郫县片区住宅一季度市场分析报告.doc

郫县片区住宅市场报告一季度四川中原物业顾问有限公司目录一、郫县宏观状况 21、区域地理位置及现状 22、郫县一季度动态 23、小结 3二、郫县一季度土地市场概况 4三、郫县住宅市场 41、郫县住宅可售 42、郫县一季度新增预售供应 53、郫县住宅成交 64、郫县住宅价格 75、郫县住宅面积段供需 76、小结 8四、郫县房地产市场重要板块市场 91、郫县房地产市场板块划分 92、犀浦板块住宅市场 93、郫筒板块住宅市场 134、红光板块住宅市场 16五、总结 19六、附件 20一、郫县宏观状况1、区域地理位置及现状郫县地处成都市上游西北郊，与彭州、新都、金牛、温江、都江堰等5个县（市、区）的20个镇（乡）接壤县城东至金牛区界13公里，西至都江堰市界16公里，南至温江区界8公里，北至彭州市界11.6公里，东北至新都区界12公里县城距成都市绕城高速公路1公里，既有305、320、54、98等公交线路直达到都市区境内有317国道、成灌高速公路、沙西迅速通道等三条高级别公路东西向横贯全境，是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之路2、郫县一季度动态¬ 总投资82.7亿元，十八个投资项目签约郫县2月18日，总金额82.7亿元的投资热钱砸向郫县，总共有十八个投资项目在此集中签约。

 与此同步，郫县一季度签约项目估计达到三十个，总投资金额超过140亿元目前郫县正瞄准灾后重建、扩大内需和城乡统筹实验区建设三大机遇，把扩大投资保持经济平稳较快发展作为首要任务，并将今年拟定为项目突破年，以项目为抓手大抓项目抓大项目，目前已贯彻到有关部门的项目总投资任务达228亿元，平均每天将完毕投资6000多万元¬ 郫县一批工业项目集中动工，现代工业港加快提档升级步伐目前位于郫县的成都现代工业园年内将建成项目达到380个，其中投产350个园区公司将实现销售收入230亿元以上，入库税收5亿元工业港将实行产业构造调节，进一步做大园区主导产业，到保证园区实现销售收入500亿元；全力打造城郊型总部经济基地，到,园区主导产业产值占园区总产值80％以上；园区出名公司、高新技术公司、总部经济楼宇公司产值占园区总产值80％以上；园区公司双层以上厂房建筑面积占园区公司厂房总建筑面积80％以上；亿元公司年销售收入占园区年总销售收入80％以上公司年销售收入亩平达到400万元,园区上市公司（公司）达到15家，国内外500强出名公司达到20家；年销售收入超5亿元公司达到30家，超10亿元公司达到8家，超50亿元公司1家；外资合资公司40家，高新技术公司50家。

就业惠民也成为目的任务的重要选项，到园区将合计提供就业岗位5万个，解决本县城乡劳动力就业3万人，安德园区公司带动种养殖基地15万亩，为农民提供就业岗位10万个以上¬ 水井坊36.7万平米工业用地变住宅用地，年限70年2月18日，四川水井坊股份有限公司发布公示称，旗下控股子公司拥有的一块36.7万平米工业用地，将变更为住宅用地公示指出，公司控股92.79%的成都聚锦商贸有限公司，在成都市郫县共拥有36.7万平方米的工业用地因政府根据都市发展进行了规划调节，该地块所属区域被纳入郫县新城并调节规划为商住用途，该宗土地使用性质将变更为住宅用地，出让年限70年为此，成都聚锦商贸有限公司需补交土地出让金4.24亿元，该公司拟自筹资金支付上述款项¬ 1-2月郫县重要经济指标完毕工业经济：全县共有规模以上工业公司378家，比去年净增68家1-2月实现规模以上工业公司增长值12.22亿元，增长20.4％固定资产投资：1-2月完毕固定资产投资总额12.01亿元，增长45.7％，其中完毕工业投资7.65亿元，增长90.9％工业投资占固定资产投资的比重为63.7％社会消费品零售总额：1-2月实现社会消费品零售总额6.24亿元，增长17.0％，其中批发零售业4.54亿元，同比增长15.6%，住宿餐饮业营业额1.70亿元，增长21.0%。

