2010云南云岭星华地产·盛世佳园营销策划报告(184页）.pdf

云岭星华地产.盛世佳园营销策划报告云岭星华地产.盛世佳园营销策划报告云岭盛世佳园营销策划报告2P2008200820082008- - - -2010 2010 2010 2010 云岭盛世佳园云岭盛世佳园云岭盛世佳园云岭盛世佳园我们围绕我们围绕我们围绕我们围绕云岭星华云岭星华云岭星华云岭星华而展开而展开而展开而展开目标均价4850元/平米(毛坯房);目标均价4850元/平米(毛坯房);目标均价4850元/平米(毛坯房);目标均价4850元/平米(毛坯房);借助项目成功销售，建立云岭星华地产在云南市场的影响 力和地位；借助项目成功销售，建立云岭星华地产在云南市场的影响 力和地位；借助项目成功销售，建立云岭星华地产在云南市场的影响 力和地位；借助项目成功销售，建立云岭星华地产在云南市场的影响 力和地位；项目整盘销售6.5个亿;项目整盘销售6.5个亿;项目整盘销售6.5个亿;项目整盘销售6.5个亿;资金快速回笼资金快速回笼资金快速回笼资金快速回笼价格稳步提升价格稳步提升价格稳步提升价格稳步提升建立企业品牌建立企业品牌建立企业品牌建立企业品牌【项目【项目销售目标曲线图销售目标曲线图】】【项目【项目销售目标曲线图销售目标曲线图】】 第2批房号 95%销售第2批房号第1批房号 100%销售 第1批房号第2批房号 100%销售云岭盛世佳园营销策划报告3P汇报内容市场及政策背景研究市场及政策背景研究1项目竞争环境研究项目竞争环境研究2营销攻略营销攻略5项目定位项目定位43项目自身研究项目自身研究云岭盛世佳园营销策划报告4PPart 1市场及政策背景研究宏观经济与昆明城市经济特征研究宏观经济与昆明城市经济特征研究宏观经济与昆明城市经济特征研究宏观经济与昆明城市经济特征研究昆明消费者特征研究昆明消费者特征研究昆明消费者特征研究昆明消费者特征研究昆明房地产市场整体研究昆明房地产市场整体研究昆明房地产市场整体研究昆明房地产市场整体研究昆明房地产业受宏观经济、政策影响研究昆明房地产业受宏观经济、政策影响研究昆明房地产业受宏观经济、政策影响研究昆明房地产业受宏观经济、政策影响研究云岭盛世佳园营销策划报告5P作为云南省的经济中心，昆明近年来经济增长快速，为房地产市场高速发 展打下了坚实基础.作为云南省的经济中心，昆明近年来经济增长快速，为房地产市场高速发 展打下了坚实基础.73081494210622923624355240200400600800100012002002200320042005亿元 GDP固定资产投资2002年-2006年昆明市历年GDP与固定资产投资情况2002年-2006年昆明市历年GDP与固定资产投资情况GDP增幅和房地产业发展状况的关系GDP增幅和房地产业发展状况的关系小于小于4%4%-5%5%-8%大于大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展147551873320893162556.8%10.2%15.3%11.5%60008000100001200014000160001800020000220002002200320042005元5%7%9%11%13%15%17%人均GDP年增长率•近年来昆明市GDP增长率保持在11%以上GDP增长率保持在11%以上，2005年城市 GDP达到1062亿元；•昆明市固定资产投资稳定快速增长，2005年已达524亿 元，增幅高达20.5%增幅高达20.5%•昆明市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过 10%10%，而且增速不断加快；•2005年人均GDP达到20893元（折合2611美元2611美元），人均GDP增 长速度为11.5%；昆明市历年人均GDP发展状况昆明市历年人均GDP发展状况云南其他地 区, 69%昆明, 31%2006年昆明占 云南GDP比例2006年昆明占 