2017-6-6安博罗庄园项目调研.pptx

安博罗庄园项目调研12021/8/6安波镇位于普兰店区北部，东靠碧流河，西靠复州河镇政府驻安波社区辖1个社区、8个行政村城松公路、兴安公路过境辖区面积305.84平方公里，山林26.5万亩，耕地5万亩，人口4.4万人距普兰店区75公里，距大连150公里，镇内交通网络发达，兴唐线、城松线、永青线等穿境而过，两翼是沈大高速公路和黄海大道安波镇旅游资源丰富峰峦叠嶂的鸡冠山国家森林公园、一碧万倾的七道房水库、沧海桑田的大石棚古人类遗址、晨钟暮鼓的二龙山报恩寺以及蔡店山风景区、道士沟林场、千年银杏树和玉皇庙、薛里点将台等围绕着一方神水和丰富的旅游资源，安波镇确立了“旅游兴镇、旅游强镇”的发展目标，积极招引专业人才，强化行业管理，大力推动旅游产品开发，在保证基础设施匹配到位的前提下，进行交通建设、环境整治和资源整合，现已初步建成了集温泉洗浴、健康疗养、休闲娱乐、运动健身及自然观光历史文化于一体的综合性旅游度假区现有各种类型、多种层次的休闲山庄、宾馆酒店等80余家，床位3800张，年接待能力60万人次，年旅游产业收入上亿元安波镇基本概述22021/8/6开发公司背景一、公司概况 大连碧源房地产开发有限公司，成立于2012年2月，注册资金1000万元，公司老板系大连悦泰集团前总裁，公司地址位于大连市普兰店区安波旅游度假区。

企业性质系有限责任公司，主营房地产开发和商品房销售公司管理机构健全，制度完善，管理规范公司设立行政办公室、工程部、策划开发部、财务部并按照房地产开发企业的行业要求，坚持高起点起步、高标准开发建设和以人为本、以诚信企的管理理念，努 力打造规划设计、环境营造、工程施工、配套设施、销售服务等方面的竞争优势，具有良好的社会形象二、项目愿景 公司投资开发建设的“安博罗庄园”项目位于大连安波4A级温泉旅游度假区，是安波旅游度假区首个温泉入户养生别墅项目，项目利用安波旅游度假区得天独厚的天然温泉条件，禀承“温泉入户、自然惬意”的养生居住理念，以法式建筑打造普兰店区安波旅游度假区崭新形象，建设成为地标性高档养生居住小区，项目建成后将成为安波旅游度假区“三个第一”， 即第一个温泉入户高档住宅群，第一个园林式休闲养生生活区，第一个封闭式智能化的管理小区32021/8/6安博罗庄园项目基础信息项目名称安博罗庄园开发商大连碧源房地产开发有限公司项目位置普兰店安波旅游度假区安波社区占地面积12万平方米（一期占地面积64710 ）（二期占地面积55290）建筑面积一期：80970.56，二期：87109.3物业类型一期别墅、二期高层产权年限70年建筑构成一期75栋别墅、独栋24栋、双拼16栋、三联排14栋、四联排19栋、五联排2栋 二期:暂无数据当期户数一期别墅：184户面积区间一期别墅：建筑面积167-484车位一期别墅赠送车库学区安波小学、普兰店九中、普兰店二十九中学开盘时间未定交房时间未定价格未定容积率0.64绿化率35%物业公司未定安博罗庄园一期别墅项目占地64710平方米，共计75栋楼，184户，建筑面积80970.56平方米(含地下层、顶层)，产权面积 43554.41平方米(1层、2层)。

