房地产项目投资策划(河南城建学院).doc

摘要我国房地产市场发展到现在不过是十余年的事情，房地产投资策划理论是随着房地产市场的发展和规范而发展起来的，在房地产市场竞争日益激烈的今天，开发商受利益驱动盲目开发现象越来越严重，随之我国房地产泡沫越来越严重，迫使其理性思考房地产全程投资策划理念，重视房地产投资策划所以，房地产投资策划的研究对促进我国房地产业的发展，提高房地产企业的竞争力，推动房地产行业的经营管理水平上台阶，将起到积极的影响，具有深远的意义XXXXX房地产投资策划报告，是在目前的市场条件下结合房地产策划和可行性研究理论的基础之上根据市场调研分析，和当前的市场环境分析通过项目的SWOT分析和营销策划，对项目进行整合推广以来到达项目的销售预期目的关键词；房地产策划，可行性研究，房地产营销目录第1章项目概述 11.1开发单位简介 11.2项目简介 11.3项目开发背景 2第2章投资环境分析 42.1郑州简介 42.2郑州经济发展状况 42.3郑州交通状况 52.4郑州CBD简介 62.5中国房地产目前市场和政策分析 82.6郑州市房地产市场和政策分析 10第3章市场分析 143.1目前中国商业写字楼市场分析 143.2郑州写字楼市场分析 143.3市场竞争分析 163.3.1美盛中心 163.3.2领秀国际中心 173.3.3国泰财富中心 18第4章项目的SWOT分析 204.1项目开发概况 204.2 SWOT分析 204.2.1优势分析（Strength） 204.2.2 劣势分析（Weakness） 214.2.3 机会分析（Opportunity） 214.2.4威胁分析（Threat） 21第5章项目定位 225.1项目市场定位 225.2客户群定位以及分析 225.2.1大型投资特点： 225.2.2 中小型投资特点： 225.2.3集团公司特点： 235.2.4中小企业自用企业类型特点： 235.2.5投资客户特点 23第6章价格及价格策略 246.1价格厘定标准 246.2价格走势策略 246.2.1定价方式 246.2.2价格 256.2.3销售价格的制定 25第7章销售策略 267.1销售策略 267.1.2销售时机 267.1.3推盘方式 267.1.4销售方式 267.2付款方式 277.2.1优惠政策（价格折让） 277.2.2销售计划 287.2.3销售策略 287.3销售监控 28第8章广告推广 308.1本案广告宣传推广整体思路 308.2本案广告费用预算 308.3媒体推广问卷调研分析 308.4广告策略 318.4.1公共传播媒体 318.4.2户外媒体 328.5售楼处建议 328.5.1印刷媒体 338.5.2 广告计划 348.5.3样板房的设计建议 348.6广告宣传各阶段费用安排 358.7阶段分析 358.8广告效果 358.9建议分析 36第9章项目形象提升建议 379.1楼盘包装及项目价值提升建议 379.1.1项目硬件配套提升 379.1.2项目软件包装的提升 379.1.3物业管理 37第10章各阶段工作计划表 3810.1工程进度：扩初完成 3810.1.1工作内容 3810.1.2工作深度 3810.1.3工作说明： 3810.2工程进度：开工打桩开挖 3910.2.1工作内容 3910.2.2工作深度 3910.2.3工作说明 4010.3工程进度：基础正负0 4010.3.1工作内容； 4010.3.2工作深度 4010.3.3工作说明 4010.4工程进度：地上三层 —— 结顶 —— 主体竣工 4010.4.1工作内容 4010.4.2工作深度 4010.4.3工作说明 4010.5工程进度：配套完成 —— 环艺完成 —— 交付 4010.5.1工作内容 4010.5.2工作深度 4110.5.3工作说明 41第11章 项目经济分析 4211.1投资估算的依据及说明 4211.1.1土地费用 4211.1.2前期费用 4211.1.3建筑安装工程及装修费 4211.1.4写字楼配套费 4311.1.5项目开发费用 4311.1.6预备费 4311.2总投资估算 4411.2.1建筑工程工程量 4411.2.2总投资估算结果 4411.2.3投资计划 4511.3资金筹措方案 4511.4经济效益分析 4511.4.1项目销售计划 4511.4.2销售计划 4611.4.3税金估算 4611.5盈利能力分析 4611.5.1静态指标 4611.5.2动态指标 4711.6清偿能力分析 4711.7不确定分析 4711.7.1盈亏平衡分析 4711.7.2敏感性分析 48第12章 项目社会效益评价 5112.1 项目社会效益分析 5112.2项目的环境效益评价 5112.3结论与建议 51第13章项目结论和建议 5313.1结论 5313.2建议 53附录 541.1地块周围交通状况分析 541.2地块附近商业及生活配套、市政基础及公建配套设施分析 541.3本项目竞争楼盘与竞争对手情况调查表 541.3项目施工横道图 551.5中科金座规划图 55附表1项目投资进度计划表 56附表2投资计划及资金筹措表 57附表3项目还本付息表 58附表4损益表 59附表5现金流量表（全部投资） 60附表6现金流量表（自有投资） 61附表7竞争对手调查表国泰财富中心 62附表8竞争对手调查表美盛中心 63附表9竞争对手调查表领秀国际中心 64参考文献 65致谢信 661第1章项目概述1.1开发单位简介 河南坤午置业有限公司志存高远的城市运营商，本着“以专业赢得经典”的坚韧品质，集房地产开发与投资、酒店管理、园林建设、珠宝销售等为一体的综合性集团公司。

