区域开发(产业园区)PPP操作实务及投融资案例解析课件.ppt

区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析区域开发区域开发PPPPPP项目参于方关心的问题项目参于方关心的问题n问题1：区域开发有哪几种模式，具体表现形式是如何?n问题2：什么样的区域开发项目适宜采用PPP模式?n问题3：如何理解区域开发采用PPP模式的必要性与合理性?n问题4：采用PPP模式进行区域开发有什么优劣势?n问题5：PPP区域开发会涉及哪些主体区域开发会涉及哪些主体?各主体的角色如何各主体的角色如何?n问题6：区域开发大体上可分为几个阶段，社会资本在各阶段的利益点在哪里?n问题7：在公私合营的方式下，土地市场一级开发的分工是怎样的?n问题8：区域开发PPP项目如何对接投资基金?3 3课课 件件 目目 录录n一、区域开发（产业园区）的PPP理解及操作实务n二、区域开发（产业园区）PPP项目的融资模式和要求n三、基金融资方式在PPP项目融资中的应用n四、区域开发（产业园区）PPP项目的风险管理n五、产业园区PPP操作实务方面的答疑交流4一、区域开发一、区域开发（产业园区）PPP理解及操作实务理解及操作实务【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】51.我国产业园区运营的几种模式2.园区开发模式在PPP框架下的审视3.产业园区需要PPP模式下的创新融资4.园区PPP的整体运作模式和成功条件5.园区PPP的赢利点和收益率分析6.园区PPP的投融资操作要领7.案例分析华夏幸福固安产业园区的PPP模式建设融资方案8.案例分析上海重固镇新型城镇化“1+3+X”模式回报机制【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】n中国迎来中国迎来PPPPPP时代：中国经济和产业园区领域的又一个时代：中国经济和产业园区领域的又一个风口和新蓝海风口和新蓝海 PPP的优势在于能整合更多的社会资源（资本资源，技术、专业、管理和人力资源等），实现多元主体合作供给公共服务的新格局，通过这种合作供给带来的竞争，改进公共服务的供给质量和效率（更多体现在土地开更多体现在土地开发和基础设施的发和基础设施的BOTBOT模式模式-建设建设+运营运营+移交移交）。

PPP模式无疑会带来新的动力产业园区PPP尚缺乏真正精准的对标案例，河北、湖南等地的很多园区PPP也还是停留在基建BT层面产业园区产业园区PPPPPP，需要精密的策划和组合，需要精密的策划和组合，复杂、综合、系统、专复杂、综合、系统、专业业的一体化服务对园区开发运营商的资源整合能力、资本运作能力、的一体化服务对园区开发运营商的资源整合能力、资本运作能力、综合运营管理能力提出了极高的要求综合运营管理能力提出了极高的要求中国政府正在大规模的推进中国政府正在大规模的推进PPPPPP模式的发展，预计未来产业园区模式的发展，预计未来产业园区PPPPPP的市场规模将以万亿计，占到片区开发类项目总数的的市场规模将以万亿计，占到片区开发类项目总数的50%50%以上1.我国产业园区运营的几种模式1.1.我国产业园区运营的几种模式我国产业园区运营的几种模式中国产业园区运营模式中国产业园区运营模式传统模式传统模式创新模式创新模式完全政府完全政府操控模式操控模式PPPPPP模式模式由由BOTBOT向向PPPPPP过渡模式过渡模式二级开发二级开发运营模式运营模式新加坡新加坡裕廊模式裕廊模式政企一体，一个班子两块牌子，管委会直属管理运营苏州高新区苏州高新区北京经开区北京经开区完全市场化操作，土地招拍挂，企业完全控制政企分开，国有平台公司运营管理，相对市场化运作蛇口工业区蛇口工业区苏州工业园苏州工业园张江高科技园区张江高科技园区天津开发区天津开发区联东集团联东集团天安数码城天安数码城亿达集团亿达集团光谷联合光谷联合华夏幸福华夏幸福固安产业新城固安产业新城成都置信青羊工业园成都置信青羊工业园万科前海企业公馆万科前海企业公馆重庆盈田重庆盈田宏泰发展宏泰发展廊坊龙河廊坊龙河高新区高新区中信汕头滨海新区中信汕头滨海新区政企合作，民营企业主导，类似特许经营权，更加市场化操作政企契约式合作，捆绑运营，收益共享案案 例例n我国的园区开发PPP特点：产业与运营是核心产业与运营是核心 增量类增量类PPPPPP：社会资本依托土地与政府合作，把土地一二级联动开发、基建项目、招商引资等进行集成。

