物业管理系统法律法规测精彩试题及问题详解.doc

物业管理法律法规测试题（二）出题人：李门隆 答题时间：120分钟 阅卷人： 姓名： 时间： 地点： 一、 单项选择题：（共10分）1、 目前，狭义的物业管理法律是指（ ）A. 物业管理条例 B.物权法 C.民法通则 D.合同法2、 《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由（ ）按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩 序的活动A.业主C.业主和使用人B.物业服务企业D.业主和物业服务企业3、 业主委员会与物业服务企业的关系是（ ）A. 平等的法律主体关系 B.领导与被领导的关系C.管理者与被管理者的关系 D.法人与法人的关系4、 在物业管理法律关系中（ ）法律关系占大多数A.刑事 B.民事 C.人事 D.行政5、业主是指（ ）A. 物业使用人 B.物业所有权人 C.占有人 D.管理人6、物业管理区域内共用部分的经营性收益属于（ ）所有 的监督管理工作A.全体业主 B.物业服务企业 C.开发建设单位D.居民委员会7、县级以上地方人民政府（）负责本行政区域内物业管理活动A. 房地产行政主管部门 B. 工商行政主管部门C.小区管理办公室 D.物业管理协会8、 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服 务企业的，应当签订书面的（ ）。

A.委托协议书 B.临时委托合同C.前期物业服务合同 D.临时管理委托合同9、 建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（ ）A.住户 B.租户 C.业主 D.物业服务企业10、 业主委员会的权利来源于（ ）A.业主大会的授权 B.管理规约 C.业主委员会章程 D.政府授权二、多项选择题：（共 20 分）1、 物业管理法律法规调整的对象是（ ）A.物业合同关系 B.物业财产关系C.物业管理民事关系 D.物业管理行政关系2、 业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为 （ ）A.占有 B.使用 C收益 D.相邻权3、 业主在物业管理活动中，享有下列权利（ ）A. 按照合同约定接受物业服务企业提供的服务B. 监督业主委员会的工作C. 对物业共用部位公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权 和监督权D. 监督专项维修资金的管理和使用4、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为（ ）A. 按照本来用途和使用目的使用专有部分B. 维护建筑物的安全和外观美观C. 不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种 管线D. 独自承担修缮自己专有部分的费用和责任 5、业主在物业管理活动中应履行下列义务（A. 参加业主大会会议，行使投票权B. 遵守管理规约，业主大会议事规则C. 按规定缴纳专项维修资金D.按时交纳物业服务费用6、物业服务合同应当对（）等内容进行约定。

A.服务质量 B.服务费用C.物业管理用房D.物业管理7、管理规约的订立应遵循（）A.合法性原则 B.整体性原则 C.民主原则D.自愿原则8、新建物业接管验收应移交的资料主要有（A.验收资料B. 价格资料C. 产权资料D. 技术资料9、物业管理纠纷的处理方式主要有（）A.协商 B.调解 C.行政裁决和行政复议D.仲裁、诉讼10、物业承接查验的主要内容（）A. 移交物业资料B.查验物业共用部位C.查验物业公用设施设备 D.物业专有部位三、选择题：（共 10 分）1、 《物权法》 的颁布使我国有了一部统一的专门的物业管理法 （ ）2、 在我国，业主与物业公司之间构成一种管理与被管理的关系 （ ）3、 物业管理行为其实就是一种提供物业公共性服务商品的行为 （ ）4、 物业使用人在物业管理中的权利义务有业主与物业使用人约定，与物业服务企业无关 （ ）5、 业主委员会作为全体业主合法权益的代表，其权利要大于业主大会 （ ）6、 物业服务企业可以自行决定向业主代收业主应向供水、供电、供气和有线电视等单位缴纳的有关费用 （ ）7、 物业服务合同的主体是物业服务企业和业主委员会 （ ）8、 管理规约应该采用政府物业主管部门统一制定的示范文本。

（ ）9、 物业服务企业应对承接验收的住宅小区质量负最终责任 （ ）10、 只要经过竣工验收， 开发建设单位就可以将房屋和有关设施交付使用 （ ）四、名词解释：（共 10 分）1、 物业管理法；（3 分）2、 业主；（3 分）3、 物业服务合同；（ 4 分）五、简答题：（共 20 分）1、业主在物业管理活动中的义务； （5 分）2、《物业管理条例》中的基本制度有哪些？（ 5 分）3、物业服务合同的内容主要有哪几部分？（ 5 分）4、物业管理纠纷的处理方式有哪些？（ 5 分）六、案例分析题：（共 30 分）1、某小区业主在小区内自家门栋前丢失了一辆自行车，该业主由此 拒绝交纳物业服务费 该业主认为自己交纳的物业服务费中包含保安 费，但小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全， 所以不交物业 服务费该业主的做法合理吗？请简要说明 （15 分）2、某小区的物业管理公司是由开发商选聘的， 一户业主买房时没有 签定《前期物业服务合同》 ，业主入住后以未签定《前期物业服务合 同》及物业服务问题太多为由，不交物业服务费及园区共用水电费1）该物业公司与开发建设单位签订的物业服务协议对该业主是否 有约束力？（ 5 分）（2）因为物业服务问题能作为不缴纳物业费及公共用水电费的理由 吗？请简述。

