上海市高档物业市场调查报告.docx

目 录壹、 2003年一季度上海房地产宏观市场一、土地市市场二、开发投投资三、开发规规模四、商品房房市场五、住宅销销售市场场六、在建住住宅基地地的情况况分析七、20003年一一季度各各区批准准预售个个案数量量分布贰、高档物物业宏观观市场简简析叁、中心城城区高档档物业市市场分析析肆、综 述述一、未来高高档物业业市场发发展综述述二、20003年一一季度各各高档物物业板块块现况总总述伍、各区最最新重点点个案分分析陆、市场研研究部下下一步工工作重点点附：最新典典型个案案市场快快讯2003年年一季度度上海房房地产宏宏观市场场2003年年一季度度，上海海住宅建建设仍然然保持着着高位运运行，无无论投资资、开发发规模还还是市场场销售，都都呈健康康增长趋趋势一、土地市市场2003年年1-33月，上海市出出让新增增经营性性用地444幅，土土地面积积2255.4万万平方米米，可建建面积3301..9万平平方米，总总体容积积率为11.344在所所有新增增性用地地出让中中，住宅宅项目用用地占990%，依依然为土土地市场场交易大大户，相相反，商商业用房房土地市市场则显显无力，新新增性用用地出让让仅占总总量的11.2%%。

具体体分析各各地块出出让归属属，主要要分布在在宝山、浦浦东、闵闵行等九九个行政政区，其其中宝山山区出让让土地面面积为各各区之最最，为555.22万平方方米，占占到全市市总量近近四分之之一，浦浦东屈居居老二，同同样为88幅地块块，出让让土地面面积为331万平平方米，闵闵行则位位居老三三出让新增性性用地中中，招投投标用地地25幅幅，占地地面积1160万万平方米米，可建建面积1188万万平方米米，平均均容积率率为1..18，低于总体水平，招投标项目用地大多处于城市外围区域，总体地价水平较低，25幅地块的成交均价为1012元/平方米土地二、开发投投资今年一季度度全社会会固定资资产投资资达3664.66亿元，同同比增长长25..9%，其其中住宅宅投资完完成了1109..2亿元元，比去去年同期期增长225.88%，占占全社会会固定资资产投资资比重达达到300%全全市商品品房投资资1399.8亿亿元，同同比增长长29..6%，商商品住宅宅投资1108..7亿元元，占房房地产投投资777.8%%三、开发规规模由于去年住住宅建设设规模达达到历史史最高水水平，结结转至今今年的施施工面积积较大，同同时新开开工规模模仍持续续增长，从从而施工工面积与与竣工面面积均比比去年同同期有大大幅增长长，一季季度住宅宅的建设设规模处处于历史史较高水水平。

全市1--3月份份累计住住宅施工工面积445311.9万万平方米米，比去去年同期期增长225.22%；住宅宅竣工面面积4996.88万平方方米，比比去年同同期增长长1055.9%%住宅宅新开工工5133.7万万平方米米，比去去年同期期新开工工4099.9万万平方米米，增长了了25..3% 新开工面积最大的区依次为：浦东、宝山、松江，其中浦东的新开工量几乎占了全市新开工总量的一半，达到225.8万平方米四、商品房房市场　　　有资资料显示示，至220033年2月月底，全市市商品房房批准预预售发证证数2005份，面面积3227.77万平方方米，基基本与去去年同期期持平，其其中，11月份批批准预售售面积为为2588.4万万平方米米，2月月份则为为67..3万平平方米，显显示出22个月批批准预售售的一重重一轻具具体分析析批准预预售分区区情况，11-2月月共批准准9个行行政区2205个个项目，其其中以浦浦东633个项目目，1000.44万平方方米为各各行政区区之首，黄黄浦区于于年初批批准预售售，上市市8.22万平方方米，同同为中心心城区的的卢湾同同期批准准预售面面积为55.1万万平方米米。

　　全市市商品房房预售登登记面积积6211万平方方米，成成交总额额2199亿元，其其中住宅宅预售面面积3995.66万平方方米，成成交金额额2022亿元，同同比增幅幅为255.5%%及722.1%%1--2月，全市商品住宅成交均价为5120元/平方米，套均总价65万元/套，占全市商品房成交额92%浦东、闵行、普陀三区成交额分列全市前三，占总成交额的46% 增量房购房购买对象分析，2003年1-2月商品住宅预售登记中，本市人员登记占总量的77.7%,外地人士占17.7%,境外人士占4.6%五、住宅销销售市场场第一季度上上海住宅宅消费市市场仍然然保持着着上升的的销售势势头，销销售量与与价格保保持稳步步增长，新新建商品品房与存存量房齐齐头并进进根据据市房地地产交易易中心数数据，全全市商品品房登记记预售面面积6221万平平方米，同同比增长长20..3%，其其中住宅宅5900万平方方米，同同比增长长18..3%；；存量房房销售面面积4771万平平方米，同同比增长长41..2 %%，其中中住宅3373万万平方米米，同比比增长446.11%六、在建住住宅基地地的情况况分析11、住宅宅建设的的地域分分布一季度共有有11229块在在建住宅宅基地，平平均建设设规模为为4万平平方米。

