酒店、数码家电广场的总体量约3万平米,均为3层,层高在4.8-10米,进深8米左右,机动车位700个项目价格预计在13000-20000元/平米,对外宣称均价为18000元/平米目前项目成功招商一大众汽车4S店,面积2000平米左右,并已入驻运营；后期还有荣威4S店和别克4S店将入住,目前面积还未公布。

商业3层已全部封顶,推广已全面展开该项目除了汽车4S店是持有,其他全部用作销售酒店式公寓共12层,每层配一电梯,每一层共23户,单间面积40-60平米项目二期全部规划为住宅4﹚佰亿财富广场该项目由XX客商投资,盱眙佰亿置业开发,XX联众顾问销售代理项目位于城东政务新区版块,占地52亩,总体量约10万平米规划业态有小商品、购物广场、超市卖场、星级酒店、SOHO公寓一期小商品1.7平米,共5层,层高在 4.8-6米,进深4-8米,面积30-200平米,主力面积在90平米左右价格区间4000-7000元/平米,对外宣称均价为6000元/平米酒店面积约2.7万平米,规划4-5层做ktv公寓写字楼2万平米,共20层,其中1-4层规划大型超市,具体面积还未公布,目前正在招商中商场约1.5万平米,共4层,形状呈圆形,中间为镂空式,具体面积划分未公布整个项目机动车位有500个,非机动车位6000个目前在售小商品从去年4月份开盘到现在已销售80%,其中已签约40%,约定和内部保留40%剩余房源50套左右,另外小商品今年6月交付,交付标准为简装除小商品以外均为二期,预计今年10月份开盘5﹚联达.阳光城市广场联达阳光城市广场,是金国园整个项目的一部分,均为商业。

基地面积有8000平米,总建约2.6万平米,规划业态有大型百货商场,专业电子市场、综合类商街建筑结构地下2层,地上5层其中一层层高为5.25米,为主力品牌店,面积在6000平米；2-4层层高4.8米,单层面积在5000平米,单套面积30—200平米,主力面积在60平米价格范围在8000-26000元/平米,对外宣称均价15000元/平米物业管理收费1元∕平方该项目由于一些内部原因,目前停止销售6﹚海通时代广场海通时代广场由海通置业开发,占地300亩,总建40万方项目共分为ABC三个区域,A区海通时代广场总建23万平米是集购物、休闲、观光为一体商业综合体A区中心是龙虾广场,为盱眙标志性建筑物整个A区分共15幢楼,其中1号楼规划大型百货超市；2号楼规划中国名鞋城；3号楼规划为精品街；4号和5号楼规划品牌经营店；6号楼规划酒店；7号楼规划数码城；8号和9号楼规划餐饮美食；10-14号楼规划暂未公布；15号楼规划小商品城,地下农贸市场市场除了6号楼规划6层,其它均规划为4层,一层层高5.4米,其它除酒店之外均为4.8米目前广场一层商铺价格从12000-22000元/平米,对外宣称均价16000元/平米,二层均价4800元/平米,三场均价4200元/平米,四层均价4000元/平米。

除一层分割之外,其它楼层均整层出租或出售,租金对1元∕平方∕月备注:项目每一栋楼的面积,销售人员并不太清楚,但其中1号楼、6号、15号楼已抵押三建1号楼已成功招商华联超市,面积约4000平米6号楼已入驻淮河国际大酒店,总面积在1.6万平米15号楼为小商品城,地下为农贸市场,地上4层,总面积为3.7万方预计今年6月开盘B区,为住宅区,总建面8万方,由9栋多层,3栋17层和2栋35层高层组成目前已推出6栋多层,销售率达95%,面积从80-130平米,主力面积95-118.8平米三房,均价为3400元/平米B区底商约150间,预计5月份推出,预计价格从12000-16000元/平米,两层连卖C区为建材城共13万方,目前已交付并运营成功7纯高.总裁大道总裁大道由上海纯高控股投资开发,项目位于山水大道与新海大道交汇处总占地500亩、总建面45万平米一期推出145亩,总建18万平米,由小高层、高层、联排别墅、双拼别墅组成目前一期由9幢小高层、1幢15层和联排别墅组成一期正在预售的住宅有190套,别墅52套小高层9层,层高在3米,一梯6户,面积31-109平米,主力面积109平米别墅其中双拼是280平米,三拼是240平米,层高3米。