户型为：独栋（24栋）、双拼（16栋）、三联排（14栋）、四联排（19栋）、五联排（2栋）42021/8/6项目一期产品工程进度 目前已完成46栋109户，建筑面积49477.82平方米，产权面积26065.88平方米，其中独栋15栋、双拼13栋、三联排6栋、四联排10栋、五联排2栋 单体建筑面积详见下表（已完成）52021/8/6项目一期产品工程进度 已完成46栋中，景观绿化工程全部完成，配套管网除强、弱电完成预埋管网外，其它配套管网均已完成，道路除小区环型主路外，其它道路均已完成已完成楼栋实景图62021/8/6项目一期产品工程进度单体建筑面积详见下表（已完成）在建29栋，75户，建筑面积31492.74平方米，产权面积17488.53平方米其中独栋9栋、双拼3栋、三联排8栋、四联排9栋 72021/8/6项目一期产品工程进度在建工程主体封顶20栋，建筑面积22275.32平方米，产权面积12433.02平方米 9栋未施工，建筑面积9217.42平方米，产权面积5055.51平方米在建工程预计年末全部完工未完成楼栋工程实景82021/8/6项目实景鉴赏营销中心建成楼栋园区通道小区正门园区绿化园区绿化92021/8/6项目园区+营销中心基本情况一、园区正门： 园区正门高大，外墙面为理石覆盖，正门广场全部为理石铺设中央设有水系喷泉+草坪绿化，档次凸显。

二、绿化景观： 从正门进入后只有一条景观带贯穿园区，在景观带中央位置有一大鸟笼，内有孔雀和鸳鸯，绿化植物以各种果树为主+一般常见普通树木和灌木构成，无修建，生长杂乱，草坪部分全部以草莓种植覆盖，整体绿化部分无品质可言三、水系： 在景观带中央位置设有小型人工湖及河道，但目前无人打理已干涸四、园区路面： 园区主路面为柏油沥青+理石铺设，部分路面有损坏，目前暂无修复五、营销中心： 项目目前营销中心位于项目一期一栋临路别墅内，外有小院，院内种植各种果蔬，除别墅屋顶有营销中心四个大红字外，在无其他表现，营销中心昭示性较差，档次距标准营销中心相差较远102021/8/6项目亮点：一、高赠送 1、别墅产品底层顶层全部为赠送面积，最高赠送面积可达50% 2、赠送前后小院，最高赠送面积可大500 3、赠送车库，凡是购买项目客户均总送车库二、现房： 项目一期别墅目前有46栋109户为现房状态三、预留电梯井： 每一户中均预留电梯井，从地下一至顶层四、温泉入户 每户均温泉水接入五、地下一层为半地下设计： 项目地下一层均为半地下设计，保证地下一层也能采光六、无银行贷款： 项目整体无银行开发贷款，全部为开发商现金建设，无资金压力。

112021/8/6项目目前推广方式项目周边道旗路口导视牌以上推广都为项目早期投放122021/8/6项目周边两公里内配套： 项目周边配套主要有强盛大厦、供销社商场安波农贸市场等提供生活日用品，医疗方面仅有一所二甲医院安波理疗医院，学校方面普兰店市安波中心幼儿园、安波小学、普兰店九中、普兰店二十九中学四所学校，其他配套以温泉山庄及疗养院为主，整个区域无大型商业132021/8/6周边项目竞品情况： 项目周边可形成竞品关系的项目，主要有汤泉原著、畅馨苑、天慕湾三个项目，目前三个项目都因为资金链断裂等问题处于停滞状体，售楼处大门紧锁，工地停工142021/8/6客户情况： 该项目定位以养老、度假为主，项目所在地区域的常住人口是6400余人，距离安波温泉山庄约3.5公里左右，安波温泉山庄年接待客流约60万人次，项目到访客户主要以到安波温泉游玩而到安波镇偶然路过项目的客户，客户生活区域除大连市外，东三省均有分布，现阶段售楼处客户周自然到访客户约1-2组152021/8/6调研总结： 该项目定于养老地产，从项目自身产品来看，产品规划单一，目前一期只有别墅产品，虽然二期规划高层，但能否开工建设存在不确定性，别墅方面赠送空间较大，实用率高。

从开发商实力方面看 :项目属于现金开发，无银行开发贷款，无资金压力；项目周边竞品项目，由于销售情况不明朗等原因资金链断裂，目前均处于停工封门状态 目前安博罗庄园项目面临首要问题是缺乏客户上门，本区域客户无发支撑项目销售，如何将大连市内及外地来连客户导入到项目，将成为打破该项目目前困局的重要突破162021/8/6感 谢172021/8/6个人观点供参考，欢迎讨论个人观点供参考，欢迎讨论。