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08大连龙河家园三期营销提案.ppt

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2024/9/101龙河家园三期营销提案中原地产2024/9/102夏季房展带来的反思：价格区间在2500-3500的产品供给量增加，旅顺、金州、开发区、甘井子中低档楼盘大量入市，特别是旅顺多家参展，分流目标客户2024/9/103五大区域瓜分中低端客户五大区域瓜分中低端客户锦绣成为主角锦绣成为主角拥有成熟配套和价格优势， 4天之间预约客户过千.甘井子成为热点甘井子成为热点东翠鸣苑公开6天消化客户200套，辛寨子、金三角、南关岭，泉水，使甘井子成为转型期房荒的主力消化区众益众益• •阳光海岸阳光海岸作为开发区的一个代表，成为广大开发区购买者的首选，部分大连客户也被逐步分流2024/9/104金州进展金州进展作为很少参与大连房展的作为很少参与大连房展的金州地产，受到金州地产，受到广泛关注广泛关注.（金州福佳（金州福佳新天地广场、连大文苑、恒达花园）新天地广场、连大文苑、恒达花园）旅顺参展楼盘激增旅顺参展楼盘激增阳光生态城（二期鹤海云轩）、夏威夷花园、白玉阳光生态城（二期鹤海云轩）、夏威夷花园、白玉山庄、第八天。

山庄、第八天2024/9/105甘井子新兴盘均价及盘量甘井子新兴盘均价及盘量项目目区区域域价位价位(元/㎡)规模模(万平米)锦城园锦华北园东、北侧330025骏腾名苑大连市甘井子区华南沃尔玛对面3500 28恒宇祥苑大连甘井子区新寨子街道 32803东翠鸣苑大连市甘井子区文体商业大街东侧 32006.73福典人家大连市甘井子区机场新区 40005.1芙蓉人家大连市甘井子区西南路与促进路之间 430017西街晶品大连市甘井子区红旗镇湾家村 45006.7金马圣隆大连市甘井子区机场前 350072024/9/106以上项目加上新立项的经济适用房，大连市内2005年下半年的低价位楼盘供应量超过了150万平米大量的低价位楼盘入市，为龙河前期剩余盘源及三期入市带来一定的阻力2024/9/107项目目区域区域价位价位成交数成交数阳光生态城旅顺经济开发区起价2420元/㎡40套第八天旅顺经济开发区起价2180元/㎡无夏威夷花园旅顺世界和平公园起价2480元/㎡12套白玉山庄旅顺太阳沟起价4500元/㎡以上3套旅顺参展楼盘整体分析：整体分析：相近的地理位置与价格，使龙河客户面临分流.2024/9/108核心策略：树立龙核心策略：树立龙河品牌，主河品牌，主打养生文化！打养生文化！深入解析龙河，脉承养生文化。

完善健康配套，塑造养生氛围贴心物业管理，关怀养生人群科学产品规划，天然养生居所2024/9/109•充分利用、发挥现有配套优势，减少重复投入•提高物业服务品质，但要注意物业费的承受标准•控制开发成本，增强抗风险能力控制成本的前提下提高品质2024/9/1010一、项目核心开发理念2024/9/1011根据对市场情况以及客户需求的分析，我们找到三期的目标客群有如下特征1.主要年龄段在40岁以上2.购买需求以养老为主3.有较高的经济收入4.拥有一定的学历或社会地位5.关注环境、景观等因素6.有较高的生活品位2024/9/1012结合三期的开发背景结合三期的开发背景•价格：突破3000元/平方米•地段：整个地块的绝佳位置•景观：海景更充分、更有说服力•产品：更成熟的产品规划和开发经验•需求：养老概念已被市场接受2024/9/1013客户需求自身素质树立品牌地产提升开发理念打造附加价值2024/9/1014 养生文化海文化自然主义与人文精神的融合海洋养生文化地产天人合一2024/9/10151.文化语言在建筑形态上的体现；2.文化功能在配套设施上的实现；3.文化气质在园林景观或建筑细部上的形成；4.文化个性在物业管理上的区分；5.文化阶层在客户定位上的区分；6.全面的在营销过程中各种细节和节点上的传播文化。

