房地产开发基础知识78P10月版.ppt

1房地产开发与经营 2011年10月11日 1    房地产开发与经营房地产开发与经营2011年10月11日2房地产开发与经营 2011年10月11日 2                  目目   录录 第第1章章 房地产开发与经营概述房地产开发与经营概述  第第2章章 房地产开发程序房地产开发程序  第第3章章 房地产开发市场调查与细分房地产开发市场调查与细分  第第4章章 房地产开发项目策划房地产开发项目策划  第第5章章 房地产开发投资房地产开发投资  第第6章章 房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究  第第7章章 房地产开发项目建设过程房地产开发项目建设过程  第第8章章 房地产开发企业经营房地产开发企业经营  第第9章章 房地产销售经营房地产销售经营  第第10章章 房地产租赁经营房地产租赁经营  第第11章章 房地产开发经营税收房地产开发经营税收  第第12章章 房地产经营效益分析房地产经营效益分析  第第13章章 房地产开发与经营风险房地产开发与经营风险 教材与课程计划教材与课程计划孔凡文，何红　编著孔凡文，何红　编著大连理工大学出版大连理工大学出版2008年6月第二版3房地产开发与经营 2011年10月11日 3 1、本课程共讲授、本课程共讲授22学时学时, 分分8次次, 每次每次2--3学时学时 2、本课程采用开卷考试、本课程采用开卷考试 3、总评成绩由考试成绩、总评成绩由考试成绩70%+平时成绩平时成绩30%组成组成 4、平时成绩根据课堂考勤评分、平时成绩根据课堂考勤评分, 参加听课每次得参加听课每次得2—4分分, 全勤满分全勤满分30分分, 每次课堂考勤于下课前进行每次课堂考勤于下课前进行 5、、尊重他人尊重他人, 文明上课文明上课,  请勿在上课时使用请勿在上课时使用 6、请大家珍惜学习机会、请大家珍惜学习机会, 认真、准时、勤奋、好学认真、准时、勤奋、好学上课要求上课要求4房地产开发与经营 2011年10月11日 4 第一章：第一章：房地产开发基础知识房地产开发基础知识               1.1 房地产与房地产开发房地产与房地产开发1.2 房地产开发企业房地产开发企业1.3 房地产开发程序与阶段划分房地产开发程序与阶段划分1.4 我国房地产业的形成与发展我国房地产业的形成与发展5房地产开发与经营 2011年10月11日 51.1 房地产与房地产开发房地产与房地产开发一、房地产的概念           房地产房地产=土地土地?           房地产房地产=房屋房屋?           房地产房地产=土地土地+房屋房屋?先看两个例子；先看两个例子；       年青夫妇结婚年青夫妇结婚, 父母送一套新房父母送一套新房,   即使入住即使入住50年年, 也可也可能某一天被赶出家门能某一天被赶出家门!        夫妻一方婚前按揭贷款买房夫妻一方婚前按揭贷款买房, 婚后用夫妻共同财产还贷婚后用夫妻共同财产还贷, 即使还了即使还了20年年, 离婚后另一方仍可能无家可归离婚后另一方仍可能无家可归!6房地产开发与经营 2011年10月11日 6最高人民法院关于适用最高人民法院关于适用〈〈中华人民共和国婚姻法中华人民共和国婚姻法〉〉若干问题的解释（三）若干问题的解释（三）2011年年8月月13日起施行日起施行 第七条第七条  婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产 第十条第十条  夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理的，离婚时该不动产由双方协议处理     依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务如何化解? 7房地产开发与经营 2011年10月11日 71.1 房地产与房地产开发房地产与房地产开发 房地产房地产= =土地土地+ +房屋房屋+ +权益权益               房地产房地产---（（real estate 或或real property），土地、建筑），土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

