2007年淮安市房地产市场调查报告.pdf

－1－ 2007 年淮安市房地产市场综述年淮安市房地产市场综述 供不应求销售火爆量价齐升，淮安去年完成房地产投资 114亿元 2007 年，淮安市房地产市场承继 2006 年走势，总体上呈现出供不应求、销售火爆、量价齐升的态势，土地市场也竞价激烈、屡创新高2007 年，淮安市房地产市场是其发展历史上最红火的－2－ 一年 一、宏观政策环境 关键词：金融调控第二套住房 抑制房价过快上涨是国家宏观调控政策的主基调围绕此目标， 国家在 2007 年又采取了相关调控政策： 一是首次采用金融调控手段，抑制住房投资和投机去年，国家改变了增加交易环节税收的办法，从抑制投资和投机入手，对购买第二套及以上住房－3－ 的，减少贷款额度，提高利率，把重点放在支持购买首套中小户型自住住房的贷款上；在如何界定第二套住房标准上，国家最终采取了以家庭为单位 （含未成年子女） ， 在政策上限制了各商业银行的自由度金融调控政策于去年 9 月底出台，在短短的二三个月就收到成效，媒体上相继报道了深圳等地房价出现下跌，专家学者和业内权威也纷纷提出了房价出现拐点等看法二是采取年内六次加息手段，抑制住房消费加息虽然是国家针对经济过热－4－ 而采取的的调控措施，但对房地产消费影响较大。

以商业银行 10万元 10 年期等额本息住房按揭贷款为例， 按年初加息前的基准利率水平计算，每月应还款额为 1152.86 元；而从 2008 年 1 月起，同一笔贷款的每月应还款额变为 1204.31 元，因加息而每月多付51.45 元，10 年则多付 6174 元，比加息前增加利息支出 16.1%三是采取节约集约用地的手段，严禁囤积土地圈而不开去年 9月底，国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权－5－ 规定》 （第 39 号令） ， 明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放紧接着，今年元月 7 日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》 ， 《通知》规定：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利－6－ 用土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的 20%征收土地闲置费对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价四是采取加快保障性住房建设的措施，解决低收入家庭住房困难问题。

去年 8 月份， 国务院召开了全国首次住房工作会议，又出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 10 月份，党的十七大提出了“居有其屋”目标，要“健全廉租住房制度， 加快解决城市低收入家庭住房困难” 据此各地普－7－ 遍进行低收入家庭住房情况调查，开展扩面提补工作此外，在政策环境上国家还采取了十次上调存款准备金率的调控手段，目前已达历史最高 14.5%，该项政策效果显现有滞后期，预计将于今年下半年出成效 二、淮安市房地产市场 关键词：需求旺盛市场火爆量价共涨 综观 2007 年淮安房地产市场，与全国其它城市基本一致，－8－ 在强大的市场需求下，商品住房销售全线飘红，出现了买房难现象，同时，价格也出现加快上涨趋势主要表现在： 1.土地市场如火如荼，地价屡创新高 共挂牌出让经营性土地 92 宗，出让总面积 6200 亩，成交总额 64.55 亿元，平均地价 104.1 万元/亩其中市区健康东路北侧地块 17.26 亩国有土地使用权， 经过三十多轮的报价， 最终以 5540万元成交，创造了我市亩地价 320.97 万元的最高记录从各区出－9－ 让地块来看，清河区最多，达 2785.7 亩，亩均价为 113.8 万元，仅清河新区就达 805.08 亩， 亩均价为 53.2 万元； 开发区为 1399.43亩，亩均价为 100.7 万元；清浦区为 786.66 亩，亩均价为 80.5 万元；楚州区为 707.54 亩，亩均价为 92.7 万元；淮阴区为 533.28亩，亩均价为 111.9 万元。