其其中，内内环线内内3255块，平平均建设设规模44.6万万平方米米，内、外外环线间间4400块，平平均建设设规模44.5万万平方米米；外环环线外3364块块，平均均建设规规模2..9万平平方米 一季度，外外环线外外的住宅宅新开工工面积有有较大幅幅度增长长，比去去年同期期提高88个百分分点；同同时，内内环线内内由于旧旧改速度度放慢，新新开工规规模比去去年同期期减少77个百分分点内内、外环环线间的的住宅面面积比例例平稳，保保持在440%左左右住宅建设地地域分布布情况表表（%） 内环线内内外环线之之间外环线外施工面积334423竣工面积234829新开工面积积3140292、价格分分布至3月底，从从全市在在建住宅宅基地的的价格分分布情况况看，中中高价位位以及高高价位在在建住宅宅的比例例增高，均价在5000元以上的项目占了总数的45%，而3000元以下的项目基本在外环线外具体分布为为：  面积（万平平方米）比例%合计3906..21003000以以下439.8811.33000--500001697..243.45000--700001131..629.07000以以上637.6616.33、层数分分布从层数分布布来看，多层住宅占总量的比例继续减小，占38%；高层住宅占总量的62%，其中15层以上的占总量的38%。

别墅共有289.2万平方米，占总量的6.4%，其中，单体160.8万平方米，占别墅总量的55%，联体别墅施工面积为128.4万平方米，占别墅总量的45%别墅建设规规模最大大的五个个区分别别是闵行行（666.7万万平方米米）、松松江（447.99万）、南南汇（441.88万）、浦浦东（441.11万）和和青浦（440.99万），这这五个区区的别墅墅建设占占总量的的82%%4、户型面面积分布布情况从户型来看看，主流流房型还还是二房房和三房房，分别别占388.1和和44..9%，一一房、四四房和别别墅分别别占5..1%、99.2%%、2..7%平平均单套套面积为为1200平方米米七、20003年一一季度各各区批准准预售个个案数量量分布（备注：以以上数据据来源于于上海市市住宅发发展局、上上海房屋屋土地资资源管理理局）贰、高档物物业宏观观市场简简析根据房地产产行业约约定俗成成的惯例例，每平平方米价价位在770000元以上上的搂盘盘归入高高档搂盘盘；每平平方米价价位在330000美金以以上的物物业则被被定位于于高档市市场据据国家有有关部门门统计，2002全年上海单价在7000元以上的搂盘已超过全市开发总量的35％。

一、 高档物业市市场回顾顾4 高档物业租租赁市场场因外围经济济的不稳稳定因素素影响，在在20003年的的第一季季度外籍籍人员继继续受跨跨国公司司总部的的成本控控制和预预算削减减所影响响，需要要从价格格相对昂昂贵的别别墅继续续转移到到較便宜宜的高档档公寓而而削減本本身的開開支因因此，别别墅的平平均租金金继续向向下微调调，而高高档公寓寓得益于于吸纳了了原先高高端租赁赁市场的的需求量量，其平平均租金金继续有有所上涨涨雖然有外籍籍人员为为了節省省開支而而迁出本本來的家家园，但但持续的的外籍人人员数目目增长填填补了部部分空缺缺因此此，别墅墅市场的的平均入入住率基基本變化化不大，只只微升一一个百分分点至886.22%，而而平均租租金从每每月每平平方米220.33美元下下调至每每月每平平方米119.88美元與别墅市场场一樣，服务式公寓在本季度表现平稳，平均入住率基本上与上季持平，约在83.7%，与上季比较，平均租金只轻微上升了百分之一至每月每平方米20.6美元高档公寓市市场表现现颇为活活跃，平平均出租租率出现现较大涨涨幅，从从81..6%攀攀升至 87..4%，同同时平均均租金也也从每月月每平方方米111.2美美元继续续上升至至每月每每平方米米11..9美元元。

4 供应、需求求和租金金（20003年年第一季季高档住住宅租赁赁市场最最新项目目状况）项目名称88 新天天地嘉豪苑碧云钻石酒酒店公寓寓罗山绿洲别别墅区域卢湾徐汇浦东浦东地址黄陂南路 3800号兴国路 2228号号碧云路11168号号康桥路18801号号类型服务式公寓寓服务式公寓寓服务式公寓寓别墅套数533028050套房面积(平方米))50-899120-229098-2449221-4406入伙日期1.200031.200031.200033.20003需求租金价价格3,5000-5,,00002,4000-8,,00001,6800-4,,18003800--700004 高档物业销销售市场场据上海市房房地产交交易中心心数据显显示，220022年全年年上海商商品住宅宅成交量量创历史史记录已已登记商商品住宅宅预售面面积达到到2,5587万万平方米米，同去去年相比比增加444.33％同同时商品品住宅批批准预售售面积亦亦达到22,4776万平平方米，同同比增加加64％供需需比为11:1.0045，市场仍仍然呈现现出供不不应求的的状态上上海市房房地产市市场供需需量的大大幅增加加，预示示着整个个房地产产市场已已经进入入新的发发展阶段段。

2003年年一季度度推出的的高档住住宅主要要集中在在黄浦及及静安两两区与与上季度度相比，浦浦东新区区的上市市量明显显下降，仅仅为100.9万万平方米米从上上市楼盘盘数量来来看，本本季度新新推的112个楼盘盘中，44个位于于黄浦区区；3个个位于静静安区，其其余分布布在长宁宁、卢湾湾、浦东东、徐汇汇1）价格分分析 20033年一季季度新推推出高档档住宅的的价格以以70000-1100000元//平方米米为主导导，約占占总推出出量的775％而而历史数数据亦显显示此一一價位为为高档住住宅市场场中供应应比例最最大的部部分，并并成为竞竞争最为为激烈的的细分市市场1100000-1150000元//平方米米的新推推量达到到16..4％而而单价大大于1550000元/平平。