私营、个体经济对繁华消费市场起着支撑作用，完毕5.77亿元，增长18.7%财政金融：1-2月实现全口径财政收入6.37亿元，同比下降26.8%；地方财政收入4.84亿元，同比下降32.6%；地方财政一般预算收入1.24亿元，同比下降48.8%；地方税收1.12亿元，同比下降11.3%3、小结郫县位于成都近郊，区位优势明显之前由于比较优越的自然条件，导致郫县过去过多的发展了农业，也间接的导致房地产业的低速发展近几年，随着现代工业港的大力发展，以及成都市主城区的外扩，使得郫县经济面临巨大的机遇，也给郫县房地产市场带来了稳定的客户资源和发展机会，中信蜀都等颇具前景的房地产规划纷纷出台，龙湖、绿地集团、中铁集团等出名开发商纷纷进入郫县发展将来，地铁二号线及成灌迅速铁路的建成通车，将是郫县房地产市场又一次大的腾飞二、郫县一季度土地市场概况数据阐明：此处供应和成交均指当季发生的交易 数据来源：成都市国土局、郫县国土局一季度，受楼市低迷影响，郫县仅有1宗39.54亩的商业兼容住宅用地和1宗3.92亩的交通设施用地供应并且成交，同比环比均大幅下滑，政府及开发商信心严重局限性此外，3月份发布公示在4月将出让1宗97.55亩的工业用地及1宗位于红光镇，面积29.32亩的商业兼容住宅用地。

三、郫县住宅市场1、郫县住宅可售数据来源：郫县房管局Ø 截止到4月初，郫县共有可售房源13258万套，约127.42万平米；由上图可以看出，郫县房地产市场重要的发展区域是郫筒镇、犀浦镇和红光镇，目前重要的供应房源也位于这三个区域；三个板块可售共11847套，占89.4%，可售面积100.33万平米，占郫县整体的78.7%；Ø 郫筒镇由于为郫县老城区所在地，发展较为靠前，目前可售房源最多，共5481套，45.96万平米；Ø 紧靠高新西区和金牛区的犀浦镇次之，共5061套，43.37万平米； Ø 凭借“大学经济带”及“沱江景观带”发展的红光镇可售1305套，11万平米；2、郫县一季度新增预售供应数据来源：郫县房管局Ø 一季度，郫县新增预售供应套数同比下滑45.9%，环比下滑22.3%；新增预售供应面积同比下滑43.1%，环比下滑13.9%；Ø 从初，受成都市房地产市场影响，郫县房地产市场同样开始颓势下行，新增预售供应节节下滑，各大楼盘重要集中消化存量房源；3、郫县住宅成交数据来源：郫县房管局Ø 1-3月，郫县住宅成交面积同比上升35.6%，环比上升31.5%；Ø 整体走势呈现“v”字型，受中多种不利因素的影响，三季度跌落最低点，从四季度开始，各楼盘降价促销消化存量，成交状况已经回到初水平，开始上行的态势；数据来源：郫县房管局Ø 一季度前两个月，成交量基本持平，成交面积在4万平米左右波动，成交套数在400套左右波动，相比12月的613套，5.89万平米的水平，均有所下滑；Ø 3月开始，7.53万平米，733套的成交量相比2月份上升87.3%和85.6%，开发商降价促销的作用明显，市场小幅回暖；Ø 4月份，有望冲击8万平米、800套左右的月均成交量；4、郫县住宅价格数据来源：郫县房管局Ø 一季度，郫县整体成交均价3483元/平米，同比下滑6.1%，环比小幅上涨0.8%，基本与四季度持平；Ø 从整体上看，趋势是下行为主，仅在三季度时，由于当时成交物业的主力集中在多层、别墅及精装电梯公寓上，使成交价格冲高至3818元/平米；数据来源：郫县房管局Ø 成交均价的月度走势上，同样呈现V字型；最低谷出目前1月份，郫县整体成交均价降到3384元/平米，从2月份开始小幅向上攀升；3月底，重新回到3500元/平米以上；Ø 随着成交量的回稳以及房交会的即将召开，郫县成交均价将稳定一段时间；5、郫县住宅面积段供需供应：分区建筑面积（万平米）套数套数占比60如下12.4228317.2%60-9028.99377928.5%90-12028.85287121.7%120-14430.8252219.0%144以上26.38180313.6%合计127.4213258100%数据来源：郫县房管局成交：数据来源：郫县房管局Ø 如上表所示，截止到一季度，郫县存量房源以60-90平米、90-120平米为主，套数分别占比28.5%、21.7%；Ø 从目前市场需求来看，由于郫县紧邻高新西区，在此区域从业的有关人员普遍年龄较小，初次置业特性明显，120平米如下的房源需求比较旺盛，一季度，120平米如下的房源成交占比68%，因此总共占总存量67.4%的该类房源应当不难消化。

