(精品)不动产估价.doc

不动产估价注：1. 考试时间：下周一下午，2：30~4：30，3201；2. 考试题型：选择题（16），判断题，计算题（4：其中收益法2，市场法和假设开发法各1）；3. 以下练习题只是为了加深知识的理解，以便更好掌握收益法是重点，其他三种方法也要掌握，因为一道大计算题可能牵涉到不少于一种方法的结合收益法主要在理解基本公式（1式，见后第四章）的基础上对其他几种特例的公式掌握特别有限期限（2-1式）和预知若干年后不动产价格情况（4式）市场法、成本法、假设法可按其流程一步步计算，在计算过程中要考虑全面，注意勿漏一些项，其中成本法无大题，但可能有选择，而假设法为成本法倒推第一章房地产价格的分类：1. 投资价值和市场价值 市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同 投资者评估的房地产的投资价值，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件 就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值 2. 原始价值、账面价值和市场价值 原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。

3. 成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格 理论价格是假设真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格 市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远 评估价值是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果4. 基准地价、标定地价和房屋重置价格 如果某地区对城市土地进行了分区分段，设了基准地价，那么要求基准地价要定期公布，房屋重置价格也是一样的 6. 实际价格和名义价格 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格7. 起价、标价、成交价和均价 起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格 起价是指所销售的商品房的最低价格 标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格 均价是所销售商品房的平均价格，一般表示成交价的平均价格。

8. 保留价、起拍价、应价和成交价 保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格起拍价是拍卖的最低价，保留价一定大于或等于起拍价，要使拍卖成功，只有应价大于或等于保留价，成交价一定是拍卖的最高价9. 补地价 补地价是指需要补交给政府的一笔地价练习：引起房产自然增值的原因主要包括（B ） A、通货膨胀； B、需求增加，引起价格上涨； C、交通条件或周围环境改善； D、装修改造、更新或增加设备一、单选题 1. 房地产估价中的价值，一般是指（B ） A、使用价值 B、交换价值 C、投资价值 D、帐面价值 2. 在评估投资价值时，折现率是（D ） A、社会一般的收益率 B、收益法中的资本化率 C、投资者要求的满意收益率 D、投资者要求的最低收益率 解析：评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率）；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。

在净收益方面，评估投资价值时通常采用的是税后净收益，即要扣除所得税，而评估市场价值时通常采用的是税前净收益，即不扣除所得税另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的3、 每一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当( A)低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去的房地产 A．市场价格 B．投资价格 C．使用价格 D．交换价格 4、 政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种(A ) A.市场价值评估 B．投资价值评估 C．原始价值评估 D．账面价值评估 5、 (B )是随着时间的推移而减少的 A.原始价值 B．账面价值 C.市场价值 D．投资价值 6、 ( D)是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果 A. 原始价格 B．理论价格 C．成交价格 D．市场价格 7、 楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为(A ) A．楼面地价：土地总价÷总建筑面积 B．楼面地价：土地总价×总建筑面积 C．楼面地价：土地总价+总建筑面积 D. 楼面地价：总建筑面积÷土地总价 8、 某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D ）元/平方米。

A、100 B、300 C、600 D、900 解析：明确概念：楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格故本题中：土地单价=总地价/土地面积，土地面积=建筑面积/容积率拓展：楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率如：现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率分别为6、4、2如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买哪一块地？二.多选题： 1. 楼面地价是（BC ）之比 A、土地单价与土地总面积 B、土地总价与建筑总面积 C、土地单价与建筑容积率2、 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格它是一个已完成的事实这种价格通常随着 (ABCD )的不同而不同 A．交易者的心态 B．交易者的偏好 C．交易者对市场了解程度 D．讨价还价能力 3、 (ABC )是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格 A．市场调节价 B．政府指导价 C．政府定价 D．评估价格 解析：市场调节价、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格 《中华人民共和国价格法》第3条规定：“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。

价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价4. 以下那些说法是正确的？ （ABD）A、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大不同； B、两宗权利状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值可能有很大不同； C、两宗实物和权利状况相同的房地产，其价值相同； D、房地产的实物和权益在价值决定中都很重要第二章1.合法原则（前提） 合法产权：以房地产权属证书和有关证件为依据 合法使用：以城市规划、土地用途管制等为依据 合法处分：以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据 处分方式：买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等2.最高最佳使用原则：要求：以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价即在合法使用方式下，各种可能使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果 须同时符合4个标准：1、法律上许可；2、技术上可能；3、经济上可行；4、价值最大化 最高最佳使用具体包括3个方面： （1）最佳用途； （2）最佳规模； （3）最佳集约度 最高最佳使用原则在估价报告中的应用：1、保持现状前提。

现有建筑物应予以保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额 2、装修改造前提认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价其条件是：预计装修改造后房地产价值的增加大于装修改造费用 3、转换用途前提其条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用 4、重新利用前提认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑后再予以利用为前提进行估价 5、上述情形的某种组合 最常见的是2＋3种的组合练习：某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/平方米，该区域的商品房价格为1万元人民币/平方米，城市规划中该区域的容积率为5该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由答案：1、该房地产的现时价值约为3600万元人民币900×4＝3600（万元）2、依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。

因为，该房地产的现时用途是很不合理的其一、在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二、使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估故评估值大约为3600万元人民币确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值一、单选题1、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（A ）A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性2、房地产估价的合法原则是针对于（ C ）来讲的A、估价机构 B、估价人员 C、估价对象 D、估价方法3、某城市市区有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（D ）进行评估A、工业厂房 B、工业用地 C、商品住宅 D、商住用地4、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ D ）进行估价。

A、保持现状前提 B、装修改造前提 C、转换用途前提 D、重新利用前提5、同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，是因为相互之间有一定的（C ）A、互补性 B、权益差别 C、替代性 D、外部环境差异6、某房地产估价事务所在2005年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2005年6月30日的价格之后，有关方面对其价格结果有异议现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否合理，则重新估价的估价时点应为（ A ）A、2005年6月30日 B、现在 C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定的日期二、多选题1、合法权益包括（ABD ）A合法产权 B合法使用 C合法交。