2011年11月南昌市房地产市场研究报告 【指导】：吴志凌.doc

2011 年年 11 月南昌市房地月南昌市房地产产市市场场研究研究报报告告第第 1 页页 共共 49 页页2011 年年 11 月南昌市房地月南昌市房地产产市市场场研究研究报报告告第第 2 页页 共共 49 页页同致申明：同致申明：本报告数据均来源于同致地产数据平台及政府相关部门，分析结果仅供参考报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议本报告版权归江西同致地产所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用报告编委报告编委【【出出 品品】】：：同致地产·代理公司·市场研究部【【指指 导导】】：：吴志凌【【统统 筹筹】】：：姜道林【【撰撰 写写】】：：姜道林、夏茂伟【【市场调研市场调研】】：：姜道林、夏茂伟、徐卓、肖海棠、骆婕、李文娟【【供稿时间供稿时间】】：：2011 年 12 月 05 日报告说明报告说明报告时间节点：2010 年 11 月 01 日～2011 年 11 月 30 日新 推、续 推：指报告时间节点内南昌市（含南昌县和新建县）新盘上市和已经推盘的项目再推下一期或同期下一批新房源。

销售量销售率：指开盘楼盘所推房源当月销售面积和销售率2011 年年 11 月南昌市房地月南昌市房地产产市市场场研究研究报报告告第第 3 页页 共共 49 页页目目 录录一、月度房地产市场简析一、月度房地产市场简析5 5二、一级市场分析二、一级市场分析7 72.12.1 全国土地市场简析全国土地市场简析 7 72.22.2 土地成交量土地成交量 8 82.32.3 供应和成交同比、环比供应和成交同比、环比 10102.42.4 土地成交分布土地成交分布 10102.52.5 月度供地纳入整体趋势分析月度供地纳入整体趋势分析 11112.62.6 预计下月土地供应情况预计下月土地供应情况 1212三、商品房市场供求分析三、商品房市场供求分析13133.13.1 新建商品房预售体量分析（含南昌县）新建商品房预售体量分析（含南昌县） 13133.1.13.1.1 新建商品房预售体量走势分析新建商品房预售体量走势分析13133.1.23.1.2 新建商品房预售体量板块分析新建商品房预售体量板块分析14143.1.33.1.3 新建商品房预售体量建筑形态分析新建商品房预售体量建筑形态分析15153.23.2 新建商品房成交分析（含南昌县）新建商品房成交分析（含南昌县） 15153.2.13.2.1 新建商品房成交走势分析新建商品房成交走势分析15153.2.23.2.2 各区域新建商品房成交分析各区域新建商品房成交分析16163.2.33.2.3 新建商品房成交价格分析新建商品房成交价格分析16163.2.43.2.4 南昌市、县住宅成交南昌市、县住宅成交 TOPTOP 1010 17173.33.3 南昌市二手房市场成交情况南昌市二手房市场成交情况 17173.3.13.3.1 二手房成交走势分析二手房成交走势分析17173.3.23.3.2 各区域二手房成交分析各区域二手房成交分析1818四、新推、续推整体供求分析四、新推、续推整体供求分析18184.14.1 新推、续推楼盘一览新推、续推楼盘一览 18184.24.2 整体供求整体供求 19194.34.3 板块供求板块供求 20204.44.4 产品产品 4P4P 分析分析 2121（一）（一）PRODUCTSPRODUCTS————产品性能分析产品性能分析21214.4.1.14.4.1.1 户型户型 21212011 年年 11 月南昌市房地月南昌市房地产产市市场场研究研究报报告告第第 4 页页 共共 49 页页4.4.1.24.4.1.2 平均面积平均面积 22224.4.1.34.4.1.3 各面积区间环间供销套数对比各面积区间环间供销套数对比 22224.4.1.44.4.1.4 建筑型态成交对比建筑型态成交对比 2323（二）（二）PRICEPRICE————产品价格分析产品价格分析24244.4.2.14.4.2.1 本月市场价格纵向对比本月市场价格纵向对比 24244.4.2.24.4.2.2 板块价格纵向对比板块价格纵向对比 24244.4.2.34.4.2.3 各价格区间环间供销套数对比各价格区间环间供销套数对比 2525（三）（三）PROMOTIONPROMOTION————产品营销分析产品营销分析25254.4.3.14.4.3.1 月度楼盘阶段性动态信息监测月度楼盘阶段性动态信息监测 2525（四）（四）PLACEPLACE————产品营销渠道分析产品营销渠道分析29294.4.4.14.4.4.1 本月度南昌市房地产广告投放量分析本月度南昌市房地产广告投放量分析 29294.4.4.24.4.4.2 广告投放楼盘阶段对比分析广告投放楼盘阶段对比分析30304.4.4.34.4.4.3 本月媒体报刊发布本月媒体报刊发布 TOPTOP 1010 排行榜排行榜 30304.4.4.44.4.4.4 本月各阶段楼盘分布本月各阶段楼盘分布31314.4.4.54.4.4.5 板块媒体报刊分析板块媒体报刊分析 32324.54.5 最新推广楼盘分析最新推广楼盘分析 34344.64.6 预计下月入市项目一览表预计下月入市项目一览表 3636六、相关政策、经济摘要六、相关政策、经济摘要3737宏观政策宏观政策 3838经济运行经济运行 4444市政建设市政建设 45452011 年年 11 月南昌市房地月南昌市房地产产市市场场研究研究报报告告第第 5 页页 共共 49 页页20112011 年年 1111 月南昌市房地产市场研究报告月南昌市房地产市场研究报告一、月度房地产市场简析一、月度房地产市场简析 政策定向微调，地方政府寻求松绑政策定向微调，地方政府寻求松绑11 月 24 日，央行杭州中心支行宣布浙江省 6 家农村合作银行将恢复执行 16%的正常存款准备金率水平。