目前售价小高层均价2700元/平米,每层差价50元/平米；别墅均价4000元/平米目前销售情况就是从1月9日开盘到至今已小高层已销130套、别墅已20套商铺尚未推出,一期共25间,上下层一起出售,一层层高4.5米,二层层高3.6米,价格未公布整个项目商业和住宅土地使用年限是40年,该地块土地使用性质为商业用地8中澳生态城中澳生态城由香港侨XX设企业机构投资,盱眙中澳新农村建设开发,项目位于山水大道北侧,总占地500亩,是盱眙具有代表性的高端住宅,品质和环境各方面在盱眙当地定位都属于高端产品项目主要分东西两区,东区为酒店商业休闲区,规划有生态市民公园,五星级酒店,商业中心,酒店式公寓,具体面积尚未公布西区为低密度生态住宅,一期推出105亩,容积率0.8,由花园洋房、叠加别墅和3栋独栋别墅组成,共400多户目前在在售的有花园洋房五层共100套,面积89-125平米,均价在4000元/平米叠加别墅50套,面积140-184平米,均价5000元/平米销售情况从10年8月开始销售,已去化80%独栋别墅面积330平米,对外宣称价格12000元/平米,但内部人员透露：独栋别墅没有实际销售,主要用来拉升整体项目价值和试水。

9日月星辰该项目由苏中集团投资开发,项目位于新汽车站西侧,占地5.5万平米,总建15万方,由15栋多层、3栋17层、2栋商业组成一期共168套住宅,面积88-124平米,主力面积98平米,10年11月份开盘,开盘均价3200元/平米,目前均价3500元/平米,目前剩余少量顶层房源项目沿着山水大道是2栋商业,均为6层,其中1栋规划为小商品,其他数据暂未公布10山水名都该项目由XX欧瑞置业投资开发,项目所处新城区核心地段甘泉西路1号,体中心正对面,该项目08年拿地,地价51万/亩项目占地234亩,总建约30万方,项目类型为商住结合,容积率1.8由36栋多层,8栋11层小高层,4栋17层高层组合而成小区配套有1000平米会所,1200平米的幼儿园,水景喷泉等项目一期是09年10月份开盘,共推出15栋多层,220套左右,面积90-130平米,主力面积100平米,均价2900元/平米,一期已售罄二期10年1月开盘推量为6栋多层,1栋小高层,面积97-140平米,主力面积97平米,均价3300元/平米,目前剩余少量顶层房源所有多层已全部推出,主力面积97平米和105平米,价格3600-4200元/平米,均价为3800元/平米。

商铺上下层连售,一层层高5米,二层层高3.8米,两层面积都80平米左右一期商铺共110间左右,20XX元月开盘,均价8000元/平米,现只剩10间二期推出120间左右,均价12000元/平米已销售出60间四、调研结论一﹚通过市调,可以看出商业地产项目,已是三线城市经济发展中最具活力的领域之一,也是体现城市经济繁荣和形象的重要载体商业项目作为一个高附加值产业,即提升了城市的形象,又给城市带来强大的就业、税收,带动商业的繁荣,甚至直接推动城市的经济转型升级和发展,增强了城市的竞争力无论城市的主导产业是什么,商业流通与服务业都是城市生命力和竞争力的集中体现,都承担着人流、商流、物流、资金流交换的重要职能商业地产,改变的不仅是一个城市,更将影响城市经济的发展格局所以现在盱眙当地市场上商业项目和住宅项目一样,竞争比较激烈,尤其在品质定位每一家都比较重视在业态方面按区域可以看出,城中核心地段主要为城市商业配套,基本定位于商业综合体,涵盖了商场百货,娱乐休闲比较多而城外和新城区域基本都是商贸物流在价格方面整个盱眙商业的价格从4000-35000之间,形成逐渐上升的趋势目前盱眙市场上所有商业项目当中大部分经营理念,都是首先想到的就是销售,在销售有难度时才会考虑招商,自己管理运营几乎没有。

二、﹚住宅,盱眙的住宅的市场可以说算的上白日化,目前在品质这方面竞争较为激烈,各楼盘都在打品质这张牌,价格也逐渐上升目前价格从2000-6000之间整个市场比较畅销的户型面积在1。