收益法的基本原理(共52页).ppt

单击 此处编辑 母版标题样 式单击 此处编辑 母版副标题样 式*1第五章 收益法 第一节 收益法的基本原理 第二节 收益法的计算公式 第三节 净收益 第四节 资本化率 第五节 剩余技术 第六节 收益乘数法 第七节 收益法总结和运用举例第一节 收益法的基本原理 一、收益法的概念和理论依据 收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观和理价格或价值的方法 从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和 2021/11/82 普遍适用的收益法原理是： 将估价时点视为现在，那么，在现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价格 2021/11/83 货币的时间价值就是指现在的钱币在将来具有更高的价值 有了货币的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：（1）可获净收益的大小；（2）可获净收益期限的长短；（3）获得该净收益的可靠性2021/11/84二、收益法适用的对象和条件 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产。

但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这块房地产有收益即可 收益法适用的条件收益法适用的条件：房地产的收益和风险房地产的收益和风险都能够量化都能够量化 2021/11/85第二节 收益法的计算公式 一、最一般的公式式中：式中：VV房地产的收益价格；房地产的收益价格； i i年份；年份； n n房地产的收益年限（自估价时点起至未来可房地产的收益年限（自估价时点起至未来可 获收益的年限）；获收益的年限）； ai ai房地产未来第房地产未来第I I年的净收益（假设发生在年末年的净收益（假设发生在年末） r r房地产的资本化率或折现率房地产的资本化率或折现率2021/11/86二、收益年限无限年且其他因素不变的公式 1、收益年限n为无限年 2、净收益每年不变为a 3、资本化率大于零为rV=a/rV=a/r公式的假公式的假设前提设前提2021/11/87三、收益年限有限年且其他因素不变的公式 1 1、收益年限、收益年限n n为有限年为有限年 2 2、净收益每年不变为、净收益每年不变为a a 3 3、资本化率大于零为资本化率大于零为r r（当等于零时，当等于零时，V Va*na*n）公式的假公式的假设前提设前提2021/11/88(1)直接用于计算价格 例6-2：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用年限是50年，至今已使用了6年，预计利用该宗房地产正常情况下每年可以获得净收益8万元；该类房地产的资本化率为8.5%。

该宗房地产的收益价格为：V= a/r1-1/(1+r)nV= a/r1-1/(1+r)n =8/8.51-1/(1+8.5%)(50-6) =8/8.51-1/(1+8.5%)(50-6) =91.5 =91.5万元万元2021/11/89（2）不同年限价格的换算 为论述方便，可用Kn来进行不同年限价格的换算：KnKn表示表示n n年的年的K K值，值，VnVn表示收益年限为表示收益年限为n n年的价格年的价格，换算公式如下：，换算公式如下：1.1.若已知若已知 V V 求求V70V70： V70 V70V *K70V *K702.2.一般化：一般化：2021/11/810 例6-3 已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，资本化率为12，试求其30年收益权利的价格2021/11/811（3）比较不同年限价格的高低 例6-5：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价为2000元/平方米，B房地产的收益年限为30年，单价1800元/平方米假设资本化率均为6%，试比较两宗房地产价格的高低 要比较两宗房地产，如果该两宗房地产的要比较两宗房地产，如果该两宗房地产的收益年限或土地使用年限不同，直接比较收益年限或土地使用年限不同，直接比较是不妥的。

如果要比较，则需要将它们转是不妥的如果要比较，则需要将它们转换成相同年限下的价格换成相同年限下的价格2021/11/812通过上述处理之后知道，B房地产的价格名义上低于A房地产的价格（18002114.81） 要将两宗房地产先转换成相同年限下的价格为要将两宗房地产先转换成相同年限下的价格为计算方便，都换成无限年下的价格：计算方便，都换成无限年下的价格：B B房地产房地产A A房地产房地产2021/11/813四、净收益在未来的前若干年有变化的公式 （1）收益年限无限年的公式式中：式中：tt净收益有变化的年限净收益有变化的年限此公式的假设前提是：此公式的假设前提是：1 1、净收益在未来的前、净收益在未来的前t t年（含低年（含低t t年）有变化，在年）有变化，在t t年以后无变化为年以后无变化为a a；2 2、资本化率大于零为资本化率大于零为r r；3 3、收益年限收益年限n n为无限年为无限年2021/11/814（2）收益年限有限年的公式此公式的假设前提是：此公式的假设前提是：1 1、净收益在未来的前、净收益在未来的前t t年（含低年（含低t t年）有变化，在年）有变化，在t t年以后无变化为年以后无变化为a a；2 2、资本化率不等于零为资本化率不等于零为r r；3 3、收益年限收益年限n n为有限年。