一周后，央行三年来首次下调存款准备金率 05 个百分点这些动作，显示出宏观政策的灵活性、针对性，政策释放出定向微调的信号，但是并不能根本上影响楼市下行的趋势11 月，北京放宽普通住宅标准、杭州财政补贴租购房等，成都变相松动楼市限购令但在一周后叫停，这些都表明地方政府正积极寻求政策松绑，地方政府和中央政府就楼市调控的博弈激烈进行 年底大规模供地，名企频频出手年底大规模供地，名企频频出手11 月全市共计推出 18 宗土地，供应面积 2363.395 亩，是 2010 年以来供应面积最高的一个月推出的 18 宗土地有最终有 4 宗土地出现流拍，成交的 14 宗土地有 12 宗以底价成交，只有 2 宗土地溢价 2 万元/亩本月推出的地块分布在朝阳洲、九龙湖等片区，吸引了华南城、联发置业和江西城泰等企业，居住用地和商业用地成交约占总量的七成 南昌楼市入冬，供销大幅下降南昌楼市入冬，供销大幅下降本月，全市 22 个楼盘推出 3076 套新房源，供应面积 28.21 万㎡，当月销售 14.22 万㎡，整体销售率为 50.42%相比上月，这五项指标分别减少 10 个、1135 套、17.17 万㎡、11.31 万㎡和 5.84 个百分点。