的权益                  --《《房地产估价规范房地产估价规范 》》8房地产开发与经营 2011年10月11日 81.1 房地产与房地产开发房地产与房地产开发  房地产又称不动产房地产又称不动产     不可移动的财产就是不动产不可移动的财产就是不动产? ?    不动产不动产--不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益权益               飞机、船舶，国际上通行将其界定为不动产飞机、船舶，国际上通行将其界定为不动产    不动产不动产是最重要的一种财产形态因不动产对人们生活影是最重要的一种财产形态因不动产对人们生活影响重大，且具有耐久性响重大，且具有耐久性 、稀缺性、稀缺性 、不可隐匿性和不可移动性、不可隐匿性和不可移动性等特点，故等特点，故许多国家法律对其均有特殊规定许多国家法律对其均有特殊规定 9房地产开发与经营 2011年10月11日 91.1 房地产与房地产开发房地产与房地产开发 不动产实行权利登记制度, 以登记定权属 汽车等属动产汽车等属动产, 虽登记行驶证虽登记行驶证, 但非权属登记但非权属登记, 法律支持法律支持第三人善意取得；第三人善意取得； 如在不知情下购买的赃物如在不知情下购买的赃物,  保利竞拍圆明园国宝保利竞拍圆明园国宝        法律不支持不动产的善意取得；法律不支持不动产的善意取得； 小产权房问题小产权房问题        10房地产开发与经营 2011年10月11日 10 小产权房问题小产权房问题------小产权房政策路线图小产权房政策路线图11房地产开发与经营 2011年10月11日 11 小产权房问题小产权房问题------小产权房政策路线图小产权房政策路线图12房地产开发与经营 2011年10月11日 12 深圳小产权房有可能成为全国拿到深圳小产权房有可能成为全国拿到““准生证准生证””的第一例的第一例20092009年年5 5月月2121日，深圳市四届人大会议通过日，深圳市四届人大会议通过《《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》》13房地产开发与经营 2011年10月11日 13 14房地产开发与经营 2011年10月11日 14          新华网北京新华网北京2009年年6月月8日电日电 据中央纪委有关负责人据中央纪委有关负责人证实，深圳市委副书记、市长许宗衡涉嫌严重违纪，目前证实，深圳市委副书记、市长许宗衡涉嫌严重违纪，目前正在接受组织调查。

正在接受组织调查 15房地产开发与经营 2011年10月11日 1516房地产开发与经营 2011年10月11日 161.1 房地产与房地产开发房地产与房地产开发不动产是一种不动产是一种物权物权    不动产权益受不动产权益受《《物权法物权法》》保护保护《《物权法物权法》》实为中国第一部私有财产保护法实为中国第一部私有财产保护法 17房地产开发与经营 2011年10月11日 171.1 房地产与房地产开发房地产与房地产开发不存在抢劫或盗窃不动产的犯罪不存在抢劫或盗窃不动产的犯罪但侵犯他人物权属犯罪但侵犯他人物权属犯罪         “抢房屋抢房屋”---非法入侵他人住宅罪非法入侵他人住宅罪         “抢飞机抢飞机”—非法却持航空器罪非法却持航空器罪, 严重者可判死刑严重者可判死刑               刑法第刑法第245条规定条规定:“非法侵入他人住宅的，处三年以下有非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役期徒刑或者拘役”       18房地产开发与经营 2011年10月11日 18国外对国外对不动产不动产的保护的保护“风能进，雨能进，国王不能进风能进，雨能进，国王不能进”--- 国外保护物权观念 美国：美国： 对擅自闯入私宅包括私家花园者对擅自闯入私宅包括私家花园者, 警告无效后警告无效后,             可开枪击毙可开枪击毙。

案例: 日本留学生在美国私闯民宅被击毙 1992年年11月月17日晚上八点多钟，一名十六岁日本学生服部吉弘在路易斯日晚上八点多钟，一名十六岁日本学生服部吉弘在路易斯安那州参加万圣节聚会安那州参加万圣节聚会, 不熟悉路径，擅自进入一家民宅时，主人裴尔斯操枪不熟悉路径，擅自进入一家民宅时，主人裴尔斯操枪喝止：喝止：“不要动！不要动！” ，英语不好的服部继续走近，英语不好的服部继续走近, 即被击毙裴尔斯被控致人即被击毙裴尔斯被控致人于死的罪名陪审团一致裁定裴尔斯无罪，当庭释放于死的罪名陪审团一致裁定裴尔斯无罪，当庭释放19房地产开发与经营 2011年10月11日 191.1 房地产与房地产开发房地产与房地产开发房地产是一种房地产是一种物权物权与债权不同与债权不同, 须到政府主管部门须到政府主管部门备案登记备案登记才有保障才有保障      房地产权益受房地产权益受《《物权法物权法》》保护保护《《物权法物权法》》实为中国第一部私有财产保护法实为中国第一部私有财产保护法     非法拆迁的根源在于大陆不动产的非法拆迁的根源在于大陆不动产的房地分离二元制房地分离二元制     2011年年1月月21日，温家宝签署国务院第日，温家宝签署国务院第590号令，公布号令，公布并施行并施行《《国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例 》》, 取消政府对公取消政府对公民房屋的强制拆迁民房屋的强制拆迁   20房地产开发与经营 2011年10月11日 20小区停车小区停车1 1天收费天收费4646元元““高得离谱高得离谱”” 有关部门称没办法有关部门称没办法             2011年年4月月11日日   南国早报南国早报 近日，南宁市凤凰岭路某小区数名业主反映，该小区物业公司突然提高了房地房地产权益受益受损案例案例—小区停小区停车位位地面停车位地面停车位----《《物权法物权法》》第第7474条规定，条规定，““占用业主共有的道路或者其他场地用于停占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