社区人文营造、历史文脉继承、文化沉淀文化地产2024/9/1016保身：40岁寻求的身心保养全生：50岁寻求的回归天性养亲：60岁寻求的天伦之乐尽年：70岁寻求的颐养天年缘督以为经，可以保身、可以全生，可以养亲、可以尽年（《庄子·养生主》）2024/9/1017七七位位一一体体山海河屋人地天2024/9/1018二、龙河三期项目定位2024/9/1019龙河三期优势挖掘价格景观户型规划园林海海2024/9/1020无论东方无论东方还是西方，还是西方，海都是养生的本源海都是养生的本源优势的强化2024/9/10212024/9/1022观海“景观”房亲海“生活”房• 坐落于4A风景区内• 山水环抱，景色优美• 远离污染，空气清新• 环境安静• 亲海、戏海、玩海• 海是生活的一部分• 位于城市中间• 莅临公路或公共设施• 空气质量不高• 人群嚣哗• 看海、听海• 海是生活的点缀自然海城市海人与海合一人与海和谐2024/9/1023““原创海生活原创海生活””，，自然主义养生文化社自然主义养生文化社区区2024/9/10242024/9/1025定位阐述原创海生活原生态、原自然滨海文化2024/9/10262024/9/1027养生文化定位阐述平衡养生•所谓养生，即指保养身体，增强生命力。

•平衡养生，借鉴东方传统哲学中的平衡理论，讲求天人合一、阴阳平衡2024/9/1028平平衡衡养养生生自然的生活环境放松的生活状态愉悦的精神享受健康的身体素质每个人都向往的自然生活方式2024/9/1029核心定位思路养生文化养生文化海是养生的本源海文化地中海风情特色西班牙建筑风格2024/9/10302024/9/1031案名建议•山海龙庭•日出海天•日海龙庭•颐海汇2024/9/1032三、产品规划建议2024/9/1033整体建筑风格：西班牙银器式建筑与现代艺西班牙银器式建筑与现代艺术相结合的有机建筑体术相结合的有机建筑体2024/9/1034银器式建筑西班牙建筑的美誉，寓意是这种建筑具有银器般的精雕细琢的外貌.2024/9/1035现代建筑运动中的一个派别，自然界是有机的，因此取名主张建筑应与大自然和谐，并力图把室内空间向外伸展，把大自然景色引进室内有机建筑2024/9/1036西班牙建筑的特色1.多种文化的充分融合2.弧型结构的大量应用3.瓷砖的装饰作用4.明快灿烂的色彩5.木质\石质和金属材质的相互补充2024/9/1037外立面风格四坡红色磁瓦屋顶外墙白色涂料拱型柱廊和拱型门廊屋檐采用小拱卷装饰2024/9/10382024/9/1039弧型单元入户门屋檐小拱卷2024/9/1040瓷砖的装饰2024/9/1041组团分割与组团概念海之音海之音海之韵海之韵海之恋海之恋海洋之星海洋之星海之欣海之欣海洋主海洋主题广场题广场销销售售中中心心2024/9/1042整体开放与局部封闭园中园式社区围合设计园中园式社区围合设计Patio（帕提欧）（帕提欧）——西班牙庭院西班牙庭院“帕提欧”，是西班牙语对建筑物之内，柱廊四围的露天庭院的称呼 2024/9/1043海之恋组团应与东侧组团在楼体摆放上形成错位，保证该组团的东侧景观。

