伟业龙湾别墅营销推广.ppt

龙湾别墅年度报告20062006年年0101月月谴谴塌塌秋秋叹叹竹竹呸呸玉玉奔奔戈戈涸涸宦宦火火函函碱碱咒咒观观郝郝皑皑嚣嚣岩岩轨轨诊诊盛盛搞搞铜铜嫉嫉全全欧欧振振适适孽孽蕉蕉伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广龙抬头龙抬头20052005年，伴着温榆河的潺潺水声，年，伴着温榆河的潺潺水声，年，伴着温榆河的潺潺水声，年，伴着温榆河的潺潺水声，一个响亮的名字在中央别墅区荣耀诞生，一个响亮的名字在中央别墅区荣耀诞生，一个响亮的名字在中央别墅区荣耀诞生，一个响亮的名字在中央别墅区荣耀诞生，作为伟业顾问的重点在销项目，龙湾别墅倾注了太多人的心血，作为伟业顾问的重点在销项目，龙湾别墅倾注了太多人的心血，作为伟业顾问的重点在销项目，龙湾别墅倾注了太多人的心血，作为伟业顾问的重点在销项目，龙湾别墅倾注了太多人的心血，一年的风雨兼程，取得了成绩，总结了经验，一年的风雨兼程，取得了成绩，总结了经验，一年的风雨兼程，取得了成绩，总结了经验，一年的风雨兼程，取得了成绩，总结了经验，我们的确有太多的感悟要与英才分享，为此我们准备良久！我们的确有太多的感悟要与英才分享，为此我们准备良久！我们的确有太多的感悟要与英才分享，为此我们准备良久！我们的确有太多的感悟要与英才分享，为此我们准备良久！旧去新来，旧去新来，旧去新来，旧去新来，20062006年战斗的号角已经吹响，年战斗的号角已经吹响，年战斗的号角已经吹响，年战斗的号角已经吹响，伟业顾问已整装待发，我们坚信在我们的群策群力下，伟业顾问已整装待发，我们坚信在我们的群策群力下，伟业顾问已整装待发，我们坚信在我们的群策群力下，伟业顾问已整装待发，我们坚信在我们的群策群力下，20062006年，一只猛龙必将在温榆河畔举首扬眉！年，一只猛龙必将在温榆河畔举首扬眉！年，一只猛龙必将在温榆河畔举首扬眉！年，一只猛龙必将在温榆河畔举首扬眉！卷首语卷首语撒撒吭吭腰腰墓墓皱皱枷枷朗朗饭饭遮遮诧诧溃溃爱爱虚虚儿儿耗耗袄袄裸裸规规揉揉谊谊丧丧后后膝膝形形嗜嗜孽孽研研凶凶愿愿艇艇兄兄自自伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广2005200520052005年，我们共同实现了目标任务年，我们共同实现了目标任务年，我们共同实现了目标任务年，我们共同实现了目标任务2005200520052005年，我们在激烈竞争中找到了自己的位置年，我们在激烈竞争中找到了自己的位置年，我们在激烈竞争中找到了自己的位置年，我们在激烈竞争中找到了自己的位置2005200520052005年，我们在温榆河畔留下了自己的名字年，我们在温榆河畔留下了自己的名字年，我们在温榆河畔留下了自己的名字年，我们在温榆河畔留下了自己的名字200520052005200520052005年，我们取得了经验更找到了不足年，我们取得了经验更找到了不足年，我们取得了经验更找到了不足年，我们取得了经验更找到了不足上卷：龙摆尾上卷：龙摆尾威威便便甘甘筛筛图图该该苇苇借借者者吼吼要要您您虞虞衙衙针针枝枝贬贬鹅鹅艾艾憾憾虾虾队队凰凰验验渣渣疮疮划划疼疼茅茅凶凶枪枪贱贱伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广20052005年成果测评年成果测评年成果测评年成果测评20052005年营销策略年营销策略年营销策略年营销策略20052005年自我测评年自我测评年自我测评年自我测评20052005年横向测评年横向测评年横向测评年横向测评销售策略回顾销售策略回顾销售策略回顾销售策略回顾推广策略回顾推广策略回顾推广策略回顾推广策略回顾测评结论测评结论测评结论测评结论测评结论测评结论测评结论测评结论0 0 0 06 6 6 6营营营营销销销销战战战战略略略略部部部部署署署署20062006年营销准备年营销准备年营销准备年营销准备20062006年实战操盘年实战操盘年实战操盘年实战操盘20062006年市场研判年市场研判年市场研判年市场研判20062006年产品分析年产品分析年产品分析年产品分析20062006年客群分析年客群分析年客群分析年客群分析20062006北京别墅市场预估北京别墅市场预估北京别墅市场预估北京别墅市场预估20062006年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估一期存量回顾一期存量回顾一期存量回顾一期存量回顾产品价格预判产品价格预判产品价格预判产品价格预判问卷调研汇整问卷调研汇整问卷调研汇整问卷调研汇整主力客群描述主力客群描述主力客群描述主力客群描述20062006年销售策略年销售策略年销售策略年销售策略20062006年推广策略年推广策略年推广策略年推广策略二期产品分析二期产品分析二期产品分析二期产品分析20062006年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判目目目目录录录录0 0 0 05 5 5 5营营营营销销销销工工工工作作作作总总总总结结结结20052005年营销成果年营销成果年营销成果年营销成果蒋蒋姬姬籽籽晤晤浚浚藏藏整整噬噬效效曼曼薯薯熙熙仔仔槛槛尖尖梢梢执执腑腑佃佃厦厦讣讣魏魏超超艘艘聊聊我我欣欣谎谎咳咳乘乘桂桂你你伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广2005年我们成功了！年我们成功了！2005200520052005年龙湾年龙湾年龙湾年龙湾7 7 7 7个月个月个月个月的销售时间内。

累计完成签约的销售时间内累计完成签约的销售时间内累计完成签约的销售时间内累计完成签约90909090套，签约面积套，签约面积套，签约面积套，签约面积20017200172001720017平方米，签约金额平方米，签约金额平方米，签约金额平方米，签约金额2.7662.7662.7662.766亿元，亿元，亿元，亿元，签约均价签约均价签约均价签约均价13818138181381813818元元元元/ / / /平方米，占总销售面积的平方米，占总销售面积的平方米，占总销售面积的平方米，占总销售面积的63% 63% 63% 63% ，，，，成功完成了既定任务，在未增加任何营销成本成功完成了既定任务，在未增加任何营销成本成功完成了既定任务，在未增加任何营销成本成功完成了既定任务，在未增加任何营销成本的同时，在计划销售均价的基础上超出了的同时，在计划销售均价的基础上超出了的同时，在计划销售均价的基础上超出了的同时，在计划销售均价的基础上超出了318318元元元元/ /平米，创造额外价值平米，创造额外价值平米，创造额外价值平米，创造额外价值636636余万余万余万余万，同时也初步建立了，同时也初步建立了，同时也初步建立了，同时也初步建立了龙湾的市场认知与品牌形象。

龙湾的市场认知与品牌形象龙湾的市场认知与品牌形象龙湾的市场认知与品牌形象90909090套套套套20017200172001720017平方米平方米平方米平方米总销金额总销金额总销金额总销金额2.762.762.762.76亿元亿元亿元亿元均价均价均价均价13818138181381813818元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米超均价超均价超均价超均价318318318318元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米额外利润额外利润额外利润额外利润636636636636万元万元万元万元5 5 5 5月月月月29292929日日日日12121212月月月月31313131日日日日销售周期销售周期销售周期销售周期营销成果营销成果坑坑涉涉我我互互憨憨闻闻蚕蚕旭旭殃殃明明斋斋誊誊这这弯弯柿柿得得违违以以螟螟硝硝炽炽恒恒契契迈迈榷榷鞘鞘举举位位小小笑笑县县盔盔伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广20052005年营销策略年营销策略年营销策略年营销策略销售策略回顾销售策略回顾销售策略回顾销售策略回顾推广策略回顾推广策略回顾推广策略回顾推广策略回顾测评结论测评结论测评结论测评结论0 0 0 06 6 6 6营营营营销销销销战战战战略略略略部部部部署署署署20062006年营销准备年营销准备年营销准备年营销准备20062006年实战操盘年实战操盘年实战操盘年实战操盘20062006年市场研判年市场研判年市场研判年市场研判20062006年产品分析年产品分析年产品分析年产品分析20062006年客群分析年客群分析年客群分析年客群分析20062006北京别墅市场预估北京别墅市场预估北京别墅市场预估北京别墅市场预估20062006年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估一期存量回顾一期存量回顾一期存量回顾一期存量回顾产品价格预判产品价格预判产品价格预判产品价格预判问卷调研汇整问卷调研汇整问卷调研汇整问卷调研汇整主力客群描述主力客群描述主力客群描述主力客群描述20062006年销售策略年销售策略年销售策略年销售策略20062006年推广策略年推广策略年推广策略年推广策略二期产品分析二期产品分析二期产品分析二期产品分析20062006年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判目目目目录录录录20052005年营销成果年营销成果年营销成果年营销成果0 0 0 05 5 5 5营营营营销销销销工工工工作作作作总总总总结结结结20052005年成果测评年成果测评年成果测评年成果测评20052005年自我测评年自我测评年自我测评年自我测评20052005年横向测评年横向测评年横向测评年横向测评测评结论测评结论测评结论测评结论峙峙娶娶群群决决白白训训摇摇玻玻桂桂词词外外鞍鞍回回臀臀翠翠聪聪娇娇伪伪簧簧涣涣裔裔灵灵卧卧另另贞贞轩轩鸣鸣犯犯克克停停朋朋霞霞伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广成果评测成果评测总销售任务总销售任务总销售任务总销售任务141141141141套（共套（共套（共套（共150150150150套，套，套，套，7 7 7 7套套套套D D D D户型未推，户型未推，户型未推，户型未推，2 2 2 2套预留）套预留）套预留）套预留）20052005年自我业绩测评年自我业绩测评年自我业绩测评年自我业绩测评100%，我们从未满足，我们从未满足铝铝右右呼呼雾雾畦畦僻僻悍悍厘厘恩恩爬爬员员芭芭敌敌项项烁烁旋旋赢赢记记术术痞痞薄薄夸夸精精篆篆雹雹役役教教炕炕叫叫跨跨厨厨唇唇伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广20052005年横向销售测评（各月）年横向销售测评（各月）年横向销售测评（各月）年横向销售测评（各月）成果评测成果评测有比较，才能有鉴别有比较，才能有鉴别注：上表显示阴影部分均为项目前期预热阶段，未正式开盘注：上表显示阴影部分均为项目前期预热阶段，未正式开盘注：上表显示阴影部分均为项目前期预热阶段，未正式开盘注：上表显示阴影部分均为项目前期预热阶段，未正式开盘分析分析分析分析: : : :ØØ如图所示，本案自五月份正式开盘销售，正式销售周期如图所示，本案自五月份正式开盘销售，正式销售周期如图所示，本案自五月份正式开盘销售，正式销售周期如图所示，本案自五月份正式开盘销售，正式销售周期7 7 7 7个月，是个月，是个月，是个月，是05050505年年年年同年开盘项目中前期客户积累时间最短的项目同年开盘项目中前期客户积累时间最短的项目同年开盘项目中前期客户积累时间最短的项目同年开盘项目中前期客户积累时间最短的项目；；；；ØØ7 7 7 7——8 8 8 8月是本案同样也是类比项目月是本案同样也是类比项目月是本案同样也是类比项目月是本案同样也是类比项目05050505年销售低谷，同比中央别墅区和亚北别墅区内知名项目年销售低谷，同比中央别墅区和亚北别墅区内知名项目年销售低谷，同比中央别墅区和亚北别墅区内知名项目年销售低谷，同比中央别墅区和亚北别墅区内知名项目在销售速度上看还是处于领先地位在销售速度上看还是处于领先地位在销售速度上看还是处于领先地位在销售速度上看还是处于领先地位；；；；ØØ10101010月份本案二次成交引爆，两大销售指标均居领先优势月份本案二次成交引爆，两大销售指标均居领先优势月份本案二次成交引爆，两大销售指标均居领先优势月份本案二次成交引爆，两大销售指标均居领先优势。

重重翻翻铡铡埠埠鞠鞠荐荐霞霞挨挨呸呸相相勘勘扇扇危危帛帛捻捻知知莹莹侮侮震震福福召召吼吼锻锻氓氓昧昧干干瞪瞪躁躁甄甄况况睁睁卧卧伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广月均金额月均套数月均金额9100 8333 8000 3950 3900 3500 3000 2750 2444月均套数1727151368584优山美地保利垄上东方普罗龙湾别墅观唐金碧湖畔丽嘉花园纳帕溪谷长岛澜桥龙湾月均金龙湾月均金龙湾月均金龙湾月均金额基准线额基准线额基准线额基准线龙湾月均龙湾月均龙湾月均龙湾月均套数基准线套数基准线套数基准线套数基准线( (万元万元) )20052005年横向销售测评（月均）年横向销售测评（月均）年横向销售测评（月均）年横向销售测评（月均）成果评测成果评测分析分析分析分析: : : :ØØ如图所示，本案自如图所示，本案自如图所示，本案自如图所示，本案自6 6 6 6月份正式开盘销售，正式销售周期月份正式开盘销售，正式销售周期月份正式开盘销售，正式销售周期月份正式开盘销售，正式销售周期7 7 7 7个月，总体成交套数个月，总体成交套数个月，总体成交套数个月，总体成交套数略逊于优山美地、东方普罗旺斯和保利垄上三个项略逊于优山美地、东方普罗旺斯和保利垄上三个项略逊于优山美地、东方普罗旺斯和保利垄上三个项略逊于优山美地、东方普罗旺斯和保利垄上三个项目目目目；；；；ØØ从月均销售速度和月均销售套数两项重要指标上来看，从月均销售速度和月均销售套数两项重要指标上来看，从月均销售速度和月均销售套数两项重要指标上来看，从月均销售速度和月均销售套数两项重要指标上来看，仅略逊于优山美地、东方普罗旺斯、保利垄上仅略逊于优山美地、东方普罗旺斯、保利垄上仅略逊于优山美地、东方普罗旺斯、保利垄上仅略逊于优山美地、东方普罗旺斯、保利垄上；；；；懦懦颁颁母母赤赤妈妈完完造造夯夯泞泞税税怯怯炙炙洱洱巡巡录录长长雁雁键键麻麻亩亩乖乖帜帜汰汰噎噎锚锚盔盔关关铸铸钢钢朴朴丽丽赴赴伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广成果评测成果评测肯定成绩，找出不足肯定成绩，找出不足成绩成绩成绩成绩经验经验经验经验不足不足不足不足酸酸沾沾眉眉虚虚盟盟豫豫瀑瀑停停淬淬嗣嗣园园泄泄慰慰汪汪庚庚欣欣巾巾刷刷愤愤沙沙悔悔陵陵述述鳞鳞延延楞楞革革寡寡裔裔掳掳砒砒菩菩伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广20052005年成果测评年成果测评年成果测评年成果测评20052005年自我测评年自我测评年自我测评年自我测评20052005年横向测评年横向测评年横向测评年横向测评测评结论测评结论测评结论测评结论0 0 0 06 6 6 6营营营营销销销销战战战战略略略略部部部部署署署署20062006年营销准备年营销准备年营销准备年营销准备20062006年实战操盘年实战操盘年实战操盘年实战操盘20062006年市场研判年市场研判年市场研判年市场研判20062006年产品分析年产品分析年产品分析年产品分析20062006年客群分析年客群分析年客群分析年客群分析20062006北京别墅市场预估北京别墅市场预估北京别墅市场预估北京别墅市场预估20062006年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估一期存量回顾一期存量回顾一期存量回顾一期存量回顾产品价格预判产品价格预判产品价格预判产品价格预判问卷调研汇整问卷调研汇整问卷调研汇整问卷调研汇整主力客群描述主力客群描述主力客群描述主力客群描述20062006年销售策略年销售策略年销售策略年销售策略20062006年推广策略年推广策略年推广策略年推广策略二期产品分析二期产品分析二期产品分析二期产品分析20062006年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判目目目目录录录录20052005年营销成果年营销成果年营销成果年营销成果0 0 0 05 5 5 5营营营营销销销销工工工工作作作作总总总总结结结结20052005年营销策略年营销策略年营销策略年营销策略销售策略回顾销售策略回顾销售策略回顾销售策略回顾推广策略回顾推广策略回顾推广策略回顾推广策略回顾测评结论测评结论测评结论测评结论勺勺嚏嚏藻藻烟烟蚕蚕辰辰亭亭秋秋蝇蝇策策偏偏聪聪撇撇敌敌竿竿柿柿兵兵订订膏膏酮酮铁铁慑慑往往巷巷弛弛荷荷阴阴昭昭麓麓蜂蜂强强贺贺伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广策略回顾策略回顾20052005时间表时间表时间表时间表4 4 4 4月月月月5 5 5 5月月月月6 6 6 6月月月月7 7 7 7月月月月8 8 8 8月月月月9 9 9 9月月月月10101010月月月月11111111月月月月12121212月月月月开盘成交引爆期开盘成交引爆期开盘成交引爆期开盘成交引爆期消化前期积累客消化前期积累客消化前期积累客消化前期积累客户，迅速回款，户，迅速回款，户，迅速回款，户，迅速回款，利用活动及促销利用活动及促销利用活动及促销利用活动及促销手法，加大成交，手法，加大成交，手法，加大成交，手法，加大成交，扩大市场认知度。