数据表明，南昌楼市已经入冬，很多楼盘已经进入冬眠模式，大部分楼盘处于滞销状态，零成交楼盘越来越多 降价潮起，新盘低价入市明显降价潮起，新盘低价入市明显11 月 16 日，九颂山河宣布 6 折销售，这是本轮调控下南昌第一个降价的楼盘，也宣告了南昌房价下降的序幕此后，国贸天琴湾、金域蓝湾等楼盘先后加入了降价的序列在降价格局已经形成的背景下，新盘定价尤为谨慎，世茂天成、梧桐公寓等楼盘均低价入市，明显低于对外吹风价和周边楼盘，幅度一般在 10～20% 别墅成涨价推手，南昌房价创新高别墅成涨价推手，南昌房价创新高本月别墅供应面积 4.35 万㎡，环比增加 2.81 万㎡，增长了 182.47%，供应比例达到15.42%别墅供应的增加也推高整体均价的上涨，本月推盘成交均价达到 9255 元/㎡，历史2011 年年 11 月南昌市房地月南昌市房地产产市市场场研究研究报报告告第第 6 页页 共共 49 页页上首次站上 9000 元/㎡高位，环比、同比上涨 2473 元/㎡、2379 元/㎡，上涨了 36.46%和34.6%如果不不考虑别墅产品，整体成交均价只有 7428 元/㎡ 朝阳洲、京东板块供应快速增加朝阳洲、京东板块供应快速增加朝阳洲和京东板块是目前南昌楼市价格下降最为明显的板块，其共同点是供应量快速增加。

本月两个板块供应面积分别为 4.07 万㎡和 5.99 万㎡，相比上月分别增加了 2.67 万㎡和 1.91 万㎡，增长了 190.71%和 46.81%除此之外，其他板块供应环比有不同程度下降，其中红谷滩板块供应减少了 10 万㎡以上，但是在其销售率达到 88.72%，是以价换量的典型 开发商求变，公寓产品成稻草开发商求变，公寓产品成稻草在低迷的市场环境下，一部分开发商积极应对，在产品上做出调整以适应市场变化，公寓成为其中的一根稻草本月共有青云汇、世茂天城等 5 个楼盘推出公寓，使得公寓供应面积达到 7.9 万㎡，约是上月的 10 倍，创 08 年以来新高11 月份推出的公寓全部为 40 年产权性质的非限购产品，其中一半以上又是 LOFT 设计 户型供应格局改变，户型面积普遍增大户型供应格局改变，户型面积普遍增大本月一房、二房和三房供应面积均在 7 万㎡以上，供应比例依次是 24.98%、26.96%和28.45%，形成了与以往不同的三分天下的局面户型面积偏大是本月户型供应的一大特点，一房、二房、四房和复式的户型平均面积无论环比还是同比均有所增加，其中四房和复式户型面积增加异常明显。

2011 年年 11 月南昌市房地月南昌市房地产产市市场场研究研究报报告告第第 7 页页 共共 49 页页二、一级市场分析二、一级市场分析2.12.1 全国土地市场简析全国土地市场简析 二三线城市土地市场流标频现，商业用地受到关注二三线城市土地市场流标频现，商业用地受到关注11 月 2 日，济南 11 宗土地 9 宗流拍，2 宗以底价成交；南京 10 月举办的 3 场土地出让活动，7 宗以底价成交，7 宗延迟拍卖，1 宗流拍在最为尴尬的广州，因为开发商不捧场，1 个月内 3 次中止土地拍卖，32 宗土地仍无着落，以底价估算，土地出让金少收 178 亿元地块流拍频现也给地方政府很大的压力，广州、南京等城市今年的土地出让金上不及上年的一半如果这种行情持续下去，地方政府可能放宽土地出让条件，土地价格也会逐步调整，这对于一部分房企来说是一次机遇但是商业用地却受到极大的关注，11 月 2 日在北京的一场土地拍卖会上，中国航油在经历了 469 次激烈的举牌竞买后，最终以 15.35 亿元拿下了顺义区新城的一块多功能用地，溢价率高达 291%，该地块 469 次的现场竞价次数也创造了北京土地市场的历年之最。

而这并非个案，全国多城市的商业用地均表现良好 昔日地王陷入尴尬境地，开发企业危机重重昔日地王陷入尴尬境地，开发企业危机重重在楼市火爆的时候，各大房企在土地拍卖会上豪掷千金，将一个个地王收入囊中如今，房价开始下跌，昔日地王陷入尴尬的境地有的地王放缓工程进度，甚至试图更改规划，以降低楼面地价，并且做好预提土地跌价准备，比如全国单价地价——上海闸北区北岸东块 1街坊（苏河湾 1 号）地块；有的地王项目已经入市，但是基本保本或亏本销售，。