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XXX年房地产新政对重庆房地产市场的影响分析9重庆房地产市场的阻碍分析一、交易现象”购房信心较高”日前，中国购房者信心指数2020年第一季度调研结果公布在调查中，2020年第一季度重庆购房者信心 指数为125.9点，位居全国第一，总体水平处在一样有信心与专门有信心的中间位置，说明购房者信心较 高成交依旧上仰"为期4天的2020年重庆春季房交会落下帷幕.成交量和成交金额均创下历史新高据重庆国土资源房管局 公布的统计数据显示，四天共成交各类房屋18616套，比去年秋交会增87.60%：成交面积176.62万平方 米，增85. 43%：成交金额88・75亿元,增12L 26%数据统计显示，木次房交会高层商品住房成交9597套，建筑面积84.40万平方米，建面均价5867元/平方 米，占广总成交量的主导地位而高档低密度住房仅成交354套，多层花园洋房成交642套°除新房之外. 本次房交会二手房成交7407套，成交建筑面.积70.73万平方米，成交金额23.24亿元其中二手住宅成交 7308套，成交建筑面积69.55万平方米，成交金额22・98亿元专家表示，从本次房交会的销售情形分析，重庆房市的刚性需求依旧存在，以后的需求还专门大。

二、核心提示"新国四条"国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，会议确定实行更为严格的差别化住房信贷政策：对购买 首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%：对贷款购买第二套住 房的家庭，贷款首付款比例不得低于503贷款利率不得低于基准利率的L1倍：对贷款购买第三套及以 上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平新国十条“国务院在17日发出通知，其核心内容是，商品住房价格过高; 上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可依 照风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证 明的非本地居民暂停发放购买住房贷款三、新政阻碍1、市场篇2020年4月，国务院连续出台组合拳降温楼市，频率之密、力度之大、涉及面之广，堪称史上最严格的房 地产宏观调控新政下的重庆楼市有何变化？房价是否得以转而直下？是否会显现退房潮等众影疑问纷纷 而至，新政之下，购房者、开发商、业内人士各方态度不一，为新政后的重庆楼市走向更添未知之数而 整个房地产市场又分为一级市场，即土地市场：二级市场，即一手房市场：三级市场，即二手房市场我 们将分别地分析新政对重庆市几个不同市场的阻碍，估量各级市场可能显现的变化及进展的趋势。

A、一级市场的阻碍获得土地是进行房地产开发的第一步，也是必不可少的一步而土地成本也是房地产开发中仅次于建安成 本一项大的支出，加强对土地市场的调控是稳固房价的一项重要环节而对新政的强势冲击，估量重庆市土地市场发生如下变化C♦ 土地供应量将连续下降政府加大r土地市场的调控力度，重庆市的土地供应量差不多明显下降，而土地的单价却提高「专门多 能够看出，今年下半年甚至明年或者后年，重庆市住宅用地的供应量十分有限，而且供应结构也将发生明 显的变化新政再次重申r禁止出让别配用地，高档住宅用地供应几乎为零一股住房供应所占比例将会增加，然而 由于总量太少,因此供应量也可不能太多由于近年来我国大力倡导经济适用房的建设，重庆市今年经济 适用住房用地供应占住宅用地供应总量的比例由6%〜8%提高到15%：近年来.重庆市都市化进程明故加快, 城镇人口与日剧增，大量的需求潜力刺激/房地产市场的高速进展然而由于制度不健全和一些不正当的 行为，土地资源的白费情形也比较严峻，重庆市用地产出只有上海的1/3c因此重庆要操纵土地供应量， 通过紧缩地根来坚持经济和房地产可连续性进展♦ 单宗出让土地的面积将会受到限制从目前的情形来看，重庆市拿地在100亩以上的开发商的实力参差不齐。