2007年伊始，携手中国国际科技发展有限公司强势入驻中原，秉承“使客户获得高质量的投资收益空间”的使命，为中原矩献巅峰臻品公司坚持专业化运作、规范化管理、品牌化经营本公司成立以来，坚守开发高品质建筑为方向，在业内树立富有社会责任感的企业品牌，培养了一支优秀的团队目前公司开发的中科金座，地处CBD核心，最大限度整合CBD资源并与城市良性互动，形成强大商务聚合能力，精心打造CBD内的完美收官作品1.2项目简介 中科金座邀请中机六院担纲建筑设计，以现代内敛，高雅简约的设计的风格向世界传达中科金座价值永恒之理念以LOW-E全玻璃幕墙﹢局部石材的外立面，雕刻出郑东CBD的永恒回忆中科金座最大限度整合CBD资源并与城市良性互动，形成强大商务聚合能力，成就郑东CBD城市新地标 中科金座位于郑东新区CBD，商务内外环路与九如路交汇处CBD整体规划面积约3.45平方公里，是由两环60栋高层建筑组成的环形城市，集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能为一体其中内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街和24小时不夜城XXXXX所在位置四通八达，连接中州大道、京珠高速公路、机场高速公路及连霍高速公路等多条城市主要道路，交通极为便利。

中科金座建筑结构为框架结构，标准层十部电梯顶部设屋面直升机停机坪项目周边配套完备，满足高端办公、购物、休闲、娱乐、居住多种复合功能项目所在地规划60余个商住楼和写字楼，已进驻大量商业品牌和各行业公司及办事处；汇丰银行、建设银行、招商银行、民生银行、兴业银行、农业银行、光大银行、浦发银行、广发银行等多家银行分支机构先后落户；餐饮、酒店比比皆是： 名人名家、金堂鲍鱼养生汤馆、阿峰燕鲍翅、皇府鲍鱼、京麟国菜、迪欧咖啡、重庆家富富侨等；中油花园酒店、景峰国际的国贸酒店、兴亚建国饭店、中州皇冠假日、索菲特国际饭店、未来酒店等；50余个高档住宅社区逐渐落成，47中、河南省实验中心、郑州八中郑东新区校区等知名教育配套 产权年限：40  占地面积：6105.3平方米  建筑面积：19120平方米  容积率：3.13绿化率：20%  楼层状况：公寓及写字间约11369平方米，商铺约为5091平方米，地下停车场及设备用房约2660平方米停车位描述：225辆     物业管理费：物业费待定      轨道交通：临近规划中的地铁1号线、5号线出站口      公共交通：7路、B16路、B19路等公交车即可直达，商务内环路与九如路站下车，西南角即为项目地。

项目临近地铁1号线、4号线出站口    每个城市都有一个CBD郑州市政府用了十年完成了一个新城的崛起与CBD的商务繁华一旦一个城市CBD的地位确立周边城市的自愿将会被大量的吸引过去，而且格局很难改变直到今天为止，CBD规划的60栋建筑即将全部完成，最后一栋中科金座，位于商务外环九如路，它必将扮演完善CBD的配套角色并且带动整个区域的发展1.3项目开发背景随着市政新规划的郑东新区的新建项目的发展建设，尤其是郑东新区起步区内CBD内外环的商务办公项目的规划及开工建设，在一定程度上影响到市区整体商务区域的布局问题，其中内环40栋正开工的高层建筑项正部分封顶或接近封顶，并将于明年底前交付使用，CBD外环20超高层建筑中，已有顺驰广场等几个项目开始进入前期开工的准备阶段，此区域内项目多为市内原有的大中型知名房地产企业开发或由新组建的房地产企业开发，利用郑东新区先进的国际级规划及发展前景，吸引了众多的投资客的目光，代表类型物业主要有金成东方国际商务公寓、伟业财智广场商住楼、金成阳光世纪商住楼、未来国际商住楼，并且销售状况较好，尤其是东方国际与未来国际项目尤为投资客户所看好中科金座，做为CBD最后一栋写字楼，开发商河南坤午置业有限公司置业在建设秉承着促进CBD发展的原则，肩负着助推中原经济区腾飞的重任，精益求精，打造CBD最后一栋高端写字楼，融合了企业总部、会展、金融、零售、物流、行政及文化娱乐在内的多种功能,以其高端的商务形象和高回报的投资价值，全力迎接意向商家与500强企业的到来！中科金座目前正在和部分世界500强企业、国内500强企业及河南省内上市公司进行意向洽谈，并和江苏商会、浙江商会意向商谈，入驻中科金座！作为CBD核心最后的东家，中科金座现已准备启航，必将迎来世界500强的入住第2章投资环境分析2.1郑州简介 郑州，河南省省会，地处中华腹地，九州之中，中原地区都会，中国建城区面积和建城区人口第十三大城市。

全市总面积7446.2平方公里，人口862.65万人、是中国八大古都之一、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市，中华人文始祖轩辕黄帝故里，商朝都邑，今河南省政治、经济、教育、科研、文化中心中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽 郑州地处国家地理中心，是中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽之一国家级战略中原经济区的中心城市清末朝廷大臣盛宣怀勘察芦汉铁路时，将郑州站辟为甲等火车站，直接影响了郑州近现代的发展进程如今拥有亚洲最大的列车编组郑州北站和中国最大的零担货物转运站郑州东站未来郑州将成为全国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”和全国“3。