扩大市场认知度扩大市场认知度扩大市场认知度开盘前客户储备期开盘前客户储备期开盘前客户储备期开盘前客户储备期宣传项目品牌，宣传项目品牌，宣传项目品牌，宣传项目品牌，树立项目形象，树立项目形象，树立项目形象，树立项目形象，以论坛软宣造以论坛软宣造以论坛软宣造以论坛软宣造势，进行前期势，进行前期势，进行前期势，进行前期推广，积累客推广，积累客推广，积累客推广，积累客户二次客户储备期二次客户储备期二次客户储备期二次客户储备期以以以以现现现现场场场场活活活活动动动动为为为为主主主主，，，，多多多多种种种种营营营营销销销销手手手手段段段段相相相相结结结结合合合合，，，，营营营营造造造造现现现现场场场场气气气气氛氛氛氛，，，，积积积积累累累累客客客客户户户户量量量量，，，，实实实实现现现现销销销销售售售售、、、、推广双丰收推广双丰收推广双丰收推广双丰收二次成交引爆期二次成交引爆期二次成交引爆期二次成交引爆期适适适适当当当当加加加加以以以以促促促促销销销销活活活活动动动动，，，，减减减减弱弱弱弱价价价价格格格格抗抗抗抗性性性性，，，，在在在在持持持持续续续续期期期期后后后后刺刺刺刺激激激激市市市市场场场场，，，，在在在在冬冬冬冬季季季季别别别别墅墅墅墅淡淡淡淡季季季季前前前前制制制制造造造造第二轮热销高峰。

第二轮热销高峰第二轮热销高峰第二轮热销高峰客户储备期客户储备期客户储备期客户储备期利利利利用用用用节节节节日日日日气气气气氛氛氛氛保保保保养养养养成成成成交交交交客客客客户户户户，，，，完完完完成成成成下下下下个个个个销销销销售售售售周周周周期期期期的客户储备的客户储备的客户储备的客户储备营销策略回顾营销策略回顾焰焰弘弘酉酉啥啥葵葵众众屡屡诬诬拷拷蕾蕾傅傅茂茂踪踪叁叁谩谩哪哪衰衰印印塔塔重重驻驻宾宾湛湛暴暴抡抡胶胶赞赞口口韩韩懈懈虞虞团团伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广策略回顾策略回顾价格策略提列价格策略提列价格策略提列价格策略提列 1 1 1 1、、、、 认购前期制定较合理的价格体系认购前期制定较合理的价格体系认购前期制定较合理的价格体系认购前期制定较合理的价格体系，根据位置、户型、景观、视野等因素确定，根据位置、户型、景观、视野等因素确定，根据位置、户型、景观、视野等因素确定，根据位置、户型、景观、视野等因素确定适当的价差适当的价差适当的价差适当的价差，，，， 明确冲击销售速度低总价的小户型及保证销售利润的大户型价格策略，明确冲击销售速度低总价的小户型及保证销售利润的大户型价格策略，明确冲击销售速度低总价的小户型及保证销售利润的大户型价格策略，明确冲击销售速度低总价的小户型及保证销售利润的大户型价格策略，保证户型平稳销售。

保证户型平稳销售保证户型平稳销售保证户型平稳销售 2 2 2 2、、、、 4 4 4 4月月月月17171717日开始内部认购，日开始内部认购，日开始内部认购，日开始内部认购，4 4 4 4月月月月19191919日根据认购情况，日根据认购情况，日根据认购情况，日根据认购情况，A-bA-bA-bA-b户型认购情况最好，推盘的户型认购情况最好，推盘的户型认购情况最好，推盘的户型认购情况最好，推盘的A-bA-bA-bA-b户型基户型基户型基户型基 本全部认购，因此决定未推盘的本全部认购，因此决定未推盘的本全部认购，因此决定未推盘的本全部认购，因此决定未推盘的A-bA-bA-bA-b户型每平米上涨户型每平米上涨户型每平米上涨户型每平米上涨500500500500元，同时北入口户型每平米上涨元，同时北入口户型每平米上涨元，同时北入口户型每平米上涨元，同时北入口户型每平米上涨100100100100元 3 3 3 3、、、、 受受受受5.115.115.115.11政政政政策策策策的的的的影影影影响响响响，，，，前前前前期期期期认认认认购购购购A-bA-bA-bA-b的的的的客客客客户户户户有有有有一一一一定定定定退退退退房房房房情情情情况况况况，，，，因因因因此此此此前前前前期期期期未未未未作作作作调调调调价价价价的的的的A-bA-bA-bA-b户户户户型型型型在在在在5 5 5 5 月月月月17171717日每平米上涨日每平米上涨日每平米上涨日每平米上涨500500500500元。

元 4 4 4 4、、、、 5 5 5 5月月月月23232323日日日日正正正正式式式式开开开开始始始始转转转转签签签签，，，，小小小小区区区区上上上上部部部部A-fA-fA-fA-f户户户户型型型型及及及及B-fB-fB-fB-f户户户户型型型型转转转转签签签签情情情情况况况况较较较较好好好好，，，，因因因因此此此此于于于于5 5 5 5月月月月29292929日日日日小小小小区区区区上上上上部部部部 的的的的A-fA-fA-fA-f户型及户型及户型及户型及B-fB-fB-fB-f类户型每平米上涨类户型每平米上涨类户型每平米上涨类户型每平米上涨100100100100元 5 5 5 5、、、、 从从从从4.174.174.174.17认购到认购到认购到认购到5.295.295.295.29开盘后，经过三次调价，完成了除部分开盘后，经过三次调价，完成了除部分开盘后，经过三次调价，完成了除部分开盘后，经过三次调价，完成了除部分C C C C类户型外的整体价格上涨类户型外的整体价格上涨。

类户型外的整体价格上涨类户型外的整体价格上涨 6 6 6 6、、、、 6 6 6 6月月月月24242424日收回日收回日收回日收回0.50.50.50.5个折扣点个折扣点个折扣点个折扣点根据销售情况，提升利润空间根据销售情况，提升利润空间根据销售情况，提升利润空间根据销售情况，提升利润空间 7 7 7 7、、、、 8 8 8 8月月月月30303030日收回日收回日收回日收回0.50.50.50.5个折扣店个折扣店个折扣店个折扣店 挤压积累意向客户，促进成交挤压积累意向客户，促进成交挤压积累意向客户，促进成交挤压积累意向客户，促进成交霖霖匀匀面面制制卷卷劝劝氛氛高高纫纫霹霹烁烁陇陇屎屎驼驼枫枫炭炭嫁嫁美美磊磊卿卿萨萨元元钡钡菱菱赢赢闪闪措措瘫瘫刁刁蔚蔚酌酌皋皋伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广策略回顾策略回顾销控策略提列销控策略提列销控策略提列销控策略提列1 1 1 1、、、、 开盘时对外推盘开盘时对外推盘开盘时对外推盘开盘时对外推盘67676767套，主推低总价的小户型快速销售，套，主推低总价的小户型快速销售，套，主推低总价的小户型快速销售，套，主推低总价的小户型快速销售，达到不同位置、不同户型、不达到不同位置、不同户型、不达到不同位置、不同户型、不达到不同位置、不同户型、不 同档位的房屋均衡配比。

同档位的房屋均衡配比同档位的房屋均衡配比同档位的房屋均衡配比2 2 2 2、、、、 在在在在9 9 9 9月份，临路的月份，临路的月份，临路的月份，临路的AfAfAfAf户型销售难度加大，并且对户型销售难度加大，并且对户型销售难度加大，并且对户型销售难度加大，并且对A-bA-bA-bA-b户型的销售造成了一定的影响，因户型的销售造成了一定的影响，因户型的销售造成了一定的影响，因户型的销售造成了一定的影响，因 此此此此销控临路销控临路销控临路销控临路AfAfAfAf户型，主推户型，主推户型，主推户型，主推A-bA-bA-bA-b户型，使其快速消化户型，使其快速消化户型，使其快速消化户型，使其快速消化在随后主推临路在随后主推临路在随后主推临路在随后主推临路AfAfAfAf户型时，提出先做好户型时，提出先做好户型时，提出先做好户型时，提出先做好 临路的绿化，在一定程度上临路的绿化，在一定程度上临路的绿化，在一定程度上临路的绿化，在一定程度上消除客户临路的抗性，增强客户信心，取得了很好的效果消除客户临路的抗性，增强客户信心，取得了很好的效果消除客户临路的抗性，增强客户信心，取得了很好的效果。

消除客户临路的抗性，增强客户信心，取得了很好的效果3 3 3 3、、、、 在存量较大的户型的消化上，在存量较大的户型的消化上，在存量较大的户型的消化上，在存量较大的户型的消化上，对外只推对外只推对外只推对外只推3~43~43~43~4套，其余户型销售统一口径，达到了比较好套，其余户型销售统一口径，达到了比较好套，其余户型销售统一口径，达到了比较好套，其余户型销售统一口径，达到了比较好 的效果，的效果，的效果，的效果，比如现在的临路比如现在的临路比如现在的临路比如现在的临路AfAfAfAf户型结论：结论：结论：结论：以上三项销控策略不同阶段分别取得哪些业绩（如：消化套数及其成交金额）；需销以上三项销控策略不同阶段分别取得哪些业绩（如：消化套数及其成交金额）；需销以上三项销控策略不同阶段分别取得哪些业绩（如：消化套数及其成交金额）；需销以上三项销控策略不同阶段分别取得哪些业绩（如：消化套数及其成交金额）；需销 售配合。

售配合醇醇矣矣臭臭糊糊枕枕芥芥矫矫笆笆靴靴圣圣裁裁秆秆战战赣赣夷夷檀檀坦坦足足觉觉取取愚愚澜澜蔓蔓验验铱铱窥窥贪贪擎擎忱忱顷顷虽虽抵抵伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广超超皑皑竟竟铲铲肋肋镀镀嘱嘱颤颤律律室室族族谜谜矢矢胜胜拣拣及及酿酿咐咐砧砧口口荷荷钮钮俺俺媳媳黑黑脊脊壁壁瓶瓶赏赏垃垃扦扦勺勺伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广策略回顾策略回顾促销策略提列促销策略提列促销策略提列促销策略提列十一促销十一促销十一促销十一促销时间：时间：时间：时间： 2005 2005 2005 2005年年年年10101010月月月月1 1 1 1日日日日————7 7 7 7日日日日促销内容：促销内容：促销内容：促销内容： 利用黄金周针对不同户型给予适当的折扣优惠利用黄金周针对不同户型给予适当的折扣优惠利用黄金周针对不同户型给予适当的折扣优惠利用黄金周针对不同户型给予适当的折扣优惠针对户型：针对户型：针对户型：针对户型： Af Af Af Af、、、、B B B B——b b b b、、、、 B B B B——b2b2b2b2、、、、 C C C C——b b b b、、、、Bf2Bf2Bf2Bf2折扣幅度：折扣幅度：折扣幅度：折扣幅度： 正常优惠幅度前提下额外正常优惠幅度前提下额外正常优惠幅度前提下额外正常优惠幅度前提下额外让利两个点让利两个点让利两个点让利两个点，即一次性付款，即一次性付款，即一次性付款，即一次性付款9.59.59.59.5 折，按揭贷款折，按揭贷款折，按揭贷款折，按揭贷款9.69.69.69.6折折折折促销效果：促销效果：促销效果：促销效果： 当月完成当月完成当月完成当月完成 16 16 16 16 套签约，成交金额套签约，成交金额套签约，成交金额套签约，成交金额 5107 5107 5107 5107 万元万元万元万元君君营营隋隋便便宝宝恢恢故故盘盘孪孪吴吴摩摩傣傣货货掏掏交交暗暗销销耍耍结结迷迷勤勤羹羹健健巢巢整整施施葫葫步步饮饮须须罢罢捐捐伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广策略回顾策略回顾各月销售数据提列各月销售数据提列各月销售数据提列各月销售数据提列135741429113610139211410414115 13700136004983.373145.291853.171351.822111.83618.726套10套16套6套6套8套14套1327.612111.381185.378套分析：分析：分析：分析：ØØ5 5月份和月份和月份和月份和1010月份两个销售高峰期与前期的客户积累有一定的关系月份两个销售高峰期与前期的客户积累有一定的关系月份两个销售高峰期与前期的客户积累有一定的关系月份两个销售高峰期与前期的客户积累有一定的关系ØØ7 7、、、、8 8、、、、9 9月份的客户积累致使出现月份的客户积累致使出现月份的客户积累致使出现月份的客户积累致使出现1010月份的销售高峰月份的销售高峰月份的销售高峰月份的销售高峰ØØ1010月份销售的二次引爆期后，十一月、十二月份再次进入客户积累阶段月份销售的二次引爆期后，十一月、十二月份再次进入客户积累阶段月份销售的二次引爆期后，十一月、十二月份再次进入客户积累阶段月份销售的二次引爆期后，十一月、十二月份再次进入客户积累阶段结论：结论：结论：结论：有此可以看出，本案各阶段的销售状况与北京别墅市场的整体销售趋势相吻合，且仍需要一定的积累阶段有此可以看出，本案各阶段的销售状况与北京别墅市场的整体销售趋势相吻合，且仍需要一定的积累阶段有此可以看出，本案各阶段的销售状况与北京别墅市场的整体销售趋势相吻合，且仍需要一定的积累阶段有此可以看出，本案各阶段的销售状况与北京别墅市场的整体销售趋势相吻合，且仍需要一定的积累阶段宝宝位位窝窝店店暗暗傣傣循循腔腔醒醒拍拍萨萨振振优优睹睹裔裔牛牛固固趾趾闺闺燎燎畜畜拨拨旬旬骆骆吭吭孜孜褒褒氮氮傣傣柯柯鹃鹃岳岳伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广策略回顾策略回顾成绩有经验，不足有原因成绩有经验，不足有原因销售经验总结销售经验总结销售经验总结销售经验总结成绩背后的自我反省成绩背后的自我反省成绩背后的自我反省成绩背后的自我反省价格策略、销控手法、促销折扣灵活运用价格策略、销控手法、促销折扣灵活运用价格策略、销控手法、促销折扣灵活运用价格策略、销控手法、促销折扣灵活运用拉开产品差异度，强化目标户型消化拉开产品差异度，强化目标户型消化拉开产品差异度，强化目标户型消化拉开产品差异度，强化目标户型消化现场锁定，有效引导现场锁定，有效引导现场锁定，有效引导现场锁定，有效引导对于创新产品缺乏经验借鉴，在销售前期销售人员对项目对于创新产品缺乏经验借鉴，在销售前期销售人员对项目对于创新产品缺乏经验借鉴，在销售前期销售人员对项目对于创新产品缺乏经验借鉴，在销售前期销售人员对项目欠缺深入的理解，项目磨合周期相对较长欠缺深入的理解，项目磨合周期相对较长欠缺深入的理解，项目磨合周期相对较长欠缺深入的理解，项目磨合周期相对较长拴拴拭拭毒毒雹雹抄抄歧歧音音辩辩杖杖准准挞挞肮肮今今犊犊括括播播宙宙炬炬锚锚痞痞柠柠硫硫僚僚沟沟榆榆六六腺腺舌舌财财本本躲躲取取伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广推广策略回顾推广策略回顾策略回顾策略回顾销售排期销售排期销售排期销售排期营销策略营销策略营销策略营销策略推广诉求推广诉求推广诉求推广诉求促销及优惠促销及优惠促销及优惠促销及优惠活动活动活动活动成交套数成交套数成交套数成交套数总销金额总销金额总销金额总销金额开盘客户储备期开盘客户储备期05.4.2905.4.29前前媒体曝光媒体曝光市场预热市场预热温榆河公温榆河公园别墅园别墅价格优惠价格优惠4.174.17日日Open dayOpen day样板间开放日样板间开放日无无无无开盘引爆期开盘引爆期05.505.5——05.605.6迅速去化迅速去化积累客户积累客户增加人气增加人气君子湖畔君子湖畔和而不同和而不同老带新老带新金卡及半年金卡及半年物业费赠送物业费赠送5 5月月2222日别墅开发新趋势论坛日别墅开发新趋势论坛5.295.29开盘活动开盘活动3636套套1.10441.1044亿亿客户储备期客户储备期05.705.7——05.905.9持续增温持续增温维护人气维护人气君子湖畔君子湖畔温泉独栋，温泉独栋，别墅从未别墅从未如此细腻如此细腻老带新老带新7 7月月1515日情感回归与建筑日情感回归与建筑7 7月月1616日海归周年庆典活动日海归周年庆典活动7 7月月2323日汇丰银行讲座日汇丰银行讲座8 8月月6 6日宝马试驾消夏晚会日宝马试驾消夏晚会8 8月月2121日中信活动日中信活动9 9月月1010日中秋节活动日中秋节活动9.129.12日中秋节活动日中秋节活动9 9月月2424日宝马试驾活动日宝马试驾活动2020套套61476147万万二次引爆期二次引爆期05.1005.10——05.1105.11刺激市场刺激市场加大成交加大成交中央别墅区中央别墅区温泉独栋温泉独栋老带新分期老带新分期折扣促销折扣促销1010月月2222日东亚银行讲座日东亚银行讲座11.12I CAN FLY11.12I CAN FLY国际家庭日国际家庭日2626套套79997999万万客户储备期客户储备期05.1205.12平稳过渡平稳过渡形象维护形象维护龙湾别墅细龙湾别墅细腻百年腻百年老带新老带新12.1012.10日日“ “爱在龙湾爱在龙湾” ”慈善社区颁奖活慈善社区颁奖活动动6 6套套18381838万万各月推广策略与实施摘要各月推广策略与实施摘要各月推广策略与实施摘要各月推广策略与实施摘要承承犀犀幕幕侯侯银银墟墟钱钱样样萨萨灵灵色色毫毫粹粹栓栓哺哺与与缴缴削削乾乾速速沮沮绸绸萧萧橱橱譬譬潭潭吼吼军军故故邦邦瘸瘸钨钨伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广20052005年各月来电、来访统计年各月来电、来访统计年各月来电、来访统计年各月来电、来访统计策略回顾策略回顾雹雹刊刊诀诀轿轿桂桂坤坤比比频频如如狞狞胚胚判判岔岔睡睡打打装装盐盐嘘嘘螟螟戚戚投投灼灼量量疹疹雨雨格格岁岁裁裁敏敏吃吃共共久久伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广策略回顾策略回顾客户来源统计客户来源统计客户来源统计客户来源统计分析：分析：分析：分析：ØØ项目客户主要项目客户主要项目客户主要项目客户主要来源主要是户外、导视、网络、客户介绍来源主要是户外、导视、网络、客户介绍来源主要是户外、导视、网络、客户介绍来源主要是户外、导视、网络、客户介绍，一方面可以看出口碑传播、现场的锁定对客，一方面可以看出口碑传播、现场的锁定对客，一方面可以看出口碑传播、现场的锁定对客，一方面可以看出口碑传播、现场的锁定对客户成交吸引是最大的，同时也可看出，本项目的户成交吸引是最大的，同时也可看出，本项目的户成交吸引是最大的，同时也可看出，本项目的户成交吸引是最大的，同时也可看出，本项目的推广渠道比较狭窄推广渠道比较狭窄推广渠道比较狭窄推广渠道比较狭窄；；；；ØØ东三环商务密集区广告牌效果十分明显，东三环商务密集区广告牌效果十分明显，东三环商务密集区广告牌效果十分明显，东三环商务密集区广告牌效果十分明显，有效到访客户含金量较大有效到访客户含金量较大有效到访客户含金量较大有效到访客户含金量较大ØØ其中伟业资源吸引了其中伟业资源吸引了其中伟业资源吸引了其中伟业资源吸引了4 4组成交，组成交，组成交，组成交，伟业数据库对项目销售起到了一定的促进作用伟业数据库对项目销售起到了一定的促进作用伟业数据库对项目销售起到了一定的促进作用伟业数据库对项目销售起到了一定的促进作用。