云南GDP比例昆明城市经济特征研究云岭盛世佳园营销策划报告6P昆明产业结构中二次、三次产业相当，旅游、烟草、水电等支柱产业核心地位突出，产 生了大量的有支付力人群昆明产业结构中二次、三次产业相当，旅游、烟草、水电等支柱产业核心地位突出，产 生了大量的有支付力人群7.7%7.3%7.0%7.2%46.1%46.4%48.2%45.5%46.2%46.3%44.8%47.3%0%20%40%60%80%100%2002200320042005第一产业第二产业第三产业昆明市历年产业结构状况昆明市历年产业结构状况02040608010012014020002001200220032004第二产业第三产业行业企业数总产值（千元）占二产/三 产比例旅游业—13，750，25030%烟草制品业312,992,41017.32%电力216,927,6419.24%有色冶金1312,486,02516.65%医药制造432,846,4373.80%昆明市二次三次产业从业人员昆明市二次三次产业从业人员•昆明二次三次产业结构相当，三次产业比 例逐渐增大，且三次产业从业人员占比 高，且逐渐增大•昆明产业基础相对其他大城市总体较落 后，主要依靠旅游、烟草、水电等几个支 柱产业，其中旅游业占比高，旅游收入占 第三产业产值30%以上昆明城市经济特征研究云岭盛世佳园营销策划报告7P旅游业是昆明市的支柱产业之一，对GDP的贡献高达19%，远高于其他全 国旅游城市平均水平.旅游业是昆明市的支柱产业之一，对GDP的贡献高达19%，远高于其他全 国旅游城市平均水平.•从历年数据来看，昆明产业结构二、三产业相当；对比国内核心城市产业结构 ，昆明第三产业比例达到平均水平。

•昆明旅游收入占第三产业产值的30%以上，旅游业占GDP的19%，高于国内其他 旅游城市，对昆明经济增长产生很大拉动作用三产结构比例旅游总收入（ 亿元）旅游业 对GDP贡献旅游总人数 （万人）苏州苏州5.3：56.7：381989.5%16.5%9.6%7.1%19.4% 13.8%2099杭州杭州6.3：50.7：432942758大连大连8.4：47：44.61351400烟台烟台12.2：51.5：36.3791079昆明昆明7.7：46.1：46.21411955 桂林桂林31.8：30.1：38.1461009资料来源：2004年旅游业简报昆明城市经济特征研究云岭盛世佳园营销策划报告8P城市经济特征分析总结?经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚 实基础；经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚 实基础；?旅游业是支柱产业，发展快，规模大，处在由以旅游业是支柱产业，发展快，规模大，处在由以 “观光观光”为主的穷旅游向以为主的穷旅游向以“休闲休闲”为主的富旅游转化 的阶段，为城市带来大量外来休闲度假人口；为主的富旅游转化 的阶段，为城市带来大量外来休闲度假人口；云岭盛世佳园营销策划报告9PPart 1市场及政策背景研究宏观经济与昆明城市经济特征研究宏观经济与昆明城市经济特征研究宏观经济与昆明城市经济特征研究宏观经济与昆明城市经济特征研究昆明消费者特征研究昆明消费者特征研究昆明消费者特征研究昆明消费者特征研究昆明房地产市场整体研究昆明房地产市场整体研究昆明房地产市场整体研究昆明房地产市场整体研究昆明房地产业受宏观经济、政策影响研究昆明房地产业受宏观经济、政策影响研究昆明房地产业受宏观经济、政策影响研究昆明房地产业受宏观经济、政策影响研究云岭盛世佳园营销策划报告10P昆明具有高原地貌，长年充沛的阳光，一年四季鲜花 不断，享受阳光，喜爱鲜花是浪漫的昆明人昆 明 饮 食 文 化 丰 富，最为会吃，并 吃 的 讲 究 ， 从 复 杂、精细的过桥米 线到用紫砂壶烹饪 的气锅鸡，无不体 现了昆明的饮食文 化昆明的生活节奏缓慢而散淡，昆明人不会为 了生活而辛苦的四处奔波，昆明人喜欢品普 洱茶，在繁华喧闹的都市中品味那一杯的宁 静…….城市特质1：悠闲适然的城市生活方式——气候宜人、自然环境优越、城市节 奏散漫.城市特质1：悠闲适然的城市生活方式——气候宜人、自然环境优越、城市节 奏散漫.昆明城市消费者特征研究云岭盛世佳园营销策划报告11P历史层面历史层面历史层面历史层面•昆明自古就是少数民族聚集地，聚居着汉、 彝、白、傣、哈尼、纳西族等民族，文化多元 化，并具有很强的包容性。