放汽车的车位，属于业主共有 实际上不少地下停车位属人防地下室实际上不少地下停车位属人防地下室, , 权益并不属开发商权益并不属开发商21房地产开发与经营 2011年10月11日 211.1 房地产与房地产开发房地产与房地产开发二、房地产的特点(1) 不可移动不可移动(2) 独一无二独一无二(3) 寿命长久寿命长久 (4) 数量有限数量有限(5) 用途多样用途多样  (6) 相互影响相互影响  (7) 易受限制易受限制  (8) 价值高大价值高大  (9) 难以变现难以变现 (10) 保值增值保值增值22房地产开发与经营 2011年10月11日 221.1 房地产与房地产开发房地产与房地产开发三、房地产的分类       根据用途分类根据用途分类：： 　　　　1、、 居住类房地产居住类房地产 　　　　2、商业类房地产、商业类房地产　　　　3、工业类房地产、工业类房地产　　　　4、文体娱乐类房地产、文体娱乐类房地产 　　　　5、特殊类房地产、特殊类房地产(需政府特许的公用设施等需政府特许的公用设施等)23房地产开发与经营 2011年10月11日 231.1 房地产与房地产开发房地产与房地产开发四、房地产开发的概念房地产开发的概念广广 义义--国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；宏观意义上的房地产开发；城市经营城市经营狭狭 义义--在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是特定开发主体上进行基础设施、房屋建设的行为，是特定开发主体在在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工、营销等开发活动建设、施工、营销等开发活动。

24房地产开发与经营 2011年10月11日 24疯狂的城市经营疯狂的城市经营一、政府管理职能一、政府管理职能“越位越位”风险风险二、城市建设规模失控风险二、城市建设规模失控风险三、土地资本和耕地资源枯竭风险三、土地资本和耕地资源枯竭风险     四、房地产泡沫和危机的幕后推手四、房地产泡沫和危机的幕后推手25房地产开发与经营 2011年10月11日 25五、房地产开发的八大特点房地产开发的八大特点 投资大--门槛高门槛高, ,对银行依赖度高对银行依赖度高 风险高—经济风险、政策风险经济风险、政策风险 周期长—高层项目高层项目, ,从可行性研究到交房办房产证从可行性研究到交房办房产证, ,3年以上年以上 地域性强—不动产不动产, ,流动性差流动性差, , 投资性房地产除外投资性房地产除外 产业关联度高—上下游至少上下游至少30多个产业多个产业 社会关注度高—中国人对房产和家的特殊文化情结中国人对房产和家的特殊文化情结, , 受政策影响大—受政策影响超过股市受政策影响超过股市, ,令总理头疼的产业令总理头疼的产业 最主要的创富行业--2011福布斯中国富豪榜前福布斯中国富豪榜前30位，涉及位，涉及房地产达到了一半。

房地产达到了一半 成为成为 最受青睐的个人投资工具最受青睐的个人投资工具1.1 房地产与房地产开发房地产与房地产开发26房地产开发与经营 2011年10月11日 2627房地产开发与经营 2011年10月11日 271.1 房地产与房地产开发房地产与房地产开发28房地产开发与经营 2011年10月11日 281.2 房地产开发企业房地产开发企业一、房地产企业的设立第五条　设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： 　　（一）有100万元以上的注册资本； 　　（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员 有自己的名称和组织机构； 有固定的经营场所 29房地产开发与经营 2011年10月11日 291.2 房地产开发企业房地产开发企业一、房地产企业的设立 第八条　房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案： 　　（一）营业执照复印件； 　　（二）企业章程； 　　（三）验资证明； 　　（四）企业法定代表人的身份证明； 　　（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