中心城区出让地块基本都在健康路、北京路、解放路和承德路围成的中心市区之外或沿线，这表明主城区房地产开发已向外围扩展，向开发区和新区扩展 －10－ 2.住房信贷规模扩大，支撑作用强劲 个人住房信贷是商业银行优质资产， 2007 年我市商业银行均大力发展个人住房信贷业务全年主城区共发放个人住房贷款18.6 亿元，支持贷款面积 91.16 万㎡、贷款户 9869 户其中：商业银行发放 15.98 亿元，支持贷款面积 89.07 万㎡、贷款户 8039户；住房公积金发放 2.62 亿元，支持贷款面积 20.92 万㎡、贷款户 1830 户受国家金融调控政策影响，自去年 8 月份开始，对住－11－ 房贷款进行了严格的控制，贷款发放量出现较大幅度回落商业银行个人住房信贷第四季度三个月发放量分别为 10858 万元、16053 万元和 9524 万元住房公积金 8 月至 12 月发放量分别为1587.4 万元、1126.9 万元、817.4 万元、1343.1 万元和 1332.2 万元 3.市场需求超常旺盛，住房供不应求 去年，我市商品住房市场异常火热，大多数楼盘在未公开销－12－ 售前均有超过房源数量几倍的购房户登记，有的项目登记人数超过上千人，有的项目出现提前连夜排队的现象。

市政府在上半年和下半年召开了两次主城区开发项目推进会，协调解决问题，加快工程进度， 努力缓解供应压力 2007年全市商品房新开工549.22万㎡，同比增长 53.7%；竣工 292.37 万㎡，同比增长 20.6%；投资 113.89 亿元，同比增长 72%；全市新批商品房预售 378.82 万㎡，同比增长 45.6%中心城区 1- 12 月份批准商品房预售面积－13－ 81.63 万㎡，实际登记销售面积 75.32 万㎡，供销比为 1.08：1；开发区 1- 12 月份批准商品房预售面积 32.38 万㎡，实际登记销售面积 27.84 万㎡，供销比为 1.16：1从供应量上来看，虽然主城区首次超 100 万㎡，达 114.01 万㎡，同比增幅达 51.9%，但市场需求持续旺盛，主城区共成交 103.16 万㎡，同比增幅达 54%，大于供应增幅 2 个多点，市场仍处于卖方市场 二手住房市场在商品住房市场的带动下，也比较兴旺，各房－14－ 屋中介生意兴隆， 但受国家金融调控政策影响， 自 10 月份开始出现下滑现象， 成交量萎缩较大 主城区全年共成交二手住房 40.17万㎡，同比减少 13.65%，其中：中心城区成交 38.64 万㎡，同比减少达 10.1%。

4.房屋价格上涨较快，调控压力较大 在卖方市场下，我市商品住房价格出现较快上涨，中心城区以 7 月份为拐点，前 6 个月均是小幅震荡上扬，最高均价为 3089－15－ 元/㎡，7 月份出现大幅度上涨，从 3000 多元/㎡一步涨到 3466 元/㎡，之后又呈现小幅震荡上扬态势，直到 12 月份才出现 1.9%的小幅下跌，为 3548 元/㎡；开发区商品住房在 5 月份之前一直在2500 元/㎡———2600 元/㎡之间震荡，从 6 月份开始加速上涨，6、7 月份环比涨幅分别为 9.3%、6.9%，均价达到 2935 元/㎡，经过 8 月份短暂的微调之后，9 月份又重拾升势环比上涨 4.4%，均价突破 3000 元/㎡，10 月份达到最高，环比涨幅达到 16.2%，均－16－ 价为 3536 元/㎡，与中心城区相差无几，11 月份出现 2%的回落，12 月份与 11 月份持平，为 3464 元/㎡市区商品住宅 1~12 月份均价同比上涨 18.88%各县区商品住房价格也出现加快上涨现象 中心城区二手住房均价全年基本在 2600 元上下波动，上半年以上涨为主，下半年以下跌为主，最高均价为 6 月份的 2838元/㎡，12 月份均价为 2659 元/㎡，同比下跌 4.3%。

