投资性房地产会计处理和税务处理的差异分析.doc

会计成本控制论文会计成本核算论文：投资性房地产会计处理和税务处理的差异分析摘要：文章分析投资性房地产的概念及其范围，探讨投资性房地产会计与税务处理差异并提供进一步协调建议，以期实现投资性房地产会计准则与税务处理的有效衔接和协作趋同关键词：投资性房地产；会计核算；税务处理2007 年 1 月 1 日在上市公司开始实施的新投资性房地产会计准则针对所有企业持有的以投资为目的的房地产的确认、计量和相关信息披露方法做出了新规定，引入了公允价值计量模式投资性房地产作为一个全新的资产构成要素，会计准则与税法规定差异较大在实务中需要协调会计核算和纳税调整工作的差异，以期实现投资性房地产会计准则与税务处理的有效衔接和协作趋同一、投资性房地产的概念及其范围根据《企业会计准则第 3 号———投资性房地产》 ，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产主要包括下列三种资产：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物包括：已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权、企业拥有并已出租的建筑物二、投资性房地产会计与税务处理差异企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量，在成本模式下，企业会计准则和企业所得税法的处理基本一致。

但在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可采取公允价值对其进行后续计量在这种模式下，企业会计准则和企业所得税法的处理存在明显的差异需要注意的是，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更一）初始计量时的差异分析在会计处理上，投资性房地产应当按照成本进行初始计量：外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定在税务处理上，投资性房地产包含在固定资产和无形资产中，其初始成本是购入价加上发生的相关税费或者说其成本由直接归属于使该资产达到预定可使用状态发生的必要支出因此，税法将投资性房地产作为固定资产或无形资产处理，其初始计量方法与会计相同二）后续计量时会计与税务处理的差异分析对于投资性房地产的后续计量，成本模式和公允价值模式体现出不同的会计核算特点，税务处理也不同1.成本模式在会计处理上，成本、费用的核算较多体现了会计信息质量的谨慎性要求，运用的结果是导致当期会计利润减少在成本模式下，若投资性房地产期末存在减值迹象，可以计提减值准备，作为投资性房地产的备抵项目，反映在资产负债表中；确认的资产减值损失计入当期损益，体现在利润表中。

资产减值损失一经确认，在以后会计期间一律不得转回，对于计提了减值准备的资产，应当以新的账面价值为基础重新计算折旧或摊销金额在税务处理上，税法更注重客观性原则，强调成本、费用必须是确定的，而不是纳税人主观判断、预测的结果因此对于会计核算中计提的资产减值准备不予承认，即资产在发生实质性损失之前，计提的减值准备不允许税前扣除，直至该资产处置时，可将提取的减值准备调减当期应纳税所得额；对于折旧的计提、费用的摊销，只有按照税法确定的标准才可在税前扣除2.公允价值模式在会计处理上，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益在税务处理上，企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额不予确认，应进行纳税调整：投资性房地产可以计提折旧或进行摊销扣除3.投资性房地产转换时的差异分析（1）成本模式在会计处理上，投资性房地产开始自用时，则应当将转换前的账面价值作为转换后的人账价值；将其他资产转为投资性房地产时，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

在税务处理上，已计提减值准备的投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致，需要进行纳税调整2)公允价值模式在会计处理上，投资性房地产开始自用时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；将其他资产转为投资性房地产时，按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益在税务处理上，企业将原采用成本计量模式计价的、没有计提减值准备的投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产时，持有并准备增值后转让的土地使用权改为自用的，土地使用权可以确认为无形资产，计算摊销费用扣除，其他方面基本一致房地产开发企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产时，无论采用成本计量模式还是采用公允价值计量模式，当期都要按视同销售确认收入，同时按开发产品的公允价值确认投资性房地产的计税基础4.投资性房地产处置的差异分析在会计处理上，当投资性房地产被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

在税务处理上，企业处置投资性房地产时，按照税法规定，应当将出售、转让收入并入转让财产收入；同时，该项资产的净值和转让费用，可以在计算应纳税所得额时扣除投资性房地产的报废、毁损，按照固定资产、无形资产的相关规定处理三、投资性房地产会计与税务处理差异进一步协调的建议在会计实务中，投资性房地产会计与税务处理存在较大的差异，给实际操作带来一定困难事实上，在与国际惯例趋同方面会计准则一直走在前面由于税法的修改相对滞后，而新会计准则的有关规定产生的差异需要税法予以协调因此，税法应尽快从维护税基、调节收入的角度出发，在扣除项目的确认时间上充分体现谨慎性原则，在收入确认上体现相关性原则，寻求与新会计准则适当的协作税法可以参照投资性房地产会计准则，对整个房产类税收进行综合调整或部分调整，尤其是企业所得税，以利于国家参与房产收益的分配，调节产权所有人的收入具体操作上应区分经营性房地产和投资性房地产，专门对那些采用公允价值模式进行投资性房地产核算的企业，在首次执行、后续计量及自用转换时，因资产增值而计入当期损益金额的所得税进行规定就近期而言，从国家鼓励企业尽早采用新会计准则、运用公允价值计量模式的角度分析，可以暂时维持原有的税收政策。