三期自由港二期一期公建配套设施2024/9/1044铸铁花栅帕提欧风格的体现2024/9/1045产品规划：1.以六层为主的多层带电梯建筑体2.顶层建议设计出赠送的阁楼，并尽量增加退台、露台的面积3、增加楼体防霉、防潮处理2024/9/1046主力户型分布图秀江南秀江南90㎡以下120—160㎡㎡90—120㎡㎡90—120㎡㎡90—120㎡㎡跃层跃层海之音海之音海之韵海之韵海之恋海之恋海洋之星海洋之星海之欣海之欣2024/9/1047户室比例：单位面积单位面积户户型型所占百分比所占百分比开开间间主主卧卧客客厅厅60——70ｍ²二室一厅15%2.7-3米2.7-3米70——90ｍ²二室二厅25%3-3.3米3.6-3.9米90——120ｍ²三室一厅45%3.3-3.6米3.6-4.2米120——160ｍ²三室二厅15%3.3-3.6米3.9-4.8米跃层180—240ｍ²至少四室40套左右特定特定普通户型主卫面积应在4.5---6平方米2024/9/1048顶层的规划顶层跃层海之音海之音海之韵海之韵海之恋海之恋海洋之星海洋之星海之欣海之欣全全部部跃跃层层一跃二一跃二三跃四三跃四顶顶层层跃跃层层四跃五四跃五顶顶层层跃跃层层五跃六五跃六顶顶层层跃跃层层六跃七六跃七其他顶层为其他顶层为6层带层带4.8米挑高米挑高2024/9/10491.南北通透，自然通风。

2.五明设计3.小进深、大开间，采光良好4.户户赠送露台，低层赠送花园5.顶层增加赠送面积，减少户型面积，增进销售6.室内无障碍7.公共区域与室内门、道均加宽至轮椅通过8.预留空调机位和太阳能热水器管道口、安装角位户型设计建议：养生主义的贯彻2024/9/10502024/9/1051 园林规划建议一轴三带式地中海特色情景园林一轴三带式地中海特色情景园林2024/9/1052“一轴”为南北景观主轴“三带”包括: 中心主题景观带龙河自然景观带组团封闭景观带一轴三带2024/9/1053•南北景观主轴与中心主题景观带：异域风情与本地绿化为主题龙河自然景观带以龙河及河内设施为主的自然景观，丰富河边绿化及雕塑小品，突出海滨风情与大连本地民俗主题•组团封闭景观带除最南组团外，其他组团内部以绿化、水景小品为主最南组团应突出强化水景，并突出海的主题•最南侧设计海洋主题广场。

2024/9/1054海之音海之音海之韵海之韵海之恋海之恋海洋之星海洋之星海之欣海之欣海洋主海洋主题广场题广场销销售售中中心心南　北　景　观　主　轴南　北　景　观　主　轴中中心心主主题题景景观观带带龙　河　自　然　景　观　带龙　河　自　然　景　观　带组团封闭组团封闭景观带景观带2024/9/1055地中海特色:丰裕的物质条件欢愉的精神生活足够的闲暇时间强调阳光、海滩与开阔式设计2024/9/1056通过公共区域营造和谐的社区氛围，多角度搭建邻里之间的沟通平台营造出一种具有阳光感的、活泼的、松弛的社区氛围温情花园:2024/9/1057•多层次的景观•处处点缀鲜花 •水景\喷泉小品•木雕\浮雕•体现滨海特色与大连民俗的结合•以沟通为主题的人文规划•每个组团都设置可群坐的亭园林理念每家每户都可推窗见景2024/9/1058喷泉2024/9/1059雕塑广场灯2024/9/1060广场上的罗马柱2024/9/1061墙面浮雕鲜花2024/9/1062在楼盘园林建设上把灌木、乔木等观赏性树种剪成一定几何形状或者某种模样，在专业术语上称“模纹花坛”模纹花坛2024/9/1063瓷砖在园林中的运用2024/9/1064路的装饰果皮箱海洋生物雕塑2024/9/1065栋间水景2024/9/1066小型观景台与广场相连的观景平台2024/9/10671.1.较高大的梧桐较高大的梧桐等树种，表现等树种，表现异国情调。

