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基于主成分研究房地产上市公司绩效评价探究【摘要】本文以沪深两市房地产上市公司为研究 对象，借助其2012年的财务年报数据，从现金流量能力、 偿债能力、发展能力、股东获利能力、营运能力以及盈利能 力方面选取了 19项财务指标，运用主成分分析法，结合 SPSS21. 0和EXCEL软件，对97家房地产上市公司的绩效进 行综合评价关键词】主成分分析；房地产上市公司；绩效评价一、 引言科学、合理的对上市公司的财务状况进行评价，对经营 者和投资者意义重大从经营者角度出发，能帮助其了解公 司现状，明确公司的优势与劣势，为未来的经营发展提供决 策依据；从投资者角度来看，能帮助其发现投资机会，降低 投资风险房地产行业作为一个特殊的行业，对国民经济影 响深远如何科学、客观评价房地产上市公司的绩效成为了 学术研究领域一个具有现实意义的问题本文将采用主成分 分析法，对97家房地产上市公司的19项财务指标进行综合 分析，力求客观反映我国房地产上市公司的绩效，以期为我 国房地产企业的发展提供一定的参考二、 研究设计(一) 研究方法主成分分析是把原来多个变量划为少数几个综合指标 的一种统计分析方法从数学角度来看，这是一种降维处理 技术。

其研究思路：利用原变量之间的相关关系，用较少的 新变量代替原来较多的变量，并使这些少数变量尽可能多的 保留原来较多的变量所反应的信息，使问题简单化二) 样本选择本文以在沪深两市上市的房地产公司的2012年年报数 据为依据进行分析在样本选取时参考了以下标准：(1)为 了防止极端值对结果造成的不利影响，剔除ST公司；(2) 剔除年报披露数据不完全的公司；(3)剔除个别指标值异常 的公司共选取了 97家房地产上市公司作为研究对象研究数据来源于上海证券交易所()、深圳 证券交易所(www. szse. cn ) 巨潮资讯网站 (www. cninfo. com)和国泰君安数据库()三) 指标体系建立根据现代财务理论，认为财务状况的优劣体现在4个方 面：盈利能力、偿债能力、营运能力和成长能力，但这4个 方面所包含的指标还不能完全反映公司的财务状况基于 此，本文新增现金流量能力和股东获利能力指标，共计19 项财务指标来反映公司的绩效具体财务指标见表1三、实证分析过程及结果(一)实证分析过程(1) 变量标准化从相关矩阵可以发现，因素之间存 在显著的关系，变量之间的相关性较强加之该组数据KMO 值为0. 653 (>0. 6),适合进行主成分分析。

2) 计算变量的特征值、方差贡献率和累计方差贡献 率通过计算变量的特征值、方差贡献率和累计方差贡献率, 得到表2在表2中，特征值在某种程度上可以被看成是表 示主成分影响力度大小的指标，如果特征值小于1,说明该 主成分的解释力度还不如直接引入一个原变量的平均解释 力度大，因此一般可以用特征值大于1作为纳入标准根据 这个标准提取了 7个主成分，其累计方差贡献率达到 83. 016%,基本上保留了原来数据信息，而因子由19个减少 为7个，故提取7个主成分提取方法：主成分分析法旋转法：具有Kaiser标准化的正交旋转法3) 主成分载荷矩阵通过对原始数据的处理，可得 到初始因子载荷矩阵为了方便解释因子含义，我们进行因 子旋转，得到旋转因子载荷矩阵表3从表3中可以得知每 股息税前利润、每股收益、和每股营业收入在第一主成分上 有较高载荷，说明第一主成分基本反映了这些指标的信息， 定义第一主成分为股东获利因子；基本每股收益增长率、净 利润增长率、总资产净利润率(ROA)、净资产收益率(R0E) 和成本费用利润率在第二主成分上有较高载荷，定义第二主 成分为发展和盈利因子；有形净值债务率、资产负债率和总 资产增长率在第三主成分上有较高载荷，定义第三主成分为 偿债能力因子；债务保障率和现金流量比率在第四成分上有 较高载荷，定义第四主成分为现金流量因子；速动比率、每 股现金净流量和流动比率在第五主成分上有较高载荷，定义 第五主成分为短期偿债能力因子；存货周转率和总资产周转 率在第六主成分上有较高载荷，定义第六主成分为营运能力 因子；应收账款周转率在第七主成分上有较高载荷，定义第 七主成分为应收账款因子。

4）计算各主成分的线性组合具体内容如下：以每个主成分所对应的特征值占所提取的主成分总特 征值之和的比例作为权重计算主成分综合模型：依据综合模型，得到各个公司的综合得分和排名，见表 4O（二）实证结果分析（1）从各因子得分情况来看，股东获利因子得分较高, 说明房地产公司的股东获利能力普遍较强；其他因子得分相 对偏低，且落差较大从表4不难发现，运盛实业的发展和 盈利能力、深振业的偿债能力、招商地产的现金流量能力、 华远地产的短期偿债能力、广汇能源的营运能力、华远地产 的应收账款能力较强，说明各公司都有其独特的优势，同行 业之间可以相互借鉴2）从综合排名情况来看，得分位居前三名的分别是 中弘股份、招商地产和深长城中弘股份的第一、二主成分 排名靠前，表明公司具有较强的股东获利能力、发展和营运 能力招商地产和深长城的第一、四主成分排名靠前，表明 公司具有较强的股东获利能力和现金流量能力值得关注的 是这三家排名靠前的公司，均存在经营短板，短期偿债能力 较弱作为企业的经营者，应客观应对这一问题，采取各项 措施提高公司的短期偿债能力；作为投资者，我们在进行决 策时，应综合考虑各项财务指标，权衡投资将可能获得的收 益以及面临的风险。

四、结束语本文通过对沪深两市2012年97家房地产公司的数据进 行实证分析，发现主成分分析法是评价财务绩效的合理方法 之一，为房地产上市公司的绩效评价提供了科学的手段，为 改善房地产公司的治理结构以及降低财务风险提供了客观 的依据然而，本文在变量的选择上仅仅局限于财务指标， 并未选取非财务指标；其次，本文只选取了一年的财务数据, 其研究结果难免会产生一定的偏差同时，由于房地产行业 具有投资大、建设周期长、受国家宏观经济政策影响大以及 不确定性因素较多等特点，影响其财务风险因素有很多，目 前主成分分析法并不能解决这个问题参考文献：[1] 张文霖•主成分分析在SPSS中的操作应用[J]•市场 研究，200 (12).[2] 周星煜.主成分分析法在上市公司财务绩效评价中 的运用[J].会计之友，2011 (8).作者简介：何艳(1987-),女，湖北洪湖人，赣南师范学院商学院 2011级企业管理专业研究生，研究方向：财务管理袁太芳(1968-),男，赣南师范学院商学院教授，硕士 生导师，中国注册会计师，中国会计学会会员，中国注册会 计师协会会员，赣州会计学会副会长、常务理事，主持并完 成省级课题4项，发表专业论文40余篇，其中核心期刊论 文30余篇，研究方向：财务管理、会计。