高周转的碧桂园高压高效高薪.doc

高周转的碧桂园，高压高效高薪！ 一份碧桂园集团高周转专题会会议纪要流出，又双叒叕在地产圈刷屏了！想起《我在碧桂园1000天》中，记录了杨国强说过的这样一段话：我们的商业模式很独特，别人想学也学不来我们低成本拿地，快速开发，配套到位，低价开盘，精装修交房；我们专注三四线城市，拿净地，面积要大，付款要分期；拿地的同时，设计基本完成，三个月内必须开工；第四、第五个月可收回资金；后续开发，要视市场销售进度而定这样的速度别人做不到，这样的把控别人做不到，我杨国强能做到从碧桂园的朋友口中了解，项目总的薪酬待遇确实很高，因为有“双享”机制，也就是靠跟投赚钱出现问题说扣工资，在碧桂园不管用，一出现问题说扣“共享激励”，所有人都害怕在这种强激励的诱惑下，一帮杀红眼的人，朝着“高周转”的大道一路狂飙业内展开了各种讨论先给大家梳理梳理这份纪要的内容：文件中针对地产投资线条、设计线条、人力线条、大运营线条提出超过40条具体意见在此简单划重点：设计方面：文件要求，所有三四五线城市项目须采用标准化产品，设计院接到营销户配及设计要求后，当天内出图(通宵)；土地获取前40 天开始前置设计工作，开工前7天提供地勘资料，确保摘牌即开工，项目设计节点责任到人，对于不胜任者，坚决从严处理；图纸原则上用标准图，买地前做好规划，最好给政府领导和批规划的人看并得到认可，拿到地就开工；快速推进不能拖，报建下来才是最重要，项目一天不等图，通宵完成图纸第二天去报建。

投资报建方面：为节省时间，原则上区域投策工作不允许到总部来进行汇报，须通过视频方式与策略中心沟通；投资奖励向一线投资团队倾斜；净地交付或首期净地交付作为投资团队考核条件，不干净地以最快速度搞干净，跳起来做，工作当天上报须当天处理完所有没有交地的项目不能算作完成投资任务；成立“投资报建小组”，由片区分管投资的副总裁主管报建工作，建议莫总可取消报建的人，项目总做报建同时负责协调政府降低预售条件；要合法合规的报批报建，和政府的主管部门做好沟通，让他们知道快对政府对社会的好处规划是规划局批的，要提前知道他们的意见，并做到一次报批即成；地上有障碍物时，地都是我们拿了，应补什么钱、找什么人去清除要果断，不睡觉都要一两天处理完毕拖一天、十天、三十天是多少钱，我们补给人家的又是多少钱，不能捡了芝麻丢了西瓜，很多时候芝麻也捡不到！运营方面：区域获取地块前应充分评估地块能否实现高周转所有工作明确由碧桂园集团大运营工作组牵头，各中心线条配合做好高周转工作，大运营工作组组长有经济决策权，人事任免权，可先斩后奏人力方面：放开编制，提前储备项目团队，保证人等地拿地提前做好项目总、营销总、工程经理、开发报建经理储备，拿地当天项目团队抵达现场确保摘牌即动工；没能力的人立即下岗解聘，我们要当天的事当天完成，问题是不是每个人都有解决问题的能力。

未来领袖知道怎样做，能够将事情很快做成工程方面：土石方工程提前准备好挖机、车队；建筑队提前安排好并做好施工组织安排合法合规的做所有的事，项目总的能力好，进度就快，项目总要懂得上面所有，亲力亲为集团各职能中心、区域总、区域职能平台也应该以项目争取每一天为工作的第一要务；总体工期方面：项目摘牌到开工超过40天即撤职、开工工期大于7个月，项目总撤职摘牌即开工，奖项目总20万，每推迟1天，奖励递减1万，20天开工，奖励为0；21天开工罚款1万，逐天递增，40天开工，罚款20万，41天开工即撤职；如果35天内实现展示区开放，奖励20万；开盘工期≦3个月，奖励20万；3个月对区域内项目进行开盘工期绝对值强制排名及处罚，加大开盘逾期考核执行力度绿黄红灯考核，马上开工就绿灯，开不了黄灯，延误多少天就红灯，免职就行，直截了当集团高管会上通报各区域开盘工期绝对值排名及处罚结果什么是“035”，请看下图整篇纪要稳健传达了一切为高周转让路的原则，并要求设计院当天接到设计任务，当天通宵出图？1建筑师是那颗软柿子吗？”一万元”的故事火了：在这样激烈的会议后，杨国强还随手算了一笔账，证明碧桂园这样实行高周转的可行性：网友试着跟杨主席对话：我有个大胆的设想，用一万块钱，集合一个城市的设计师，一秒出图。