异国情调2.2.立体立体绿化层次，绿化层次，植物景观植物景观: :草皮草皮灌木灌木乔木乔木3 3、、不同组团栽种不同组团栽种主题植物，增加主题植物，增加识别力4 4、、应用视线高度的高灌木或应用视线高度的高灌木或矮乔木，配合矮乔木，配合地形地形的塑造形成理想的绿色屏障的塑造形成理想的绿色屏障2024/9/1068多层次立体绿化2024/9/1069 景观先行2024/9/1070整体产品描述核心理念：东方“平衡养生”理念核心定位：原创海生活建筑形式：西班牙建筑风格核心文化：滨海文化2024/9/1071四、产品配套建议2024/9/10721、充分利用现有配套资源2、处处体现养生理念3、注重产品细节的表现4、增加人性化设施2024/9/1073社区无障碍设计2024/9/1074走廊及门的宽度2024/9/1075社区内多设休闲椅2024/9/1076紧急呼救按钮2024/9/1077楼宇对讲系统楼宇对讲系统2024/9/1078五、服务价值体现2024/9/1079一卡式服务管理系统为每位业主配备业主卡，可实现以下功能：1.作为出入组团的身份认证。

2.作为享受各项服务的凭证3.作为使用龙河内部社区配套的凭证4.作为健康档案的身份确认2024/9/1080服务内容：•每年享受一次免费体检（可根据业主自身需要随时进行，但限定一次•免费游览水上人间、塔河湾浴场等谈定设施（第一年为全年免费，以后每年设定时间和次数•可享受龙河与其他旅顺设施所谈定的优惠包括龙河公建各项招商设施以及旅顺各项旅游、餐饮、住宿等设施•作为乘坐业主班车的凭证2024/9/1081管家式岗位负责制•在各社区封闭处设立管家岗位，与业主入户对讲相通，保护业主生活私秘性•对业主的陌生拜访者提供简单的接待洽谈服务•各封闭组团设专门的管家，提供24H咨询、协调服务•实施岗位负责制，一个管家解决所有物业问题•提供代订报纸、代订牛奶、代办邮件、代看管、代租赁等服务•为每户业主提供小型存物箱，可投邮件、报纸、牛奶等杂物2024/9/1082保健养生文化体系•保健中心的设置•健康活动的组织•强调健康的心态•亲近的邻里关系2024/9/10831、保健中心•紧急呼救按钮的监控中心•24H呼救帮助服务•与旅顺知名医院合作，为每位业主设置健康档案•与旅顺知名医院合作，提供每年一次的体检服务。

•为特殊突发性疾病患者提供上门体检服务，并定期跟踪病情•邀请知名医师、教授定期举办健康咨询、健康论坛•定期制作养生资料，并发至业主手中•通过招商，找到门诊、药房等协作方2024/9/10842、健康活动的组织•社区健康活动的组织：社区老年活动中心、活动队社区垂钓比赛与大连知名社区联谊龙舟赛消夏啤酒夜文化大赛：绘画、书法、棋类樱桃采摘、踏青、赏樱花老年徒步大会、登山大会•充气式水上运动2024/9/10853、营造和谐的邻里关系• 由各组团自愿选出楼长，负责各组团的日常文艺活动• 物业将提供一切可能支持楼长的工作2024/9/1086六、产品价格策略2024/9/1087三期项目整体均价： 3200——3500元/平方米价位构成：价位构成：市场比较市场比较成本加成成本加成附加值定价附加值定价　　一、项目整体均价2024/9/1088二、分组团开发与销售的建议荷风荷风桂香桂香秀江南秀江南约约3000元元/平方米平方米跃层跃层约约3200元元/ ㎡㎡约约3300元元/㎡㎡约约3400元元/㎡㎡约约4000元元/㎡㎡约约3500元元/㎡㎡•先开发与销售恋组团，以低总价优势打开市场•韵＼音＼欣三组团从北向南依次开发与销售•海洋之星作为项目四期及整个社区的最佳景观，最后开发与推出。

