现行的房产税课件.pptx

现行的房产税组长：张维组员：陈恩光 程小水 马妍 曾子婧 王影 张金迪 朱雨 马森袁 张楠PPT制作：曾子婧 马妍PPT演讲：张楠1.概念与特征2.征税范围3.课税对象4.纳税人5.税率6.计税依据7.应纳税额计算8.我国现行房产税制存在的主要不足9.我国改革房产税的具体措施10.税收优惠一、概念与特征 房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税 新中国成立后，中央人民政府政务院于1951年8月颁布了城市房地产税暂行条例，规定对城市中的房屋及占地合并征收房产税和地产税，称为城市房地产税 改革开放以后，为了发挥税收的调节作用，1984年10月，国务院决定在推行第二步利改税和改革工商税制时，对国内企业单位恢复征收房产税当时考虑土地归国家所有，不允许买卖，原房地产税的税名与征收对象内涵已名不符实，故将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税1986年9月15日，国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例（以下简称房产税暂行条例），从当年10月1日开始施行至此，房产税在全国范围内全面征收我国现行的房产税具有下列特点： 1房产税属于财产税体系中的个别财产税 按征税对象的范围不同，财产税可以分为一般财产税与个别财产税。

一般财产税也称“综合财产税”，是对纳税人拥有的各类财产实行综合课征的税收个别财产税也称“单项财产税”，是对纳税人拥有的土地、房屋、资本和其他财产分别征税房产税属于个别财产税，其征税对象只限于房屋 2征税范围限于城镇范围内的经营性房屋 我国现行的房产税限定在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收，不涉及农村但是，对某些拥有房屋，却没有纳税能力或者没有征税意义的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用的房产，税法规定予以免税，进而将其排除在征税范围之外 3区别不同经营使用方式规定不同的征税办法 拥有房屋的单位和个人，既可以将房屋自用于生产经营，又可以用于出租、出典鉴于此，房产税根据纳税人经营形式不同，对前一类房屋按房产计税余值征税，对后一类房屋按租金收入征税， 使征税办法符合纳税人的经营特点， 不仅平衡了税收负担， 而且也便于征收管理 二、征税范围房产税暂行条例第一条即对房产税的征税范围进行了界定：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收 “城市”是指经国务院批准设立的市；“县城”是指县人民政府所在地；建制镇是指经省人民政府批准设立的建制镇；“工矿区”是指城市、县城、建制镇范围以外，工商企业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。

工矿区的确定，由市、县人民政府报省人民政府批准 城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村；建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括行政村三三、课税对象、课税对象 房产税的课税对象是房产，包括城市、县城、建制镇和工矿区范围内的应税房产那么什么是房产呢？ “房产”是以房屋形态表现的财产房屋是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产， 工作，学习，娱乐，居住或储藏物资的场所 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、 水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池 糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑 以及各种油气罐等，不属于房产 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所 加油站罩棚不属于房产，不征收房产税四、纳税人 房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人具体地讲，房产税纳税人包括： 1产权属于全民所有的，经营管理单位为纳税人；产权归集体和个人所有的，集体单位和个人为纳税人。

2产权出典的，由承典人纳税所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，税法规定由对房屋具有支配权的承典人为纳税人 3产权所有人、承典人不在房屋所在地的由房产代管人或者使用人纳税 4产权未确定及租典纠纷未解决的亦由房产代管人或者使用人纳税对租典纠纷尚未解决的房产，规定由代管人或使用人为纳税人，主要目的在于加强征收管理，保证房产税及时入库 5无租使用其他单位房产纳税人的确定应税单位和个人无租使用其他单位房产的，不论所使用的房产是否应税，均依照房产余值代缴纳房产税但是，必须强调的是：本着税不重征的原则，如果出租人为应税单位并且已经按照规定缴纳了房产税，那么无租使用人不用再行缴纳房产税 6融资租赁房产纳税人的确定融资租赁的房产，均由承租人按照规定缴纳房产税 7凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书的，在购销双方均未取得房屋产权期间，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税 8按照财政部、国家税务总局关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知的规定，自2009年1月1日起，由于中华人民共和国城市房地产税暂行条例废止，因而外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人）依照房产税暂行条例的规定缴纳房产税。