30房地产开发与经营 2011年10月11日 3031房地产开发与经营 2011年10月11日 311.2 房地产开发企业房地产开发企业二、房地产企业的资质取得营业执照取得营业执照, , 是否就可以进行房地产开发是否就可以进行房地产开发? ? 第九条　房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目具体办法由国务院建设行政主管部门制定 32房地产开发与经营 2011年10月11日 32　四级资质： 　　1．注册资本不低于100万元； 　　2．从事房地产开发经营1年以上； 　　3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％； 　　4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 　　5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； 　　6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 　　7．未发生过重大工程质量事故。

第五条　房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级 注: 在南宁市开发, 须三级以上资质33房地产开发与经营 2011年10月11日 33　三级资质： 　　1．注册资本不低于800万元； 　　2．从事房地产开发经营2年以上； 　　3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 　　4．连续2年建筑工程质量合格率达100％； 　　5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 　　6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； 　　7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 　　8．未发生过重大工程质量事故 34房地产开发与经营 2011年10月11日 34　二级资质： 　　1．注册资本不低于2000万元； 　　2．从事房地产开发经营3年以上； 　　3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 　　4．连续3年建筑工程质量合格率达100％； 　　5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 　　6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； 　　7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 　　8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 　　9．未发生过重大工程质量事故。

35房地产开发与经营 2011年10月11日 35一级资质： 　　1．注册资本不低于5000万元； 　　2．从事房地产开发经营5年以上； 　　3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 　　4．连续5年建筑工程质量合格率达100％； 　　5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 　　6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 　　7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 　　8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 　　9．未发生过重大工程质量事故 36房地产开发与经营 2011年10月11日 36第六条　新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案； 　　（一）营业执照复印件； 　　（二）企业章程； 　　（三）验资证明； 　　（四）企业法定代表人的身份证明； 　　（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同； 　　（六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

　　房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》 　　《暂定资质证书》有效期1年房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年 　　自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长 暂定资质37房地产开发与经营 2011年10月11日 37房地产资质证书38房地产开发与经营 2011年10月11日 38三、房地产企业的组织结构万科万科房地产地区公司组织结构地区公司组织结构总经理总经理副总经理副总经理项目发展总监项目发展总监设计总监设计总监工程总监工程总监营销总监营销总监财务总监财务总监成成本本部部财财务务部部项项目目发发展展部部设设计计1部部工工程程管管理理部部营营销销部部客客户户服服务务部部物物业业公公司司设设计计N部部工工程程项项目目1部部工工程程项项目目N部部董事长董事长总经理助理总经理助理39房地产开发与经营 2011年10月11日 391.3 房地产开发程序与阶段划分 1、投资机会选择与决策分析阶段、投资机会选择与决策分析阶段 3、工程建设阶段、工程建设阶段 2 、前期工作阶段、前期工作阶段 4、租售及物业管理阶段、租售及物业管理阶段40房地产开发与经营 2011年10月11日 401.3 房地产开发程序与阶段划分41房地产开发与经营 2011年10月11日 411.3 房地产开发程序与阶段划分1.投资机会选择与投资决策分析阶段 投资决策分析类似《项目可行件研究》，是开发过程中最为重要的一环。

投资决策分析主要包括市场分析和财务估价两部分这必须在尚未签协议之前进行，给开发者以充分的时间和自由度加以考虑 目前.人们对房地产开发项目的财务估价已经比较普遍，而对至关重要的市场分析却没有足够的重视 应当说，市场研究对于选择投资方向，确定开发目标与方案起着举足轻重的作用，它往往关系到项目的成败42房地产开发与经营 2011年10月11日 421.3 房地产开发程序与阶段划分　2.前期工作阶段 当通过投资决策研究确定了具体的开发项目后，就要着手准备实施前期工作它包括研究地块的特性与范围；分析将要购买的地块用途及获益能力大小；获取土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的确定；与规划管理部门协商，获得规划许可；施工现场的“七通一平”；安排短期或长期信贷; 寻找预租(售)顾客；初步确定租金或售价水平、开发成本和工程量进行详细估算和概算等等上述工作完成后对项目可以再进行一次评估，因为决定开发项目成败的经济持性可能已经有所变化43房地产开发与经营 2011年10月11日 431.3 房地产开发程序与阶段划分　3.工程建设阶段 工程建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上，项目建设一开始，对有些问题的处理就不像前面两个阶段具有弹性。