但从我国房地产业长远发展前景来看，投资性房地产在经过数年后的价值不仅会高于其账面净值，而且还可能高出其账面原值数倍、甚至数十倍因此，在市场信息完备、公允价值能够合理估计的情况下，会计准则应在对投资性房地产进行后续计量和与自用房地产进行转换时，取消成本模式，全面采用公允价值计量模式税法也应做相应修改，以资产公允价值作为计税基础，不计提折旧或进行摊销，因为会计在确认公允价值时已考虑资产减值、折旧摊销冈素，对资产增值部分全额征收企业所得税这样可以逐步缩小两者之间的差异，充分发挥税收在组织财政收入、调节经济等方面的作用，实现投资性房地产会计准则与相关税务处理的有效衔接和协作趋同四、结语根据《企业会计准则第 18 号一所得税》的规定，由于公允价值的引入导致投资性房地产的账面价值与计税基础不一致，产生了暂时性差异，因而确认了递延所得税资产或递延所得税负债，影响了某个时期的所得税费用，但从该资产的整个使用周期来看，递延所得税与所得税费用的总和平衡的总之，由于房地产资产的通用性与市场敏感性，决定了这类资产核算不同于一般资产，因此，在进行针对投资性房地产核算时，应建立相关的内部控制制度，确保公司的税务收益不受损失。

参考文献：【1】李明投资性房地产会计与税务处理分析财会月刊 2007.7【2】田莉杰投资性房地产计量模式比较研究财会通讯 2007.3【3】施颖投资性房地产准则中公允价值的应用及影响分析中国管理信息化 2007.9【4】龙静投资性房地产的会计准则比较及影响分析中国房地产2007.4【5】财政部企业会计准则应用指南[S]2006【6】贺志东新会计准则下企业税务会计操作实务电子工业出版社 2007会计变革与发展论文：试论知识经济时代会计的变革及发展趋势【摘　要】随着知识经济的发展,知识经济时代的企业管理必将迈上一个新的目标,工业时代的一些观念和理论体系也将发生变化管理会计原有的一些理论、方法难以适应企业内部管理的需要事实是,管理会计研究已由“一元化”向“多元化”方向发展;战略管理会计成为管理会计研究的重点课题 ;智力资产和相应的智力资本的确认、计量及其效益的评价与分配等将处于至关重要的地位因此,管理会计的观念———知识价值观念、企业整体观念、动态管理观念、企业价值观等也必须更新　　【关键词】知识经济；管理会计；战略管理会计；观念；发展趋势　　进入知识经济时代后,高新技术迅猛发展,知识资源已逐步成为企业生存和发展的第一要素。

知识经济时代的企业管理必将迈上一个新的目标,工业时代的一些观念和理论体系也将发生变化管理会计原有的一些理论、方法难以适应企业内部管理的需要管理会计面临的环境,观念,以及其研究内容都将受到巨大的挑战,本文着重就以上三个大的方面进行了具体探讨　　一、管理会计环境的变化1.从工业经济向知识经济的转变在工业时代,企业所面临的经济环境是相对稳定,产品生产表现为大批量、标准化、需求周期较长、个性化特征较少,竞争主要体现在市场占有率高低方面与此相适应,传统管理会计把重点聚集在企业内部的管理与动作上,注重通过控制产品生产成本来完成管理会计的目标,并以产品成本作为定价的基本依据而进入知识经济时代后,由于信息传播、处理和反馈的速度大大加快,经济环境变化和经济竞争日益激烈科学技术的飞速发展,使得企业产品和生产设备很快就过时,所占有的市场份额或边际利润顷刻间被竞争对手抢走,产品寿命周期大大缩短随着社会富裕程度的逐渐提高,市场需求将呈现小批量、多品种、易交易的特点当今的世界正处于历史性转变的时期,即从工业经济向知识经济转变时期,知识经济阶段是工业经济阶段的进一步发展和深化,其基本特点表现为以人类高度发展的知识(广义理解的知识)作为最关键的居于主导地位的生产要素,这一转变使管理会计环境发生巨大变化,将对管理会计理论研究与发展产生深刻的影响。

2.管理会计在会计体系中的重要性将增强随着社会经济环境的变化和科学技术的发展,企业会计己发展成为财务会计和管理会计两个重要领域一般认为,管理会计不同于财务会计,在于它主要不是适应企业外部有关方面的需要,而是侧重于企业内部的经营管理服务,它丰富、发展了传统的会计职能,采用灵活多样的方法和手段,为企业管理部门正确进行最优管理决策和有效经营提供有用的资料,在现代化的企业管理工作中发挥着越来越大的作用而这种作用,在知识经济时代下,显得越来越重要因为,我们已经看到,今天的经济发展,已从劳动经济阶段、资源(自然资源) 经济阶段向智力经济阶段发展,今天的世界竞争,也成为以经济为基础,从自然资源的竞争,推向人才智力资源的竞争管理会计作为企业管理中决策支持的一个重要组成部分,在整个会计体系中的重要性将更加突出在知识经济迅猛发展的今天,管理会计以其特定的方法着重进行着知识资源的研究,为企业决策支持系统提供财务信息系统所不能提供的更高层次的理论支持、方法支持和智力支持因此,管理会计已经不能从原始意义上的“会计”去理解它了,它将形成一个独特的,不同于传统的,以财务信息为主体的新的信息系统这将意味着管理会计在会计体系中的作用将随着网络化、数据化、知识化的深入发展而变得越来越重要。

3. Internet 为管理会计信息系统提供更为完美的信息支持随着计算机网络技术的高速发展, Internet 。