某市物业管理条例.doc

西安市物业管理条例第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例第二条 本市行政区域内的物业管理活动，适用本条例第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动第四条 业主选择物业管理企业坚持公开、公平、公正的原则鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平第五条 西安市房产行政管理部门是本市物业管理行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥等城六区以外的区、县房产行政管理部门是本区、县的物业管理行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作建设、规划、市政、民政、园林、公安、价格、工商等行政管理部门，按照各自职责协同管理第二章 业主及业主大会第六条 房屋的所有权人为业主业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行第七条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，一个物业管理区域设立一个业主大会；但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

业主在首次业主大会上的投票权， 根据业主拥有物业的建筑面积、 住宅套数等因素确定住宅房屋为一套一票；非住宅房屋按建筑面积， 100 平方米以下为一票， 100 平方米以上的每 100 平方米为一票 （不足 100 平方米的四舍五入记票） 单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的 30% 房屋产权共有的，由产权共有人推举一名代表行使投票权第八条 具备下列条件之一的，应当成立业主大会：（一）物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积达50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用两年以上；（二）公有住宅具备法定的物业管理条件和出售率达到 50% 以上第九条 业主筹备成立业主大会的，应当在物业管理行政主管部门指导下，由业主代表、建设单位、公有住宅出售单位组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作业主大会筹备组组成人员名单确定后， 以书面形式在物业管理区域内公告 公告时间不少于７日第十条 业主大会筹备组应当履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）提出业主大会议事规则草案和业主公约草案；（三）登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）提出业主委员会委员产生办法草案；（五）首次业主大会的其他准备工作。

第十一条 业主大会筹备组应当自成立之日起 30 日内，在物业管理行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的 15 日前，将业主大会会议的相关内容在物业管理区域内公告第十二条 业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开经 1/5 以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议第十三条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行下列职责：（一）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（二）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）听取和审议业主委员会工作报告和财务报告；（五）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；（六）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（八）决定业主大会、业主委员会工作经费的承担办法；（九）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责第十四条 业主委员会由业主大会从业主中选举产生业主委员会由委员五至九人组成，主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。

业主委员会任期由业主大会决定业主委员会委员应当认真负责，办事公道，遵纪守法，热心公益事业，有一定的工作能力和工作时间业主大会应当将选举产生的业主委员会的成员名单在该物业管理区域内的显著位置予以公告第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，持下列资料向物业管理行政主管部门备案：（一）业主大会成立的情况；（二）业主大会议事规则；（三）业主公约；（四）业主委员会委员的基本情况第十六条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责第十七条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）连续 3 次无故缺席业主委员会会议的；（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（四）依法被追究刑事责任的；（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（六）拒不履行业主义务的；（七）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

业主委员会委员应当自委员资格终止之日起 3 日内，将其保管的财务凭证、 档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会第十八条 业主委员会会议每季度召开一次经业主委员会主任提议或者 1/3 以上业主委员会组成人员提议，可以临时召开会议会议作出的决定必须经全体组成人员过半数通过第三章 物业管理服务第十九条 物业管理企业应当具有独立的法人资格和相应的资质证书物业管理人员应当取得职业资格证书第二十条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理第二十一条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同第二十二条 物业服务合同主要内容：（一）物业管理事项；（二）服务质量和费用；（三）双方的权利义务；（四）专项维修资金的管理与使用；（五）物业管理用房的使用；（六）合同期限；（七）违约责任第二十三条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任第二十四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则区别不同物业的性质和特点， 由业主和物业管理企业按照国家规定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、 服务标准、收费项目、计费方式、收费标准等有关事项第二十五条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；物业使用人未按约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳物业服务合同未约定或者未经业主、 物业使用人同意，物业管理企业自行提供的服务，不得收取费用第二十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终使用人收取费用物业管理企业接受委托有偿代为收取有关费用的，代收服务费由委托单位支付，物业管理企业不得向业主收取手续费以及公共用水、用电等分摊部分以外的额外费用第二十七条 前期物业服务合同终止或者解除后 15 日内，物业管理企业应当向业主委员会移交物业管理用房及下列相关资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。

第二十八条 物业管理行政主管部门接到对物业管理服务方面的投诉后，应当调查处理， 7 日内答复投诉人；涉及其他行政主管部门的，应当会同相关的行政主管部门进行处理，并在 15 日内答复投诉人第三十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任前期物业管理期间，不得使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，不得转让物业的共用部位、共用设施设备的所有权和使用权第三十四条 物业管理企业承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。