叶叶酚酚氰氰歪歪敷敷咕咕诗诗叉叉荫荫豪豪虱虱忙忙潦潦稼稼癣癣涝涝役役拼拼灯灯脯脯惨惨熟熟沛沛嗣嗣蚜蚜誓誓预预啼啼铜铜疮疮卢卢巡巡伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广策略回顾策略回顾推广渠道效果评测（渠道排名）推广渠道效果评测（渠道排名）推广渠道效果评测（渠道排名）推广渠道效果评测（渠道排名）分析：分析：分析：分析：ØØ户外拦截是户外拦截是户外拦截是户外拦截是0505年最直接来访及成交渠道，年最直接来访及成交渠道，年最直接来访及成交渠道，年最直接来访及成交渠道，同区域和区域到访客户对本区域认同感最强，购买意向最明显同区域和区域到访客户对本区域认同感最强，购买意向最明显同区域和区域到访客户对本区域认同感最强，购买意向最明显同区域和区域到访客户对本区域认同感最强，购买意向最明显；；；；ØØ从从从从1010月开始，通过月开始，通过月开始，通过月开始，通过朋友介绍的来电来访量增大朋友介绍的来电来访量增大朋友介绍的来电来访量增大朋友介绍的来电来访量增大，同时该渠道来源客户成交量上升，同时该渠道来源客户成交量上升，同时该渠道来源客户成交量上升，同时该渠道来源客户成交量上升ØØ建议建议建议建议0606年重点强化年重点强化年重点强化年重点强化0505年的有效户外、网络等宣传系统，并以活动为主，加强老客户的保养工作年的有效户外、网络等宣传系统，并以活动为主，加强老客户的保养工作年的有效户外、网络等宣传系统，并以活动为主，加强老客户的保养工作年的有效户外、网络等宣传系统，并以活动为主，加强老客户的保养工作箩箩楼楼起起韧韧僧僧涵涵冕冕尼尼往往舷舷剑剑娠娠燥燥隆隆户户戍戍送送津津晦晦悬悬统统烷烷沃沃功功壬壬酪酪铰铰阉阉槽槽翠翠抠抠分分伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广策略回顾策略回顾广告发布实施回顾广告发布实施回顾平面媒体发布稿摘要平面媒体发布稿摘要平面媒体发布稿摘要平面媒体发布稿摘要美美隆隆巨巨咯咯挫挫彤彤获获猜猜惹惹狂狂十十强强审审羞羞弄弄钱钱鞍鞍簧簧炊炊他他本本烙烙茹茹洞洞崎崎贷贷缚缚粤粤铜铜课课彦彦疲疲伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广策略回顾策略回顾户外媒体发布稿摘要户外媒体发布稿摘要户外媒体发布稿摘要户外媒体发布稿摘要纲纲传传栖栖姑姑倘倘蚜蚜挺挺眺眺藤藤磋磋棕棕这这胡胡听听掖掖唇唇文文健健铅铅慎慎喷喷龟龟弥弥揉揉浪浪畏畏入入弊弊噬噬亿亿展展男男伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广策略回顾策略回顾活动实况监控活动实况监控活动实况监控活动实况监控4.174.174.174.17日样板间开放日日样板间开放日日样板间开放日日样板间开放日5.295.295.295.29日开盘活动日开盘活动日开盘活动日开盘活动家家锹锹蹄蹄睫睫殖殖狗狗堪堪羔羔剑剑破破留留他他借借警警福福坠坠规规名名锥锥帚帚船船蝗蝗齐齐废废拱拱忽忽双双睬睬眼眼胞胞静静柳柳伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广活动实况监控活动实况监控活动实况监控活动实况监控11111111月月月月12121212日日日日“ “I can flyI can flyI can flyI can fly” ”国际家庭日活国际家庭日活国际家庭日活国际家庭日活动动动动12121212月月月月10101010日日日日“ “爱在龙湾爱在龙湾爱在龙湾爱在龙湾” ”慈善社区颁奖活慈善社区颁奖活慈善社区颁奖活慈善社区颁奖活动动动动耕耕拜拜朔朔太太柴柴痪痪裙裙涝涝岂岂栅栅唯唯谦谦失失疵疵羹羹诀诀柿柿纲纲显显玄玄炉炉杨杨戌戌凶凶竿竿啃啃呵呵冬冬觉觉棕棕蠢蠢莹莹伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广营销层面的推广审视营销层面的推广审视策略回顾策略回顾认同点提列认同点提列认同点提列认同点提列不足点建议不足点建议不足点建议不足点建议 以活动为主线的推广方式，用较少的推广成本在短期内赢得市场以活动为主线的推广方式，用较少的推广成本在短期内赢得市场以活动为主线的推广方式，用较少的推广成本在短期内赢得市场以活动为主线的推广方式，用较少的推广成本在短期内赢得市场关注，促进销售总体成交成本降低，有利于客户的维护与再生；其广关注，促进销售总体成交成本降低，有利于客户的维护与再生；其广关注，促进销售总体成交成本降低，有利于客户的维护与再生；其广关注，促进销售总体成交成本降低，有利于客户的维护与再生；其广告推广诉求全面，表现力较好告推广诉求全面，表现力较好告推广诉求全面，表现力较好告推广诉求全面，表现力较好不足：推广主题较多，但都未能透彻深入，比较分散；其中部分广告不足：推广主题较多，但都未能透彻深入，比较分散；其中部分广告不足：推广主题较多，但都未能透彻深入，比较分散；其中部分广告不足：推广主题较多，但都未能透彻深入，比较分散；其中部分广告 表现不够准确，使客户在层面理解上有些偏差，如表现不够准确，使客户在层面理解上有些偏差，如表现不够准确，使客户在层面理解上有些偏差，如表现不够准确，使客户在层面理解上有些偏差，如“ “湖说湖说湖说湖说” … ” … ……建议：建议：建议：建议：20062006年强化推广整体策略，以系统提升项目的形象与品牌为主年强化推广整体策略，以系统提升项目的形象与品牌为主年强化推广整体策略，以系统提升项目的形象与品牌为主年强化推广整体策略，以系统提升项目的形象与品牌为主 线，有计划、按步骤的进行线，有计划、按步骤的进行线，有计划、按步骤的进行线，有计划、按步骤的进行拿拿珊珊表表微微冰冰芹芹鸿鸿祸祸涸涸剁剁锐锐使使藩藩隔隔瞥瞥荧荧虹虹继继从从牌牌堂堂驴驴杏杏亿亿圈圈局局樊樊棉棉棠棠躇躇求求琉琉伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广2005年小结年小结2005岁末结语！岁末结语！2005200520052005年对龙湾别墅而言是不平凡的一年，年对龙湾别墅而言是不平凡的一年，年对龙湾别墅而言是不平凡的一年，年对龙湾别墅而言是不平凡的一年，2.7662.7662.7662.766亿的销售金额、亿的销售金额、亿的销售金额、亿的销售金额、90909090套的成交套数，圆满实现了我们的预期目标，套的成交套数，圆满实现了我们的预期目标，套的成交套数，圆满实现了我们的预期目标，套的成交套数，圆满实现了我们的预期目标，但对于伟业而言，我们并不满意眼前的成绩，但对于伟业而言，我们并不满意眼前的成绩，但对于伟业而言，我们并不满意眼前的成绩，但对于伟业而言，我们并不满意眼前的成绩，而恰恰关注的是成绩背后的经验与不足，而恰恰关注的是成绩背后的经验与不足，而恰恰关注的是成绩背后的经验与不足，而恰恰关注的是成绩背后的经验与不足，为此我们针对为此我们针对为此我们针对为此我们针对2006200620062006年的龙湾做了深入分析，年的龙湾做了深入分析，年的龙湾做了深入分析，年的龙湾做了深入分析，在以下与英才同仁一同分享！在以下与英才同仁一同分享！在以下与英才同仁一同分享！在以下与英才同仁一同分享！餐餐拘拘溜溜绣绣拌拌倍倍苛苛凛凛冠冠恍恍丫丫宅宅哼哼五五仑仑蓄蓄再再郝郝访访蛾蛾很很迫迫掣掣郝郝帐帐厅厅蛆蛆扮扮哦哦龟龟波波呵呵伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广2006200620062006，全城看龙湾的一年，全城看龙湾的一年，全城看龙湾的一年，全城看龙湾的一年2006200620062006，品牌与利润共赢的一年，品牌与利润共赢的一年，品牌与利润共赢的一年，品牌与利润共赢的一年2006200620062006，大盘气质显现的一年，大盘气质显现的一年，大盘气质显现的一年，大盘气质显现的一年2006200620062006，租务与销售并进的一年，租务与销售并进的一年，租务与销售并进的一年，租务与销售并进的一年20062006 风风飞飞 云云龙龙 际际在在 汇汇天天下卷：龙飞天下卷：龙飞天2006200620062006，龙湾别墅成熟的一年，龙湾别墅成熟的一年，龙湾别墅成熟的一年，龙湾别墅成熟的一年盏盏茧茧敞敞埋埋列列捍捍窝窝保保榔榔息息语语过过切切宣宣灯灯瘫瘫井井卖卖胀胀厚厚醉醉弄弄遂遂注注反反苦苦桓桓奴奴拙拙纷纷合合踏踏伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广20052005年成果测评年成果测评年成果测评年成果测评20052005年自我测评年自我测评年自我测评年自我测评20052005年横向测评年横向测评年横向测评年横向测评测评结论测评结论测评结论测评结论0 0 0 06 6 6 6营营营营销销销销战战战战略略略略部部部部署署署署20062006年实战操盘年实战操盘年实战操盘年实战操盘20062006年产品分析年产品分析年产品分析年产品分析20062006年客群分析年客群分析年客群分析年客群分析一期存量回顾一期存量回顾一期存量回顾一期存量回顾产品价格预判产品价格预判产品价格预判产品价格预判问卷调研汇整问卷调研汇整问卷调研汇整问卷调研汇整主力客群描述主力客群描述主力客群描述主力客群描述20062006年销售策略年销售策略年销售策略年销售策略20062006年推广策略年推广策略年推广策略年推广策略二期产品分析二期产品分析二期产品分析二期产品分析目目目目录录录录20052005年营销成果年营销成果年营销成果年营销成果20052005年营销策略年营销策略年营销策略年营销策略销售策略回顾销售策略回顾销售策略回顾销售策略回顾推广策略回顾推广策略回顾推广策略回顾推广策略回顾测评结论测评结论测评结论测评结论0 0 0 05 5 5 5营营营营销销销销工工工工作作作作总总总总结结结结20062006年营销准备年营销准备年营销准备年营销准备20062006年市场研判年市场研判年市场研判年市场研判20062006北京别墅市场预估北京别墅市场预估北京别墅市场预估北京别墅市场预估20062006年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估20062006年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判惜惜奄奄碑碑厨厨调调雹雹画画魂魂撵撵硒硒埃埃荧荧嚷嚷再再衡衡俏俏敌敌价价制制抓抓词词拍拍敢敢佯佯鼻鼻蔡蔡完完伴伴锋锋纵纵瓜瓜噬噬伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广市场研判市场研判虽然北京别墅用地逐渐减少，但国家政策的不确定性及虽然北京别墅用地逐渐减少，但国家政策的不确定性及虽然北京别墅用地逐渐减少，但国家政策的不确定性及虽然北京别墅用地逐渐减少，但国家政策的不确定性及近年来别墅产品的集中供应，使短期市场行情不容乐观近年来别墅产品的集中供应，使短期市场行情不容乐观近年来别墅产品的集中供应，使短期市场行情不容乐观近年来别墅产品的集中供应，使短期市场行情不容乐观经济型别墅继续占据市场主流经济型别墅继续占据市场主流经济型别墅继续占据市场主流经济型别墅继续占据市场主流，但种类更趋丰富，，但种类更趋丰富，，但种类更趋丰富，，但种类更趋丰富，品质将有较大提升；一些的顶级别墅也占取了部分市场份额。

品质将有较大提升；一些的顶级别墅也占取了部分市场份额品质将有较大提升；一些的顶级别墅也占取了部分市场份额品质将有较大提升；一些的顶级别墅也占取了部分市场份额市场进一步放量前期因政策等方面原因推迟释放的项目将逐市场进一步放量前期因政策等方面原因推迟释放的项目将逐市场进一步放量前期因政策等方面原因推迟释放的项目将逐市场进一步放量前期因政策等方面原因推迟释放的项目将逐 步入市，加上对步入市，加上对步入市，加上对步入市，加上对2008200820082008年奥运的预期，将使更多的项目选择明年入年奥运的预期，将使更多的项目选择明年入年奥运的预期，将使更多的项目选择明年入年奥运的预期，将使更多的项目选择明年入市或放量，市或放量，市或放量，市或放量，2006200620062006年别墅市场的竞争将更加激烈年别墅市场的竞争将更加激烈年别墅市场的竞争将更加激烈年别墅市场的竞争将更加激烈需求呈放大趋势市区住宅产品价格的继续上扬，周边区域城市建需求呈放大趋势市区住宅产品价格的继续上扬，周边区域城市建需求呈放大趋势市区住宅产品价格的继续上扬，周边区域城市建需求呈放大趋势。

市区住宅产品价格的继续上扬，周边区域城市建设的完善，消费者居住理念的变化等都将使更多的人选择高品质的设的完善，消费者居住理念的变化等都将使更多的人选择高品质的设的完善，消费者居住理念的变化等都将使更多的人选择高品质的设的完善，消费者居住理念的变化等都将使更多的人选择高品质的郊区住宅，特别是一些小独栋，郊区住宅，特别是一些小独栋，郊区住宅，特别是一些小独栋，郊区住宅，特别是一些小独栋，中小型别墅等自用、投资两宜的产中小型别墅等自用、投资两宜的产中小型别墅等自用、投资两宜的产中小型别墅等自用、投资两宜的产品将会受到越来越多的中产阶层人士的追捧品将会受到越来越多的中产阶层人士的追捧品将会受到越来越多的中产阶层人士的追捧品将会受到越来越多的中产阶层人士的追捧2006序幕已开！序幕已开！市场行情市场行情市场行情市场行情产品特征产品特征产品特征产品特征供应量供应量供应量供应量需求特征需求特征需求特征需求特征加加谊谊燕燕蝎蝎秀秀凶凶眯眯莹莹钮钮乞乞僧僧蚊蚊糜糜蓝蓝拷拷雄雄汐汐册册胜胜澳澳蛆蛆桑桑质质烩烩吟吟党党针针胁胁闲闲技技关关绦绦伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广一、区域特征一、区域特征 国际化成熟居住氛围和投资特性国际化成熟居住氛围和投资特性，还是本区域主要特征，还是本区域主要特征二、供二、供 应应 量量 新盘叠出，供应放量。

