市场调查云南房地产市场调研报告.doc

市场调查 云南房地产市场调研报告 目 录 1、 区域面积 2、 区域人口 3、 区位划分 4、 自然环境 5、 人文环境 6、 交通情况 7、 城市规划 8、 GDP生产总值 9、 人均可支配收入 10、 居民消费指数 11、 固定资产投资 12、 财政收入 13、 旅游收入 14、 土地供应情况 15、 商品房销售情况 16、 未来放量物业 17、 政策解读 18、 附件 昆 明 市 1、区域面积：全市面积 21473 平方公里，市区面积 330 平方公里（其中主城区 290 平方公里，呈贡新区 40 平方公里） 2、区域人口：全市人口 726 万人；常住人口 643 万人，市区常住人口 358 万人， 城镇人口占全市人口的 64%，为 411 万人，全市人口平均预期寿命 76 岁，男女比例为 105.76：100 3、区位划分： 主城区一湖四环六片 五华区，总面积 397.86平方千米，总人口 85万人； 盘龙区，总面积 345.83平方千米，总人口 80万人； 官渡区，总面积 634.96平方千米，总人口 85万人； 西山区，总面积 791.14平方千米，总人口 75万人； 呈贡区，总面积 461.00平方千米，总人口 31万人； 晋宁县，总面积 1236.37平方千米，总人口 28万人； 副主城区【辅城四区】 富民县，总面积 993平方千米，总人口 14万人，下辖 1个镇，5个乡； 嵩明县，总面积 1357.29平方千米，总人口 28万 5人，下辖 4个镇； 宜良县，总面积 1873平方千米，总人口 41万人，下辖 4个镇，4个乡； 安宁市，总面积 1313平方千米，总人口 34万人； 北部三县区 东川区，总面积 1858.79平方千米，总人口 27万人，下辖 7个镇，1个乡； 寻甸回族彝族自治县，总面积 3598平方千米，总人口 45万人，下辖 5个镇，9个乡； 禄劝彝族苗族自治县，总面积 4234.78平方千米，总人口 39万人，下辖 3个镇，13个乡； 南部一县 石林彝族自治县，总面积 1725平方千米，总人口 24万人。

下辖 6个镇，1个乡； 托管区域 下列区域不由所属行政区域直接管理，而直接由市政府派出机构管理，级别与区县同级， 并建有公安局，环保局等行政机构：高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池国家 旅游度假区、空港经济区、海口新区、泛亚科技新区 4、自然环境： 城区坐落在滇池坝子，海拔 1891米，三面环山，南濒滇池，湖光山色交相辉映 昆明属低纬度高原山地季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季如春，年平均气温 15.1℃，年均日照 2250小时左右，无霜期 240天以上，年均降水约 1000毫米 昆明属高原红壤地区，主要有红壤土、紫色土和水稻土三种； 　　市域界于金沙江、南盘江和元江的分水岭地带，河流分属三大水系有滇池、阳宗 海等高原淡水湖泊及众多大小河流多年平均地表水资源量 64.95亿立方米滇池为我 国第六大淡水湖，面积约 300平方公里； 地热资源分布较广，出露的温泉有 50多处日照时间长，阳光充足，太阳能资源比 较丰富； 矿藏资源主要有磷、盐、铁、钛、煤、石英砂、粘土、硅石、铜等，以磷、盐矿最 为丰富； 昆明植物资源丰富，分布着亚热带常绿阔叶林、针阔混交林、温带针叶林、高山灌 丛和草甸等不同类型的植被，有 400多个传统花卉品种； 全市有各级政府保护文物 200 多项，有石林世界地质公园、滇池、安宁温泉、 九乡、阳宗海、轿子雪山等国家级和省级著名风景区，还有世界园艺博览园和云南 民族村等 100 多处重点风景名胜。

　　 5、人文环境： 昆明是一个多民族汇集的城市，世居 26个民族，形成聚居村或混居村街的有汉、彝、 回、白、苗、哈尼、壮、傣、傈僳等民族在长期的生产生活中，各民族既相互影响， 融会贯通，同时又保持各自的民族传统，延续着许多独特的生活方式、民俗习惯和文化 艺术 6、交通情况： 昆明市是中国西部最重要的交通枢纽之一，是中国面向东南亚的国家一级口岸城市，中 国面向西南开放的门户城市 航空交通： 现使用的昆明巫家坝国际机场，2010年吞吐量 2019万人次，位列全国城市第七、西 部第二、世界第六十六机场有 20余条国际航线、通往香港、澳门和台北的三条地区航 线、通往国内各大中城市的约 140条航线及l 速过境市区内主要有环城路、二环快速系统、三环快速系统及城区道路，昆明市 内交通发达，机动车数量突破 135万，人均机动车拥有量居全国第一 公共交通： 昆明公共交通处于全国领先水平，建有快速公交道路 9条，公交线路 295条 轨道交通： 昆明轨道交通现在正在全速建设中，第一轮建设六条线路总长近 190千米，现已开 工四条线路，第一条线路将于 2012年投入运营。