•沿龙河部分因景观优势，应充分拉开价差以下均价为以下均价为前期预定，实际前期预定，实际价差应按照规划价差应按照规划终稿，并终稿，并充分考虑户型、园林充分考虑户型、园林等设计，制等设计，制定价差海之音海之音海之韵海之韵海之恋海之恋海洋之星海洋之星海之欣海之欣2024/9/1089七、销售目标2024/9/1090 整体开发与销售整体开发与销售销售目标：开盘后开盘后8 8个月个月，完成，完成项目整体项目整体95%95%以上以上最终销售均价：3200元/平方米第一种方案：2024/9/1091销售至50%，价格普遍上调200元/平方米销售至80% 价格普遍上调100元/平方米销售至95% 价格普遍上调100元/平方米最终销售均价：35003500元元/ /平方米平方米共增加共增加销售收入销售收入 2500 2500 万万第二种方案：分组团销售的价格攀升模式分组团销售的价格攀升模式销售目标：开盘后开盘后1212个月内清盘个月内清盘2024/9/1092销售中心装修风格洽谈桌接待台2024/9/1093海滨氛围的营造1、通过沙盘的直接表现，建议三期重新制作沙盘2、在三期最接近的海的位置，建造观景台，可供客户直接看海。

3、在售楼处的装修与装饰中，突出海的概念，增加海的元素2024/9/1094八、推广策略2024/9/1095一、推广目标：继续增加龙河家继续增加龙河家园美誉度园美誉度树立龙河树立龙河家园品牌家园品牌2024/9/1096二、二、整体推广原则整体推广原则1、坚持“以老带新”，强调低成本营销之路2、初期强势推广，快速拓展项目概念3、中后期以活动为主，强调项目的特色和感染力4、注重客户的亲身感受与情感归属2024/9/1097三、推广渠道的选择•硬广•软文•DM派单•人员直销•以老带新•户外路牌（大连黄金地段）2024/9/10982024/9/10992024/9/101002024/9/101012024/9/10102推广阶段与推广费用阶阶段段时时间间费费用用产品导入期8月约20万预购期9—10月约30万开盘期10月—11月约50万强销期11月—06年5月约70万尾盘期6月约10万共计约占整个销售额的0.6%180万2024/9/10103阶阶段段推广方推广方式式8 8月月1 1日日————3131日日1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010 1111 1212 1313 1414 1515 1616 1717 1818 1919 2020 2121 2222 2323 2424 2525 2626 2727 2828 2929 3030 3131产产品品导导入入期期老客户老客户拜访拜访软文软文地盘地盘包装包装路牌路牌推广排期表产品导入期：突出特色、预热市场2024/9/10104阶阶段段推广推广方式方式9 9月月1 1日日————1010月月1 1日日1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010 1111 1212 1313 1414 1515 1616 1717 1818 1919 2020 2121 2222 2323 2424 2525 2626 2727 2828 2929 3030 3131预预购购期期软文软文硬广硬广中秋业中秋业主活动主活动路牌路牌DMDM产品预购期：吸引目标客户，增进信息传递2024/9/10105阶阶段段推广推广方式方式1010月月1 1日日————1111月月1 1日日1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010 1111 1212 1313 1414 1515 1616 1717 1818 1919 2020 2121 2222 2323 2424 2525 2626 2727 2828 2929 3030 3131预预购购期期开盘开盘活动活动硬广硬广软文软文重阳节重阳节活动活动路牌路牌DMDM产品开盘期：制造火爆开盘氛围，掀起项目销售热潮2024/9/10106阶阶段段推广推广方式方式1111月月————0606年年5 5月月111112121 12 23 34 45 5强强销销期期硬广硬广1212月月8 8日日: :促销促销3 3月月1010日日: :展会展会3 3月月2222日日4 4月月1616日日4 4月月2424日日5 5月月1414日日5 5月月2222日日软文软文3 3月月1515日日活动活动冬季养生讲座冬季养生讲座客户年终活动客户年终活动老年徒步活动老年徒步活动茶艺活动茶艺活动垂钓比赛垂钓比赛路牌路牌DMDM促销促销促销促销推出新产品推出新产品推出新产品老带老带新新产品强销期：维持销售热度，增加推广活动2024/9/10107产品尾盘期：以促销为主，尽快完成100%销售.阶阶段段推广推广方式方式6 6月月1 1日日————7 7月月1 1日日1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010 1111 1212 1313 1414 1515 1616 1717 1818 1919 2020 2121 2222 2323 2424 2525 2626 2727 2828 2929 3030 3131尾尾盘盘期期硬广硬广DMDM促销促销2024/9/10108谢谢谢谢。

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