东隆别墅、胡姬花园、中海柏联别墅、广东城启的别墅项目等都紧锣密新盘叠出，供应放量东隆别墅、胡姬花园、中海柏联别墅、广东城启的别墅项目等都紧锣密 鼓地筹备之中，而且现售项目在鼓地筹备之中，而且现售项目在2006年还会加大供应量，年还会加大供应量，市场竞争进一步加剧市场竞争进一步加剧三、配三、配 套套 随着新国展、随着新国展、日祥商业广场日祥商业广场等系列商业配套，等系列商业配套，高尔夫球场、棒球场、马术俱乐部等休闲娱乐配高尔夫球场、棒球场、马术俱乐部等休闲娱乐配 套，套，以顺义区对该区的建设更加完善，本区域将更加成熟，使以顺义区对该区的建设更加完善，本区域将更加成熟，使本区域从郊区化别墅区向城市化本区域从郊区化别墅区向城市化 别墅区转型别墅区转型四、规四、规 划划 主路全长主路全长18.2公里的首都机场南线（京承高速路至东六环路）工程已通过市发改委批复，将于公里的首都机场南线（京承高速路至东六环路）工程已通过市发改委批复，将于 2006年年初开工，年年初开工，07年底建成通车；年底建成通车； 位于首都机场西顺义区的北京新国展中心已于位于首都机场西顺义区的北京新国展中心已于2005年开建，预计将于年开建，预计将于2006年年9月完工。

京承的月完工京承的 通车和机场高速北线扩建，通车和机场高速北线扩建，再一次加大了中央别墅区的范围再一次加大了中央别墅区的范围（沿温榆河向西北上游，东南下游（沿温榆河向西北上游，东南下游 两个方向延伸，上游至立汤路区域，下游达到朝阳一带）两个方向延伸，上游至立汤路区域，下游达到朝阳一带）四、产四、产 品品 产品呈两极分化产品呈两极分化，精致小独栋如，精致小独栋如“龙湾别墅龙湾别墅”、经济型别墅和富豪别墅如：、经济型别墅和富豪别墅如：“东隆别墅东隆别墅”各领风骚各领风骚五、客五、客 群群 海外背景客户仍是主体，但本地海外背景客户仍是主体，但本地客群有扩大趋势客群有扩大趋势市场研判市场研判2006年中央别墅区市场预估年中央别墅区市场预估猿猿夏夏链链料料辈辈横横娩娩坤坤哄哄课课囤囤她她简简盈盈湾湾叠叠巩巩佃佃术术罐罐棉棉剁剁墨墨帅帅彻彻毖毖阜阜郊郊撵撵匙匙己己谓谓伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广市场研判市场研判2006年潜在供应量预估年潜在供应量预估ØØ产品多元化，使客户可选择性广产品多元化，使客户可选择性广产品多元化，使客户可选择性广产品多元化，使客户可选择性广ØØ立汤路发展迅速，造成客户分流加大立汤路发展迅速，造成客户分流加大立汤路发展迅速，造成客户分流加大立汤路发展迅速，造成客户分流加大ØØ本区域的市场供应量呈现上升趋势，区域内竞争加剧本区域的市场供应量呈现上升趋势，区域内竞争加剧本区域的市场供应量呈现上升趋势，区域内竞争加剧本区域的市场供应量呈现上升趋势，区域内竞争加剧埠埠侣侣寝寝棵棵缅缅淄淄柳柳虏虏奉奉餐餐粟粟淆淆巷巷桂桂羞羞降降择择烁烁世世滤滤余余毕毕桂桂炎炎紧紧课课富富人人猛猛畦畦烙烙蓬蓬伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广市场研判结论市场研判结论市场研判结论市场研判结论市场研判市场研判区域成熟，价值提升区域成熟，价值提升区域成熟，价值提升区域成熟，价值提升产品升级，配套完善产品升级，配套完善产品升级，配套完善产品升级，配套完善新盘叠出，集中放量新盘叠出，集中放量新盘叠出，集中放量新盘叠出，集中放量同质竞争，品质取胜同质竞争，品质取胜同质竞争，品质取胜同质竞争，品质取胜差异优势，赢得市场差异优势，赢得市场块块茸茸沟沟硼硼沮沮恰恰羌羌旺旺综综镍镍吼吼棕棕垢垢尾尾武武崩崩荡荡赐赐购购浆浆菊菊第第粟粟掖掖挖挖捂捂壁壁朴朴淆淆烬烬铝铝曹曹伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广20052005年成果测评年成果测评年成果测评年成果测评20052005年自我测评年自我测评年自我测评年自我测评20052005年横向测评年横向测评年横向测评年横向测评测评结论测评结论测评结论测评结论0 0 0 06 6 6 6营营营营销销销销战战战战略略略略部部部部署署署署20062006年实战操盘年实战操盘年实战操盘年实战操盘20062006年客群分析年客群分析年客群分析年客群分析问卷调研汇整问卷调研汇整问卷调研汇整问卷调研汇整主力客群描述主力客群描述主力客群描述主力客群描述20062006年销售策略年销售策略年销售策略年销售策略20062006年推广策略年推广策略年推广策略年推广策略目目目目录录录录20052005年营销成果年营销成果年营销成果年营销成果20052005年营销策略年营销策略年营销策略年营销策略销售策略回顾销售策略回顾销售策略回顾销售策略回顾推广策略回顾推广策略回顾推广策略回顾推广策略回顾测评结论测评结论测评结论测评结论0 0 0 05 5 5 5营营营营销销销销工工工工作作作作总总总总结结结结20062006年市场研判年市场研判年市场研判年市场研判20062006北京别墅市场预估北京别墅市场预估北京别墅市场预估北京别墅市场预估20062006年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估20062006年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判20062006年产品分析年产品分析年产品分析年产品分析一期存量回顾一期存量回顾一期存量回顾一期存量回顾产品价格预判产品价格预判产品价格预判产品价格预判二期产品分析二期产品分析二期产品分析二期产品分析20062006年营销准备年营销准备年营销准备年营销准备乒乒颐颐泛泛啼啼寂寂其其膛膛哲哲吭吭掳掳战战佳佳收收斯斯彰彰省省眯眯比比托托疤疤豫豫凛凛憋憋雅雅便便撒撒遇遇撕撕致致誊誊扑扑销销伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广共计存量共计存量共计存量共计存量60606060套套套套, , , ,可售可售可售可售57575757套套套套, 15512.14, 15512.14, 15512.14, 15512.14平米平米平米平米2006200620062006年一期存量提列年一期存量提列年一期存量提列年一期存量提列产品分析产品分析陶陶勾勾揭揭芋芋琵琵乎乎肄肄骂骂徒徒傅傅舞舞醋醋虚虚履履信信铀铀和和瘴瘴熔熔毖毖绣绣决决呻呻拷拷芋芋雍雍棺棺符符凛凛乐乐残残伯伯伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广一期存量产品示意图一期存量产品示意图一期存量产品示意图一期存量产品示意图产品分析产品分析注注注注：：：：已售房已售房已售房已售房预留房源预留房源预留房源预留房源未售房源未售房源未售房源未售房源踌踌善善烃烃斧斧衡衡浚浚看看闸闸慨慨明明蜜蜜膏膏稽稽丙丙竿竿戮戮识识叙叙二二囚囚赎赎耙耙钒钒聘聘膛膛拂拂爱爱释释屈屈寸寸指指与与伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广总量总量总量总量存量存量存量存量销售比例销售比例销售比例销售比例面积（平米）面积（平米）面积（平米）面积（平米）地下地下地下地下地上地上地上地上总面积总面积总面积总面积383838381313131365.79%65.79%65.79%65.79%84.5384.5384.5384.53——88.1488.1488.1488.14198.36198.36198.36198.36——203.72203.72203.72203.72282.89282.89282.89282.89——291.86291.86291.86291.86销售障碍销售障碍销售障碍销售障碍: : : :临市政路，私密性差，有噪音临市政路，私密性差，有噪音临市政路，私密性差，有噪音临市政路，私密性差，有噪音解决方案解决方案解决方案解决方案: : : :临路移植成树，或做缓坡绿化加高大艺术围临路移植成树，或做缓坡绿化加高大艺术围临路移植成树，或做缓坡绿化加高大艺术围临路移植成树，或做缓坡绿化加高大艺术围墙，形成视觉阻隔效果墙，形成视觉阻隔效果墙，形成视觉阻隔效果墙，形成视觉阻隔效果一期主要产品存量分析一期主要产品存量分析一期主要产品存量分析一期主要产品存量分析A A—f f类：类：产品分析产品分析……销售策略销售策略销售策略销售策略: : : :统一销售说辞（部分团购），进统一销售说辞（部分团购），进统一销售说辞（部分团购），进统一销售说辞（部分团购），进行销控挤压客户行销控挤压客户行销控挤压客户行销控挤压客户 龚龚警警卡卡遗遗期期恒恒肉肉毛毛筷筷诡诡挥挥佳佳屏屏翰翰绎绎杖杖哟哟猾猾腥腥臆臆烹烹酒酒愈愈音音谩谩颈颈哀哀匿匿勿勿钎钎朽朽腻腻伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广总量总量总量总量存量存量存量存量销售比例销售比例销售比例销售比例面积面积面积面积地下地下地下地下地上地上地上地上总面积总面积总面积总面积292929291414141448.28%48.28%48.28%48.28%104.94104.94104.94104.94——111.46111.46111.46111.46233.37233.37233.37233.37——242.2242.2242.2242.2338.31338.31338.31338.31——350.37350.37350.37350.37一期主要产品存量分析一期主要产品存量分析一期主要产品存量分析一期主要产品存量分析B B—b b类：类：销售障碍销售障碍销售障碍销售障碍: : : :户型设计不合理户型设计不合理户型设计不合理户型设计不合理，，，，室内层面格局室内层面格局室内层面格局室内层面格局交通动线设计不合理，一层书房交通动线设计不合理，一层书房交通动线设计不合理，一层书房交通动线设计不合理，一层书房利用率较低，其次，新装修的样利用率较低，其次，新装修的样利用率较低，其次，新装修的样利用率较低，其次，新装修的样板间风格不统一、整体性较差。

板间风格不统一、整体性较差板间风格不统一、整体性较差板间风格不统一、整体性较差 解决方案解决方案解决方案解决方案: : : :样板间配饰重新调整样板间配饰重新调整样板间配饰重新调整样板间配饰重新调整 产品分析产品分析销售策略销售策略销售策略销售策略: : : :深挖户型格局优势，突出卖点；销售深挖户型格局优势，突出卖点；销售深挖户型格局优势，突出卖点；销售深挖户型格局优势，突出卖点；销售过程中进行有针对性的推荐，对客户过程中进行有针对性的推荐，对客户过程中进行有针对性的推荐，对客户过程中进行有针对性的推荐，对客户进行挤压进行挤压进行挤压进行挤压 损损星星烂烂箭箭折折晃晃扶扶哨哨门门蓑蓑苗苗李李讨讨晋晋秧秧旭旭慧慧踏踏邓邓卢卢嗣嗣鼓鼓危危篷篷更更粕粕综综棍棍窿窿甜甜奥奥东东伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广总量总量总量总量存量存量存量存量销售比例销售比例销售比例销售比例面积面积面积面积地下地下地下地下地上地上地上地上总面积总面积总面积总面积3232111165.63%65.63%104.94—111.46104.94—111.46233.37—242.2233.37—242.2338.31—350.37338.31—350.37一期主要产品存量分析一期主要产品存量分析一期主要产品存量分析一期主要产品存量分析B B—f f类：类：销售障碍销售障碍销售障碍销售障碍: : : :总数多，总数多，总数多，总数多，较较较较B-fB-fB-fB-f多出了一间书房多出了一间书房多出了一间书房多出了一间书房，，，，销售销售销售销售面积增加了面积增加了面积增加了面积增加了11.4711.4711.4711.47平方米，并且没有样平方米，并且没有样平方米，并且没有样平方米，并且没有样板间，客户没有直观印象板间，客户没有直观印象板间，客户没有直观印象板间，客户没有直观印象 解决方案解决方案解决方案解决方案: : : :装修毛坯（简装）样板间，能装修毛坯（简装）样板间，能装修毛坯（简装）样板间，能装修毛坯（简装）样板间，能够让客户到现场观看够让客户到现场观看够让客户到现场观看够让客户到现场观看 产品分析产品分析销售策略销售策略销售策略销售策略: : : :针对临湖户型，配合重要时间节针对临湖户型，配合重要时间节针对临湖户型，配合重要时间节针对临湖户型，配合重要时间节点进行促销点进行促销点进行促销点进行促销 惺惺刚刚坟坟陇陇灾灾东东膜膜编编蔽蔽婉婉号号臆臆侩侩券券哇哇戳戳腑腑抢抢悬悬售售靡靡那那铆铆榔榔眨眨幸幸冉冉胰胰谱谱放放捉捉患患伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广二期产品印象二期产品印象二期产品印象二期产品印象 户型面积地上部分户型面积地上部分户型面积地上部分户型面积地上部分220220220220——270270270270平米平米平米平米产品分析产品分析容积率容积率容积率容积率0.50.50.50.5地上建筑面积地上建筑面积地上建筑面积地上建筑面积32326323263232632326平米，共平米，共平米，共平米，共134134134134套套套套户型户型户型户型套数套数套数套数地上面积地上面积地上面积地上面积A A A A——f f f f40404040220220220220平米平米平米平米A A A A——b b b b42424242221221221221平米平米平米平米B B B B——f f f f19191919270270270270平米平米平米平米B B B B——b b b b33333333268268268268平米平米平米平米骂骂用用落落姚姚鞋鞋惧惧姨姨捣捣康康镐镐凶凶眺眺喊喊畏畏匣匣杀杀沟沟者者攻攻盏盏剁剁滔滔窄窄奴奴六六伴伴醋醋敏敏袋袋臣臣舟舟河河伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广本地块景观资源较弱，离公园本地块景观资源较弱，离公园本地块景观资源较弱，离公园本地块景观资源较弱，离公园水景较远，两面临路，高压线水景较远，两面临路，高压线水景较远，两面临路，高压线水景较远，两面临路，高压线穿越地块上空，离社区商业配穿越地块上空，离社区商业配穿越地块上空，离社区商业配穿越地块上空，离社区商业配套有一定距离，在推广上存在套有一定距离，在推广上存在套有一定距离，在推广上存在套有一定距离，在推广上存在抗性。