产业新城、特色小镇等多属此类项目产业新城、特色小镇等多属此类项目存量类存量类PPPPPP：一线城市、省会城市等的旧城开发改造、园区与城市更新等项目此类项目更看重创新产业和业态的导入，以及对传统产业的升级转型混杂了此类项目更看重创新产业和业态的导入，以及对传统产业的升级转型混杂了一些：原一些：原BTBT项目的包装版）项目的包装版）园区园区PPPPPP是运营加建设，在运营的基础上进行建设，不是先建设后再是运营加建设，在运营的基础上进行建设，不是先建设后再来考虑怎么运营首先要来考虑怎么运营首先要确定社会资本对园区公共服务的提升和运营的确定社会资本对园区公共服务的提升和运营的实效怎么体现实效怎么体现，再来谈在这个目标之下，如何推进建设和投资再来谈在这个目标之下，如何推进建设和投资园区园区PPPPPP的两种理解：的两种理解：一、整个园区的建设运营（产业规划、招商引资、土地一级开发、配套设施建设一、整个园区的建设运营（产业规划、招商引资、土地一级开发、配套设施建设运营等），类似华夏幸福基业股份有限公司综合开发的固安产业新城项目；运营等），类似华夏幸福基业股份有限公司综合开发的固安产业新城项目；二、采用二、采用PPPPPP模式整体打造基础设施和公共服务，提升园区的配套功能，一般理模式整体打造基础设施和公共服务，提升园区的配套功能，一般理解为仅指土地一级开发及园区的基础配套设施解为仅指土地一级开发及园区的基础配套设施“建设建设+运营运营+移交移交”。

2.园区开发模式在PPP框架下的审视产业园区最适合以PPP模式来运作主要原因产业园区具有很强的社会公益和公共产品与服务属性产业园区总体投资规模大，运作周期长，总体利润水平不高过往政府重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶颈期，亟需市场化、高效率的社会资本力量的进入为什么说为什么说PPPPPP模式的出现对于中国式的产业园区是一个巨大的福音？模式的出现对于中国式的产业园区是一个巨大的福音？2.园区开发模式在PPP框架下的审视为什么产业园区需为什么产业园区需要要PPPPPP模式？模式？产业园区最适合以产业园区最适合以PPPPPP模式来运作的三模式来运作的三大原因：大原因：为何为何PPPPPP模式的模式的产业园区，政产业园区，政府和企业往往府和企业往往是一种囚徒博是一种囚徒博弈的关系？弈的关系？2.园区开发模式在PPP框架下的审视 产业园区以产业园区以PPPPPP模式运作模式运作的主要的主要原因原因和限制和限制：(1)、产业园区具有很强的社会公益和公共产品与服务属性；(2)、产业园区总体投资规模大，运作周期长，总体利润水平不高；总体投资规模大，运作周期长，总体利润水平不高；(3)、过往政府重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶颈期，颈期，亟需市场化、高效率的社会资本力量的进入。