开发区二手－17－ 住房均价波动幅度较大， 最高达到2630元/㎡， 12月份均价为2500元/㎡，同比上涨 25% 三、房价上涨原因 关键词：城市化物价上涨住房需求消费习惯投资 近几年来，我国各城市房价均出现较快上涨现象，主要原因有经济较快发展、人民群众生活水平的提高对住房需求的因素，有城市化进程加快、 外来人口对住房需求的因素， 有物价如土地、－18－ 建筑材料、人工费用等上涨的因素，有住房投资、群众消费心理的因素，还有住房保障工作滞后的因素，是多方面综合产生的问题 1.住房刚性需求原因一是经济发展群众收入提高带来的住房需求2007 年，全市城市居民可支配收入 12164 元，同比增长16.4%；主城区在岗职工工资收入约为 26900 元，比上年增长15.5%，这是支撑房地产市场的重要因素二是城市化进程加快－19－ 带来的住房需求2007 年，淮安的城市化率为 40.1%，比 2006年提高 1 个百分点，建成区面积由 70 平方公里扩大到 95 平方公里，人口由 70 万增加到 95 万主城区新增人口约 3~5 万（不含新出生人口） ，按 20%购房率、人均购房面积 40m2 计算，则产生24~40 万 m2 的住房需求。

三是外来人口带来的住房需求1~12月份， 外来人员共在淮安主城区购买 1127 套商品房， 占主城区销售套数的 11%四是拆迁带来的住房需求2007 年主城区共拆迁－20－ 4266 户 45.39 万 m2回迁安置约占 70%我们估计 10—20%拆迁户又重新购房，产生 4—10 万 m2 的住房需求五是结婚带来的住房需求2007 年，主城区登记结婚约为 6000 对，如按 50%比例计算购房率，按人均 40m2 计算购房面积的话，则产生 24 万m2 的住房需求 2.物价上涨原因从全国来看，2007 年 CPI 始终居高不下，猪肉价格的上涨带动了食品价格的上涨，石油价格的上涨包括公－21－ 路限速等带动了运输价格的上涨， 并引起其它原材料价格的上涨，工业消费品价格也由降转升房地产价格的上涨除整个社会经济运行因素影响外，还有其自身原因首先是土地价格上涨据统计，去年市区经营性土地挂牌出让平均地价 104.1 万元/亩，同比上涨 40.2%其次是建设成本上涨自 2005 年起，房屋建筑实行环保、节能的新标准，采用塑钢结构、双层玻璃窗户、外墙敷贴保温材料，室内进行环境和防雷监测，墙体采用空心粘土砖、商－22－ 业砼浇筑，再加上建材价格和人工成本上涨，建安成本大幅度上升。

目前，全市的普通多层砖混结构建安成本造价已经达到 700元/m2，框架结构达到 800~900 元/m2三是小区品质提高较快如绿化、 景观配套等都有明显的提升， 不少小区还实现集中供暖、供热水，大多数小区还配置了监控系统，实行智能化管理，这些都使房屋成本有所提高，一般配套成本达到 500~600 元/m2 3.住房投资原因第一、自古以来，中国老百姓就有买房置－23－ 地的习惯第二、房屋的总价在普通居民的投资能力范围之内现在一套住房的价格一般在 30~60 万元，只要一次性支付首付款10~20 万元，其余通过办理住房贷款就可以实现第三、房屋价格快速上涨带来财富的增值效应直接刺激居民对房屋的投资 4.消费习惯和住房供给原因 首先是买涨不买跌的从众心理房价的不断上涨，特别是当市场上出现买不到房时，对居民购房心理产生较大的影响不仅使一部分原本犹豫不决的居民放弃了－24－ 原来观望的心理加入了购房队伍；而且还使一部分原来没有购房想法的居民担心房价继续上涨而加入了购房队伍其次是买大不买小的心理从商品住房批准预售和成交不同面积段比例情况可得出，90 ㎡以下套型面积所占比例一般在 30%以下，90~140 ㎡占 60%左右。

再次是开发商销售策略越是市场紧俏越是制造房源紧张的现象。