对实力强的开发商而言，大规模 的楼盘不仅能够增加收益，而且能够提高声誉，因此开发出的大多是中高档次的楼盘，并不适合一股消费 者：而对实力较弱的开发商而言，在支付广大坦的上地成本之后，他们是否还有充足的资金去保证产品的 质量不得不打上一个问号如此关于重庆房地产市场的健康进展确信是会产生一定的负面作用的B、二级市场的阻碍二级市场是整个房地产市场的最要紧的组成部分，而新政关于二级市场的宏观调控措施也是整个政策的重 点4月18日春交会以来，4天共成交各类房屋18616套，比去年秋交会增87.60乐成交面积176.62万 平方米,增85.43%：成交金额88・75亿元,增12L 26%其中,二手房成交7407套，成交建筑面积70・73 万平方米，成交金额23.24亿元仅春交会首日，二手房成交1507套，成交建筑面积14.08万平方米，成 交金额4.91亿元，均创历史之最二手房产品需求的变化，我们认为，随着国务院房地产新政的进一步坐实，前期受购房者追捧，刚性需求 旺盛的中小户型房源的受关注度会有一定程度的降温,而市场需求的主力房源会逐步过渡到以三房为主， 购房者更加追求一步到位，所渭的"三宜房源"（宜租、宜售、宜投资）将不豆存在。

♦短期看跌长期看涨本次房交会二手房市场的印象，能够用”火爆々来形容.二手房之因此火爆，一是因为重庆的房价相对其 他四大中心都市来说还处于价值洼地，二手房上升空间更大二是因为目前投资二手房的外地投资客没有 新房那么普遍三是本届春交会的优待政策的期限时刻缩短客观上也刺激r一部分购房需求的集中开糕c 关于密集出台的新政，我们认为，新政确信对市场有阻碍在重庆，70%以上的二手房销售依旧自住和改善 性住房投资，是刚性需求，专门大一部分人资金并不充裕，在利息上也专门在意新政出价后，对自住、 改善性住房、投资型客户都有制约作用，在我市对低收入的刚性住房需求制约更大，接下来重庆楼市的成 交量会显现下降，成交额会下滑，只是重庆房价与全国相比总体较低，从长远来看，依旧会上行C、投资市场的阻碍至于近期中央频出楼市调控政策，物业税一再传言要推出，我们认为，此轮政策波及重庆阻碍不大，要紧 矛头依旧指向京沪广深一线大都市从春交会能够专门明显看到，包括温州客2700万来渝买5套别里，香港客、深圳客、上海客等投资群体亲 睐重庆市场，都期望淘到合适的物业作为投资重庆房价处于全国房价的基准水平上，上涨空间还专门大 国家的政策对重庆等二线都市来说，阻碍不大，房价并不像北京、深圳、上海泡沫那么大，关于看好的地 段，具有投资价值的别塞，确信可不能因为政策而不投资，问到本次政策的调控，这些外来客商普遍认为：目前重庆核心区域的房产单价才1万、2万，依旧专门有增 值空间的，而且他们十分看好重庆以后的都市进展。

同时专门大部分投资客采取一次性付款，因此他们认 为目前的新政对自己的投资没有阻碍2、行为主体篇同其它各类市场一样，房地产市场中也有各类行为主体，他们按照自己的意识活动，是市场正常运转最差 不多的环节，同时又受到市场中其它因素的制约在房地产市场中有以下一些行为主体扮演着不同的角色, 也占据着不等的地位代表第一集团的是土地资源和资金资源的操纵者--政府和银行，他们把握r房地产市场中起决定作用资源 的“土地和钱”.因此在那个市场中他们也是处于绝对的主导地位代表第二集团的是开发商，他们是以 上两种资源的整合者，政府的土地和银行的资金只有通过他们才能发挥作用，因此他们在房地产市场中地 位也是仅次于政府和银行：另外在第二集团中，还有一群开发商的“帮手”，例如代理商、设计单位等 以上所说这些行为主体差不多上差不买上属于供应方，而需求方自然确实是宽敞的消费者消费者是整个 市场最终的“买单人"，而且住房对他们来说在一定意义上又是必须的本来他们的力量是最强大的，然 而由于他们的行为较为分散，而供应方差不多一早就联合起来人 因此消费者在那个市场中的地位一直都 十分被动近年来房价不断的上涨，消费者也只能默默地承担，而又妄无作为。