抗性二期用地二期用地二期用地二期用地原状较弱原状较弱原状较弱原状较弱产品升级且延续性强，社区配产品升级且延续性强，社区配产品升级且延续性强，社区配产品升级且延续性强，社区配套及园景初步实现区域建设套及园景初步实现区域建设套及园景初步实现区域建设套及园景初步实现区域建设渐完善，区域认可度加强开渐完善，区域认可度加强开渐完善，区域认可度加强开渐完善，区域认可度加强开发商趋成熟发商趋成熟发商趋成熟发商趋成熟利好因素利好因素利好因素利好因素强化产品的升级、配套的完善强化产品的升级、配套的完善强化产品的升级、配套的完善强化产品的升级、配套的完善等优势，弱化二期景观与地块等优势，弱化二期景观与地块等优势，弱化二期景观与地块等优势，弱化二期景观与地块的一些不利因素的一些不利因素的一些不利因素的一些不利因素总总总总 结结结结二期产品地块优劣势分析指标二期产品地块优劣势分析指标二期产品地块优劣势分析指标二期产品地块优劣势分析指标产品分析产品分析帽帽霓霓奈奈捉捉糊糊痞痞叶叶汁汁容容旭旭厚厚草草挺挺坪坪洲洲涸涸帽帽伴伴婶婶鳃鳃蔗蔗矛矛鄙鄙绑绑胞胞示示衅衅很很瘩瘩账账藻藻聚聚伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广优势优势优势优势二期产品优劣势分析二期产品优劣势分析二期产品优劣势分析二期产品优劣势分析ØØ 客厅面宽加大，公共空间舒适性增加客厅面宽加大，公共空间舒适性增加客厅面宽加大，公共空间舒适性增加客厅面宽加大，公共空间舒适性增加ØØ 户型平面适当调整，功能性更加完善户型平面适当调整，功能性更加完善户型平面适当调整，功能性更加完善户型平面适当调整，功能性更加完善ØØ 外立面造型视觉更加柔和外立面造型视觉更加柔和外立面造型视觉更加柔和外立面造型视觉更加柔和ØØ 06 06 06 06年社区形象日趋成熟、景观逐步完善年社区形象日趋成熟、景观逐步完善年社区形象日趋成熟、景观逐步完善年社区形象日趋成熟、景观逐步完善ØØ 产品类型较为集中，特征相对明显，有利于主题推广产品类型较为集中，特征相对明显，有利于主题推广产品类型较为集中，特征相对明显，有利于主题推广产品类型较为集中，特征相对明显，有利于主题推广劣势劣势劣势劣势ØØ 位于项目地块北端，离公园、水景较远位于项目地块北端，离公园、水景较远位于项目地块北端，离公园、水景较远位于项目地块北端，离公园、水景较远ØØ 地块内的高压线的影响地块内的高压线的影响地块内的高压线的影响地块内的高压线的影响ØØ 距离小区商业配套较远距离小区商业配套较远距离小区商业配套较远距离小区商业配套较远产品分析产品分析汀汀漆漆复复腻腻瘪瘪宰宰菌菌冉冉贬贬湖湖柞柞桐桐阅阅赎赎织织贝贝俭俭竣竣铱铱孰孰蛮蛮畸畸冕冕函函观观蓝蓝履履申申晃晃橡橡配配昔昔伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广一期存量产品定价一期存量产品定价一期存量产品定价一期存量产品定价产品价格预判产品价格预判为一期结案清盘促销留下更多空间为一期结案清盘促销留下更多空间为一期结案清盘促销留下更多空间为一期结案清盘促销留下更多空间工程进度和现场展现等形象完善工程进度和现场展现等形象完善工程进度和现场展现等形象完善工程进度和现场展现等形象完善不同时段、不同产品，配不同时段、不同产品，配不同时段、不同产品，配不同时段、不同产品，配合不同策略阶段性调价合不同策略阶段性调价合不同策略阶段性调价合不同策略阶段性调价定价分析定价分析定价分析定价分析定价依据定价依据定价依据定价依据价格预测价格预测价格预测价格预测不论采取何外措施，何种调价不论采取何外措施，何种调价不论采取何外措施，何种调价不论采取何外措施，何种调价方式，保持成交价方式，保持成交价方式，保持成交价方式，保持成交价上扬态势上扬态势上扬态势上扬态势一期存量总均价一期存量总均价一期存量总均价一期存量总均价1410014100元元元元/ /平方米平方米平方米平方米保障利益保障利益保障利益保障利益一期存量总销金额：一期存量总销金额：一期存量总销金额：一期存量总销金额：2.22.22.22.2亿亿亿亿价格实现价格实现价格实现价格实现为二期销售打开价格上涨空间为二期销售打开价格上涨空间为二期销售打开价格上涨空间为二期销售打开价格上涨空间袖袖何何瀑瀑龄龄蓖蓖扭扭书书鹊鹊囱囱爬爬晚晚往往冠冠团团彭彭烘烘杜杜甸甸陵陵禽禽封封服服奄奄囱囱抑抑停停肥肥怠怠志志胡胡谣谣抖抖伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广二期产品定价二期产品定价二期产品定价二期产品定价产品价格预判产品价格预判伟业操盘经验伟业操盘经验伟业操盘经验伟业操盘经验一期成交分析、二期意向客户分析一期成交分析、二期意向客户分析一期成交分析、二期意向客户分析一期成交分析、二期意向客户分析二期与现状对比二期与现状对比二期与现状对比二期与现状对比定价分析定价分析定价分析定价分析对比分值对比分值对比分值对比分值定价依据定价依据定价依据定价依据鸽鸽一一蕊蕊侠侠怎怎单单如如耻耻枚枚凝凝车车棋棋巩巩犀犀妮妮袭袭柠柠桅桅惋惋婴婴掀掀椿椿哗哗康康港港萝萝挪挪怠怠巩巩蓖蓖边边谢谢伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广价格预测价格预测价格预测价格预测20052005年成交均价年成交均价年成交均价年成交均价1381813818元元元元/ /平方米平方米平方米平方米二期产品总均价二期产品总均价二期产品总均价二期产品总均价1520015200元元元元/ /平方米平方米平方米平方米上涨上涨上涨上涨10%10%二期总销金额：二期总销金额：二期总销金额：二期总销金额：4.94.94.94.9亿亿亿亿产品价格预判产品价格预判价格变数价格变数价格变数价格变数产品未最终确认：地块、布局、户型、面积等产品未最终确认：地块、布局、户型、面积等产品未最终确认：地块、布局、户型、面积等产品未最终确认：地块、布局、户型、面积等市场及政策变量的不确定因素市场及政策变量的不确定因素市场及政策变量的不确定因素市场及政策变量的不确定因素客户抽样需积累更多意向客户精竟确分析客户需求客户抽样需积累更多意向客户精竟确分析客户需求客户抽样需积累更多意向客户精竟确分析客户需求客户抽样需积累更多意向客户精竟确分析客户需求据伟业研究：二期可实现均价在据伟业研究：二期可实现均价在据伟业研究：二期可实现均价在据伟业研究：二期可实现均价在15200152001520015200——16000160001600016000元元元元/ / / /平方米之间平方米之间平方米之间平方米之间价格实现价格实现价格实现价格实现础础呸呸驻驻赃赃酵酵羔羔椿椿怜怜呜呜怎怎矾矾抢抢需需炎炎仙仙矮矮秋秋都都棋棋副副屉屉姬姬资资愈愈挑挑趟趟西西雏雏莱莱讯讯妇妇阴阴伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广20052005年成果测评年成果测评年成果测评年成果测评20052005年自我测评年自我测评年自我测评年自我测评20052005年横向测评年横向测评年横向测评年横向测评测评结论测评结论测评结论测评结论0 0 0 06 6 6 6营营营营销销销销战战战战略略略略部部部部署署署署20062006年实战操盘年实战操盘年实战操盘年实战操盘20062006年销售策略年销售策略年销售策略年销售策略20062006年推广策略年推广策略年推广策略年推广策略目目目目录录录录20052005年营销成果年营销成果年营销成果年营销成果20052005年营销策略年营销策略年营销策略年营销策略销售策略回顾销售策略回顾销售策略回顾销售策略回顾推广策略回顾推广策略回顾推广策略回顾推广策略回顾测评结论测评结论测评结论测评结论0 0 0 05 5 5 5营营营营销销销销工工工工作作作作总总总总结结结结20062006年市场研判年市场研判年市场研判年市场研判20062006北京别墅市场预估北京别墅市场预估北京别墅市场预估北京别墅市场预估20062006年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估20062006年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判20062006年产品分析年产品分析年产品分析年产品分析一期存量回顾一期存量回顾一期存量回顾一期存量回顾产品价格预判产品价格预判产品价格预判产品价格预判二期产品分析二期产品分析二期产品分析二期产品分析20062006年客群分析年客群分析年客群分析年客群分析问卷调研汇整问卷调研汇整问卷调研汇整问卷调研汇整主力客群描述主力客群描述主力客群描述主力客群描述20062006年营销准备年营销准备年营销准备年营销准备漏漏春春串串扦扦句句菲菲岩岩铰铰殷殷遇遇驮驮竭竭统统幽幽誉誉制制郧郧酋酋聚聚阎阎歼歼长长外外大大盐盐纠纠龙龙恩恩褪褪砒砒捍捍睹睹伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广客户分析客户分析客户分析客户分析• •基本特征基本特征基本特征基本特征基本特征基本特征• •产品要求产品要求产品要求产品要求产品要求产品要求• •配套需求配套需求配套需求配套需求配套需求配套需求• •个人爱好个人爱好个人爱好个人爱好个人爱好个人爱好80份问卷调研份问卷调研,62份有效问份有效问,53个意向客户个意向客户客群分析客群分析问卷调研问卷调研问卷调研问卷调研瞄准客户，对点行销瞄准客户，对点行销侮侮律律帐帐锥锥簿簿颧颧陆陆预预并并牌牌邵邵蛀蛀灌灌恩恩初初吉吉匿匿畸畸贯贯掌掌矛矛画画精精律律南南曳曳淑淑铜铜行行犯犯花花动动伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广•基本特征基本特征客群分析客群分析年年年年龄龄龄龄20202020——2929292930303030——3434343435353535——3939393940404040——4444444444444444——4949494950505050以以以以上上上上说明说明6%6%6%6%18%18%18%18%20%20%20%20%32%32%32%32%16%16%16%16%8%8%8%8%以以35—45为主为主,30—34的有明显增多的有明显增多原原原原居居居居住住住住地地地地区域区域区域区域 周边周边周边周边CBDCBDCBDCBD及及及及 周边周边周边周边望京及望京及望京及望京及亚北亚北亚北亚北外地外地外地外地其它其它其它其它说明说明35%35%35%35%20%20%20%20%25%25%25%25%3%3%3%3%17%17%17%17%以朝阳东北片区为主，但以朝阳东北片区为主，但CBD、望京及亚北等、望京及亚北等区域客户需深挖区域客户需深挖职职职职业业业业ITITITIT贸易贸易贸易贸易金融金融金融金融 证券证券证券证券地产地产地产地产 业内业内业内业内商业商业商业商业其它其它其它其它说明说明26%26%26%26%20%20%20%20%15%15%15%15%13%13%13%13%11%11%11%11%15%15%15%15%以朝阳区主要产业以朝阳区主要产业IT、贸易、金融等为主、贸易、金融等为主信信信信息息息息渠渠渠渠道道道道网络网络网络网络户外户外户外户外朋友朋友朋友朋友 推介推介推介推介报纸报纸报纸报纸业内业内业内业内 杂志杂志杂志杂志其它其它其它其它说明说明8%8%8%8%49%49%49%49%31%31%31%31%0%0%0%0%5%5%5%5%7%7%7%7%以时效性长（网络、户外）渠道和口碑宣传播以时效性长（网络、户外）渠道和口碑宣传播渠道为主渠道为主数据汇整数据汇整数据汇整数据汇整淄淄奇奇丙丙心心箔箔孕孕筋筋拳拳稿稿控控抱抱凌凌篆篆典典免免辞辞汁汁雕雕其其勒勒送送吩吩讯讯晓晓缨缨痹痹酥酥戴戴搽搽误误些些勇勇伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广客群分析客群分析会会会会所所所所功功功功能能能能书吧书吧书吧书吧健身房健身房健身房健身房泳池泳池泳池泳池SPASPASPASPA儿童儿童儿童儿童 天地天地天地天地特色特色特色特色 餐饮餐饮餐饮餐饮说明说明11%11%11%11%32%32%32%32%31%31%31%31%10%10%10%10%7%7%7%7%9%9%9%9%对健身场所、泳池有强烈需求对健身场所、泳池有强烈需求商商商商业业业业配配配配套套套套音像音像音像音像 书籍书籍书籍书籍便利店便利店便利店便利店超市超市超市超市美容美容美容美容 美发美发美发美发医药医药医药医药餐饮餐饮餐饮餐饮 娱乐娱乐娱乐娱乐其它其它其它其它说明说明说明说明15%15%15%15%28%28%28%28%11%11%11%11%17%17%17%17%19%19%19%19%10%10%10%10%以满足生活配套要求为主以满足生活配套要求为主以满足生活配套要求为主以满足生活配套要求为主景景景景观观观观配配配配套套套套活水活水活水活水 景观景观景观景观景观景观景观景观 广场广场广场广场情景情景情景情景 小品小品小品小品参予性参予性参予性参予性景点景点景点景点艺术艺术艺术艺术 景观景观景观景观其它其它其它其它说明说明说明说明23%23%23%23%13%13%13%13%14%14%14%14%10%10%10%10%19%19%19%19%21%21%21%21%强调生态、自然、水景和人文艺术景观强调生态、自然、水景和人文艺术景观强调生态、自然、水景和人文艺术景观强调生态、自然、水景和人文艺术景观数据汇整数据汇整数据汇整数据汇整•产品要求产品要求跋跋糯糯髓髓切切金金灾灾郁郁澡澡蒋蒋讶讶手手推推钡钡翔翔忠忠拓拓穷穷帕帕素素画画靡靡桂桂视视辈辈印印胚胚禾禾怂怂萎萎吠吠组组澎澎伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广客群分析客群分析动动动动机机机机自住自住自住自住投资投资投资投资说明说明说明说明48%48%48%48%52%52%52%52%自住、投资比例相当，对产品综合性要求更高自住、投资比例相当，对产品综合性要求更高自住、投资比例相当，对产品综合性要求更高自住、投资比例相当，对产品综合性要求更高总总总总价价价价需需需需求求求求200200200200——300300300300万万万万300300300300——350350350350万万万万350350350350——400400400400万万万万400400400400万以上万以上万以上万以上说明说明说明说明17%17%17%17%46%46%46%46%25%25%25%25%12%12%12%12%总价为总价为总价为总价为300300300300——350350350350万的经济型别墅，愈来愈受市万的经济型别墅，愈来愈受市万的经济型别墅，愈来愈受市万的经济型别墅，愈来愈受市场欢迎场欢迎场欢迎场欢迎首首首首要要要要因因因因素素素素价格价格价格价格区域与区域与区域与区域与地段地段地段地段建筑建筑建筑建筑 设计设计设计设计配套与配套与配套与配套与景观景观景观景观品牌与品牌与品牌与品牌与服务服务服务服务其它其它其它其它说明说明说明说明19%19%19%19%26%26%26%26%17%17%17%17%18%18%18%18%15%15%15%15%5%5%5%5%别墅客户对产品的均好要求更高别墅客户对产品的均好要求更高别墅客户对产品的均好要求更高别墅客户对产品的均好要求更高数据汇整数据汇整数据汇整数据汇整•配套需求配套需求纯纯拽拽局局茬茬意意债债紧紧臀臀焚焚欲欲拽拽棘棘胆胆怯怯李李掂掂灼灼屠屠汽汽丫丫贞贞姓姓旁旁大大泪泪荒荒兆兆肖肖榜榜栈栈仔仔剑剑伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广客群分析客群分析业业业业余余余余活活活活动动动动运动运动运动运动健身健身健身健身聚会聚会聚会聚会旅游旅游旅游旅游其它其它其它其它说明说明说明说明23%23%23%23%16%16%16%16%28%28%28%28%13%13%13%13%20%20%20%20%以群体活动为主，有固定的生活圈，注重社交以群体活动为主，有固定的生活圈，注重社交以群体活动为主，有固定的生活圈，注重社交以群体活动为主，有固定的生活圈，注重社交功能功能功能功能个个个个人人人人爱爱爱爱好好好好 收藏收藏收藏收藏品酒品酒品酒品酒汽车汽车汽车汽车宠物宠物宠物宠物音乐音乐音乐音乐其它其它其它其它说明说明说明说明26%26%26%26%15%15%15%15%13%13%13%13%10%10%10%10%19%19%19%19%17%17%17%17%追求生活品质，个性特点鲜明，且注重追求生活品质，个性特点鲜明，且注重追求生活品质，个性特点鲜明，且注重追求生活品质，个性特点鲜明，且注重“ “标签标签标签标签” ”效应效应效应效应理理理理财财财财观观观观念念念念不动产不动产不动产不动产股票股票股票股票期货期货期货期货其它其它其它其它说明说明说明说明35%35%35%35%32%32%32%32%8%8%8%8%25%25%25%25%不动产在现阶段仍为大多数人理财的首选不动产在现阶段仍为大多数人理财的首选不动产在现阶段仍为大多数人理财的首选不动产在现阶段仍为大多数人理财的首选数据汇整数据汇整数据汇整数据汇整•个人爱好个人爱好乒乒饿饿镀镀斩斩沃沃贝贝鸿鸿亲亲帚帚靛靛砰砰颓颓肉肉解解霸霸狡狡陵陵昂昂砍砍挞挞围围嚷嚷瀑瀑戏戏好好己己蕾蕾年年溺溺惶惶卜卜傅傅伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广客群分析客群分析客户来源伸展客户来源伸展客户来源伸展客户来源伸展周边客户、周边客户、周边客户、周边客户、CBDCBDCBDCBD客群客群客群客群\ \ \ \望京望京望京望京\ \ \ \奥北奥北奥北奥北\ \ \ \以周边和以周边和以周边和以周边和CBDCBDCBDCBD客户客户客户客户为主，逐渐向海淀及朝阳南部延伸为主，逐渐向海淀及朝阳南部延伸为主，逐渐向海淀及朝阳南部延伸为主，逐渐向海淀及朝阳南部延伸管管瓮瓮途途烽烽转转咨咨杜杜尧尧冤冤擂擂功功纂纂欢欢屋屋怨怨盅盅遗遗戴戴丫丫铭铭对对患患丧丧涩涩踊踊汽汽姓姓妆妆慎慎芬芬圃圃义义伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广客户描述客户描述客户描述客户描述客群分析客群分析35353535——45454545岁岁岁岁朝阳东北片区，并向海淀、朝阳南部等朝阳东北片区，并向海淀、朝阳南部等朝阳东北片区，并向海淀、朝阳南部等朝阳东北片区，并向海淀、朝阳南部等外延扩张外延扩张外延扩张外延扩张ITITITIT、金融、贸易行业人员、金融、贸易行业人员、金融、贸易行业人员、金融、贸易行业人员从户外、朋友介绍、网络获到购房信息从户外、朋友介绍、网络获到购房信息从户外、朋友介绍、网络获到购房信息从户外、朋友介绍、网络获到购房信息基本特征基本特征基本特征基本特征对会所及配套以实用性功能为主对会所及配套以实用性功能为主对会所及配套以实用性功能为主对会所及配套以实用性功能为主对别墅产品的景观要求比较高，尤其强对别墅产品的景观要求比较高，尤其强对别墅产品的景观要求比较高，尤其强对别墅产品的景观要求比较高，尤其强调生态和人文和谐调生态和人文和谐调生态和人文和谐调生态和人文和谐对水景有特殊的青睐对水景有特殊的青睐对水景有特殊的青睐对水景有特殊的青睐配套要求配套要求配套要求配套要求地段的具有投资和自住的双重特质，所地段的具有投资和自住的双重特质，所地段的具有投资和自住的双重特质，所地段的具有投资和自住的双重特质，所以受两者的共同追捧以受两者的共同追捧以受两者的共同追捧以受两者的共同追捧愈来愈多的中产阶级选择经济型别墅愈来愈多的中产阶级选择经济型别墅愈来愈多的中产阶级选择经济型别墅愈来愈多的中产阶级选择经济型别墅此类客户更为理性，看重综合性性价比此类客户更为理性，看重综合性性价比此类客户更为理性，看重综合性性价比此类客户更为理性，看重综合性性价比置业需求置业需求置业需求置业需求关注生活品位，注重生活细节关注生活品位，注重生活细节关注生活品位，注重生活细节关注生活品位，注重生活细节个性鲜明，有情趣、有见地个性鲜明，有情趣、有见地个性鲜明，有情趣、有见地个性鲜明，有情趣、有见地接收外来文化，能接受新鲜事物接收外来文化，能接受新鲜事物接收外来文化，能接受新鲜事物接收外来文化，能接受新鲜事物个人爱好个人爱好个人爱好个人爱好短短乳乳壶壶焚焚峭峭免免镶镶付付溶溶哇哇烃烃碳碳励励击击袋袋扣扣嗽嗽当当榴榴饮饮代代玖玖臣臣砾砾帖帖憎憎懈懈隘隘尉尉玖玖晒晒密密伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广20052005年成果测评年成果测评年成果测评年成果测评20052005年自我测评年自我测评年自我测评年自我测评20052005年横向测评年横向测评年横向测评年横向测评测评结论测评结论测评结论测评结论0 0 0 06 6 6 6营营营营销销销销战战战战略略略略部部部部署署署署目目目目录录录录20052005年营销成果年营销成果年营销成果年营销成果20052005年营销策略年营销策略年营销策略年营销策略销售策略回顾销售策略回顾销售策略回顾销售策略回顾推广策略回顾推广策略回顾推广策略回顾推广策略回顾测评结论测评结论测评结论测评结论0 0 0 05 5 5 5营营营营销销销销工工工工作作作作总总总总结结结结20062006年市场研判年市场研判年市场研判年市场研判20062006北京别墅市场预估北京别墅市场预估北京别墅市场预估北京别墅市场预估20062006年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估20062006年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判20062006年产品分析年产品分析年产品分析年产品分析一期存量回顾一期存量回顾一期存量回顾一期存量回顾产品价格预判产品价格预判产品价格预判产品价格预判二期产品分析二期产品分析二期产品分析二期产品分析20062006年客群分析年客群分析年客群分析年客群分析问卷调研汇整问卷调研汇整问卷调研汇整问卷调研汇整主力客群描述主力客群描述主力客群描述主力客群描述20062006年营销准备年营销准备年营销准备年营销准备20062006年实战操盘年实战操盘年实战操盘年实战操盘20062006年销售策略年销售策略年销售策略年销售策略20062006年推广策略年推广策略年推广策略年推广策略拆拆岸岸皮皮乡乡详详蔫蔫陕陕斧斧牧牧腐腐蓖蓖猩猩凝凝拉拉醚醚拣拣骆骆悍悍徊徊窟窟侗侗担担凸凸牌牌彻彻呀呀怖怖琴琴弊弊讨讨蛇蛇汗汗伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广营销策略营销策略伟业目标伟业目标 ——打造打造 温榆河畔首席精品独栋温榆河畔首席精品独栋 样板社区样板社区7.1亿亿一期：一期：一期：一期：57575757套套套套二期：二期：二期：二期：134134134134套套套套一期：一期：一期：一期：15512155121551215512平米平米平米平米二期：二期：二期：二期：32326323263232632326平米平米平米平米共计：共计：共计：共计：193193193193套套套套共计：共计：共计：共计：47838478384783847838平米平米平米平米逻逻霍霍滁滁芽芽钟钟最最检检坦坦垄垄倍倍刷刷檄檄哆哆糕糕庙庙毙毙贼贼僻僻周周棘棘料料窖窖俱俱欢欢邮邮蹿蹿桑桑撬撬野野腿腿苇苇询询伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广营销策略营销策略逐点消化逐点消化逐点消化逐点消化逐点消化逐点消化难点分析难点分析难点分析难点分析难点分析难点分析, , , ,, ,分化突破分化突破分化突破分化突破分化突破分化突破 多元营销多元营销多元营销多元营销多元营销多元营销 多点渠道，租售并举多点渠道，租售并举多点渠道，租售并举多点渠道，租售并举多点渠道，租售并举多点渠道，租售并举 平稳过渡平稳过渡平稳过渡平稳过渡平稳过渡平稳过渡 循序渐进，承前启后循序渐进，承前启后循序渐进，承前启后循序渐进，承前启后循序渐进，承前启后循序渐进，承前启后小步快跑小步快跑小步快跑小步快跑小步快跑小步快跑低幅快升低幅快升低幅快升低幅快升低幅快升低幅快升, , , ,, ,快速成交快速成交快速成交快速成交快速成交快速成交整体策略整体策略2006200620062006年处于一、二期同销的年处于一、二期同销的年处于一、二期同销的年处于一、二期同销的整体局面，一期剩余产品的整体局面，一期剩余产品的整体局面，一期剩余产品的整体局面，一期剩余产品的成功销售、一期业主的顺利成功销售、一期业主的顺利成功销售、一期业主的顺利成功销售、一期业主的顺利入住、一二期价格及营销策入住、一二期价格及营销策入住、一二期价格及营销策入住、一二期价格及营销策略的承接转换，是略的承接转换，是略的承接转换，是略的承接转换，是06060606年乃至年乃至年乃至年乃至龙湾项目成功的重要基础，龙湾项目成功的重要基础，龙湾项目成功的重要基础，龙湾项目成功的重要基础，而多元化营销模式的全面运而多元化营销模式的全面运而多元化营销模式的全面运而多元化营销模式的全面运用，是支撑上述问题解决的用，是支撑上述问题解决的用，是支撑上述问题解决的用，是支撑上述问题解决的最佳途径。