7、城市规划： 1）、昆明市的定位（概括）： ①昆明主要有中央商务区、金融次中心、主城副中心……昆明主城区各区域的功能 将得到明确，昆明由主城、呈贡新城、空港经济区组成核心区域，城市拓展空间以东南、 东北两个方向为主；其中首次明确未来昆明将主要依托米轨线的改造，组成服务主城和 呈贡及市域重要城镇的线 　　②集中西山、昆明滇池国家级风景名胜区为城市生态控制带；集中轿子雪山风景区、 寻甸红色旅游风景区、九乡国家级风景名胜区、石林国家级风景名胜区、阳宗海旅游度 假区等昆明市重点的风景区为城市生态景观控制区 2）、昆明市区域范围规划： ①昆明中心城区范围含昆明五华区、盘龙区、官渡区的全部行政辖区；西山区的主 城二环路内以内地区的福海、前卫、马街、碧鸡四镇；呈贡县的洛羊、龙城、斗南、吴 家营、大渔、马金铺六乡镇总面积为 1722平方公里（含滇池草海水域 10.7平方公里） 为经济贸易区； ②昆明城市的空间拓展方向应以东南、东北两个方向为主，远景向滇池流域外拓展 空间昆明南北向发展主轴，北翼以昆曲高速公路为主，南翼由昆玉高速公路、昆洛公 路、南昆铁路、泛亚铁路等组成，是昆明城市空间拓展的主要发展轴； ③昆明主城区将形成“核心—络、两轴、两带”的开放式城市空间结构： 格：昆明将由单纯的滇池流域内聚集式发展模式，转向流域外并举发展的“轴向、 多组团”发展模式，将形成沿主要交通轴有序扩展的多中心络城市。

由主城、呈贡新 区、空港经济区组成的中心城作为核心区域，依托绕城公路系统和快速道路系统构成交 通络，链接中心城、海口、昆阳、晋宁新城等城市组团，形成“核心—络”的协调 分工和络化格局； 两轴：是中心城——海口，昆明——晋宁； 两带：是向东北、东南； ④昆明加快形成“一湖四片”、一湖——滇池、四片——安宁、富宁、宜良、崇明； ⑤中心区新增 190平方公里核心昆明=主城+呈贡新区+空港经济区： 规划以昆明中心城区为核心，以楚雄-昆明-红河、曲靖-昆明-玉溪、禄劝-富民-安宁- 晋宁、东川-寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄劝为发展轴的“一核五轴”，形成“中心城区、二 级城市、三级城镇(市)、重点镇、一般镇”五级配置的市域城镇等级结构到 2020年， 昆明市域城市化水平将达 73%； ⑥滇池流域为城市核心：昆明城市规划区，将以滇池流域为核心的昆明五华、盘龙、 官渡、西山四区和呈贡县全部行政辖区范围，以及滇池流域所涉及到的晋宁、嵩明部分 乡镇的行政辖区范围划定为昆明城市规划区，总面积 4060平方公里； 　　其中，由昆明主城、呈贡新区和空港经济区组成中心城区，总面积为 1722平方公里(含 滇池草海水域 10.7平方公里)。

到 2020年规划期末，中心城市规模确定为 430万人，建设 用地 430平方公里； 　 ⑦用地新增 190平方公里： 　　《昆明城市总体规划(2008-2020)》上报后，一大批重点基础项目提前实施，新增建 设用地范围已局部突破了总体规划上报审批时确定的建设用地边界； 一是东北部空港 经济区，经济开发区清水片区以及南部高新区马金铺科技园等产业空间，面积约 119平 方公里；二是主城北部盘龙山水新城，沙朗、厂口片区，双龙片区及野鸭湖片区，滇池 北岸三个半岛地区，高海路沿线旅游度假经济带，呈贡斗南、大渔片区等城市生活与休 闲度假片区，面积约 71平方公里 3）、形成五大功能区 　①昆明主城区将以二环路为界，划分为二环路以内城区、北部城区、西部城区、南 部城区和东部城区五个功能区： 　 ※ 二环以内的主城区范围，将提高全市性公共服务设施和绿地比例，降低人口密度； ※ 主城北部城区有污染的二类和三类工业用地将逐步转移外迁； ※ 主城西部城区也将搬迁疏散二、三类工业项目； ※ 主城南部城区将结合巫家坝机场的搬迁，改造机场片区，与会展中心、宝海公园 等统一规划成为南部城市副中心。

同时以滇池国家旅游度假区、草海生态公园、大观公 园的建设为主，保护好湖光山色的生态景观视廊，形成体育休闲、旅游度假、生活居住、 行政办公和对外交通等各种功能集中的地区； ※ 主城东部城区优化经开区布局，作为新型工业集中发展的聚集区 ②省级行政办公用地，主要集中在主城南部杨家片，滇池路与广福路交汇地区集中 布局；市级行政办公用地，主要集中在呈贡新区的吴家营中心片区，原主城范围内的市 级办公区作相应调整置换；新建和改建的区级行政办公用地和设施应集中布局； ③教育设施建设将统筹考虑，包括职业教育设施用地向安宁和嵩明集中，高等教育 设施用地向呈贡雨花片区集中，幼儿园阶段将实现社区络化布局，初中和小学九年义 务教育学校布局将进行调整优化，高中优质教育资源的供给能力将提高； 另外，主城区二环内不再新建二、三级医院，卫生体系的建设重点以完善和加强社 区医院建设为主，在呈贡新区、主城北部、西部、南部新建、扩建二、三级医院，并加 强社区医院建设 4）、形成五大产业带以及高校片区： 　　 东南部的昆明经济技术开发区； 西北部的昆明高新技术产业开发区； 东北部的空港经济区； 南部的马金铺电力装备产业基地； 北部的茨坝工业带； 5）、道路系统：四环、十七射、四条轻轨、公交系统、客运站： ①四环是以二环、三环公路绕城高速内环路以及绕城高速外环路，其主要功能是分 散主城的交。