新政就像是一套组合拳，其对市场的阻碍我们在前面差不多探讨过在那个地点我们将针对房地产市场 中的各类行为主体，探讨在新政的"辐射"之下，他们行为特点的转变A、开发商的阻碍目前，重庆市的土地供应量明显下降，而新政加大r对土地供应的审查力度，同时也加大了对闲置土地的 清理力度，而整个市场出现出疲软的状态在这种大的形式下，开发商的行为将会变得更加理智第一应该明确一点的确实是，目前重庆市确实有许多开发商陷入r无地开发的逆境，而另外有一些开发商 手中却囤积r大量的上地之前这些开发商的方法要紧是等到地价上升后，将土地出让，或是在房价上涨 后在进行开发而新政出台后，这些开发商手中的土地成/”烫手的芋头” °一些有实力的开发商，可能会在近期加快储备土地的开发速度，因为土地来之不易，他们不太可能将其转 让而实力较弱的开发商，可能会在近期转让的手中土地，或是查找那些有钱而无地的开发商合作开发 另外“有地无钱”的开发商不太可能在近期购入土地，而“有钱有地”的开发商也会尽量减少买地行为° 而关于那些有充足的资金而有没有土地的开发商，为r尽快发挥资木的效用，才会在近期积极的购买土地c 另外，重庆市还规定”对上一个项目建设进度未达到50%的，不提供一个项目用地"，这也进一步抑制r 开发商购地的冲动。

在土地市场开发商是作为需求方，而在二级市场开发商的角色转变为r供应方面对市场的冷淡，开发商 将会理性的摸索市场的情形，在入市的时机和推广的方式的选择上也会变得更加的慎重在最近，重庆许 多开发商都有意拖延工程进度，或是推迟项目入市的时刻，一方面能够观看市场的变化，查找更好的时机: 另一方而，也能够有充足的时刻来摸索以后的路该如何走新政中还规定要严肃查处违法违规的销售行为, 开发商会减少直被r当导致销售、带有诱导性的推广方式，而选择一种更加明智、更加具有针对性的推广 方式B、购房者的阻碍购房者要紧分为两种类型，一种是投资型的客户，另一种是自住型的客户而投资型客户又分为短期投机 者和中长期投资者，其中前者又占了多数，本次新政要紧是抑制投资型需求，对投资者的阻碍较大，而又 以短期投机者更甚：自住型客户又分为第一次购房的客户和为改善居住环境而购房的客户新政来临，对 这些购房者产生阻碍的程度各不相同，而他们的行为变化也不太一样调整后的营业税一旦开征，靠短期房产炒作牟利的投资者，由于要缴付巨额的税费,将使其炒作无利可图 甚至亏本而关于那些未能成功在空档期出手的短期投机者来说，有两种可能性一种是由短期投机转为 中长投资，将于•上现有的房源由出售改为出租，待2年期满后再伺机出售，然而这种行为只适合那些资金 雄厚、实力较强的投资者。

而关于那些资金不够充裕的投机者来说，为「回收资金，唯独的选择确实是连续出售然而他们为r降低 成本，确信会想尽方法将营业税全部或部分转嫁给买方而在不得以的情形下，也只能自己承担全部的营 业税在今后专门长的一段时刻内，假设没有其它新政的出台，这些人中的大部分将可不能再进行购房投 资而由于大量的短期投机者转型进入租赁市场，使得出租的房源增多，必定会使得租金下降，这就会阻碍到 原先那些中长期投资者的利益短期内，中长期投资者可能会暂停他们的投资打算关于自住型客户而言，尽管受新政的直鼓r当阻碍并不大然而新政为整个房地产市场带来r许多的疑问， 在形势并不明朗的情形，短期内他们大多都会选择一种观望的态度c为/解决居住需要的购房者，可能会 临时舍弃原有的置业打算：而为「改善居住环境的购房者，那么会连续在原先的住房中居住，等待形势明 朗后再连续原先的打算U1几个判定1、新政下，下半年重庆房价可不能转而直下?A、CPI与GDP看房价可不能转而直下？国家这次连续出分新政，要紧目的是为压制房价上涨过快，针对的是炒房，对重庆的房价来说可不能有太。