尤其对许多小项目面言，一旦签署了承包合同.就几乎不再有变动的机会了这就再次说明了前两个阶段工作的重要件　　为了防止追加成本和工期拖延，开发商必须密切注意项目建设过程的进展，定期视察施工现场，以了解整个建设过程的全貌　44房地产开发与经营 2011年10月11日 441.3 房地产开发程序与阶段划分 4.租售及物业管理阶段 在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷压力，在项目建设前就通过预租或预售的形式落实了入住的客户，但许多情况下，还是在项目完工或接近完工时才去寻找客户 对出租或出售两种处置方式而言，要根据市场状况，开发商对回收资金迫切程度因开发项目的类型来选择，对于居住楼，通常以出售为主，对写字楼、酒店、商业用房常以出租为主 虽然租售阶段常常处于开发的最后一个阶段，但租售战略是初期投资分析的一个重要组成部分 物业管理已实行招标选聘, 但在保修期内开发商仍需承担保修责任45房地产开发与经营 2011年10月11日 451.4 我国房地产业的形成与发展房地产业房地产业---进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。

              房地产业与建筑业之间的主要区别房地产业与建筑业之间的主要区别: :       建筑业是物质生产部门建筑业是物质生产部门, 属于第二产业属于第二产业;      房地产业兼有开发、经营、管理和服务多种性质房地产业兼有开发、经营、管理和服务多种性质,属于第三产业属于第三产业       房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的关系房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的关系 中国房地产业中国房地产业2003到到2011从国民经济支柱到过街老鼠从国民经济支柱到过街老鼠47房地产开发与经营 2011年10月11日 47 　房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业 促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施； 对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义关于促进房地产市场持续健康发展的通知关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发国发〔〔2003〕〕18号号48房地产开发与经营 2011年10月11日 48 “要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。

49房地产开发与经营 2011年10月11日 49投资和消费关系失衡收入分配差距较大科技创新能力不强产业结构不合理农业基础仍然薄弱《《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》》今后五年今后五年 转变经济发展方式转变经济发展方式 城乡区域发展不协调就业总量压力和结构性矛盾并存物价上涨压力加大社会矛盾明显增多制约科学发展的体制机制障碍依然较多十一五经济发展主要存在十一五经济发展主要存在10个问题个问题至少有3个与房地产密切相关!50房地产开发与经营 2011年10月11日 50 坚持把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点 坚持把建设资源节约型、环境友好型社会作为加快转变经济发展方式的重要着力点…… 资源节约环境保护成效显著耕地保有量保持在18.18亿亩 十二五十二五转变经济发展方式转变经济发展方式基本要求之二基本要求之二；；《《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》》今后五年今后五年 转变经济发展方式转变经济发展方式 51房地产开发与经营 2011年10月11日 51 进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。

完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给 健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规第三节 改善房地产市场调控《《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》》今后五年今后五年 转变经济发展方式转变经济发展方式 52房地产开发与经营 2011年10月11日 52 “十二五”开局之年，在改善民生上要扎扎实实办几件实事这些领域存在的问题，群众反映比较强烈 明年要加快推进住房保障体系建设,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系 而在会议召开之前,有关部门已宣布明年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套,力度之大,前所未有2009,2010连续两年,中央经济会议未提房地产支柱产业作用!新的国民经济支柱产业是什么?54房地产开发与经营 2011年10月11日 54 到2015年，战略性新兴产业形成健康发展、协调推进的基本格局，对产业结构升级的推动作用显著增强，增加值占国内生产总值的比重力争达到8%左右。