•昆明历史上就承担着交通枢纽，对外交流的重 要窗口，缺乏强势的地域文化，因此具有很高 的开放性，容易接受新思想和事物城市特质2：多元、融合、追求时尚的城市文化——缺少强势本土文化，具有较 高的开放度与融合性城市特质2：多元、融合、追求时尚的城市文化——缺少强势本土文化，具有较 高的开放度与融合性•昆明自古就是少数民族聚集地，聚居着汉、 彝、白、傣、哈尼、纳西族等民族，文化多元 化，并具有很强的包容性•昆明历史上就承担着交通枢纽，对外交流的重 要窗口，缺乏强势的地域文化，因此具有很高 的开放性，容易接受新思想和事物•MoMa、创意英国、列侬溪谷等一批具 有现代特色和国外建筑风格的楼盘在昆 明获得良好的市场反应•侧面反映出昆明人对于时尚的追求，以 及对于创新事物和外来文化的开放、接 受与追随的态度•MoMa、创意英国、列侬溪谷等一批具 有现代特色和国外建筑风格的楼盘在昆 明获得良好的市场反应•侧面反映出昆明人对于时尚的追求，以 及对于创新事物和外来文化的开放、接 受与追随的态度从历史与现实两个层面都能明显的反映昆明人乐于接受创新事物和对从历史与现实两个层面都能明显的反映昆明人乐于接受创新事物和对 外来文化保持的开放、接受与追随的心态外来文化保持的开放、接受与追随的心态市场现状市场现状市场现状市场现状昆明城市消费者特征研究云岭盛世佳园营销策划报告12P城市特质3：追求品质生活的城市心态——建立在崇尚消费、敢于消费的城市 消费心态基础上的内需强劲城市特质3：追求品质生活的城市心态——建立在崇尚消费、敢于消费的城市 消费心态基础上的内需强劲10%12%8%7%昆明北京上海广州•昆明市人均可支配收入远低 于北京、上海、深圳等大城 市，但是人均消费支出与可 支配收入比例达到77.7%，高 于其他大城市；人均消费支出与可 支配收入比例达到77.7%，高 于其他大城市；71.0%72.0%73.0%74.0%75.0%76.0%77.0%78.0%昆明北京上海深圳杭州0500010000150002000025000人均可支配收入人均消费支出消费占比昆明市人均消费占比与其他城市比较全国主要城市人均占有私家车拥有量昆明市人均消费占比与其他城市比较全国主要城市人均占有私家车拥有量•私家车拥有量高，平均每10人就有1 辆私家车，仅比汽车拥有量最高的城 市北京低2个百分点，远高于全国每 130拥有一辆汽车的平均水平；昆明城市消费者特征研究云岭盛世佳园营销策划报告13P•由于良好的消费环境和文化特质，昆明人的消费意识强 烈，消费支出与可支配收入比例高于北京等大城市，私家 车比例位列全国三甲。

消费者敢于消费，且崇尚消费和享 受生活的特质显现明显•由于良好的消费环境和文化特质，昆明人的消费意识强 烈，消费支出与可支配收入比例高于北京等大城市，私家 车比例位列全国三甲消费者敢于消费，且崇尚消费和享 受生活的特质显现明显消费者乐于并敢于消费者乐于并敢于 消费消费•昆明历来就是多民族聚集之地，且为交通枢纽，因此具有 较强的接纳度和包容性，随着时代的进步，现代昆明市场对 于外来文化更加乐于接受并且表现出追求时尚的趋势•昆明历来就是多民族聚集之地，且为交通枢纽，因此具有 较强的接纳度和包容性，随着时代的进步，现代昆明市场对 于外来文化更加乐于接受并且表现出追求时尚的趋势城市文化融和特质城市文化融和特质 明显明显•昆明城市整体气候宜人，环境良好，生活节奏较慢，造就 了优质的生活方式，具备较好的消费基础环境•昆明城市整体气候宜人，环境良好，生活节奏较慢，造就 了优质的生活方式，具备较好的消费基础环境城市消费市场背景良城市消费市场背景良 好好昆明城市消费者特征总结云岭盛世佳园营销策划报告14PPart 1市场及政策背景研究。