还有角度不一样的网友评论：虽然并不认同碧桂园高周转的模式，但是也不得不说地产的经营理念远超设计院大部分设计院还没有基本的工作流程和分工，对于一项任务的运营也基本上是根据项目负责人的操作自主决定其实设计院也应该学学碧桂园，把一项常规工作分成若干小工作，每个小工作有标准，有操作流程，也有时间节点要求即使这样还达不到碧桂园的要求，那至少也能跟甲方据理力争为什么达不到通宵出图的要求倒没看到经验资深的建筑师发声，难道他们就这样给房企势力低头？于是小编联系了一位建筑师朋友聊聊Ta可能也是位佛系建筑师，居然这么说：纯出图是快的，时间主要花费在沟通和修图上如果事先和甲方达成共识有一定的默契，改图也不会太多频繁但是这份压力对于刚进来的实习生就不那么友好了，为了保证高周转，改图率要低，甚至不允许改图没经验顶着巨大压力，还是分分钟能吓跑的碧桂园的研发部，研究户型、标准化、政府公关事宜，前期搞定好，就等设计师建模画图大房企关于建筑这块是有一定标准的，一般性纯住宅设计，不改图的话，都是几天出来图小编敬佩建筑设计师，特别是在为这种大企业服务的你们，建筑设计师需要严谨和专业，不夸张的说，你们的设计一定程度上关系到住户的居住安危。

也不得不说，广大网友们略有夸张地表达了建筑设计工作者的处境2高周转不背锅纪要中频繁提到的高周转，是什么意思呢？资金从资金形态——货物形态——资金形态，每循环一周叫周转天数，周转天数越少，那么周转率越高，反之就是周转率低房企的高周转模式主要体现在缩短项目开发前期的定位策划和规划设计时间，进而做到快速开工，迅速开盘，回收现金流以实现财务平衡！不仅仅是碧桂园，万科、恒大等房企都十分认可并奉行高周转模式，这是2017年11月份恒大，《关于实施高周转重大奖励及考核决定》的文件：讨论高周转前，先说说如今房地产行业的成本和利润房地产行业已进入中低利润行业，那么，一套房子它的成本到底有哪些？大概有由下六部分组成：土地成本政策成本银行贷款的财务成本房产税费成本造价成本人工成本按照一般房企的开发节奏，从获取项目进行前期产品定位和策划，再委托设计单位进行方案和施工图设计，期间还有可能进行多次反复讨论和评审，如此，从拿地到开工，短则6-8个月，长则一年但如果参考万科、恒大、碧桂园等标杆房企，通常仅需3-4个月，到第八、第九个月就可以正式开盘销售，而其他速度慢的房企还可能远未达到销售标准不仅仅是建筑设计师，地产行业哪个部门不是为了自己的趴通宵达旦？选择薄利多销还是精品开发，不同的房企有不同的策略。

但是针对不同的城市和客户群体，当然也要因地制宜随着一二线城市严政落地和三四线城市货币化棚改的推进， 房企巨头纷纷加入三四线城市蛋糕之争先不说在一二线城市购房者是不是愿意给精心设计的住房买单，三四线城市刚需客们买房的时候，考虑的多事地段和环境，实用能住是第一要务！所以说，当天出图看似不合理其中的逻辑却没毛病三四五线城市，标准化产品，迅速周转，企业判断这样的城市目前住宅产品不该走中高端路线，而是把相对成熟的标准化产品输出，市场就会买单三四线城市的土地价格低，对产品的差异性要求并不高，标准化产品得以落地存在的就是合理的，无论你是甲方还是乙方，都有自己的角度和出发点高压出高效，也不只是发生在房地产行业，你的行业也有这样的现象吗？。