　　到2020年，战略性新兴产业增加值占国内生产总值的比重力争达到15%左右，吸纳、带动就业能力显著提高节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造产业成为国民经济的支柱产业，新能源、新材料、新能源汽车产业成为国民经济的先导产业； 55房地产开发与经营 2011年10月11日 55 “转变发展方式已讲了很多年了，但依然没有取得全面、实质性进展国务院发展研究中心副主任刘世锦在接受记者采访时也坦承, 其中一个重要原因是与发展阶段有关在过去相当长一个时期内，现有发展方式还有一定的适应性，可以维持，有一定潜力 可持续发展可持续发展科学发展观科学发展观 转变发展方式转变发展方式《《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》》今后五年今后五年 转变经济发展方式转变经济发展方式 当前, 房地产业的最大问题是什么?房价远超过国民正常支付能力房地产已从经济问题上升到民生问题、政治问题甚至摧毁中国几千年来最重要的传统价值观念!中国人对儿女教育的路线图好好读书读清华、念北大留学哈佛报效祖国成为国家栋梁59房地产开发与经营 2011年10月11日 59全国重点城市全国重点城市2011年年6月商品住宅成交均价表月商品住宅成交均价表 60房地产开发与经营 2011年10月11日 60总理与房价总理与房价“坚决遏制部分城市住房价格过快上涨。

—2006年7月26日 国务院全国电视会议 “我们希望在应对金融危机当中，房地产业能够保持稳定、健康的发展 —2009年3月1日 在中国政府网和新华网网聊 “我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位 —2010年2月27日 在中国政府网和新华网网聊 “我相信，经过我们一段时间的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心 —2010年12月26日 接受中央人民广播电台采访 61房地产开发与经营 2011年10月11日 61“ “当前房地产市场调控正处于关键时期，调控方向不动摇，力度不放松，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施 —2011年7月12日，国务院常务会议“要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划 —2011年7月22日中共中央政治局会议总理与房价总理与房价62房地产开发与经营 2011年10月11日 62 温家宝：腐败、物价危及政权巩固 人民网北京2010年2月27日电　中共中央政治局常委、国务院总理温家宝27日下午3时接受中国政府网、新华网联合专访，与广大网友交流。

温家宝说：“从我几十年的政治生涯我懂得，两个问题可以危及到社会的稳定以致政权的巩固，一个是贪污腐败问题，一个是物价问题为什么房价会越调越涨, 越调越高?64房地产开发与经营 2011年10月11日 64为什么房价会越调越涨为什么房价会越调越涨?1、、GDP核动力，核动力，地方财政地方财政摇钱树摇钱树 从从21世纪初确立房地产支柱产业以来，对房地产业拉动经济增长的作用过于倚重，世纪初确立房地产支柱产业以来，对房地产业拉动经济增长的作用过于倚重，2005年至年至2009年间，我国房地产行业的平均毛利率在年间，我国房地产行业的平均毛利率在30%左右，左右，2009年更上升到年更上升到55.72%，吸引直接涉足房地产的上市公司已达，吸引直接涉足房地产的上市公司已达802家，占家，占1300多家上市公司的多家上市公司的60.52%      经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中，将阻碍产业升级，加大产业经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度，不利于转变经济发展方式结构调整的难度，不利于转变经济发展方式 。

     地方财政过于依赖土地出让金收入和房地产税收地方财政过于依赖土地出让金收入和房地产税收2009年，全国土地出让金收入年，全国土地出让金收入相当于同期地方财政总收入的相当于同期地方财政总收入的46%左右，有些县市甚至超过左右，有些县市甚至超过50%，估计，估计2010年土地年土地出让金将达出让金将达2.7万亿元万亿元 65房地产开发与经营 2011年10月11日 65 66房地产开发与经营 2011年10月11日 66 67房地产开发与经营 2011年10月11日 67 68房地产开发与经营 2011年10月11日 682、、供求失衡，垄断土地推高房价供求失衡，垄断土地推高房价 仅以仅以2010年为例，据国家统计局发布的数据，全年商品住宅竣工面积为年为例，据国家统计局发布的数据，全年商品住宅竣工面积为6.1216亿平方米，而销售面积达亿平方米，而销售面积达9.3052亿平方米，供给缺口高达亿平方米，供给缺口高达3.2亿平方亿平方米      可见，可见，5年多的调控，住房供求失衡的状况并没有根本改变年多的调控，住房供求失衡的状况并没有根本改变  供求失衡的根源在于当地政府对一级土地的垄断供应供求失衡的根源在于当地政府对一级土地的垄断供应      2010年，北京、上海、深圳、广州等四个一线城市同比下降年，北京、上海、深圳、广州等四个一线城市同比下降-36.95%，，天津、南京、杭州等天津、南京、杭州等27个二三线城市平均降幅为个二三线城市平均降幅为-21.61%。