五、税率 房产税采用固定比例税率 （一）基本税率 房产税分为按房产余值计税和按租金收入计税两种，因而房产税税率也分两种情况确定：依据房产计税余值征税的，税率为1.2%；依据房产租金收入征税的，税率为12%二）优惠税率 按照财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）的规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税 六、计税依据（一）计税依据的一般规定现行的房产税计税依据有两种：按房产余值计税和按租金收入计税 1按房产原值计税 对纳税人经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据所谓房产的计税余值是指房产原值按照法律政策规定一次性减除一定比例的损耗价值以后的余额从其规定可以看出，决定房产税多寡的因素有两个：其一上房产的原值；其二是一次性减除比例 （1）房产原值房产的原值，实际上就是房产的造价或者购置价 自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值2）一次性减除比例 现行房产税政策所规定的一次 性减除比例有两种： 其一，对于地上建筑物的减除比例为10%30%， 具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定 其二，对于地下建筑物规定：工业用途房产，以房屋原价的5060%作为应税房产原值商业和其他用途房产，以房屋原价的7080作为应税房产原值 2按租金收入计税 对于出租的房屋，以租金收入为计税依据 房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取 得的报酬，包 括货币收入和 实物收入对 以劳务或其他 形式作为报酬 抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，依率计征。

（二）特殊情况下计税依据的规定 1投资联营房产的计税依据 对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，由出租方按租金收入计算缴纳房产税 2居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据 对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税其中自营的，依照房产原值减出10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金计征 3融资租赁房产的计税依据 自2009年12月1日起，融资租赁的房产，由承租人依照房产余值缴纳房产税七、应纳税额的计算（一）按照房产计税余值计算 按照房产的计税余值计算应纳税额时，其应纳税额的计算公式为： 应纳税额房产计税余值1.2% 其中：房产计税余值房产原值（1原值减除比例） （二）按照房产租金收入计算 按照房产租金收入计算应纳税额时，其应纳税额的计算公式为： 应纳税额房产计税余值适用税率 出租地下建筑时，也按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

个人出租房屋地方税的纳税义务发生时间为取得租赁收入的当天，并于次月10日内申报缴纳税款或按规定预缴税款八、我国现行房产税制存在的主要不足（一）现行房产税课税范围过于狭窄，而免税范围过于宽泛 我国房产税制对城市、县城、建制镇和工矿区的营业性住房征收，而把广大农村的所有房产都排除在外 农村的房产规模急剧扩大，大批高级公寓、别墅等经营性住房出现，如果仍然按照现有规定不对这部分房产征税，将是我国房产税收收入的一大损失 我国房产税把国家机关、军队、政府财政拨款的事业单位、宗教寺庙公园、个人所有非营业用等用房列为免税的对象，在当前的背景下，范围过于宽泛随着农村经济的发展，大批企业用房出现，同时在城市，个人购房比重逐年上升，高收入者甚至拥有多套住房国家对这部分房产放弃征税，不仅有损财政收入，而且使税收的杠杆作用难以发挥，不利于国家对收入进行调节分配二）税收政策内外有别，显失公平 我国现行房产采取“内外有别，两套税制并存”的政策 根据规定，对内资企业和个人按照1986年暂行条例的规定征税，而对外资企业和涉外人员要按照1951年颁布的城市房地产税暂行条例的规定征收，并且只对房产征税，不对地产征税即使是同一种税，计税时也有较大的差别，外资企业和涉外人员缴纳的房产税全部按照房产原值扣除80%后按照1.2%的税率征收。

而对于内资纳税人在缴纳房产税时要按照区分房产的用途，如果用于出租，则需要区分公房与私房，公房税率高同时还对外资企业实行了全面的所得税优惠政策，这直接导致了内外资企业税收负担轻重不同，使内外资企业很难在同一起跑线上竞争，这不利于对税收进行征收管理，也不符合税收的公平原则三）房产税计税依据缺乏合理性，税率不统一 房产税的缴纳要根据房产余值或租金收入来计算 一方面，按照房产余值来计税虽然比较稳定，但是不够合理房产与之一般体现的是房屋的历史成本价值，房产余值难以体现房屋真正的市场价值同时先建成的房产成本要低于后建成的房产，按照房产余值的计算依据，势必会发生税负的转移 另一方面，按照房屋租金来计税也是不够科学的，租金是根据租赁市场的价格来确定的，与房产余值差距很大，其税负远远大于按房产余值计税四）房地产税费制度混乱，费大于税的现象普遍存在 房地产业费大于税的现象产生了极为不利的后果，严重阻碍了房地产市场的健康发展 首先，开发商将费用直接转嫁到消费者升上，提高了房价，加重了消费者的负担，严重扭曲了房产的真实价值 其次，严重影响了房产交易市场的繁荣，一方面开发商手中大量商品房积压，另一方面消费者们因为房价过高而买不起房，这种畸形现象在目前的房产市场中非常普遍，同时也是房地产开发商和消费者对政府行为的规范性。