而对比成交状况，120平米以上的房源销售压力较大；6、小结¬ 郫筒、犀浦、红光仍然为郫县“老式三甲”，可售的商品房占郫县整体可售套数的89.4%；¬ 整体新增供应下降，成交上涨，一季度共消化存量面积1.11万平米，存量套数214套；¬ 季度成交均价同比下滑，与季度基本持平，维持在3450元/平米左右，1-3月月度成交均价逐渐小幅上涨，短期内将不会有大的波动；¬ 120平米如下户型存量较大，但市场需求明显，120平米以上户型销售压力较大四、郫县房地产市场重要板块市场1、郫县房地产市场板块划分本报告以楼盘项目较集中，房地产市场较为发达的犀浦板块、郫筒板块、红光板块为本次的研究范畴 具体划分状况如下：板块名称板块重要范畴功能定位板块重要楼盘犀浦绕城高速、成灌公路、成灌高速公路、犀浦镇与金牛区交界线围成区域，面积约3.2平方公里高新技术产业区、科研中心伊莎贝拉、新里派克公馆红光由绕城高速500米生态绿地、围城路西沿线、托普大道及红光路合围而成，面积约为2.9平方公里中高档居住区正成名城左岸、万基金蓝湾郫筒郫筒镇成灌路以南的城区，面积约7.7平方公里政治、经济、文化、中心，交通枢纽，城乡人口集中区龙湖弗莱明戈、景尚景2、犀浦板块住宅市场2.1、犀浦板块住宅市场概况因离成都市主城区近来，物业较成都主城区性价比高，又产品构造比较齐全，因此吸引了部提成都五城区特别是金牛区居民和高新西区的上班族在此购房。

但是近几年供应量较大，导致目前存量积攒较多地铁二号线及成灌迅速铁路开通后来，区域交通将更加便利同步依托电子科大、西南交大、四川外国语大学等出名高校的分校以及成都纺专的高校经济，房地产市场前景看好片区内出名开发商有中铁集团、上海绿地集团等2.2、犀浦板块住宅新增预售供应数据来源：郫县房管局Ø 新增预售供应方面，逐个季度下滑，一季度，预售套数同比减少1000多套，预售面积减少近10万平米；预售套数环比减少68.3%，预售面积减少62%；Ø 仅新里派克公馆获得预售证，预售供应了194套，约2万平米的高层电梯公寓；2.3、犀浦板块一季度成交数据来源：郫县房管局Ø 一季度，犀浦板块共成交住宅558套，共5.92万平米，套均成交面积106平米；Ø 尽管新增预售供应体现不积极，但是从成交来看，3月的成交量已经大幅上升，单月成交358套，成交面积3.85万平米，为近一年来最高的成交量；Ø 一季度共消化存量364套，3.92万平米，存量压力有所缓和；2.4、犀浦板块住宅价格数据来源：郫县房管局。