在在31个重点城市个重点城市中，商品住房成交面积下降中，商品住房成交面积下降40%以上的有以上的有9个城市，个城市，2011年第一季度仍继续年第一季度仍继续上年的跌势上年的跌势 为什么房价会越调越涨为什么房价会越调越涨?69房地产开发与经营 2011年10月11日 69 南宁市金浦路141－1号、民歌广场附近的GC2010-003地块，以每亩8650万元、总价15.9亿元、平均楼面地价1.1万多元被拍下，成为目前南宁甚至广西土地出让史上的最高成交价 70房地产开发与经营 2011年10月11日 703、中央政府与地方政府的利益博弈 房地产税收和土地出让金收入是地方政府的主要财政来源，房地产税收和土地出让金收入是地方政府的主要财政来源，也是地方政府领导人政绩的重要表现，同官员个人的升迁密切也是地方政府领导人政绩的重要表现，同官员个人的升迁密切相关，所以出现相关，所以出现““上有政策、下有对策上有政策、下有对策””的软抵抗的软抵抗 例如，保障性住房建设土地出让金收入很少，税收又减免，例如，保障性住房建设土地出让金收入很少，税收又减免，而且政府财政还要追加投入，为此不少地方缺乏积极性，影响而且政府财政还要追加投入，为此不少地方缺乏积极性，影响住房保障制度建设。

加剧了供求失衡和中低收入者怨气住房保障制度建设加剧了供求失衡和中低收入者怨气为什么房价会越调越涨为什么房价会越调越涨?71房地产开发与经营 2011年10月11日 71 72房地产开发与经营 2011年10月11日 72 73房地产开发与经营 2011年10月11日 73 8年年楼市调控结果楼市调控结果﹙2003﹙2003——2011﹚2011﹚1.4 我国房地产业的形成与发展      一线城市的房价平均上涨了一线城市的房价平均上涨了5倍倍;二三线城市的房价平均上涨了二三线城市的房价平均上涨了3倍左右倍左右;难以控制房价整体上涨的趋势难以控制房价整体上涨的趋势 74房地产开发与经营 2011年10月11日 74 　　1、 第二套房首付款比例不低于60％ 2、 二套房以上限购 3、约谈问责机制 4、公布本地区年度房价控制目标 要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力合理制定　第三轮楼市调控第三轮楼市调控—“新国八条新国八条””2011年1月26日国务院常务会议1.4 我国房地产业的形成与发展75房地产开发与经营 2011年10月11日 75 第三轮楼市调控第三轮楼市调控2011年上半年结果年上半年结果1.4 我国房地产业的形成与发展 成交萎缩 全国一线限购城市成交量环比减少了29.3%，二线限购城市也减少了23.3%。

---伟业我爱我家市场研究院 房企负债高企 根据上市房地产公司中期业绩报告， 平均资产负债率为75.3%，创下近5年来的高点，A股上市房企整体负债总额达到了10921亿元，同比上涨41.29% --广发证券 广州量跌价升 今年1至7月，广州市一手住房网签均价为13175元人民币每平方米，同比上涨3.68%；成交面积环比下降了23.24%今年上半年，广州市国有土地使用权出让收入163亿元人民币，同比减收33.75亿元，下降17.14% ---广州市国土房管局数据76房地产开发与经营 2011年10月11日 761.4 我国房地产业的形成与发展 77房地产开发与经营 2011年10月11日 77 2011年全国年全国70个大中城市个大中城市新建商品住宅新建商品住宅销售价格变动情况销售价格变动情况      8月份月份16个个30个个34个个7月份月份价格环比下降的城市有价格环比下降的城市有14个个价格环比持平的城市有价格环比持平的城市有17个个价格环比上涨的城市有价格环比上涨的城市有39个个 1-7月份，全国商品房销售面积52037万平方米，增长13.6%。

其中，住宅销售面积增长12.9% 78房地产开发与经营 2011年10月11日 78复复习思考思考题1.房地产开发与经营的含义是什么？房地产开发与经营的含义是什么？2.房地产开发与经营的特点是什么？房地产开发与经营的特点是什么？3.简要叙述房地产开发与经营的程序和内容简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。