浅谈住宅小区装修管理0315.ppt

浅谈住宅小区装修管理 刘景胜,前言：物业装饰装修管理的概念,物业管理师教材《物业管理实务》： 物业装饰、装修管理是通过对物业装修装饰过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节装修管理过程长，点多面广，不确定因素多，管理控制难度大稍有不慎，一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业构成潜在的危险，导致物业风险；另一方面也可能激发物业服务双方的矛盾和冲突，影响物业管理和社区的和谐局面 装修管理是物业服务的重点和难点，特别是小区交付的第一年，是各项服务的重中之重规范对业主装修管理，确保日常装修管理、监督、巡查、沟通的实效性，加强居住小区房屋装饰装修工程的管理，确保物业使用安全、合理，房屋的外观和结构不受损坏，维护全体业主的共同权益，根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》等有关规定，对园区装饰装修进行管理服务一、装修管理的相关依据,二、装修管理服务的过程管控,三、装修违章的避免和处理,根据《宁波市城市房屋使用安全管理条例》第十条： 住宅房屋装修前，所有人或者使用人应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业；未实行物业管理的，应当告知房屋所在地房屋使用安全管理部门。

非住宅房屋装修前，所有人或者使用人应当向房屋所在地房屋使用安全管理部门或者其委托的物业服务企业备案一、装修管理的相关依据：,该条例是物业公司开展小区装修管理的法律依据，也是业主为什么要在装修前到物业公司办理装修备案手续的法律依据 需要注意以下两点： 1、物业公司是接受区房管处的委托对所管理的小区进行装修管理 2、小区交付前应与房管处签订一份小区装修管理委托协议，并领取市建委统一印制的装修备案表,1、建设部《住宅室内装饰装修管理办法》； 2、《宁波市城市房屋使用安全管理条例》；《宁波市城市房屋使用安全管理条例实施意见》 3、国家《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》； 4、房屋《商品房买卖合同》、《业主临时管理规约》、园区《业主手册》之《装修管理办法》相关类容； 5、园区制订的《装饰装修管理协议》和《装修消防安全协议》等对业主具体装修行为进行管理的依据：,,《宁波市城市房屋使用安全管理条例》，我们要注意以下几条： 1、适用范围：本条例适用于本市行政区域内城市（含建制镇）建成区已依法交付使用的各类住宅房屋和非住宅房屋的使用安全管理《条例》第2条） 2、安全管理概念：本条例所称房屋使用安全管理，是指房屋装修安全管理、房屋安全鉴定管理和危险房屋防治管理等。

《条例》第3条）,一、装修管理的相关依据：,3、主管部门：市房地产行政管理部门为全市房屋使用安全管理的主管部门，各县（区）房地产管理部门负责辖区内的房屋使用安全管理工作 建设、规划、城市管理、工商、公安、安全生产监督部门以及街道办事处、镇人民政府应当按照各自职责，协同做好房屋使用安全管理的有关工作《条例》第5条）,一、装修管理的相关依据：,《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》（2010年6月12日实施）中关于政府职能部门查处违章装修管理的分工,城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为；对规划、环保部门相关职责已委托或依法划归城管部门的实施行政处罚 规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为；按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为公安（交警、消防）部门负责物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为依法采取措施进行处理； 按《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定负责处理社会噪声类型的行为； 依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营（办公）场所的行为。

对利用车棚（库）及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营（办公）场所的不予核发营业执照 房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为 人防部门负责查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为1） 违法拆改承重梁、柱（含构造柱）和基础结构； （2） 违法拆除承重墙体或者在承重墙体上开挖门洞； （3）违法在悬挑楼梯的承重墙上挖洞； （4） 在悬挑阳台拖梁部位的墙体挖洞； （5） 在楼面板上超过设计标准砌墙；,4、禁止行为（《条例》第7条） ：,一、装修管理的相关法律依据：,（6） 在楼面结构层上凿槽安装各类管道； （7） 将不具备防水要求的房屋或者阳台改为卫生间、厨房间； （8） 在房屋顶面上擅自加层建房搭棚； （9） 擅自调整、变动房屋消防、燃气、电力、城市集中供暖、给排水等设施设备一、装修管理的相关依据：,5、房屋装修工程额在三十万以上且建筑面积在三百平方米以上的，应当在开工前依法向工程所在地建设行政管理部门办理建设工程施工许可证。

《条例》第9条）,一、装修管理的相关依据：,6、住宅房屋装修前，所有人或者使用人应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业；未实施物业管理的，应当告知房屋所在地房屋使用安全管理部门《条例》第10条） 有下列情形之一的，应当向房屋所在地房屋使用安全管理部门或者委托的物业服务企业备案： （1）拆改、变动非承重结构； （2）增砌墙体、增加房屋使用荷载； （3）开凿非承重墙体、扩大或者移动门窗尺寸、位置一、装修管理的相关依据：,7、房屋使用安全管理部门和物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为和有关注意事项书面告知房屋所有人、使用人《条例》第11条） 办理装修手续时所有装修手续必须齐全，业主签收处不能遗漏或代签对于装修备案表及装修管理规定、消防责任书等相关资料在向业主做口头说明的同时必须由业主签字存档，作为物业履行告知义务的凭证装修资料最好在办理好手续后及时整理好交客服资料人员归档，并进行核对和记录，对缺失的及时请业主配合补签一、装修管理的相关依据：,房屋使用安全管理部门及其委托的物业服务企业应当及时对房屋所有人、使用人报送备案的材料进行审查；发现可能存在违法装修情形的，应当实施现场勘查，制止违法装修行为。