10 分）答案一、 选择题：1、A 2、D 3、A 4、B 5、B 6、A 7、A 8、C 9、C 10、A二、多选题：1、ABCD 2、ABC 3、ABCD 4、ABCD 5、BCD 6、ABCD 7、 ABC8、 CD 9、ABCD 10、ABC三、选择题：1、错 2、错 3、对 4、错 5、错 6、错 7、错 8、错 9、错 10、错四、名词解释：1、广义上的物业管理法是指调整物业管理关系的所有法律的总称； 狭义上的物业管理法是指建设部颁布的《物业管理条例》2、业主是物业的所有权人，业主可以分为独立所有权人和区分所有 权人3、物业服务合同；是指由委托人选定被委托人，被委托人按照双方 的约定进行委托管理、被委托人接受服务并支付一定费用的合同五、简答题：1、业主在物业管理活动中的义务；（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决 定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务2、《物业管理条例》中的基本制度有哪些？1、业主大会制度2、管理规约制度3、业主委员会备案制度4、招投标制度5、承接与交接制度6、告知制度7、保修责任制度8、资质管理制度9、报告制度10、专项维修资金制度3、物业服务合同的内容主要有哪几部分？4、物业管理纠纷的处理方式有哪些？六、简答题：1、不合理。

1）、物业公司保安并非保险1、保安负责园区公共秩序和安全2、保安费是对物业公司所提供的保安服务的报酬和补偿3、丢车属于治安或刑事犯罪，应由公安机关破案，由行为人负责赔 偿4、保险 —— 投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对 于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿 保险金的责任二、物业公司保安并非保管1、保管 ——对某个特定的财产或物品的保护和管理，同时 对保管的财产或物品的损失按保管合同负有赔偿责任2、该业主如果与物业签定有特定的委托保管自行车的合同， 则物业应按照合同签定的内容给予业主赔偿，否则，不予赔 偿3、如果业主将车停放于小区内有人看管的车棚内，并办有交 接手续，在此情况下车辆丢失，可要求物业公司赔偿 三、自行车丢失或其他财产损失不能成为拒交物业费的理由 1、交纳物业服务费是业主的义务《物业管理条例》 第七条规定： 业主在物业管理活动中， 履行下列义 务：五）、按时交纳物业服务费用2、交纳物业费是商品交换的要求物业公司提供的服务实质上也是一种商品，是一种服务性商品 业主享受物业服务， 就是购买和消费了物业服务这种商品， 就理应支付相 应的费用，这样才构成商品交换。

而不交费用就是非法占有物业服务商 品，物业公司收不到物业费， 其劳动价值得不到补偿， 商品的再生产就 无法进行，物业服务就无法继续提供3、自行车丢失或其他财产损失的赔偿与交纳物业费是两个不同的民 事责任，不能以某一项民事责任来抵消另一项民事责任2、一、物业公司与业主虽未签合同， 但双方存在事实上的合同关系1、物业公司在前期是受开发商的委托，开发商是大业主，物业公司 与大业主之间签定有《前期物业服务委托合同》 ； 2、虽业主个人未签定此协议， 但并不代表物业公司就解除物业服务， 物业服务并未停止， 该业主实际上已在享受物业服务内容， 已构成了 事实的合同关系二、业主对物业管理公司的服务和收费存在异议， 可通过业主大会或 业主委员会解决，或提起民事诉讼，但不能以此为由不交物业服务费 1、向业委会反馈意见，改进服务质量； 2、对不合格的物业公司可通过业主大会解聘物业公司；3、对物业公司的服务和收费有异议， 可提起诉讼，由法院判决；4、业主个人，不能以自己对物业服务优 劣的主观判断而拒交费用三、向业主解释共用水电费收取的依据及收取原因： 1、依据与开发商签定的《前期物业服务委托合同》及与小业主签定 的《前期物业服务协议》内容；2、依据物业公司向物价局备案的《物业服务收费标准》 ；3、本着 “谁受益谁分摊 ”的原则，现在生活水平提高了，业主不单单 只是购买一处住所， 而主要是购买园区的环境及物业的服务。

环境好 了，生活在小区里才能感受到家的温暖， 反之，如果没有园区的各种 景观照明及动态的水景， 小区就失去了灵气， 业主住在里面也不会感受到舒适因此，业主受益了，相应的就要分摊园区的共用水电费；4、物业公司虽然是为业主服务，但物业公司也是一个企业，也需要 赢利，如果单靠物业费的收取来达到收支平衡是不可能的， 如果业主 再不交纳共用水电费， 让物业来承担的话， 物业是运作不下去的， 长 期这样下去会形成恶性循环， 最终导致物业服务品质下降， 业主不满， 物业公司退出对小区的管理；5、物业公司在使用园区的共用水电费时，会本着节约的原则，水系 的水更换时进行二次利用（浇花或洗地） ，公共照明根据天气进行随 时调整， 不会浪费使用， 如果业主对园区的水电使用有好的建议， 物 业会积极采纳的目的：让业主了解费用收取的使用方法及物业的各项工作，让业 主切身明白物业是真心的站在业主的角度来考虑问题、来开展各 项工作的。