最佳途径最佳途径最佳途径支撑支撑支撑支撑支撑支撑支撑支撑猛猛质质管管活活迢迢胁胁撕撕纤纤魁魁肖肖躺躺音音吉吉胳胳贼贼炯炯什什斌斌勿勿追追痘痘藻藻概概钨钨炕炕标标检检力力圈圈诞诞廖廖皂皂伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广营销策略营销策略叛叛畔畔滚滚嗽嗽爸爸尤尤寞寞树树劫劫累累炎炎嘴嘴望望衡衡田田朽朽京京枫枫液液疚疚窍窍湘湘寓寓潘潘康康蓄蓄布布贮贮裴裴位位伞伞寻寻伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广多元客户多元客户多元客户多元客户( ( ( (大客户大客户大客户大客户) ) ) )方式：锁定意向大客户名单，通过统一邀约，优惠折扣，老带新奖方式：锁定意向大客户名单，通过统一邀约，优惠折扣，老带新奖方式：锁定意向大客户名单，通过统一邀约，优惠折扣，老带新奖方式：锁定意向大客户名单，通过统一邀约，优惠折扣，老带新奖 励等方式励等方式励等方式励等方式设置大客户专项优惠方案，通过大客户直销获得设置大客户专项优惠方案，通过大客户直销获得设置大客户专项优惠方案，通过大客户直销获得设置大客户专项优惠方案，通过大客户直销获得 良好销售成绩良好销售成绩良好销售成绩良好销售成绩。

大大大大客客客客户户户户营营营营销销销销目标锁定目标锁定目标锁定目标锁定思科思科思科思科微软微软微软微软…………营销策略营销策略蔚蔚采采助助钵钵壶壶甭甭戏戏斟斟另另幌幌炳炳颧颧创创繁繁魔魔炎炎授授走走肢肢檬檬舵舵骗骗黑黑都都危危翼翼塘塘佃佃三三艰艰误误撇撇伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广1.1.1.1.Cisco Systems, Inc. Cisco Systems, Inc. Cisco Systems, Inc. Cisco Systems, Inc. 思科系统公司是互联网设备供应商，是美国最成功的公司之一思科系统公司是互联网设备供应商，是美国最成功的公司之一思科系统公司是互联网设备供应商，是美国最成功的公司之一思科系统公司是互联网设备供应商，是美国最成功的公司之一2.2.2.2.1990199019901990年上市以来，思科公司的年收益已从年上市以来，思科公司的年收益已从年上市以来，思科公司的年收益已从年上市以来，思科公司的年收益已从6900690069006900万美元上升到万美元上升到万美元上升到万美元上升到2001200120012001财年的财年的财年的财年的222.9222.9222.9222.9亿美元。

亿美元公司在全球现有公司在全球现有公司在全球现有公司在全球现有36000360003600036000多名员工，其中亚洲地区超过多名员工，其中亚洲地区超过多名员工，其中亚洲地区超过多名员工，其中亚洲地区超过3000300030003000名3.3.3.3.思科公司思科公司思科公司思科公司1994199419941994年年年年8 8 8 8月在北京成立办事处月在北京成立办事处月在北京成立办事处月在北京成立办事处10101010多年来已经跻身思科全球前五大市场，在思多年来已经跻身思科全球前五大市场，在思多年来已经跻身思科全球前五大市场，在思多年来已经跻身思科全球前五大市场，在思科的全球战略中占据着举足轻重的地位科的全球战略中占据着举足轻重的地位科的全球战略中占据着举足轻重的地位科的全球战略中占据着举足轻重的地位营销策略营销策略————思科（中国）有限公司思科（中国）有限公司思科（中国）有限公司思科（中国）有限公司大客户成功案例大客户成功案例大客户成功案例大客户成功案例乘乘滩滩憾憾尉尉今今浇浇劳劳行行濒濒牢牢福福泳泳枚枚滁滁箱箱驶驶放放表表札札毖毖河河灭灭帮帮江江缝缝汪汪搂搂枝枝婆婆蹋蹋店店内内伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广1 1 1 1、、、、 他们具有全球的视野，对生活品质的要求很高，非常注重细节。

他们具有全球的视野，对生活品质的要求很高，非常注重细节他们具有全球的视野，对生活品质的要求很高，非常注重细节他们具有全球的视野，对生活品质的要求很高，非常注重细节2 2 2 2、、、、 他们具有非常主动的理财意识，投资性消费是他们置业的主导思想，投资他们具有非常主动的理财意识，投资性消费是他们置业的主导思想，投资他们具有非常主动的理财意识，投资性消费是他们置业的主导思想，投资他们具有非常主动的理财意识，投资性消费是他们置业的主导思想，投资 置业占有至少置业占有至少置业占有至少置业占有至少40404040％的比例由于他们一般是长线投资，因此，对于物业的％的比例由于他们一般是长线投资，因此，对于物业的％的比例由于他们一般是长线投资，因此，对于物业的％的比例由于他们一般是长线投资，因此，对于物业的 租金水平及出租率非常关心即使是自住，他们也非常关心项目的投资回报租金水平及出租率非常关心即使是自住，他们也非常关心项目的投资回报租金水平及出租率非常关心即使是自住，他们也非常关心项目的投资回报租金水平及出租率非常关心。

即使是自住，他们也非常关心项目的投资回报3 3 3 3、、、、 面积在面积在面积在面积在200-300200-300200-300200-300平方的经济型独栋别墅，由于具有较高的产品品质和性价比优势，是他平方的经济型独栋别墅，由于具有较高的产品品质和性价比优势，是他平方的经济型独栋别墅，由于具有较高的产品品质和性价比优势，是他平方的经济型独栋别墅，由于具有较高的产品品质和性价比优势，是他 们投资置业的重点们投资置业的重点们投资置业的重点们投资置业的重点4 4 4 4、、、、 他们对于温榆河的区域价值有着较高的认可度，对于区域的未来也有着良好的预期他们对于温榆河的区域价值有着较高的认可度，对于区域的未来也有着良好的预期他们对于温榆河的区域价值有着较高的认可度，对于区域的未来也有着良好的预期他们对于温榆河的区域价值有着较高的认可度，对于区域的未来也有着良好的预期5 5 5 5、、、、 他们置业的从众心理非常明显，往往是公司里有一个或几个人购买，可以影响公司里他们置业的从众心理非常明显，往往是公司里有一个或几个人购买，可以影响公司里他们置业的从众心理非常明显，往往是公司里有一个或几个人购买，可以影响公司里他们置业的从众心理非常明显，往往是公司里有一个或几个人购买，可以影响公司里 很多人的置业倾向。

很多人的置业倾向很多人的置业倾向很多人的置业倾向目标大客户特征目标大客户特征目标大客户特征目标大客户特征1 1 1 1、、、、1985198519851985年成立，中国第一家中美合资的高科技企业业务范围涵盖年成立，中国第一家中美合资的高科技企业业务范围涵盖年成立，中国第一家中美合资的高科技企业业务范围涵盖年成立，中国第一家中美合资的高科技企业业务范围涵盖ITITITIT基础设施、全球服务、基础设施、全球服务、基础设施、全球服务、基础设施、全球服务、商用和家用计算以及打印和成像等领域，客户遍及电信、金融、政府、交通、运输、能源、商用和家用计算以及打印和成像等领域，客户遍及电信、金融、政府、交通、运输、能源、商用和家用计算以及打印和成像等领域，客户遍及电信、金融、政府、交通、运输、能源、商用和家用计算以及打印和成像等领域，客户遍及电信、金融、政府、交通、运输、能源、航天、电子、制造和教育等各个行业航天、电子、制造和教育等各个行业航天、电子、制造和教育等各个行业航天、电子、制造和教育等各个行业 2 2 2 2、公司总部位于北京，已在国内设立了九大区域总部、、公司总部位于北京，已在国内设立了九大区域总部、、公司总部位于北京，已在国内设立了九大区域总部、、公司总部位于北京，已在国内设立了九大区域总部、28282828个城市办事处、个城市办事处、个城市办事处、个城市办事处、37373737个支持服务中心、个支持服务中心、个支持服务中心、个支持服务中心、超过超过超过超过200200200200个金牌服务网点、惠普商学院、惠普个金牌服务网点、惠普商学院、惠普个金牌服务网点、惠普商学院、惠普个金牌服务网点、惠普商学院、惠普ITITITIT管理学院和惠普软件工程学院，现有员工管理学院和惠普软件工程学院，现有员工管理学院和惠普软件工程学院，现有员工管理学院和惠普软件工程学院，现有员工3000300030003000多人。

多人相关大客户名单：中国惠普有限公司相关大客户名单：中国惠普有限公司相关大客户名单：中国惠普有限公司相关大客户名单：中国惠普有限公司乏乏矗矗窿窿钎钎氧氧膏膏牛牛驾驾愈愈淆淆祖祖鞋鞋例例挂挂孩孩课课膀膀竖竖叹叹瘫瘫羔羔舱舱壹壹挠挠厂厂挡挡仔仔汕汕哈哈仁仁围围享享伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广应用方式：应用方式：应用方式：应用方式：感情维护：活动、回访、服务、物业跟进感情维护：活动、回访、服务、物业跟进感情维护：活动、回访、服务、物业跟进感情维护：活动、回访、服务、物业跟进入住细节：提前验房、统一收房、产品手册入住细节：提前验房、统一收房、产品手册入住细节：提前验房、统一收房、产品手册入住细节：提前验房、统一收房、产品手册配套联动：待遇优先、成熟入住配套联动：待遇优先、成熟入住配套联动：待遇优先、成熟入住配套联动：待遇优先、成熟入住倾听机制：倾听老客户的声音，重视客户满意度倾听机制：倾听老客户的声音，重视客户满意度倾听机制：倾听老客户的声音，重视客户满意度倾听机制：倾听老客户的声音，重视客户满意度奖励机制：老带新政策加强奖励机制：老带新政策加强奖励机制：老带新政策加强奖励机制：老带新政策加强客服机制：租务服务、装修服务、家政服务客服机制：租务服务、装修服务、家政服务客服机制：租务服务、装修服务、家政服务客服机制：租务服务、装修服务、家政服务营销策略营销策略多元客户多元客户多元客户多元客户( ( ( (老客户老客户老客户老客户) ) ) )老客户介绍新客户在来电、来访、成交老客户介绍新客户在来电、来访、成交老客户介绍新客户在来电、来访、成交老客户介绍新客户在来电、来访、成交数量中数量中数量中数量中比例最高并有逐步增加的趋势比例最高并有逐步增加的趋势比例最高并有逐步增加的趋势比例最高并有逐步增加的趋势；；；；06060606年年年年6 6 6 6月二期推出与一期入住同时进行，月二期推出与一期入住同时进行，月二期推出与一期入住同时进行，月二期推出与一期入住同时进行，老业主老业主老业主老业主口碑效应口碑效应口碑效应口碑效应对后期销售至关重要。

对后期销售至关重要对后期销售至关重要对后期销售至关重要佩佩梳梳玖玖罩罩观观谓谓坦坦含含免免脸脸硬硬猛猛垢垢啼啼坦坦蜡蜡苑苑爆爆深深舵舵抵抵彰彰慰慰它它臀臀枝枝勺勺绽绽共共连连却却引引伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广多元渠道多元渠道多元渠道多元渠道(5i5j)(5i5j)(5i5j)(5i5j)营销策略营销策略强大网络资源优势强大网络资源优势强大网络资源优势强大网络资源优势 网站月访问量网站月访问量网站月访问量网站月访问量200200200200万万万万人次人次人次人次全国设点全国设点全国设点全国设点400400400400多家多家多家多家170170170170家连锁店遍布全市家连锁店遍布全市家连锁店遍布全市家连锁店遍布全市呼叫中心呼叫中心呼叫中心呼叫中心—“—“房产一线通房产一线通房产一线通房产一线通” ”热线月接听量热线月接听量热线月接听量热线月接听量5 5 5 5万人次万人次万人次万人次港港牢牢巩巩倪倪赔赔簿簿弓弓迢迢歧歧状状宦宦目目烩烩由由茎茎带带铁铁懂懂源源拓拓谆谆砒砒能能畅畅糜糜企企馆馆笋笋敞敞吩吩骇骇煌煌伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广营销策略营销策略项目位置列图项目位置列图项目位置列图项目位置列图国际国际国际国际港店港店港店港店夏都夏都夏都夏都店店店店鹿港鹿港鹿港鹿港店店店店静安静安静安静安庄店庄店庄店庄店三里三里三里三里屯店屯店屯店屯店团结团结团结团结湖店湖店湖店湖店四惠四惠四惠四惠店店店店建国建国建国建国门店门店门店门店富贵富贵富贵富贵园店园店园店园店方庄方庄方庄方庄店店店店千鹤千鹤千鹤千鹤店店店店春秀春秀春秀春秀路店路店路店路店蓝堡蓝堡蓝堡蓝堡公寓公寓公寓公寓店店店店万达公万达公万达公万达公寓店寓店寓店寓店国贸国贸国贸国贸店店店店苹果苹果苹果苹果社区社区社区社区店店店店目前东边区域我爱我家已目前东边区域我爱我家已目前东边区域我爱我家已目前东边区域我爱我家已有有有有50505050多多多多个网点分布。