为有限年2021/11/815 例6-7:某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为10%，该房地产的收益价格为？2021/11/816五、净收益按一定数额递增的公式 （1）收益年限无限年的公式 式中：式中：bb净收益逐年递增的数额递增，如净收净收益逐年递增的数额递增，如净收益第一年为益第一年为a a，则第二年为（则第二年为（a+ba+b），），第三年为第三年为（a+2ba+2b），），以此类推，第以此类推，第n n年为年为 a+(n-1)b.a+(n-1)b.2021/11/817 例6-8:某宗房地产预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，受益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为9%该宗房地产的收益价格为？2021/11/818 （1）收益年限无限年的公式 V=a/(r-g)净收益按一定比率递增的公式净收益按一定比率递增的公式 假设前提是：假设前提是： 1.1.净收益按一定比率递增；净收益按一定比率递增； 2.2.资本化率资本化率r r大于净收益逐年递增的比率大于净收益逐年递增的比率g g 3.3.收益年限收益年限n n为无限年。

为无限年2021/11/819 假设前提是： 1.净收益按一定比率递增； 2.资本化率r不等于净收益逐年递增的比率g（当相等时，V=a*n/（1+r） 3.收益年限为有限年 （2）收益年限有限年的公式 2021/11/820 例6-10 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权的剩余年限为50年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2；该类房地产的资本化率为9该宗房地产的收益价格为？ 2021/11/821预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式 此公式的假设前提是 1.已知房地产在未来第t年末的价格为Vt； 2、已知房地产未来t年（含第t年）的净收益 如果如果aiai每年相等，均为每年相等，均为a a，则上述公式变为：则上述公式变为：2021/11/822 例6-13 某宗房地产现行的价格为2000元/平方米，年净收益为200元/平方米，资本化率为10现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/平方米。

据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/平方米试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格元涨到由每平方米价格知兴建火车站的前后，可见，该宗房地产在获平方米元36962000)/(3693%)101 (5000%)101 (11 %10200)1 ()1 (11 66=+-=+-=tttrVrraV2021/11/823 例6-14 目前的房地产市场不景气，但预测3年后会回升，现有一座出租写字楼需要估价该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6如果投资者要求该类投资的收益率为10，则该写字楼目前的价值为？)(6858%)101 (%)61 (7950%)101 (11 %10500)1 ()1 (11 33万元=+-+-=+-=tttrVrraV2021/11/824 例6-15（拆迁前评估） 某出租旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取的净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的资本化率为10。

该旧办公楼的价值为：)(6 .1006%)101 (501100%)101 (11 %1080)1 ()1 (11 22万元=+-+-=+-=tttrVrraV2021/11/825第三节 净收益潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益，不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，而包含其他资本或经营的收益运营费用与有效毛收入之比被称为运营费用率一、净收益的计算公式一、净收益的计算公式净收益净收益= =潜在毛收入潜在毛收入- -空置等造成的收入损失空置等造成的收入损失- -运营费用运营费用= =有效毛收入有效毛收入- -运营费用运营费用2021/11/826二、不同收益类型房地产的净收益求取 净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同，可归纳为以下几种： 1、出租型房地产的净收益求取 通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费（如房屋火灾保险费等）、房地产税和租赁代理费等后的余额。

2021/11/827 1、商业经营型房地产：应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润 2.工业生产型房地产； 3、农业净收益的估算2.2.直接经营型房地产的净收益求取直接经营型房地产的净收益求取最大特点是房地产所有者同时最大特点是房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开营者利润没有分开 3 3、自用或尚未使用的房地产的净收益求取、自用或尚未使用的房地产的净收益求取4.4.混合型房地产的净收益求取混合型房地产的净收益求取 2021/11/828三、求取净收益时对有关收益的取舍 1、有形收益和无形收益 在求取净收益时不仅要包括有形收益，还在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益要考虑各种无形收益有形收益有形收益无形收益无形收益房地产收益房地产收益2021/11/829 实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能用于估价如城市中有一块空地，目前未作任何使用，实际收益为零，甚至为负数（因为要缴纳各种税费），但如此并不表示这块空地无价值相反，如果一个交通不便、环境不太好的宾馆，但有特殊的关系能将一些会议、。