4)、园区PPP动辄上亿乃至百亿的规模，所需财政支出很容易突破财政部很容易突破财政部“每一年度本地全部PPP项目从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支占一般公共预算支出比例应当不超过出比例应当不超过10%10%”的规定，从而限制限制PPPPPP模式在园区开发类项目上运模式在园区开发类项目上运用PPP模式解决了以往部分质疑：中国产业地产是一种畸形的产物，是中中国产业地产是一种畸形的产物，是中国国有土地制度、财政制度和政绩思想下的一种怪胎国国有土地制度、财政制度和政绩思想下的一种怪胎园区的产业集聚本应该是政府的分内之事园区的产业集聚本应该是政府的分内之事，具有强烈的公共产品和公共服务属性，但政府缺乏经验、能力但政府缺乏经验、能力、实力及资金，只好让渡给市场来解决实力及资金，只好让渡给市场来解决在这种怪异的框架下，政府和企业往往会存在一种囚徒博弈的关系政府合作政府合作政府短视政府短视企业合作企业合作政府可以最大化地解决政府可以最大化地解决GDPGDP、税收、就业等问、税收、就业等问题，见效快，持续性；题，见效快，持续性；企业也可以最大化地盈企业也可以最大化地盈利，成本低，循环度高利，成本低，循环度高政府短期获得一定的政政府短期获得一定的政绩利益；企业则完全处绩利益；企业则完全处于劣势，出现盈亏不平于劣势，出现盈亏不平衡的状态衡的状态企业短视企业短视企业追求短期利益，出企业追求短期利益，出现骗取土地指标、财政现骗取土地指标、财政收益等一系列问题；政收益等一系列问题；政府因信息不对称处于被府因信息不对称处于被动地位动地位政府急于求成，见好就政府急于求成，见好就收；企业短视逐利，舍收；企业短视逐利，舍本逐末，园区运营成为本逐末，园区运营成为双方逐利的牺牲品，出双方逐利的牺牲品，出现烂尾甚至荒置现象现烂尾甚至荒置现象2.园区开发模式在PPP框架下的审视2.园区开发模式在PPP框架下的审视 为何为何PPPPPP模式的产业园区，政府和企业是一种囚模式的产业园区，政府和企业是一种囚徒博弈的关系？徒博弈的关系？政府政府希望最大化地解决希望最大化地解决GDPGDP、税收、就业等问题，见效越快、税收、就业等问题，见效越快越好，持续越长越好，越好，持续越长越好，企业企业则希望最大化地盈利，赚钱越快越则希望最大化地盈利，赚钱越快越好，持续越长越好。

好，持续越长越好在合适的时间段与激励机制下，双方的利在合适的时间段与激励机制下，双方的利益诉求是可以一致的，益诉求是可以一致的，但因政府急于求成，求全责备，企业短但因政府急于求成，求全责备，企业短视逐利，舍本逐末，导致了博弈关系中最坏的结果视逐利，舍本逐末，导致了博弈关系中最坏的结果园区运园区运营远远达不到理想状态，甚至烂尾荒置，形成巨大的资源浪费营远远达不到理想状态，甚至烂尾荒置，形成巨大的资源浪费和负面效应和负面效应中国的产业园区存在这样一个棘手的问题，就是园区开发中国的产业园区存在这样一个棘手的问题，就是园区开发建设热火朝天，但建设热火朝天，但真正到园区的具体运营时就无人问津真正到园区的具体运营时就无人问津PPPPPP框架建立了一种长效均衡机制：框架建立了一种长效均衡机制：主要问题在短期回报：主要问题在短期回报：园区开发建设看视热火朝天，但真正到具体的运营时，就无人问津短期开发有利可图，长期运营缺乏资金支撑，成为一个短期开发有利可图，长期运营缺乏资金支撑，成为一个难以解开的死结难以解开的死结原因：原因：缺乏一个政企合作的长效法律保障的均衡机制，社会资本运缺乏一个政企合作的长效法律保障的均衡机制，社会资本运营方既缺乏束缚，也缺乏激励！营方既缺乏束缚，也缺乏激励！存疑分析：存疑分析：产业应该放在城市化的大背景下，特色小镇、特色乡村产业应该放在城市化的大背景下，特色小镇、特色乡村等都可以看做产业。

打破以前的同质化，等都可以看做产业打破以前的同质化，因地制宜因地制宜-切实根据每个切实根据每个地方的优势资源、禀赋、特色、发展定位来制定园区规划，导入相地方的优势资源、禀赋、特色、发展定位来制定园区规划，导入相应的产业进行培育应的产业进行培育园区园区PPPPPP做的是产业服务和产业运营做的是产业服务和产业运营，对运营能对运营能力的要求会越来越高，建设和投资能力反而次要一些力的要求会越来越高，建设和投资能力反而次要一些2.园区开发模式在PPP框架下的审视问题如何解决：问题如何解决：园区前期规划必须要让社会资本介入！园区前期规划必须要让社会资本介入！1.1.园区项目具有更强的综合性、系统性，园区项目具有更强的综合性、系统性，合理的规划是园区未来良性运作、吸引企业落户的根基，唯有社会资本真正参与到策划和规划环节，才能发挥。