其中个网点分布其中个网点分布其中个网点分布其中有有有有十七十七十七十七家高档公寓店，家高档公寓店，家高档公寓店，家高档公寓店，2006200620062006年计划再开年计划再开年计划再开年计划再开50505050家左右家左右家左右家左右的公寓店的公寓店的公寓店的公寓店 我爱我家对北京房地产二级市场客户进行分级管理，以客户为核心我爱我家对北京房地产二级市场客户进行分级管理，以客户为核心我爱我家对北京房地产二级市场客户进行分级管理，以客户为核心我爱我家对北京房地产二级市场客户进行分级管理，以客户为核心开辟高档客户开辟高档客户开辟高档客户开辟高档客户专业服务店，专客专项服务，达到资源的有效利用和客户资料的合理统计，专业服务店，专客专项服务，达到资源的有效利用和客户资料的合理统计，专业服务店，专客专项服务，达到资源的有效利用和客户资料的合理统计，专业服务店，专客专项服务，达到资源的有效利用和客户资料的合理统计，全面全面全面全面覆盖北京覆盖北京覆盖北京覆盖北京本项目能够充分利用这些本项目能够充分利用这些本项目能够充分利用这些本项目能够充分利用这些网点作为项目的网点作为项目的网点作为项目的网点作为项目的外围市场外围市场外围市场外围市场推售渠道推售渠道推售渠道推售渠道，建立起庞大的，建立起庞大的，建立起庞大的，建立起庞大的直销系统，随着直销系统，随着直销系统，随着直销系统，随着0606年本项年本项年本项年本项目租务市场的使得项目目租务市场的使得项目目租务市场的使得项目目租务市场的使得项目租租租租售联动触手可及售联动触手可及售联动触手可及售联动触手可及，同时最，同时最，同时最，同时最大限度的覆盖全城。

大限度的覆盖全城大限度的覆盖全城大限度的覆盖全城应用方式：应用方式：应用方式：应用方式：骗骗燃燃滓滓桌桌捌捌哈哈胸胸羞羞入入逐逐酶酶甩甩航航诧诧俺俺谨谨哀哀九九半半戴戴糯糯绎绎棱棱毙毙貉貉仗仗词词拙拙猎猎编编寞寞巾巾伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广多元渠道多元渠道多元渠道多元渠道( ( ( (伟业资源伟业资源伟业资源伟业资源) ) ) )营销策略营销策略数据库升级数据库升级不断扩充的伟业数据库，随着高端客群地不断增加以及升不断扩充的伟业数据库，随着高端客群地不断增加以及升不断扩充的伟业数据库，随着高端客群地不断增加以及升不断扩充的伟业数据库，随着高端客群地不断增加以及升级客户级客户级客户级客户（如世贸国际公寓、通用时代业主等）（如世贸国际公寓、通用时代业主等）（如世贸国际公寓、通用时代业主等）（如世贸国际公寓、通用时代业主等）的增多，且较高的成交的增多，且较高的成交的增多，且较高的成交的增多，且较高的成交率将对本案的销售起着强有力的促进作用率将对本案的销售起着强有力的促进作用率将对本案的销售起着强有力的促进作用。

率将对本案的销售起着强有力的促进作用>3000 >3000 组组组组高成交率高成交率67%67%低客户成本低客户成本0 0 成本成本成本成本部部足足谷谷身身耍耍技技框框芍芍涸涸葡葡后后兄兄长长胀胀问问滥滥谣谣惟惟碳碳火火椰椰熄熄滇滇罩罩蕴蕴利利丘丘撇撇那那食食卤卤卜卜伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广多元渠道多元渠道多元渠道多元渠道( ( ( (业内传播业内传播业内传播业内传播) ) ) )营销策略营销策略客户特点客户特点客户特点客户特点对建筑有理性认识，对本对建筑有理性认识，对本对建筑有理性认识，对本对建筑有理性认识，对本案的接受程度高案的接受程度高案的接受程度高案的接受程度高购买意向绝对理性，对原购买意向绝对理性，对原购买意向绝对理性，对原购买意向绝对理性，对原创建筑情有独钟创建筑情有独钟创建筑情有独钟创建筑情有独钟有圈子效应，间接购买、有圈子效应，间接购买、有圈子效应，间接购买、有圈子效应，间接购买、多次购买机会较高多次购买机会较高多次购买机会较高多次购买机会较高公关互动：编制业内人际网络，定期开公关互动：编制业内人际网络，定期开公关互动：编制业内人际网络，定期开公关互动：编制业内人际网络，定期开 展业内论坛有效展业内论坛有效展业内论坛有效展业内论坛有效 利用本案利用本案利用本案利用本案上上上上 下游资源下游资源下游资源下游资源奖励配合：折扣赠与、服务优先、成交奖励配合：折扣赠与、服务优先、成交奖励配合：折扣赠与、服务优先、成交奖励配合：折扣赠与、服务优先、成交 返利等返利等返利等返利等应用方式应用方式应用方式应用方式萨萨晾晾吃吃尹尹恒恒拳拳充充疗疗衬衬萍萍碧碧稀稀秘秘墙墙权权库库苍苍麓麓黑黑妹妹壬壬唆唆股股畴畴趾趾椽椽辱辱腐腐等等研研衷衷静静伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广2006年，尊荣乍现年，尊荣乍现推广策略推广策略推广主思路示意图推广主思路示意图推广主思路示意图推广主思路示意图以塑造项目形象为主线，以销售节点为诉求展开全年推广工作，连贯系统地树立项目品牌形象，最终以塑造项目形象为主线，以销售节点为诉求展开全年推广工作，连贯系统地树立项目品牌形象，最终以塑造项目形象为主线，以销售节点为诉求展开全年推广工作，连贯系统地树立项目品牌形象，最终以塑造项目形象为主线，以销售节点为诉求展开全年推广工作，连贯系统地树立项目品牌形象，最终凝聚为本案的核心竞争力，展现龙湾大盘气势。

凝聚为本案的核心竞争力，展现龙湾大盘气势凝聚为本案的核心竞争力，展现龙湾大盘气势凝聚为本案的核心竞争力，展现龙湾大盘气势点点点点线线线线面面面面立体立体立体立体谨谨苍苍沟沟低低映映速速熙熙膝膝秒秒铰铰只只尘尘娇娇诧诧锡锡骏骏承承啪啪菊菊喷喷弟弟溉溉藏藏扛扛呻呻安安羹羹甫甫宴宴拂拂都都迢迢伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广推广策略推广策略5 5 5 5个提升个提升个提升个提升形象、销售、品牌三点一线产产产产品品品品形形形形象象象象提提提提升升升升开开开开发发发发商商商商品品品品牌牌牌牌提提提提升升升升客客客客户户户户来来来来访访访访量量量量提提提提升升升升来来来来访访访访成成成成交交交交率率率率提提提提升升升升市市市市场场场场认认认认知知知知提提提提升升升升3 3 3 3大联动大联动大联动大联动一期与二期联动一期与二期联动租务与销售联动租务与销售联动配套与景观联动配套与景观联动休休殴殴教教锁锁关关咐咐策策圭圭枕枕符符执执穴穴幌幌论论聚聚秋秋约约壬壬铂铂员员川川折折误误装装氖氖卓卓崇崇肇肇兴兴竹竹爪爪欺欺伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广策略实施策略实施——主题活动为主，其他媒体组合出击主题活动为主，其他媒体组合出击360 0 0全包围攻势全包围攻势360 0 0•活动活动•户外户外•网络网络•组合媒体组合媒体•业内业内传播传播•海外海外芭芭狸狸表表祟祟裕裕音音旱旱既既募募傣傣筛筛捅捅荆荆哨哨顶顶乏乏木木扰扰麓麓滇滇委委璃璃应应甲甲翟翟锯锯者者足足史史粒粒法法黍黍伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广形象整合建议形象整合建议升级，由形象到本质升级，由形象到本质二期案名建议二期案名建议二期案名建议二期案名建议ØØ 承接一期项目形象，并在此基础向上拔升；承接一期项目形象，并在此基础向上拔升；承接一期项目形象，并在此基础向上拔升；承接一期项目形象，并在此基础向上拔升；ØØ 案名组合形式灵活，与一期案名可分可合；案名组合形式灵活，与一期案名可分可合；案名组合形式灵活，与一期案名可分可合；案名组合形式灵活，与一期案名可分可合；ØØ 琅琅上口，有别墅意境；琅琅上口，有别墅意境；琅琅上口，有别墅意境；琅琅上口，有别墅意境；ØØ 与二期产品特征相关联与二期产品特征相关联与二期产品特征相关联与二期产品特征相关联ØØ 全局观，考虑三、四期案名的延续性；全局观，考虑三、四期案名的延续性；全局观，考虑三、四期案名的延续性；全局观，考虑三、四期案名的延续性；ØØ 彰显大盘形象。

彰显大盘形象彰显大盘形象彰显大盘形象命名原则：命名原则：命名原则：命名原则：央央窥窥趋趋旨旨渡渡段段羞羞患患踏踏沦沦宋宋答答襟襟痛痛汐汐冕冕谜谜躬躬嗣嗣状状铅铅叛叛南南正正汁汁集集圈圈仿仿擞擞蠕蠕风风摩摩伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广案名建议一：案名建议一：案名建议一：案名建议一： 皇帝被称为真龙天子，皇帝被称为真龙天子，皇帝被称为真龙天子，皇帝被称为真龙天子，“ “天天天天” ”与与与与“ “龙龙龙龙” ”有着一脉相承的延续性，可有着一脉相承的延续性，可有着一脉相承的延续性，可有着一脉相承的延续性，可以充分彰显项目的尊贵气质和中式风韵以充分彰显项目的尊贵气质和中式风韵以充分彰显项目的尊贵气质和中式风韵以充分彰显项目的尊贵气质和中式风韵 “ “郡郡郡郡” ”是古代城市的称谓，可以传承是古代城市的称谓，可以传承是古代城市的称谓，可以传承是古代城市的称谓，可以传承“ “龙湾龙湾龙湾龙湾” ”的中式韵味的中式韵味的中式韵味的中式韵味 “ “天郡天郡天郡天郡” ”可以表达天子骄子聚居地之含义，不仅韵味十足，而且可可以表达天子骄子聚居地之含义，不仅韵味十足，而且可可以表达天子骄子聚居地之含义，不仅韵味十足，而且可可以表达天子骄子聚居地之含义，不仅韵味十足，而且可以充分表现项目的大盘气势。

以充分表现项目的大盘气势以充分表现项目的大盘气势以充分表现项目的大盘气势形象整合建议形象整合建议天郡天郡龙湾龙湾ⅡⅡ案名解析：案名解析：案名解析：案名解析：胀胀赘赘帘帘壤壤狈狈败败仲仲金金甄甄罐罐狭狭采采矿矿喇喇魏魏鳖鳖磐磐牵牵倪倪齐齐凝凝疵疵痹痹卡卡烽烽鲜鲜鸟鸟贺贺乐乐诱诱瓮瓮情情伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广龙湾龙湾ⅡⅡⅡⅡ这样可以充分利用龙湾一期项目建立的品牌知名度和市场影响力这样可以充分利用龙湾一期项目建立的品牌知名度和市场影响力这样可以充分利用龙湾一期项目建立的品牌知名度和市场影响力这样可以充分利用龙湾一期项目建立的品牌知名度和市场影响力案名建议二：案名建议二：案名建议二：案名建议二：案名解析：案名解析：案名解析：案名解析： 龙湾项目面市时间并不很长，市场推广的力度也不是很大，还有很大的潜力龙湾项目面市时间并不很长，市场推广的力度也不是很大，还有很大的潜力龙湾项目面市时间并不很长，市场推广的力度也不是很大，还有很大的潜力龙湾项目面市时间并不很长，市场推广的力度也不是很大，还有很大的潜力可挖；可挖；可挖；可挖； 二期项目只是龙湾一期项目的升级版，完全可以继续使用原有的二期项目只是龙湾一期项目的升级版，完全可以继续使用原有的二期项目只是龙湾一期项目的升级版，完全可以继续使用原有的二期项目只是龙湾一期项目的升级版，完全可以继续使用原有的“ “龙湾案名，只龙湾案名，只龙湾案名，只龙湾案名，只不过广告语要重新推敲，以实现形象的拔升。

不过广告语要重新推敲，以实现形象的拔升不过广告语要重新推敲，以实现形象的拔升不过广告语要重新推敲，以实现形象的拔升赋赋澄澄本本交交匪匪奠奠光光匡匡昧昧贮贮秘秘坚坚庚庚腮腮巍巍堡堡揽揽娥娥脉脉豺豺料料害害掏掏姐姐乏乏睬睬馁馁慧慧忧忧护护似似牟牟伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广云谒云谒·龙湾龙湾谒，告也谒，告也谒，告也谒，告也 ————《尔雅》《尔雅》《尔雅》《尔雅》 “ “谒谒谒谒” ”还有请求和拜访的意思还有请求和拜访的意思还有请求和拜访的意思还有请求和拜访的意思 “云谒云谒云谒云谒” ”，化自：水流湿，火就燥风从虎，云从龙化自：水流湿，火就燥风从虎，云从龙化自：水流湿，火就燥风从虎，云从龙化自：水流湿，火就燥风从虎，云从龙 ————《周易《周易《周易《周易. . . .乾》乾》乾》乾》长桥卧波，未云何龙？复道行空，不霁何虹？长桥卧波，未云何龙？复道行空，不霁何虹？长桥卧波，未云何龙？复道行空，不霁何虹？长桥卧波，未云何龙？复道行空，不霁何虹？ ————唐唐唐唐. . . .杜牧《阿房宫赋》杜牧《阿房宫赋》杜牧《阿房宫赋》杜牧《阿房宫赋》表达天下万物滋生，相生相克的规律。

表达天下万物滋生，相生相克的规律表达天下万物滋生，相生相克的规律表达天下万物滋生，相生相克的规律案名建议三：案名建议三：案名建议三：案名建议三：形象整合建议形象整合建议案名解析：案名解析：案名解析：案名解析：阔阔况况旁旁恐恐花花拧拧焦焦皱皱肾肾毋毋哲哲撵撵苍苍芝芝伞伞筏筏爪爪少少成成盾盾讼讼词词埠埠悔悔猎猎狸狸伸伸洪洪秦秦引引抢抢栈栈伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广二期二期二期二期SLOGANSLOGAN建议建议建议建议ØØ 突出中央别墅区或温榆河的地段特征；突出中央别墅区或温榆河的地段特征；突出中央别墅区或温榆河的地段特征；突出中央别墅区或温榆河的地段特征；ØØ 落脚到产品或社区独买优势；落脚到产品或社区独买优势；落脚到产品或社区独买优势；落脚到产品或社区独买优势；ØØ 有别于区域内其他表现手法；有别于区域内其他表现手法；有别于区域内其他表现手法；有别于区域内其他表现手法；ØØ 与项目整体形象一脉相承；与项目整体形象一脉相承；与项目整体形象一脉相承；与项目整体形象一脉相承；ØØ 符合目标客户鉴赏习惯；符合目标客户鉴赏习惯；符合目标客户鉴赏习惯；符合目标客户鉴赏习惯；ØØ 契合客户利益点，突出气势。

契合客户利益点，突出气势契合客户利益点，突出气势契合客户利益点，突出气势形象整合建议形象整合建议SOLGANSOLGANSOLGANSOLGAN原则：原则：原则：原则：韵韵焙焙让让食食铜铜鄙鄙抹抹完完郝郝权权绕绕辣辣序序跋跋遣遣擦擦棚棚抛抛耿耿爪爪哟哟毙毙晤晤貉貉舀舀投投腆腆搜搜仇仇络络景景日日伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广世家尊邸，阅览百年世家尊邸，阅览百年SLOGANSLOGANSLOGANSLOGAN一：一：一：一：ØØ “ “世家尊邸世家尊邸世家尊邸世家尊邸” ”可以充分表现项目的深厚人文底蕴和贵族血统可以充分表现项目的深厚人文底蕴和贵族血统可以充分表现项目的深厚人文底蕴和贵族血统可以充分表现项目的深厚人文底蕴和贵族血统ØØ“ “阅览百年阅览百年阅览百年阅览百年” ”表现项目是一个不朽的经典建筑，历经百年，弥足珍贵表现项目是一个不朽的经典建筑，历经百年，弥足珍贵表现项目是一个不朽的经典建筑，历经百年，弥足珍贵表现项目是一个不朽的经典建筑，历经百年，弥足珍贵ØØ整体给人感觉大气而又张力十足。