根据需要备案的资料目录进行仔细核对，手续不齐全礼貌的向业主说明，请业主补齐后再来办理； 核对业主身份和房号，并将业主身份证复印存档 特别是图纸，必须根据原始平面图和现场实地查看，确认有无改动，特别是外墙、门窗、卫生间等容易发生违章装修的部位有违章处向业主说明，修改后重新办理宁波晚报 2012年4月19日 星期四 A8版 鄞州区一幢刚交付的大厦地上总共１７层，开发商当初也许是为了避讳“１３”、“１４”这两个数字，刻意将原本第１３、１４层的房子分别标为第１５、１６层，上面的楼层标注也因此变化结果，一户粗心业主因此弄错了楼层，在别人的房子里搞装修，被房屋主人告上了法庭近日，经过法院一审、二审后，粗心业主最终被判决不但要恢复房屋原状，还要承担赔偿责任女业主认错门装修了别人的房子,装修前，林女士还与物业公司签订了《房屋装饰装修管理协议》，但物业公司也没有发现这个“大乌龙” 双方协商不成打起了官司 王先生要求林女士恢复房屋原状，并对房屋租金损失进行赔偿，但林女士不同意王先生遂将林女士和该大厦的物业公司起诉至鄞州法院 王先生认为，被告林女士的行为严重损害了自己的财产权益，造成了自己房屋损坏及无法履行相应出租义务。

而物业公司作为物业服务企业，未尽到监督管理的义务 他起诉要求被告林女士恢复房屋原状并赔偿租金损失３万多元，由物业公司承担连带赔偿责任粗心业主和物业公司被判担责 法院经过审理，认定被告属于错误装修，侵犯了原告物权，依照《物权法》有关规定，判决被告林女士将错装房屋恢复原状，并赔偿王先生损失８０００余元另因物业公司在与被告签订《房屋装饰装修管理协议》时，也未将被告所有房屋的实际所处位置及编号以书面或其他形式进行告知，亦存在过错，故判决物业公司赔偿原告损失２０００余元 一审宣判后，各方当事人均对判决不服，均提起上诉近日，宁波市中级人民法院对此案进行了二审，驳回各方上诉，维持了原审判决一、装修管理的相关依据,8、第十三条房屋使用安全管理部门应当对房屋的装修现场进行勘查，制止违法装修行为；房屋所有人、使用人、装修施工人员应当接受房屋使用安全管理部门的现场勘查，及时纠正违法装修行为 在已实施物业管理的住宅小区，房屋使用安全管理部门可以委托物业管理公司对房屋装修行为进行日常管理 （《条例》第13条） 该条授予物业人员对装修房屋进行巡查的权利,9、违反本条例第八条规定，未在房屋装修前进行备案的，由房屋所在地县（市）、区房屋使用安全管理部门责令补办手续，并可对住宅房屋的房屋所有人或者使用人处二百元罚款，对非住宅房屋的房屋所有人或者使用人处一千元罚款。

10、第三十七条违反本条例第十二条规定，非住宅房屋装修时未实施白蚁预防处理的，由房屋使用安全管理部门责令其改正，并可处二百元以上二千元以下罚款一、装修管理的相关依据：,关于加强房屋地坪标高监管确保房屋安全的通知（市建委、市规划局、市城管局 2009.9.28）,一、房屋所有人或使用人应当按照规划行政管理部门批准或房屋所有权证书载明的用途使用房屋，不得擅自开挖室内地坪降低室内地坪标高，变相提高房屋层高和容积率，改变房屋使用功能房屋所有人或使用人确实需要降低室内地坪标高的，在开挖室内地坪前必须征得规划行政管理部门许可，并由原房屋设计单位出具技术联系单二、实施物业管理的房屋，房屋所有人或使用人擅自开挖室内地坪，物业服务企业应当及时劝阻，并书面报告当地规划行政管理部门，同时抄告当地房屋使用安全管理部门 当地规划行政管理部门、房屋使用安全管理部门接到社区居委会、物业服务企业或相关业主投诉后，应当按照各自职责在2 个工作日内勘察现场并依法作出处理意见宁波市城市房屋使用安全管理条例实施意见,住宅装修涉及《条例》第十条规定3种情形和所有的非住宅装修，房屋所有人或使用人应当在装修前向房屋所在地房屋使用安全管理部门或者其委托的物业服务企业备案，并提供下列备案材料： 1.房屋装修备案表； 2.申请人的身份证明。

房屋使用人装修房屋的，还应提供房屋租赁合同和房屋所有人同意装修的证明； 3.房屋产权证明（主要是指房屋产权证或购房合同等）；,4.房屋装修设计方案（主要包括房屋装修项目、部位、平面图等资料）、施工方案（主要包括施工单位、施工期限、施工技术等资料）及相关说明； 5.非住宅房屋装修涉及房屋建筑主体和承重结构变动，或者超过设计标准加大房屋使用荷载的，必须按照国家规定由原设计单位或者其他具有相应资质的设计单位提出装修设计方案； 6.房屋装修涉及共用部位、共用设备设施的，申请人应当出具相关业主及相关专业管理部门的意见县（市）区房屋使用安全管理部门负责房屋装修备案工作，已实施物业管理的小区，由房屋使用安全管理部门委托的物业服务企业受理，没有实施物业管理的，由当地房管所（站）受理房屋使用安全管理部门应当与物业服务企业签订房屋装修管理委托协议，明确装修管理的权限和职责 房管所（站）、物业服务企业在收到申请人房屋装修备案材料后，一般应在3个工作日内进行审查，符合规定的应予以备案，并将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知申请人房屋装修工程额在30万元以上且建筑面积在300平方米以上，应告知申请人向建设行政主管部门申请办理施工许可。

一）、装修管理前期阶段： 装修管理前期阶段主要是指房屋交付前的准备工作一个小区装修管理的很多工作要求我们在交付。