整体给人感觉大气而又张力十足整体给人感觉大气而又张力十足整体给人感觉大气而又张力十足形象整合建议形象整合建议SLOGANSLOGANSLOGANSLOGAN解析：解析：解析：解析：翅翅俞俞暖暖鸥鸥驹驹菲菲觉觉傈傈任任上上骂骂揉揉盯盯闷闷鸥鸥隋隋峭峭俩俩罩罩帚帚磐磐冶冶嘶嘶恫恫料料掉掉努努锤锤泊泊乓乓十十太太伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广雕刻温榆河独栋时光雕刻温榆河独栋时光SLOGANSLOGANSLOGANSLOGAN一：一：一：一：ØØ “ “雕刻雕刻雕刻雕刻” ” 表达的是一种精神，是一个细节完美主义者对品质的不懈追求；表达的是一种精神，是一个细节完美主义者对品质的不懈追求；表达的是一种精神，是一个细节完美主义者对品质的不懈追求；表达的是一种精神，是一个细节完美主义者对品质的不懈追求；ØØ “ “温榆河温榆河温榆河温榆河” ”表现项目温榆河中央别墅区的显赫区位优势；表现项目温榆河中央别墅区的显赫区位优势；表现项目温榆河中央别墅区的显赫区位优势；表现项目温榆河中央别墅区的显赫区位优势；ØØ “ “独栋独栋独栋独栋” ”是项目的一大特色，可以充分表现项目的高品质与高性价比；是项目的一大特色，可以充分表现项目的高品质与高性价比；是项目的一大特色，可以充分表现项目的高品质与高性价比；是项目的一大特色，可以充分表现项目的高品质与高性价比；ØØ “ “时光时光时光时光” ”强化项目的专属气质，表现一种专属的上流生活方式。

强化项目的专属气质，表现一种专属的上流生活方式强化项目的专属气质，表现一种专属的上流生活方式强化项目的专属气质，表现一种专属的上流生活方式形象整合建议形象整合建议SLOGANSLOGANSLOGANSLOGAN解析：解析：解析：解析：沂沂畜畜戮戮饱饱镍镍铸铸炙炙最最医医咋咋错错柑柑颈颈辨辨笔笔迸迸舞舞几几潞潞汰汰篓篓抠抠冬冬稼稼高高事事忿忿驻驻孤孤慕慕换换哀哀伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广SLOGANSLOGANSLOGANSLOGAN二：二：二：二： “ “中央别墅区中央别墅区中央别墅区中央别墅区” ” 表现项目温榆河中央别墅区的显赫区位优势；表现项目温榆河中央别墅区的显赫区位优势；表现项目温榆河中央别墅区的显赫区位优势；表现项目温榆河中央别墅区的显赫区位优势；“ “独独独独栋栋栋栋” ”是项目的一大特色，可以充分表现项目的高品质与高性价比；是项目的一大特色，可以充分表现项目的高品质与高性价比；是项目的一大特色，可以充分表现项目的高品质与高性价比；是项目的一大特色，可以充分表现项目的高品质与高性价比； “ “私享私享私享私享” ”强强强强化项目的专属气质，拥有它，就是拥有一种专属的生活方式。

化项目的专属气质，拥有它，就是拥有一种专属的生活方式化项目的专属气质，拥有它，就是拥有一种专属的生活方式化项目的专属气质，拥有它，就是拥有一种专属的生活方式形象整合建议形象整合建议SLOGANSLOGANSLOGANSLOGAN解析：解析：解析：解析：中央别墅区，独栋私享温泉别墅中央别墅区，独栋私享温泉别墅又又赋赋垫垫镭镭琼琼钎钎临临桓桓胰胰拿拿厢厢番番匣匣矮矮稳稳巡巡簿簿特特垣垣梦梦骇骇文文铲铲容容哺哺硫硫屋屋怀怀咯咯鲤鲤突突驯驯伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广活动实施建议活动实施建议20062006年推广活动策划思路年推广活动策划思路年推广活动策划思路年推广活动策划思路阶段划分阶段划分阶段划分阶段划分时间节点时间节点时间节点时间节点工程节点工程节点工程节点工程节点活动目的活动目的活动目的活动目的活动主题活动主题活动主题活动主题一期强销二期一期强销二期策略整合期策略整合期2006年1月-2月月初二期样板间封顶双龙戏珠：双龙戏珠：一期/二期有效整合，相互拉动，一期已销售促进为主要目的，二期以形象建立，客户积累为主要目的。

1.1.1.1.新春嘉年华，购房欢乐新春嘉年华，购房欢乐新春嘉年华，购房欢乐新春嘉年华，购房欢乐“ “颂颂颂颂” ”（龙湾志禧，（龙湾志禧，（龙湾志禧，（龙湾志禧，封顶封顶封顶封顶* * * *峰顶）峰顶）峰顶）峰顶）一期收官二期一期收官二期预热积累预热积累2006年3月-5月3月二期开工,公园及售楼处改造完工,客服中心成立，力迈学校奠基1.VIP1.VIP1.VIP1.VIP尊荣，尊荣，尊荣，尊荣，360360360360度全程贴心服务说明会度全程贴心服务说明会度全程贴心服务说明会度全程贴心服务说明会（（（（360 360 360 360 0 0 0 0尊荣体验，尊荣体验，尊荣体验，尊荣体验，VIPVIPVIPVIP金卡承诺）金卡承诺）金卡承诺）金卡承诺）2.2.2.2.诚意金卡，一诺万金诚意金卡，一诺万金诚意金卡，一诺万金诚意金卡，一诺万金: : : :开盘促销配合开盘促销配合5 5万抵万抵8 8万诚意金卡认领万诚意金卡认领（（（（8 8 8 8万〉万〉万〉万〉5 5 5 5万？万？万？万？ NO 8 NO 8 NO 8 NO 8万万万万=5=5=5=5万）万）万）万）二期开盘热销二期开盘热销期期2006年6月-8月1.一期入住2.公园改造完工3.商业街示范段开放4.二期样板间开放5.温泉试运行潜龙在渊：潜龙在渊：以二期的形象拔升和客户有效互动为主要目的，同时注意品牌形象和有效客户的积累。

1.1.1.1.风行国际，落户龙湾：风行国际，落户龙湾：风行国际，落户龙湾：风行国际，落户龙湾：龙湾商业街名品龙湾商业街名品/ /名名店展示店展示（龙湾时尚街区，领略万国风情）（龙湾时尚街区，领略万国风情）（龙湾时尚街区，领略万国风情）（龙湾时尚街区，领略万国风情）2.2.2.2.龙湾尊荣，你我共享：龙湾尊荣，你我共享：龙湾尊荣，你我共享：龙湾尊荣，你我共享：温泉体验，二期样板温泉体验，二期样板间、公园实景展示间、公园实景展示（龙湾（龙湾（龙湾（龙湾· ·饕餮国度）饕餮国度）饕餮国度）饕餮国度）二期稳定期二期稳定期2006年9月-11月9月二期封顶10月会所试运行1. 1. 1. 1. 纸短情长，饮水思源纸短情长，饮水思源纸短情长，饮水思源纸短情长，饮水思源：：9 9月一期客户回访，月一期客户回访，中秋贺卡发放中秋贺卡发放2.2.2.2.一杆进洞，高尔夫邀请赛一杆进洞，高尔夫邀请赛一杆进洞，高尔夫邀请赛一杆进洞，高尔夫邀请赛：：1010月月“ “体验龙湾体验龙湾” ”（会所开放）主题活动（会所开放）主题活动（绿意枫情（绿意枫情（绿意枫情（绿意枫情· ·高尔夫）高尔夫）高尔夫）高尔夫）二期销售调整二期销售调整期期2006年12月-2007年1月神龙摆尾：神龙摆尾：以销售促进为主要目的，加快销售进度；同时加强与客户的深入沟通与互动。

1.1.1.1.上流派对，共享圣诞：上流派对，共享圣诞：上流派对，共享圣诞：上流派对，共享圣诞：1212月圣诞派对、新老月圣诞派对、新老客户互动活动客户互动活动2.2.2.2.大慈英才，真情送暖：大慈英才，真情送暖：大慈英才，真情送暖：大慈英才，真情送暖：1212月月“ “真情送暖真情送暖” ”山山区儿童捐赠活动：向业主发布捐赠信息，为山区儿童捐赠活动：向业主发布捐赠信息，为山区儿童输送动用物品区儿童输送动用物品着着赚赚鱼鱼借借栅栅淬淬皂皂拆拆嗣嗣残残作作寥寥币币割割塑塑吸吸官官擂擂滞滞温温赃赃珍珍胖胖赫赫敝敝睹睹咕咕贰贰滓滓沉沉醚醚簿簿伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广1212二期持续强销期二期持续强销期二期持续强销期二期持续强销期1111二期强销期二期强销期二期强销期二期强销期1010二期强销期二期强销期二期强销期二期强销期会所试运行会所试运行会所试运行会所试运行9 9二期持续热销期二期持续热销期二期持续热销期二期持续热销期二期封顶二期封顶二期封顶二期封顶4 43 3二期尾盘收官期二期尾盘收官期二期尾盘收官期二期尾盘收官期2 2二期尾盘收官期二期尾盘收官期二期尾盘收官期二期尾盘收官期1 1二期持续强销期二期持续强销期二期持续强销期二期持续强销期8 8二期持续热销期二期持续热销期二期持续热销期二期持续热销期温泉试运行温泉试运行温泉试运行温泉试运行7 7二期开盘热销二期开盘热销二期开盘热销二期开盘热销一期尾房暗销一期尾房暗销一期尾房暗销一期尾房暗销6 6二期开盘热销二期开盘热销二期开盘热销二期开盘热销一期尾房暗销一期尾房暗销一期尾房暗销一期尾房暗销1.1.1.1.一期入住一期入住一期入住一期入住2.2.2.2.公园公园公园公园改造完工改造完工改造完工改造完工3.3.3.3.商业街商业街商业街商业街示范段开放示范段开放示范段开放示范段开放4.4.4.4.二期二期二期二期样板间开放样板间开放样板间开放样板间开放5 5二期开盘预热客户积累二期开盘预热客户积累二期开盘预热客户积累二期开盘预热客户积累一期销售收尾一期销售收尾一期销售收尾一期销售收尾4 4二期开盘预热客户积累二期开盘预热客户积累二期开盘预热客户积累二期开盘预热客户积累一期销售收尾一期销售收尾一期销售收尾一期销售收尾1.1.1.1.售楼处改造完工售楼处改造完工售楼处改造完工售楼处改造完工2.2.2.2.力迈学校奠基力迈学校奠基力迈学校奠基力迈学校奠基3 3一期强销期一期强销期一期强销期一期强销期二期客户深访积累二期客户深访积累二期客户深访积累二期客户深访积累1 1 . . . .二期开工二期开工二期开工二期开工 2 2 . . . .公园改造公园改造公园改造公园改造 3 3售楼处改造售楼处改造售楼处改造售楼处改造 4 4客服中心建立客服中心建立客服中心建立客服中心建立2 2一期强销期一期强销期一期强销期一期强销期二期客户深访积累二期客户深访积累二期客户深访积累二期客户深访积累1 1一期调整，二期策略整合一期调整，二期策略整合一期调整，二期策略整合一期调整，二期策略整合一期强销客户储备期一期强销客户储备期一期强销客户储备期一期强销客户储备期二期样板间封顶二期样板间封顶二期样板间封顶二期样板间封顶ØØ上述时间表显示，上述时间表显示，上述时间表显示，上述时间表显示，0606年龙湾共经历一个开盘期，两个强销期，三个推广高峰年龙湾共经历一个开盘期，两个强销期，三个推广高峰年龙湾共经历一个开盘期，两个强销期，三个推广高峰年龙湾共经历一个开盘期，两个强销期，三个推广高峰ØØ主要工程节点集中在上半年，即二期开盘期前后。

主要工程节点集中在上半年，即二期开盘期前后主要工程节点集中在上半年，即二期开盘期前后主要工程节点集中在上半年，即二期开盘期前后营销节点大事表营销节点大事表营销节点大事表营销节点大事表画画驴驴狼狼哟哟氢氢强强便便铀铀恨恨犀犀屡屡枉枉榔榔似似咳咳移移勤勤疗疗殆殆帝帝他他我我恬恬趾趾瘦瘦愁愁铁铁阳阳吭吭浴浴拖拖巡巡伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广费用分流及媒体分流费用分流及媒体分流费用分流及媒体分流费用分流及媒体分流殉殉蜕蜕合合揪揪谋谋料料鹊鹊氛氛疗疗体体激激溯溯卧卧霸霸碑碑映映地地擞擞囱囱安安魂魂加加穆穆喊喊玖玖瓶瓶惟惟译译末末输输渺渺好好伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广销售量销售量推广费用推广费用投放量投放量周期：周期：周期：周期：15151515个月三次投放高潮个月三次投放高潮个月三次投放高潮个月三次投放高潮 [ [ [ [预热期预热期预热期预热期2006200620062006年年年年3 3 3 3——5 5 5 5月月月月 开盘期开盘期开盘期开盘期2006200620062006年年年年6 6 6 6——7 7 7 7月月月月 强销期强销期强销期强销期2006200620062006年年年年10-1110-1110-1110-11月月月月] ] ] ]销售高峰随推广投入顺势上扬，推广投入对销售起到了促进作用销售高峰随推广投入顺势上扬，推广投入对销售起到了促进作用销售高峰随推广投入顺势上扬，推广投入对销售起到了促进作用销售高峰随推广投入顺势上扬，推广投入对销售起到了促进作用营销推广配合示意图营销推广配合示意图营销推广配合示意图营销推广配合示意图环环兢兢倪倪柳柳坑坑猎猎坍坍登登火火丰丰侵侵隶隶亡亡埃埃壹壹涛涛您您夯夯锥锥舍舍攒攒斩斩示示裁裁止止淋淋茸茸箱箱芯芯稼稼扇扇唱唱伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广2006年销售排期年销售排期销售排期销售排期步骤及目标步骤及目标步骤及目标步骤及目标龙湾二期正式销售从龙湾二期正式销售从龙湾二期正式销售从龙湾二期正式销售从2006200620062006年年年年6 6 6 6月至月至月至月至2007200720072007年年年年3 3 3 3月月月月。

含一期存量，可销套数含一期存量，可销套数含一期存量，可销套数含一期存量，可销套数191191191191套套套套，可售面积，可售面积，可售面积，可售面积47838478384783847838平米平米平米平米，销售金额达，销售金额达，销售金额达，销售金额达7.17.17.17.1亿亿亿亿•15个月1551215512平米平米5757套套一期一期二期二期134134套套3232632326平米平米7.1亿漾漾辫辫玉玉坤坤感感嚣嚣沙沙咳咳艳艳藏藏舀舀喻喻对对箩箩栅栅蔽蔽骑骑库库痪痪毛毛哑哑联联橡橡糙糙贼贼锡锡疚疚圭圭超超抢抢挎挎窗窗伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广20062006年年一期产品销售一期产品销售123456789101112123二期预热二期预热开盘开盘热销热销持续持续热销热销强销强销持续持续强销强销尾盘尾盘收关收关销售排期：一、二期共销售销售排期：一、二期共销售销售排期：一、二期共销售销售排期：一、二期共销售15151515个月，个月，个月，个月， 分为分为分为分为六六六六个阶段个阶段个阶段个阶段销售排期销售排期20072007年年5 5个月个月3 3个月个月2 2个月个月2 2个月个月2 2个月个月2 2个月个月2 2个月个月陆陆快快锈锈狄狄氟氟翁翁赎赎淳淳埋埋违违骇骇胆胆禽禽券券坍坍酮酮还还上上潞潞卸卸头头星星剃剃唇唇坠坠乙乙抓抓云云方方赴赴除除肖肖伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广战略部署战略部署销售任务分配表销售任务分配表皋皋镀镀帝帝掖掖灿灿饥饥轰轰卷卷趴趴渡渡撼撼捣捣椒椒及及草草惰惰凌凌阀阀茹茹睹睹吝吝率率昔昔堤堤智智如如信信危危镍镍滨滨尖尖肚肚伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广7.1亿亿6.1亿亿2亿亿战略部署战略部署1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 32006年年2007年年一期调整户户外外网网络络活活动动一期强销报纸等报纸等硬性广硬性广告告二期预热多媒体多媒体组合，组合，力迈学力迈学校奠基校奠基开盘热销全媒体组合全媒体组合,一一期入住，二期期入住，二期开盘、商业区开盘、商业区街开放街开放持续 热销期 全媒体组合全媒体组合,温泉温泉试用试用,健康休闲类健康休闲类竞技互动型活动竞技互动型活动持续强销期强销期全媒体组合全媒体组合,会所功能体会所功能体验验销售销售形象形象+销售销售形象形象+销售销售+品牌品牌一、二期营销示意图一、二期营销示意图一、二期营销示意图一、二期营销示意图二期样板二期样板间封顶间封顶二期开工二期开工,公公园及售楼处园及售楼处改造改造,客服中客服中心成立心成立楼处改造楼处改造完工完工,力迈力迈学校奠基学校奠基一期入住一期入住,公园公园改造完工改造完工,商业商业街部分开放街部分开放,二二期样板间开放期样板间开放,二期开盘二期开盘二期封顶二期封顶温泉试温泉试运行运行会所试运行会所试运行收关期以小型活动、软文以小型活动、软文、杂志为主，回馈、杂志为主，回馈社会业主爱心活动社会业主爱心活动坑坑切切呕呕凤凤峨峨摆摆歪歪锰锰瘩瘩篙篙捌捌栅栅庄庄漆漆使使叉叉摩摩驳驳卉卉锗锗戈戈牵牵刊刊伙伙霖霖鲜鲜眯眯魁魁钦钦拿拿托托孵孵伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广2006年，年，携手并进，再创辉煌携手并进，再创辉煌谢谢聆听！谢谢聆听！谢谢聆听！谢谢聆听！秃秃尺尺群群段段沼沼练练绪绪曙曙毅毅恭恭蜜蜜骸骸栓栓涉涉凑凑这这氢氢猾猾曹曹副副两两您您伯伯粪粪余余芒芒含含阔阔蔼蔼籽籽扇扇灸灸伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广伟伟业业-2006年年龙龙湾湾别别墅墅年年度度营营销销推推广广。